La historia del control de los alquileres en Inglaterra y Gales forma parte de la legislación agraria inglesa relativa al desarrollo de la regulación de los alquileres en Inglaterra y Gales . El control de los precios que los propietarios podían hacer pagar a sus inquilinos constituyó el elemento principal de la regulación del alquiler , y estuvo vigente desde 1915 hasta su abolición (excluyendo algunas casas municipales ) por la Ley de Vivienda de 1988 .
Ha habido cambios significativos en las actitudes y la legislación hacia el derecho a la vivienda en Gran Bretaña continental . Conceptos, como el control de los alquileres , la 'seguridad de la tenencia', la tenencia legal , arrendamiento regulado , alquiler justo , alquilar oficial, Renta Servicio Oficial y arrendamiento asegurado se introdujeron en el siglo XX, y se han desarrollado en los años posteriores. Se trata de la intervención de los derechos de derecho público en las relaciones privadas entre el propietario y el inquilino, y se estableció para contrarrestar la desigualdad en el poder de negociación entre propietarios e inquilinos.
1915 hasta 1939
El control de rentas y la seguridad de tenencia se introdujeron por primera vez el 23 de diciembre de 1915 con la Ley de aumento de rentas e intereses hipotecarios (restricciones de guerra) de 1915 y estaban destinadas a ser medidas temporales (que expirarían seis meses después del final de la Primera Guerra Mundial) para hacer frente a los aumentos excesivos de los alquileres provocados por la escasez de viviendas en tiempos de guerra debido al cese de la construcción.
La ley intentó remediar este mal restringiendo el derecho de los propietarios a expulsar a sus inquilinos y les impidió aumentar el alquiler, excepto con fines limitados. Al mismo tiempo, para ser justos con los propietarios, se impidió que los acreedores hipotecarios de las casas controladas por la ley aumentaran la tasa de interés y se restringieron sus derechos para hacer cumplir la garantía. Esta fue la primera ley europea integral que controlaba la renta; desde entonces se han aprobado muchas otras leyes en Gran Bretaña y, por supuesto, en otros países europeos.
Antes de la Ley de 1915, la relación entre propietario e inquilino había sido puramente contractual; al vencimiento o terminación del contrato, el arrendador podría recuperar la posesión.
Alcance de control
La nueva forma de control era relativamente simple e inflexible. La Ley se aplicaba a viviendas separadas con valores imponibles o alquileres estándar que no superaban las 35 libras esterlinas en Londres , 30 libras esterlinas en Escocia y 26 libras esterlinas en otros lugares.
Se excluyeron específicamente:
- viviendas alquiladas con terreno que no sea un jardín o alquiladas con otros locales;
- alquileres por un alquiler inferior a dos tercios del valor catastral;
- alquileres en los que el alquiler incluía el pago de manutención, asistencia o mobiliario.
Renta estándar
La renta controlada se conocía como renta estándar. Era el alquiler de un alquiler el 3 de agosto de 1914; o, en caso de que no existiera alquiler en esa fecha, el último alquiler de la vivienda antes de esa fecha; o, en el caso de un primer alquiler después del 3 de agosto de 1914, el alquiler al que se alquiló por primera vez.
Seguridad de tenencia
Con arreglo a las disposiciones de la ley, un inquilino que pagó el alquiler y cumplió otras condiciones del arrendamiento solo podría ser desalojado si el propietario podía satisfacer a los tribunales por ciertos motivos especificados en la ley.
Éstas eran:
- que el inquilino había cometido desperdicio o causado molestias o molestias a los vecinos; o,
- que las instalaciones fueran razonablemente requeridas por el arrendador para su propia ocupación, o la de un empleado.
Además, los Tribunales podrían conceder la posesión por cualquier otro motivo que consideren satisfactorio.
Primas
Después del 25 de noviembre de 1915, los inquilinos no podían pagar primas por la concesión, renovación o continuación de ningún arrendamiento. Cualquier monto pagado era recuperable a menos que se hiciera pagadero mediante un acuerdo celebrado antes del 4 de agosto de 1914. (Los arrendamientos por 21 años o más fueron posteriormente excluidos por la Ley de tribunales (poderes de emergencia) de 1917).
