La liberación de capital es un medio de retener el uso de una casa u otro objeto que tiene valor de capital , mientras se obtiene una suma global o un flujo constante de ingresos , utilizando el valor de la casa.
El "problema" es que el proveedor de ingresos debe ser reembolsado en una etapa posterior, generalmente cuando el propietario muere. Por lo tanto, la liberación de acciones es particularmente útil para las personas mayores que no tienen la intención o no pueden dejar una gran propiedad a sus herederos cuando mueren. La hipoteca inversa es una forma de liberación de capital disponible en Australia, Canadá, Estados Unidos y Reino Unido.
Tipos de arreglo
- Hipoteca de por vida: se otorga un préstamo garantizado sobre la casa del prestatario (un préstamo hipotecario ). Los intereses compuestos se agregan al capital durante el plazo del préstamo, que luego se reembolsa vendiendo la propiedad cuando el prestatario (o la pareja prestataria) muere o se muda (quizás a una residencia). El prestatario retiene el título legal de la vivienda mientras vive en ella, y también retiene las responsabilidades y los costos de propiedad.
- Solo intereses: se realiza una hipoteca , sobre la cual se reembolsa el capital al fallecer. Los pagos de intereses se pagan mientras los prestatarios permanecen en la propiedad .
- Hipoteca con interés de jubilación únicamente (RIO): Introducida en marzo de 2018, la FCA ha otorgado permisos a las hipotecas RIO . Los RIO comienzan a partir de los 55 años y se basan en los ingresos y la asequibilidad del propietario con solo el elemento de interés que se paga cada mes. Se ejecutan a lo largo de la vida de un individuo (en lugar de un período específico) y solo necesitan ser reembolsados una vez que se vende la propiedad, generalmente al morir o al mudarse a un centro de atención a largo plazo.
- Inicio de reversión : Los prestatarios venden la totalidad o parte de su casa a un tercero, normalmente una compañía de reversión o individuo. Esto significa que todo o parte de su hogar pertenece a otra persona. A cambio, los prestatarios reciben un ingreso regular o una suma global en efectivo (o ambos) y continúan viviendo en su casa todo el tiempo que deseen. [1]
- Hipoteca de apreciación compartida : El prestamista presta al prestatario una suma de capital a cambio de una parte del aumento futuro en el crecimiento del valor de la propiedad. Los prestatarios conservan el derecho a vivir en la propiedad hasta la muerte. Cuanto mayor sea el cliente, menor será la participación requerida por el prestamista. Este tipo de arreglo ya no está disponible en el Reino Unido.
- Plan de ingresos de la vivienda : una hipoteca de por vida en la que el capital se utiliza para generar ingresos mediante la compra de una anualidad que suele proporcionar el prestamista, que a menudo es una compañía de seguros .
- Esquemas de liberación de acciones del Reino Unido: generalmente disponibles para propietarios de más de 55 años con suficiente capital en su propiedad, que pueden optar por liberar parte del capital de sus casas a través de un acuerdo de liberación de acciones de prestamistas especializados.
Ventajas
- Puede proporcionar una suma global de efectivo libre de impuestos o un ingreso fijo (anualidad), que se puede vincular a un índice , por el resto de su vida.
- Puede reducir la cantidad de impuesto a la herencia que paga su patrimonio.
- La garantía de capital no negativo (NNEG) protege al prestatario en caso de una recesión en el mercado de la vivienda.
- Si las tasas de interés bajan, los prestatarios tienen la libertad de refinanciar sus hipotecas a un costo menor con otros proveedores.
- Es posible que el cliente se quede en su casa y no tenga que hacer reembolsos durante su vida.
Desventajas
- Puede disminuir la cantidad de dinero que heredará su familia después de su muerte, asumiendo que el valor de la propiedad crece a un ritmo más lento que la tasa de interés de la hipoteca.
- Puede reducir la cantidad que puede legar a la caridad.
- En el Reino Unido, puede afectar a los beneficios sujetos a verificación de recursos a los que el prestatario pueda tener derecho.
- Es mucho más caro que vender la propiedad para liberar capital
Reino Unido
El mercado de liberación de acciones del Reino Unido se compone básicamente de dos tipos de planes de liberación de acciones. El plan más popular es una hipoteca vitalicia, en la que el propietario conserva la propiedad de la propiedad, pero a la propiedad se le cobra el pago de un préstamo o hipoteca, que acumula intereses acumulados durante el período de vida del propietario. Para ayudar a los clientes a decidir si la liberación de acciones es adecuada para ellos, varias empresas ofrecen una calculadora gratuita de liberación de acciones para mostrar una estimación aproximada de la cantidad de acciones que podrían liberarse.
