Errington v Wood [1951] EWCA Civ 2 es unadecisión judicial de derecho contractual inglés y derecho territorial inglés del Tribunal de Apelación sobre el acuerdo y el derecho a la ejecución específica de una garantía en la que se confía.
Errington contra Wood | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales |
Nombre completo del caso | También conocido como Errington v Errington |
Cita (s) | [1951] EWCA Civ 2 , [1952] 1 KB 290 |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | La Demandante también perdió en primera instancia. |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Somervell , Denning y Hodson LJ |
Palabras clave | |
Aceptación, oferta unilateral |
Hechos
Sr. Errington en 1936 compró una casa en la avenida Milvain, Newcastle upon Tyne , para su hijo y su nuera, el pago de £ 250, y el restante £ 500 procedente de una hipoteca, dado sus frutos con 15 s de una semana por los recién casados. El señor Errington les prometió que podrían permanecer ocupados mientras pagaran la hipoteca y que cuando se pagaran todas las cuotas, sería de ellos. Le dio el libro Sociedad de la construcción y le dijo: 'No se separe de este libro. La casa será de tu propiedad cuando se pague la hipoteca. Murió y el hijo se fue a vivir con su madre. La madre buscó la posesión de la nuera.
El juez desestimó el reclamo de posesión.
Juicio
El panel de tres jueces del Tribunal de Apelación sostuvo por unanimidad que la nuera no tenía que mudarse de la casa, porque tenía derecho a quedarse y pagar la hipoteca como parte de un acuerdo vinculante con el padre, por diversas razones.
Somervell LJ emitió el juicio inicial (primera lectura) del panel.
Denning LJ sostuvo que esto no era un mero arrendamiento a voluntad ; el padre no podría haber revocado su promesa una vez que la pareja había comenzado a realizar el acto de pagar las cuotas de la hipoteca. La promesa solo dejaría de vincularlo si dejaban su parte de la promesa incompleta y sin cumplir. Los 15 chelines semanales no eran alquiler, no estaban obligados a pagarlo, el padre solo podía negarse a transferirles la casa. La pareja tenía licencia, pero adquirieron un derecho equitativo a quedarse mientras pagaran las cuotas, que se convertirían en un buen título equitativo una vez que se pagara la hipoteca. El padre hizo un contrato unilateral , que no podía ser revocado una vez que comenzaran a cumplir, pero dejaría de vincularlo si no cumplían con su parte. Aunque tenían posesión exclusiva, eran licenciatarios porque solo tienen un mero privilegio personal para permanecer, sin derecho a ceder o subarrendar. Pero no eran licenciatarios desnudos, sino licenciatarios contractuales. Dijo que no había necesidad de implicar la obligación de completar los pagos. El límite es donde la hija deja de pagar y la herencia del padre tiene que pagar la cuenta. Entonces perdería su derecho a quedarse. La pareja tenía una licencia, menos que un arrendamiento pero un derecho contractual, o al menos equitativo a permanecer, que se convertiría en un buen título equitativo tan pronto como se pagara la hipoteca. La regla de que una licencia siempre puede revocarse a voluntad fue "alterada debido a la interposición de equidad". Su juicio continuó: [1]
¿Cuál es el resultado legal de estos hechos? La relación de las partes está abierta a tres posibles construcciones legales:
- (i) Que la pareja era inquilina a voluntad y no pagaba alquiler. Eso es lo que el juez pensó que eran. Dijo que, en Lynes v. Snaith, 1899 1 QB, página 486, el acusado "estaba en posesión exclusiva y, por lo tanto, no era un mero licenciatario sino en la posición de un inquilino a voluntad".
- Pero en mi opinión, es esencial para un arrendamiento a voluntad que cualquiera de las partes lo pueda determinar a pedido, y está bastante claro que la relación de estas partes no era tan determinable. El padre no podía expulsar a la pareja siempre que pagaran regularmente las cuotas a la Sociedad de la Construcción. Por tanto, no se trataba de un arrendamiento a voluntad. Confieso que me alegro de llegar a este resultado: porque parecería que, si la pareja fuera considerada inquilina a voluntad, el título del padre sería derrotado después de 13 años, mucho antes de que la pareja pagara las cuotas, lo cual sería bastante contrario a la justicia del caso.
- (ii) Que la pareja era inquilina a una renta de 15 chelines. 0d. una semana, dicho alquiler por conveniencia se paga directamente a la Sociedad de la Construcción en lugar del padre, y el arrendamiento puede ser un arrendamiento semanal o un arrendamiento por la duración de los reembolsos de la hipoteca. Pero no creo que sean 15. 0d. Posiblemente se pueda considerar un alquiler, por la sencilla razón de que la pareja no estaba obligada a pagarlo. Si no lo pagaban, el padre no podía demandarlo ni distraerlo. Solo podía negarse a transferirles la casa. Si los 15s. 0d. no era alquiler, entonces no da base para inferir un arrendamiento.
- (iii) Que la pareja era licenciataria, con una ocupación permisiva que no llegaba al arrendamiento, pero con un derecho contractual, o en todo caso, un derecho equitativo a permanecer mientras pagaran las cuotas, lo que se convertiría en un buen título equitativo. a la casa misma tan pronto como se pagó la hipoteca. Creo que esta es la visión correcta de la relación de las partes. Explicaré cómo llego a eso.