Tarifas
La Ley de Declaración de Tarifas de 1919 requería que cualquier propietario en Inglaterra y Gales que recibiera un alquiler que incluyera tarifas mostrara el monto en el libro de alquiler. La ley escocesa equivalente es la Ley de arrendamiento y calificación de viviendas (Escocia) de 1920 .
Las leyes de 1917, 1918 y dos en 1919 hicieron más ampliaciones y enmiendas a la Ley de 1915. Se eximió el control de las casas construidas después del 2 de abril de 1919 o en proceso de construcción en esa fecha.
El control de los alquileres y la seguridad de la tenencia difícilmente resultaron ser medidas tan temporales como se pretendía originalmente.
Control total 1920-1923
Tras el informe del Comité de Salisbury sobre el continuo deterioro de la oferta de viviendas, se aprobó la Ley de Aumento de Renta e Interés Hipotecario (Restricciones) de 1920, que consolidó y enmendó la legislación anterior. La mayoría de las disposiciones estaban destinadas a ser por un período de tres años, pero fueron prorrogadas y enmendadas sucesivamente. Todas las disposiciones restantes fueron derogadas y consolidadas por la Ley de alquileres de 1968 y en Escocia por la Ley de alquileres (Escocia) de 1971. La Ley de 1920 sigue siendo la base de la ley moderna; la mayoría de los conceptos de las Leyes de Alquiler se derivan de él. Se sugiere como primera fuente de referencia para cualquier concepto original que no esté incluido en este breve resumen.
Alcance de control
El alquiler estándar y los límites del valor imponible se aumentaron a 105 libras esterlinas en Londres, 90 libras esterlinas en Escocia y 78 libras esterlinas en otros lugares, por lo que se aplicaron a la gran mayoría de las casas alquiladas en el país. En esta ley se introdujo el concepto de "inquilino legal". Los locales utilizados con fines comerciales, comerciales o profesionales, o para el servicio público, se incluyeron en la Ley durante un año (con aumentos porcentuales ligeramente diferentes a los que se describen a continuación para las viviendas). Las nuevas viviendas siguieron estando excluidas del control.
La Ley de 1920 no se aplicaba a las casas erigidas, o en curso de construcción, el 2 de abril de 1919, ni a las que en esa fecha o posteriormente se estaban reconstruyendo en dos o más pisos o viviendas independientes e independientes.
Se introdujo por primera vez una medida de control en el alquiler amueblado de una vivienda cubierta por la ley. Este control relacionado con ganancias anormales o excesivas. En este último caso, el propietario estaba sujeto a una multa de hasta 100 libras esterlinas.
Renta estándar
La ley permitía aumentos de la renta de hasta el 40% y de los intereses hipotecarios del 1% (hasta un máximo del seis y medio por ciento). El 40% estaba compuesto por dos elementos. Se permitió un aumento del 15%, para compensar al propietario por la caída en el valor del dinero durante la Gran Guerra . Se permitió un aumento adicional en el alquiler del 25% para cubrir los gastos de reparaciones donde el arrendador hizo las reparaciones. Este último aumento no podría aplicarse a los inquilinos de viviendas no aptas o en mal estado. De hecho, podría cobrarse pero el inquilino (o la autoridad sanitaria) podría acudir a los tribunales para suspenderlo hasta que se hayan realizado las reparaciones.
También se permitieron incrementos, como porcentaje del gasto relevante, tras mejora o alteración estructural. Un inquilino de una vivienda amueblada pudo acudir al tribunal del condado (en Escocia, el Sheriff Court ) para obtener una orden para congelar el alquiler en un nivel específico y para el reembolso de cualquier alquiler ya pagado en exceso de ese nivel.
Primas
La ley ahora tipifica como delito, con una multa de £ 100, exigir una prima, pero reduce la duración de los arrendamientos excluidos de 21 años o más a 14 años o más.
Seguridad de tenencia
La angustia (en Escocia, la "diligencia") solo podía imponerse con el consentimiento del tribunal. La posesión podría recuperarse si el tribunal lo considerara oportuno en un cierto número de motivos, que se ampliaron. El tribunal perdió sus facultades para conceder la posesión por motivos no especificados pero menos satisfactorios.
