Un fideicomiso legal de Delaware (DST) es un fideicomiso legalmente reconocido que se establece con fines comerciales, pero no necesariamente en el estado estadounidense de Delaware . También puede denominarse Fideicomiso Comercial No Incorporado o UBO . [1]
Los fideicomisos legales de Delaware se forman como acuerdos de gobierno privados bajo los cuales (1) la propiedad (real, tangible e intangible) se mantiene, administra, administra, invierte y / o opera; o (2) uno o más fideicomisarios llevan a cabo actividades comerciales o profesionales con fines de lucro en beneficio del fideicomitente con derecho a un interés beneficioso en la propiedad fiduciaria. [2]
Las inversiones DST se ofrecen como propiedad de reemplazo para inversionistas acreditados que buscan diferir sus impuestos sobre las ganancias de capital mediante el uso de un intercambio de impuestos diferidos 1031 y como inversiones directas en efectivo para aquellos que deseen diversificar sus propiedades inmobiliarias. La estructura de propiedad de DST permite que el inversionista más pequeño posea una participación fraccional en propiedades comerciales grandes, de calidad institucional y administradas profesionalmente junto con otros inversionistas, no como socios limitados, sino como propietarios individuales dentro de un Fideicomiso. Cada propietario recibe su participación porcentual de los ingresos del flujo de efectivo, los beneficios fiscales y la apreciación, si la hubiera, de toda la propiedad. Los DST brindan al inversionista el potencial de apreciación y depreciación anual (protección fiscal), y la mayoría tiene inversiones mínimas tan bajas como $ 100,000, lo que permite a algunos inversionistas el beneficio de la diversificación en varias propiedades. [3]
La opción de propiedad de DST ofrece esencialmente los mismos beneficios y riesgos que recibiría un inversionista como propietario de una propiedad de inversión a gran escala, pero sin la responsabilidad de la administración. Cada activo de propiedad de DST es administrado por administradores de activos inmobiliarios de inversión y administradores de propiedades profesionales. Solía ser que solo los grandes inversores institucionales, como las compañías de seguros de vida, los fondos de pensiones, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITS), las donaciones universitarias y las fundaciones podían invertir en estas propiedades. Ahora, como una opción viable de propiedad de reemplazo de intercambio 1031 a través de un DST, los inversores individuales tienen la capacidad de invertir en una selección diversificada de tipos de propiedades de inversión de calidad institucional que de otro modo no podrían comprar individualmente. Las inversiones de DST se encuentran en todo Estados Unidos. Los tipos de propiedad pueden incluir comunidades de apartamentos multifamiliares, edificios de oficinas, propiedades industriales, tiendas minoristas de múltiples inquilinos, viviendas para estudiantes, vida asistida, instalaciones de almacenamiento, consultorio médico, propiedades minoristas de inquilinos individuales y otras. [4]
Historia
El concepto de fideicomisos comerciales, especialmente aquellos que involucran la tenencia de propiedades, se remonta al derecho consuetudinario inglés del siglo XVI . [5] En Delaware, no fue hasta 1947 que el Common Law comenzó a reconocer los fideicomisos legales. [6] No existía ningún reconocimiento legal de los fideicomisos legales hasta la aprobación de la Ley de Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DSTA) , 12 Del. C. 3801 et. Seq. , en 1988. [6] Bajo la Ley, desarrollada sobre la premisa de la ley de fideicomisos , [7] los fideicomisos estatutarios ahora eran reconocidos como su propia entidad legal, separada de su (s) fiduciario (s), [8] ofreciendo libertad de la ley corporativa plantilla. [7] Dentro de la tradición de la ley de fideicomisos, la libertad de contratación permite al fiduciario (s) estructurar su entidad de la manera que sea más beneficiosa para la relación de todas las partes y su experiencia, al tiempo que ofrece una protección de responsabilidad similar a la de una sociedad limitada. sociedad de responsabilidad civil o sociedad . [7] Desde el año 2000, los fideicomisos legales de Delaware se han utilizado cada vez más como una forma de aplazamiento de impuestos , protección de activos y ventajas de balance en bienes raíces , titulización , financiamiento intermedio , fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y fondos mutuos . [7] Massachusetts, otro estado que tiene una ley de fideicomisos, se refiere a su entidad legal como un fideicomiso comercial de Massachusetts . La mayoría de los estados, sin embargo, todavía se basan en el derecho común para supervisar los fideicomisos dentro de su jurisdicción. [5]