La definición clásica de una licencia fue propuesta por el presidente del Tribunal Supremo Vaughan en el siglo XVII en Thomas v Morrall (1673) Vaughan en la página 351:
"Una dispensa o una licencia propiamente dicha no transmite interés ni altera o transfiere propiedad en nada, sino que sólo hace lícita una acción sin la cual hubiera sido ilícita".
La diferencia entre un arrendamiento y una licencia es, por lo tanto, que, en un arrendamiento, se transfiere un interés sobre la tierra, mientras que, en una licencia, no. Al distinguir entre ellos, a veces se ha supuesto que una prueba crucial es si el ocupante tiene la posesión exclusiva o no. Si se le dejaba en posesión exclusiva, se decía que era un inquilino, aunque solo un inquilino a voluntad, véase Doe v.Chamblayne (1839) 5 M. & W.14, 16, Lynes v Snaith , 1899 1 QB, página 486: mientras que si no tuviera la posesión exclusiva, solo era un licenciatario, Peakin v Peakin , 1895 2 IR, página 359.
Sin embargo, esta prueba ha dado lugar a menudo a dudas porque puede no corresponder a la realidad. Un buen ejemplo es Howard v Shaw , (1841) 8 M. & W., página 118, donde una persona quedó en posesión exclusiva bajo un contrato de compra. El barón Alderson dijo que era un inquilino a voluntad; y el barón Parke con cierta dificultad estuvo de acuerdo con él, pero Lord Abinger dijo que
"mientras el demandado ocupara bajo un contrato válido para la venta de la propiedad a él, no podía ser considerado como inquilino".
Ahora, después de un lapso de cien años, ha quedado claro que la opinión de Lord Abinger era correcta. La prueba de la posesión exclusiva no es en modo alguno decisiva.
El primer caso que demostró esto fue Becker v Palmer , 1942 AER, página 674, donde un propietario otorgó a algunos evacuados permiso para quedarse en una cabaña durante la guerra, sin pagar alquiler. Este Tribunal sostuvo que los evacuados no eran inquilinos, sino solo titulares de licencias. El maestro de los rollos, Lord Creane, dijo (en la página 677):
"Sugerir que existe la intención de crear una relación de propietario e inquilino me parece bastante imposible. Hay una regla de oro que es de aplicación general, a saber, que la ley no imputa la intención de entablar relaciones jurídicas cuando el circunstancias y la conducta de las partes negativas cualquier intención de este tipo ".
Esas palabras enfáticas han surtido efecto.
Últimamente hemos tenido muchos casos de ocupantes en posesión exclusiva que se han considerado no inquilinos, sino solo licenciatarios. Cuando una autoridad de requisa permitió que las personas tomaran posesión a cambio de un alquiler semanal, Minister of Health v Bellotti , 1944 KB, página 298, Southgate Borough Council v Watson , 1944 KB, página 541, Ministry of Agriculture v Matthews , 1950, 1 KB, 148: cuando un propietario le dijo a un inquilino cuando se jubilara que podía vivir en una cabaña sin pagar el alquiler por el resto de sus días, Foster v Robinson , 1951 1 KB, 149, 156, cuando un propietario, a la muerte de la viuda de un inquilino, permitió que su hija permaneciera en posesión pagando el alquiler durante seis meses, Marcroft Vagons Ltd. v. Smith, 1951 2 KB, página 496 cuando el dueño de una tienda permitió que el gerente viviera en un piso encima de la tienda, pero no exigirle que lo hiciera, y el valor del piso se tuvo en cuenta en £ 1 por semana al fijar su salario, Webb Ltd. v. Webb, 24 de octubre de 1951 (aún no informado): en cada uno de estos casos, el ocupante fue considerado un licenciatario y no un inquilino.
Asimismo, hay numerosos casos en los que se ha considerado que una esposa, que ha sido abandonada por su marido y dejada por él en el hogar conyugal, no es inquilina del propietario del marido, Bramwell v Bramwell , 1942 1 KB, página 370, Pargeter v Pargeter , 1946 1 AER, página 250, ni un licenciatario desnudo, Oldgate Estate v Alexander , 1950 1 KB, página 311, pero para estar en una posición especial - un licenciatario con un derecho especial - bajo la cual el esposo no puede convertirla excepto por una orden de la Corte, Middleton v Baldeck , 1951 1 KB, página 657.
El resultado de todos estos casos es que, aunque una persona que se deja en posesión exclusiva es prima facie para ser considerada un inquilino, no se considerará que lo es si las circunstancias negativas cualquier intención de crear un arrendamiento. Las palabras por sí solas pueden no ser suficientes. Las partes no pueden convertir un arrendamiento en una licencia simplemente llamándolo así. Pero si las circunstancias y la conducta de las partes muestran que todo lo que se pretendía era que se le concediera al ocupante un privilegio personal, sin interés en la tierra, se considerará únicamente un licenciatario.