Sucesión
Había un derecho de sucesión por parte de la viuda del inquilino si ella residía con él en el momento de su muerte o un miembro de la familia del inquilino que había estado residiendo con el inquilino en el momento de su muerte. La Ley de 1933 introdujo un requisito de residencia de seis meses, excepto para las viudas.
Descontrol gradual 1923-1933
Tras el informe del Comité Onslow, la Ley de Restricciones de Intereses Hipotecarios y de Renta de 1923 se convirtió en la primera medida para revertir la maquinaria de control.
Alcance del descontrol
Las instalaciones salieron de la protección cuando los inquilinos murieron o se mudaron. Los inquilinos sentados permanecieron controlados. Las leyes dejaron de aplicarse a los locales para los que se concedía un arrendamiento o arrendamiento de no menos de dos años a un inquilino en ejercicio. Amplió los motivos para la recuperación de la posesión.
Arrendamientos amueblados
Como se ha dicho anteriormente, la Ley de 1915 no aplicó la Ley en los casos en que se proporcionara mesa, asistencia o mobiliario. La Ley de 1923 ahora cuantificó la cantidad de asistencia o proporcionó muebles de modo que solo una disposición sustancial en términos de alquiler haría que el alquiler fuera de control. En otras palabras, el valor de la asistencia (servicios personales prestados al inquilino) o el valor de los muebles tenían que formar una parte sustancial del valor del alquiler.
La legislación posterior introdujo enmiendas menores a las promulgaciones anteriores, y las Leyes de Continuidad de las Leyes Expirantes de 1927-1932 aseguraron la continuidad de las Leyes de Alquiler hasta 1933.
Descontrol gradual 1933
Las recomendaciones del Comité Marley en 1931 se implementaron en la Ley de Restricciones de Intereses de Renta e Hipoteca (Enmienda) de 1933.
Habían informado que el descontrol gradual inaugurado por la Ley de 1923 había funcionado satisfactoriamente con respecto a las casas medianas, pero demasiado lento para las más grandes y demasiado rápido para las más pequeñas. De modo que la Ley de 1933 dividió las viviendas a las que se aplicaban las leyes en tres categorías.
Alcance del descontrol
Las casas más grandes quedaron descontroladas donde tanto el alquiler recuperable anual como el valor imponible excedían las 45 libras esterlinas en Londres y Escocia y las 35 libras esterlinas en otros lugares.
El grupo intermedio comprendía todas las casas controladas existentes en las que el valor imponible excedía las 20 libras esterlinas en Londres las 25 libras esterlinas y los 5 chelines en Escocia y las 13 libras esterlinas en otros lugares. Estos quedaron sujetos a descontrol por la Ley de 1923 cuando el propietario obtuvo una posesión vacante o le otorgó un nuevo período mínimo de arrendamiento o arrendamiento de dos años.
Las casas controladas restantes, las casas más pequeñas, eran aquellas con valores imponibles que no superaban las 20 libras esterlinas / 25,25 libras esterlinas / 13 libras esterlinas como se indicó anteriormente. Estos no podían descontrolarse gradualmente, sino que debían permanecer controlados hasta que expiraran las Leyes de Alquiler. Si una casa dentro de estos límites de valor imponible se descontrolaba en virtud de la Ley de 1923, la Ley de 1933 no la devolvía automáticamente al control. Podría permanecer descontrolado siempre que el propietario lo registre como descontrolado dentro de los tres meses posteriores a la promulgación de la Ley de 1933.
Los alquileres podrían incrementarse en un porcentaje del gasto relevante para reflejar la provisión de accesorios o accesorios adicionales o mejorados hechos después de la promulgación de la Ley de 1933.
Un inquilino de una vivienda que había quedado descontrolada por esta Ley tenía que recibir un aviso de un mes de que la posesión se requeriría en la fecha especificada en el aviso, a menos que se hubiera negociado un nuevo arrendamiento antes de que expirara el aviso.