El otro tipo de plan es un plan de reversión, en el que el propietario vende todo o parte de la propiedad al proveedor de liberación de capital a cambio del derecho a permanecer allí sin pagar alquiler.
El mercado de liberación de acciones del Reino Unido ahora está completamente regulado. Tanto las hipotecas de por vida como los planes de reversión de viviendas están ahora bajo el mandato de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). Antes de la regulación de la FCA, muchos prestamistas se suscribieron al Equity Release Council (ERC), anteriormente conocido como Safe Home Income Plans ( SHIP ), un código de conducta voluntario que proporciona una serie de garantías.
ERC se formó en 1991 en un intento por mejorar el mercado de liberación de acciones y su mala reputación anterior. Las garantías de ERC incluyen un derecho garantizado a permanecer viviendo en la propiedad que es objeto de la liberación de la equidad, ya sea de por vida o hasta que ingrese en cuidados a largo plazo. Además, existe una garantía de capital no negativo vital, que esencialmente garantiza que la cantidad para reembolsar el plan de liberación de capital en caso de muerte o entrada en atención a largo plazo nunca puede exceder el valor de la propiedad en sí, por lo que nunca se puede dejar ninguna deuda. atrasado para los beneficiarios del prestatario de liberación de capital. En 2012, SHIP cambió su nombre a Equity Release Council (ERC) y extendió su alcance a los asesores de Equity Release, así como a los proveedores de productos.
Los miembros actuales de ERC incluyen Aviva, Bridgewater, Key Retirement, Bower (anteriormente Bower Retirement), Hodge Lifetime, Just Retirement, LV =, More 2 Life, Legal & General Home Finance (anteriormente New Life), Retirement Plus, One Family, Equity Release Supermarket, Responsible Lending, Responsible Life, Canada Life (antes Stonehaven y luego Retirement Advantage) y Pure Retirement.
Si bien varios proveedores de liberación de acciones, sobre todo Prudential, abandonaron el mercado a raíz de la crisis crediticia, esta tendencia se ha revertido desde finales de 2010, con varias de estas empresas, incluidas More 2 Life, New Life y Stonehaven. - con ganas de volver a atraer nuevos clientes.
En 2010, los propietarios de viviendas del Reino Unido liberaron 910,6 millones de libras esterlinas de capital mediante la emisión de acciones reguladas, con este aumento interanual a 1,38 mil millones de libras en 2014. [2] [3]
Para 2017, la industria de liberación de acciones había crecido significativamente, con más de £ 3.06 mil millones en préstamos. [4]
En 2018, Retirement Advantage fue adquirida por Canada Life y Responsible Lending ingresó al mercado.
Fijación de precios sin garantía de acciones negativas
La Autoridad de Regulación Prudencial del Reino Unido expresó su preocupación en 2018 de que las empresas que invierten en ERM deberían 'reflejar adecuadamente' el costo de la garantía de capital no negativo. Su documento de consulta CP 13/18, publicado el 2 de julio de 2018, proporcionó un punto de referencia para valorar la garantía. El documento recomendó modelar la garantía como una serie de opciones de venta que vencen en cada período en el que los flujos de efectivo podrían madurar, ponderados por la probabilidad de mortalidad, morbilidad y prepago, utilizando una versión de la fórmula de precios de Black-Scholes . Recomendó que el precio subyacente de la opción debería reflejar el costo de la posesión diferida de la propiedad, independientemente de cualquier suposición sobre el crecimiento futuro de la propiedad, advirtiendo que muchos de los enfoques presentados asumían implícitamente tasas de aplazamiento negativas . [5]
Estados Unidos
Ver también
- Préstamo hipotecario
- Prestamo con garantia
- Ley hipotecaria
- Terminología de hipotecas del Reino Unido
- Hipoteca inversa , el equivalente estadounidense
- PIV el equivalente italiano
Notas
- ^ "Guía para una hipoteca de liberación con garantía hipotecaria" . soberano jefe. 2016-09-11 . Consultado el 28 de noviembre de 2016 .
- ^ Clave del informe de mercado anual de Equity Release 2010
- ^ Clave del informe anual de mercado de Equity Release 2014
- ^ "Se batieron récords de publicación de acciones, ya que la actividad sin precedentes del cuarto trimestre hace que los préstamos de 2017 alcancen los £ 3.06 mil millones con un crecimiento anual en un máximo de 15 años" . Equity Release Council. 2018-01-23 . Consultado el 5 de agosto de 2018 .
- ^ "Documento de consulta CP 13/18" (PDF) . Banco de Inglaterra. 2 de julio de 2018 . Consultado el 5 de agosto de 2018 .