En vista de estos casos recientes, dudo que Lynes v Snaith , 1899 1 QB, página 486, y el caso del guardabosques al que se hace referencia en él se decidieran de la misma manera hoy.
Aplicando los principios anteriores al presente caso, me parece que, si bien la pareja tenía la posesión exclusiva de la casa, ya no existía relación de arrendador e inquilino. No eran inquilinos a voluntad, sino licenciatarios. Tenían un mero privilegio personal para permanecer allí, sin derecho a asignar o subarrendar. Sin embargo, no eran licenciatarios desnudos. Eran licenciatarios con derecho contractual a permanecer. Como tales, no tienen derecho a permanecer por ley, sino solo en equidad, y ahora prevalecen los derechos equitativos.
Sin embargo, confieso que los Tribunales han tardado algún tiempo en llegar a esta posición. En el derecho consuetudinario, una licencia siempre era revocable a voluntad, a pesar de un contrato en contrario, Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W., página 838. El remedio por el incumplimiento del contrato era solo por daños. Ese era el punto de vista generalmente sostenido hasta hace unos años, ver, por ejemplo, lo que se dijo en Booker v Palmer , 1942 AER, 674, 677, Thompson v Park , 1944 KB, 408, 410. Sin embargo, la regla se ha modificado debido a esto. interposición de equidad.
La ley y la equidad se han fusionado durante casi 80 años, y desde 1948 ha quedado claro que, como resultado de la fusión, un licenciante no podrá expulsar a un licenciatario en incumplimiento de un contrato para permitirle quedarse, ver Winter. Garden Theatre v Millenium , 1946 1 AEI, en la página 680 por Lord Greene, 1948 AC en la página 191 por Lord Simon: ni en incumplimiento de una promesa sobre la cual el licenciatario ha actuado, aunque no le dio ningún valor por ello, ver Foster v Robinson , 1951 KB, página 149 en la página 156, donde el maestro de los rollos, Sir Raymond Evershed, dijo que como resultado del arreglo oral para dejar que los hombres se quedaran, él "tenía derecho como licenciatario a ocupar el local sin cargo por el resto de sus días ". Esta infusión de equidad significa que las licencias contractuales ahora tienen fuerza y validez propias y no pueden revocarse incumpliendo el contrato. Ni el licenciante ni nadie que reclame a través de él puede ignorar el contrato, excepto un comprador por valor sin previo aviso.
Quizás debería mencionar dos casos que a primera vista parecen revertir al punto de vista anterior: el primero es Rogers v Hyde , 1951 2 KB, página 923, donde un propietario prometió que un acuerdo de reparto (que en realidad era una licencia) debería " estar dentro de las leyes de alquiler ". Este Tribunal sostuvo que el titular de la licencia no estaba protegido: porque las Leyes de Renta operan solo en arrendamiento y que, así como las partes no podían contratar fuera de las Leyes, tampoco podían contratarlas. No se presentó ningún argumento de que la promesa del arrendador equivaliera a decir: "Prometo brindarle a usted, mi licenciatario, la misma protección que las leyes de alquiler brindan a los inquilinos". Si se hubiera presentado ese argumento, podría haber surgido el punto mismo que surge en este caso; pero, como sucedió, el punto no se tomó, por lo que no hubo decisión al respecto.
El otro caso es Thompson v Earthy , 1951 2 KB, página 596, donde un esposo, por buena consideración, se comprometió a permitir que su esposa e hijos permanecieran en su casa sin pagar renta. Se sostuvo que el esposo tenía derecho a frustrar su promesa vendiendo la casa por encima de su cabeza, aunque el comprador aceptó con pleno conocimiento de la promesa. Sin embargo, noto que, al llegar a esta decisión, el Sr. Juez Roxburgh enfatizó que la esposa no era una licenciataria, basándose en algo que dije en Oldgate Estates v Alexander , 1950 1 KB 311, 319: pero la decisión posterior de este Tribunal en Foster v Robinson , 1951 1 KB, 149, 154, muestra que ella era una licenciataria y que el esposo no podría haberla expulsado en incumplimiento de su promesa. No puedo evitar pensar que, si ese caso se hubiera citado al juez erudito, la decisión podría haber sido diferente. Por tanto, no veo nada en estos casos recientes que altere la opinión que he expresado sobre las licencias contractuales.
En el presente caso está claro que el padre prometió expresamente a la pareja que la propiedad les pertenecería tan pronto como se pagara la hipoteca, e implícitamente prometió que mientras pagaran las cuotas a la Sociedad de la Construcción, se les debería permitir permanecer en posesión. No eran compradores porque nunca se comprometieron a pagar las cuotas, pero, sin embargo, se encontraban en una situación análoga a los compradores. Han actuado de acuerdo con la promesa y ni el padre ni su viuda, su sucesor en el título, pueden expulsarlos sin hacer caso de ella.
El resultado es que, en mi opinión, se debe desestimar la apelación y no se debe dictar orden de posesión. Llego a esta conclusión sobre una base diferente a la alcanzada por el juez erudito, pero siempre está abierto a un demandado para apoyar el juicio por cualquier motivo. [1]
Hodson LJ emitió un breve juicio concurrente.