Sucesión
Como se mencionó anteriormente, el derecho de sucesión otorgado en la Ley de 1920 requería ahora seis meses de residencia, excepto para la viuda. Un viudo también podía acceder al arrendamiento como miembro de la familia de su esposa fallecida, siempre que se cumpliera la prueba de los seis meses.
Alojamiento alternativo adecuado
La ley también agregó nuevos motivos para la recuperación de la posesión por parte del propietario (por ejemplo, la disponibilidad de alojamiento alternativo adecuado ahora se convirtió en un motivo suficiente para la recuperación de la posesión). Se hizo un segundo intento (el primero se había hecho en la Ley de Enmienda de 1919) para evitar que un inquilino cobrara un alquiler excesivo por subarrendar parte de la propiedad. Ciertamente, las cosas se estaban volviendo más complicadas.
Más descontrol 1938
Después de otro informe, este del Comité del Vizconde Ridley, se introdujo la Ley de Aumento de Renta e Intereses Hipotecarios (Restricciones) de 1938.
Alcance del descontrol
La Ley de 1938 descontroló automáticamente todas las casas más valiosas en la banda de valor medio (es decir, casas que excedían las £ 35 en Londres y Escocia y £ 20 en otros lugares) y evitó cualquier descontrol progresivo adicional (introducido por la Ley de 1923) del rango inferior de casas en la banda de valor medio).
La Ley de 1938 no reintrodujo el control de una casa en la banda de valor medio que la Ley de 1933 había descontrolado, pero el propietario tuvo que registrarla como descontrolada en un plazo de tres meses. El incumplimiento por parte del propietario del plazo de tres meses significaba que se consideraba que las casas aún estaban controladas, a menos que los tribunales excusaran su incumplimiento en el plazo de un año a partir de la aprobación de la ley.
Por primera vez, al definir la aplicación de la ley, no se hizo referencia a los límites de alquiler. Debido a que los valores imponibles eran ahora el único criterio para la aplicabilidad continua de las leyes, el resultado fue el descontrol de un gran número de casas donde el alquiler recuperable las habría mantenido bajo control.
1939 hasta 1945
Control total de nuevo 1939-1945
Justo cuando debió parecer que el fin del control estaba a la vista, la amenaza de guerra reavivó los temores de los excesivos aumentos de renta que llevaron a la introducción inicial del control en 1915, se introdujo la Ley de Restricciones de Renta e Intereses Hipotecarios de 1939 .
Alcance de control
Todas las viviendas que aún no estaban sujetas a control y con valores imponibles que no superaban las 100 libras esterlinas en Londres, las 90 libras esterlinas en Escocia y las 75 libras esterlinas en otros lugares volvieron a estar bajo control.
También puso fin al descontrol progresivo en virtud de la Ley de 1933 (por el cual el propietario había podido obtener la posesión vacante o el descontrol se había producido mediante la concesión de un contrato de arrendamiento o arrendamiento de dos años). La forma de control introducida para las viviendas recién controladas difería de la que existía anteriormente y se convirtieron en "nuevo control" y "antiguo control", respectivamente. La distinción ya no tiene importancia, ahora que "control" ha sido reemplazado por "regulación". Por primera vez, las viviendas de las autoridades locales quedaron excluidas del control.
Al igual que su antecesora de la Primera Guerra Mundial, la legislación de la Segunda Guerra Mundial solo tenía la intención de continuar en vigor "las leyes principales" hasta seis meses después de que terminara la emergencia. Estas fueron las Leyes de Restricciones de Intereses de Renta e Hipoteca de 1920 a 1938 y debían expirar en 1942. La Orden en el Consejo que debería haber declarado el fin de la emergencia nunca se promulgó, y las Leyes, en su forma enmendada, continuaron en vigor hasta 1968 ( 1971 en Escocia).
1945 hasta 1957
El período de posguerra
A raíz de los daños causados por las bombas durante la guerra, la escasez de materiales y las restricciones de construcción, el aumento de la demanda de viviendas por parte de los que regresaban del conflicto provocó una escasez de viviendas que continuó durante la próxima década. No se intentó introducir ninguna forma de descontrol de los alquileres.