Requisitos de formación
La formación de un fideicomiso legal de Delaware es relativamente simple y económica, en comparación con las presentaciones más complejas de otros tipos de entidades. Para formar un fideicomiso legal, todas las partes involucradas deben desarrollar un acuerdo de fideicomiso privado para garantizar que los intereses individuales estén protegidos. [5] No es necesario mostrar el contrato de fideicomiso privado a ningún funcionario del Estado. [5] Una vez que se completa el acuerdo, se puede obtener un Certificado de Fideicomiso de la División de Corporaciones de Delaware y completarlo. [5] Luego se requieren las firmas de los fideicomisarios involucrados, seguidas de la presentación de los formularios a la División de Corporaciones, junto con una tarifa de procesamiento única de $ 500. Si el fideicomiso legal es, o se convertirá en una empresa de inversión registrada, debe mantener un agente registrado y una oficina registrada en el estado de Delaware. [2] Si no existe el deseo de que el fideicomiso legal sea una compañía de inversión, el único requisito restante es que debe tener al menos un fideicomisario que resida o tenga un lugar principal de negocios dentro del estado de Delaware. [2] [5]
Implicaciones legales y fiscales
Intercambio Federal / 1031
El 16 de agosto de 2004, se publicó el Boletín de Rentas Internas 2004-33 en referencia a la Rev. Rul. 2004-86 . Esto involucró a un Fideicomiso Estatutario de Delaware que se presentó ante el Servicio de Impuestos Internos (IRS) y el Departamento del Tesoro, que ofreció un dictamen sobre las dos cuestiones siguientes: [8] [9]
- "¿Cómo es un fideicomiso legal de Delaware, descrito en Del. Code Ann. Título 12, §§ 3801 - 3824 , clasificado para propósitos de impuestos federales?" [8] [9]
- "[¿Puede un contribuyente intercambiar bienes inmuebles por un interés en un fideicomiso legal de Delaware sin reconocimiento de ganancias o pérdidas según la sección 1031 del Código de Rentas Internas?" [8] [9]
- "Un contribuyente puede intercambiar bienes inmuebles por un interés en el fideicomiso legal de Delaware descrito anteriormente sin reconocimiento de ganancia o pérdida según § 1031 , si se cumplen los demás requisitos de § 1031 ". [8] [9] [10]
Estas participaciones del gobierno federal ofrecieron una noción más clara de que los fideicomisos legales de Delaware son entidades legales, separadas de sus fideicomisarios, ofreciéndoles responsabilidad limitada. Además, se demostró que los fideicomisos legales de Delaware se consideran un fideicomiso a efectos fiscales federales, lo que los convierte en una entidad de transferencia que mitiga los impuestos para sus fideicomisarios. [8] [9] La segunda participación ofrece la opinión de que los bienes inmuebles, que se mantienen bajo un fideicomiso legal de Delaware, son elegibles para usar un intercambio 1031 , sin el reconocimiento de ganancias o pérdidas, siempre que se cumplan las siguientes siete restricciones: [8] [9]
- Una vez que se cierra la oferta, no puede haber contribuciones futuras al DST por parte de los beneficiarios actuales o nuevos.
- El fiduciario no puede renegociar los términos de los préstamos existentes y no puede pedir prestados fondos nuevos a ninguna de las partes, a menos que exista un incumplimiento del préstamo como resultado de la quiebra o insolvencia del inquilino.
- El fiduciario no puede reinvertir el producto de la venta de sus bienes inmuebles.
- El fideicomisario se limita a realizar gastos de capital con respecto a la propiedad para reparaciones y mantenimiento normales, mejoras menores de capital no estructurales y aquellas requeridas por la ley.