La Ley de Materiales de Construcción y Vivienda de 1945, que se aprobó el 20 de diciembre de 1945, limitó los precios de venta y alquiler de determinadas casas.
La Ley aumentó la cantidad de préstamos que el Tesoro podría recaudar en virtud de la Ley de Vivienda (Alojamiento Temporal) de 1944 a £ 200 millones. Las autoridades locales pudieron otorgar préstamos para adquirir o construir viviendas con un costo de hasta £ 1,500 cada una.
Alquiler permitido
Una casa o un apartamento construido bajo licencia de construcción bajo las Regulaciones de Defensa emitidas bajo las Leyes de Poderes de Emergencia (Defensa) 1939-1945 podría estar sujeto a una condición que limite el precio de venta o alquiler (el "alquiler permitido").
La Ley de 1945 impuso un límite de tiempo de cuatro años (posteriormente elevado en 1949 a ocho años) durante el cual una infracción del límite imponía al transgresor una multa hasta la suma de: a) la ganancia financiera del delito; b) una multa de £ 100; o c) pena de prisión de hasta tres meses, o multa y pena de prisión.
Alquileres amueblados
Un segundo comité establecido en 1943 bajo el vizconde Ridley para revisar el funcionamiento de las leyes de restricción de alquileres formó una opinión muy favorable de la Ley de control de alquiler de casas amuebladas (Escocia) de 1943 y recomendó que Inglaterra y Gales siguieran su ejemplo. La Ley de Casas Amuebladas (Control de Rentas) de 1946 estableció un sistema de protección separado, inspirado en la legislación escocesa que incluía tribunales de alquiler que establecían alquileres razonables, para los contratos que se les remitían para los alquileres amueblados. Anteriormente, estos no habían estado sujetos a ningún control efectivo en virtud de las Leyes de Alquiler.
Alcance del control
Inicialmente, se aplicaron las leyes de 1943 y 1946, independientemente del valor catastral de la vivienda o del alquiler. En Inglaterra y Gales, las autoridades locales estaban obligadas a llevar registros de las rentas así determinadas (los propios tribunales de Escocia llevaban registros).
Este sistema estaba bastante separado de las reglas generales en cuanto al control bajo las leyes principales.
Mueble
El alquiler tenía que incluir el pago por el uso de muebles o por los servicios (que incluía la asistencia y cualquier otro privilegio como el derecho a un espacio para guardar bicicletas). La provisión de comida (pero solo si formaba una parte sustancial del alquiler) llevó el arrendamiento fuera de la jurisdicción del Tribunal de Alquileres.
Tanto las Leyes de 1943 como las de 1946 fueron medidas temporales, pero continuaron en vigor mediante sucesivas Leyes que expiraban. En 1974, los principios de la Ley de 1946 se volvieron a implementar como método para proteger a los inquilinos de los propietarios residentes. Ambos sobreviven en la Ley de alquileres de 1977 y la Ley de alquileres (Escocia) de 1984.
Alquileres razonables
La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Control de Rentas) de 1949 corrigió una serie de defectos en leyes anteriores y facultaba a los tribunales de arrendamiento para determinar, a solicitud del arrendador o el arrendatario, una renta razonable para cualquier vivienda a la que se aplicaran las Leyes de Rentas. aplicado, que se alquiló por primera vez después del 1 de septiembre de 1939. El alquiler así determinado se convirtió en el alquiler estándar.
Seguridad de tenencia
Esta ley otorgó a los tribunales de alquiler la facultad de suspender la operación de un aviso de renuncia por períodos sucesivos de hasta tres meses a la vez. También prohibió una solicitud a un tribunal de alquileres para una extensión de la garantía de tenencia para un alquiler amueblado donde el tribunal, en una referencia anterior, había otorgado menos del período máximo legal de garantía.
Primas
La Ley de 1949 también extendió a todos los arrendamientos de viviendas a las que se aplicaban las Leyes de Alquiler, las sanciones relativas al pago de primas y las primas ocultas en contraprestación de arrendamientos de hasta catorce años.
Aplicó las disposiciones de las Leyes de 1943 y 1946 a los contratos, tanto para alquileres amueblados como sin amueblar, en virtud de los cuales el inquilino compartía una vivienda con el propietario. Cuando el inquilino compartía algún alojamiento con personas distintas del propietario, aplicaba las Leyes de Alquiler al contrato.
1951 hasta 1956
La Ley de Fuerzas Auxiliares y de Reserva (Protección de los Intereses Civiles) de 1951 otorgó a los militares la misma protección que la prevista en las Leyes de Alquileres en los casos en que sus arrendamientos no estaban ya dentro de esas Leyes.
Por cierto, esta Ley ha sido enmendada en varias ocasiones sucesivas siempre que ha habido una enmienda a la protección otorgada por las Leyes de Alquiler para asegurar que los militares tengan una casa alquilada a la cual regresar.
La Ley de Arrendatarios de la Corona (Protección de Subinquilinos) de 1952 incluyó a los inquilinos, arrendatarios e hipotecarios de la propiedad de la Corona en las Leyes de Alquiler, excepto cuando la Corona fuera el propietario inmediato, arrendador o acreedor hipotecario.
La Ley de Agencias de Alojamiento de 1953 prohibió tomar dinero de un posible inquilino simplemente registrando su nombre y requisitos e impidió cobrar cargos simplemente por proporcionar las direcciones de los alojamientos disponibles para alquilar. A las autoridades locales de Inglaterra y Gales se les otorgó poder para enjuiciar en los tribunales de magistrados.
La Ley de Rentas y Reparaciones de Viviendas de 1954 buscaba alentar a los propietarios a reparar las casas controladas al permitir un "aumento de reparaciones" en el alquiler de las casas ingresadas. y mantenido en buen estado. También trató de alentar la construcción y conversión de casas para alquiler a inquilinos excluyendo del control todas las viviendas construidas después del 30 de agosto de 1954 y todas las viviendas independientes y autónomas producidas por conversión después de esa fecha, excepto en los casos que habían atraído mejoras. subsidios.
Los tribunales de alquileres estaban facultados para fijar, previa solicitud, un aumento apropiado en el alquiler por aumentos en el costo de la prestación de servicios en los arrendamientos controlados por la Ley antes de 1939. Todos los arrendamientos propiedad de las autoridades locales, corporaciones de desarrollo y asociaciones y fideicomisos de vivienda fueron excluidos de la aplicación de las Leyes de Alquiler.
El traspaso al inquilino de aumentos de tarifas y aumentos limitados en el alquiler atribuibles a mejoras o alteraciones estructurales realizadas por el propietario a una vivienda se había permitido desde el inicio de las Leyes de Alquileres. La Ley de 1954 permitía aumentos específicos para las viviendas que el propietario mantenía en buen estado, pero limitaba el alquiler total recuperable al doble del valor bruto de la vivienda.
Eliminó la prohibición de primas en el caso de cesión de arrendamientos otorgados por períodos superiores a 21 años, relajó las reglas si se abonaba una prima por la concesión, continuación, renovación o cesión de un arrendamiento si consistía en gastos razonables en reformas o mejoras, o una cantidad razonable para el fondo de comercio.
Extensión y liberación
La Parte I de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 extendió la protección de la Ley de Alquileres a los inquilinos con contratos de arrendamiento a largo plazo a alquileres bajos, y a los subarrendatarios de inquilinos bajo dichos contratos de arrendamiento, al proporcionar un procedimiento que convirtió a esos inquilinos en inquilinos legales al vencimiento de su arrendamientos.
La Ley de Casas Requeridas y Vivienda (Enmienda) de 1955 liberó de la requisa aquellas casas donde el propietario con licencia aceptaba como inquilino legal. El dueño de la casa fue indemnizado por renunciar al derecho de posesión.
Aprobada solo después de que varias nieblas contaminadas por humo particularmente severas (llamadas "smog") en Londres y las ciudades industriales habían causado problemas de salud, la Ley de Aire Limpio de 1956 (que se aplicó al norte y al sur de la frontera) reembolsó los gastos gastados en la adaptación de chimeneas para quemar combustible sin humo. El trabajo contó como una mejora para propósitos de aumento de alquiler bajo la Ley de Alquiler de 1957. El ocho por ciento del costo (neto de cualquier reembolso) podría agregarse al alquiler.