- Cualquier reserva o efectivo que se mantenga entre las fechas de distribución solo se puede invertir en obligaciones de deuda a corto plazo.
- Todo el efectivo, excepto las reservas necesarias, debe distribuirse al día.
- El fiduciario no puede celebrar nuevos arrendamientos ni renegociar los arrendamientos actuales a menos que exista una necesidad debido a la quiebra o insolvencia del inquilino.
Local
Como entidad que se creó dentro de los límites de Delaware y está escrita en el estatuto estatal de Delaware, Título 12 Capítulo 38, no hay duda de dónde se encuentra el estado con el respaldo del fideicomiso legal de Delaware. [11] Se ofrece responsabilidad limitada para los DST, otorgando a cada fideicomisario el beneficio de la protección de activos personales. Los DST se pueden estructurar como una entidad de transferencia, de modo que cualquier ingreso irá directamente al Formulario 1040 de cada fideicomisario individual y las declaraciones de impuestos estatales, evitando así el impuesto sobre la renta a nivel de entidad. [2] [11]
Las características de un fideicomiso legal de Delaware son muy atractivas para muchas entidades comerciales. Estas características incluyen: [7] [12] [13]
- protección de responsabilidad para el fiduciario (s) (por ejemplo, gravámenes, obligaciones de fianza)
- protección de activos para el beneficiario final (o viceversa: un acreedor de un beneficiario final DST no puede emprender acciones legales contra la propiedad del DST)
- entidad legal separada
- delegación de dirección
- requisitos mínimos de inversión bajos
- los inversores en efectivo pueden completar un intercambio 1031 en el momento de la venta [14]
- registro único
- sin necesidad de reuniones anuales
- sin impuesto de franquicia
- sin límite en el número de inversores
- disponibilidad de indemnización
- reconocimiento de series separadas
- facilidad para obtener arrendamientos, préstamos y bonos y pagarés corporativos (como parte de fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc.)
Referencias
- ^ "Fideicomisos comerciales de Delaware" . Larry D. Sullivan, Esq . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ a b c d "Fideicomiso legal de Delaware" . Delaware Corporate Services Inc. Archivado desde el original el 14 de junio de 2010 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ "Cobro libre de impuestos" . Cobro libre de impuestos . Consultado el 22 de marzo de 2016 .
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- ^ a b c d e f "101 sobre fideicomisos legales de Delaware" . Rick Bell . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ a b "Fideicomisos legales de Delaware" . Scott E. Waxman. Archivado desde el original el 15 de julio de 2011 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ a b c d e "Fideicomisos legales de Delaware: las mejores características de esta nueva forma de entidad" . Charles J. Durante. 2010-07-26 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ a b c d e f g h "Boletín de impuestos internos: 2004-33" . Servicio de Impuestos Internos de los Estados Unidos de América. 2004-08-16 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ a b c d e f g "Intercambios de direcciones del Tesoro y del Servicio de Impuestos Internos (IRS) sobre intereses en el Fideicomiso legal de Delaware Rev. Rul. 2004-86" (PDF) . Departamento del Tesoro de los Estados Unidos de América. 2004-07-20 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ Admin, Cuentos financieros. "Fideicomiso legal de Delaware (DST) y consultores de intercambio 1031" . https://seracapital.com/ . Consultado el 25 de enero de 2021 . Enlace externo en
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( ayuda ) - ^ a b "Estado de Delaware Charter Título 12 Capítulo 38" . El estado de Delaware . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .
- ^ Doyle, Matt. "Los beneficios de un fideicomiso legal de Delaware" . Constructores de Excel . Consultado el 24 de julio de 2015 .
- ^ Kay, Dwight (28 de abril de 2015). Propiedades fiduciarias estatutarias de Delaware, una introducción a las propiedades DST para inversores 1031 . Los Ángeles, CA: Plataforma de publicación independiente CreateSpace. ISBN 9781514627648.
- ^ "DST" . NNN1031 . Consultado el 12 de noviembre de 2010 .