Descontrol de 1957 a 1965
El nuevo gobierno conservador aprobó la Ley de alquiler de 1957 que descontroló todas las casas más valiosas y reintrodujo un sistema de descontrol gradual en una forma revisada. También transformó el método de fijar el alquiler máximo pagadero por los inquilinos al introducir una fórmula basada en el valor imponible.
Entrando en vigor el 6 de julio, la Ley de 1957 descontroló inmediatamente todas las viviendas y todos los contratos de alquiler amueblado de viviendas, con valores imponibles el 7 de noviembre de 1956 superiores a £ 40 en el Distrito de la Policía Metropolitana o en la Ciudad de Londres y Escocia, y £ 30 en otras partes de Inglaterra y Gales; y arrendamientos otorgados por un período superior a 21 años. Ningún nuevo arrendamiento estaría sujeto a control, cualquiera que fuera el valor catastral del local, a menos que se concediera a un inquilino que fuera inmediatamente antes de su creación un inquilino controlado del mismo local o local que los incluía.
Se prohibió cobrar primas y pagos de alquiler por adelantado a los inquilinos de locales que habían quedado descontrolados por la ley durante un período de tres años a partir del comienzo de la ley. Se introdujo un aviso de renuncia con un mínimo de cuatro semanas de anticipación y la ley permitió el intercambio de arrendamientos controlados por acuerdo de todas las partes interesadas, sin pérdida de seguridad o control de la renta. La ley utilizó la palabra "intercambio" aunque "transferencia" habría sido más apto.
La "renta estándar" fue reemplazada por un nuevo "límite de renta" calculado multiplicando el Valor Bruto de 1956 por un factor determinado de acuerdo con las obligaciones de reparación de las partes. Por ejemplo, cuando el propietario era responsable de todas las reparaciones y la decoración externa (el inquilino era responsable únicamente de la decoración interna), el valor bruto de 1956 se multiplicaría por dos para producir el límite de alquiler anual. Otros multiplicadores se utilizarían para diferentes obligaciones de reparación y decoración.
El "límite de alquiler" podría aumentarse por las tarifas a cargo del propietario y por un cargo razonable por la provisión de muebles o servicios. El límite estaba sujeto a ajustes periódicos para tener en cuenta cambios en el monto de las tarifas, cambios en la provisión de muebles o servicios y para mejoras.
Podría reducirse cuando la vivienda se deteriore. El ocho por ciento del costo neto de cualquier mejora (es decir, después de deducir el monto de cualquier subvención recibida por el propietario) para las obras terminadas después del 5 de julio de 1957 podría agregarse al alquiler.
La ley otorgó al ministro poder para el control de los alquileres en el futuro mediante una orden que requería la resolución afirmativa de cada Cámara del Parlamento.
A fines de la década de 1950 y principios de la de 1960, hubo muchos informes periodísticos de propietarios que victimizaban a sus inquilinos (controlados) para obligarlos a abandonar sus hogares. Se introdujo en el idioma la nueva palabra " rajmanismo " (en honor a Peter Rachman , un propietario que supuestamente era responsable de muchas de estas crueles actividades).
Órdenes de suspensión de posesión
La Ley de propietarios e inquilinos (disposiciones temporales) de 1958 prohibió la recuperación de la posesión, excepto mediante procedimientos legales, de ciertas viviendas liberadas del control por la Sección 11 (1) de la Ley de alquileres de 1957. También suspendió por un período limitado la ejecución de cualquier orden. hizo para la posesión de los que aún quedaban en sus hogares el 1 de agosto de 1958, al posponer el efecto de cualquier orden de posesión anterior. Reguló la renta pagadera pendiente de recuperación de la posesión (al doble del valor bruto de 1956, más tarifas, y por servicios y muebles, a menos que la renta contractual pagadera anteriormente fuera mayor). Se tipificó como delito recuperar la posesión por medios distintos de los procedimientos judiciales y retener los servicios o muebles a los que tenía derecho el inquilino.
Se proporcionaron ciertos motivos por los cuales un propietario podría intentar convencer al tribunal de que posteriormente se otorgara una orden de posesión.
Pagos excesivos por muebles
La Ley de propietarios e inquilinos (muebles y accesorios) de 1959, que entró en vigor el 29 de julio de 1959, prohibió a los propietarios exigir pagos excesivos por muebles, accesorios y otros artículos como condición para la concesión, renovación, continuación o cesión de inquilinatos de viviendas. Dichos pagos fueron un intento de encontrar una forma de evitar la prohibición de exigir una prima en la Ley de Arrendadores e Inquilinos (Control de Rentas) de 1949.
Poderes de inspección
Los infractores que intentaran obtener de los posibles inquilinos cantidades excesivas para muebles y accesorios podían ser castigados con una multa no superior a 100 libras esterlinas. Se otorgó a las autoridades locales facultades para inspeccionar las viviendas en las que sospecharan que se había cometido un delito.
Las obras en calles privadas realizadas en virtud de la Ley de carreteras de 1959 , que actualizó las disposiciones anteriores de la Ley de salud pública de 1875 y la Ley de obras de calles privadas de 1892, contaron como mejoras. Su costo neto se incluyó en el cálculo de los aumentos de alquiler.
Reparación de pasivos en arrendamientos cortos
El efecto de la negligencia en la reparación de pasivos durante y después de la Segunda Guerra Mundial enfrentó a muchos inquilinos con contratos de arrendamiento a corto plazo con enormes facturas de deterioro para hacer buenas viviendas que originalmente se habían alquilado en mal estado. En ese momento, esos inquilinos no tenían suficiente seguridad de tenencia que les permitiera aprovechar el beneficio de realizar reparaciones importantes. En virtud de la Ley de Vivienda de 1961 (véanse en particular las secciones 32 y 33), donde se concedía el arrendamiento de una vivienda por menos de siete años después del 24 de octubre de 1961, un convenio implícito requería que el propietario mantuviera en reparación la estructura y el interior (incluidos los desagües, canalones y tuberías externas) y para mantener en buen estado y en buen estado las instalaciones de la casa para el suministro de agua, gas y electricidad, para el saneamiento y para la calefacción y el agua de calefacción. Esto se aplica cualquiera que sea el alquiler o el valor catastral. La ley incluía una disposición para prohibir la retroactividad de un contrato de arrendamiento. El plazo de años contados a partir de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento.
La Ley de 1961 aumentó el porcentaje adicional al alquiler por el costo neto de las obras de mejora realizadas después del 24 de noviembre de 1961, del ocho por ciento (como había sucedido en la Ley de alquileres de 1957) al doce y medio por ciento.
Libros de alquiler semanal
La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1962 requería que los propietarios proporcionen libros de alquiler para los inquilinos cuando el alquiler se pagaba semanalmente (excepto cuando la pensión representaba una parte sustancial del alquiler). Esta Ley tuvo una aplicación más general que la Ley de 1938 y consolidó ciertos requisitos de la Ley de 1933 y la Ley de 1957. Se prescribió la información a incluir y se le dio al inquilino el derecho a obtener información, particularmente cuando el propietario era una empresa. La sanción por un delito era una multa que no superaba las 50 libras esterlinas (o 100 libras esterlinas por una segunda condena).
La Ley de Vivienda de 1964 estableció la Corporación de Vivienda para ayudar a las asociaciones de vivienda a proporcionar alojamiento en Inglaterra, Gales y Escocia. Autorizó a la Asociación Escocesa de Vivienda Especial a actuar en nombre de la Corporación de Vivienda en Escocia.
Servicios y subvenciones estándar
La Ley de 1964 otorgó a las autoridades locales el deber de obligar a mejorar las viviendas que no tenían comodidades estándar y enmendó la legislación sobre subvenciones para mejoras para proporcionar subvenciones para mejoras y subvenciones estándar. Las comodidades estándar fueron:
- una bañera o ducha fija en un baño con suministro de agua fría y caliente;
- un lavabo con suministro de agua fría y caliente;
- un suministro de agua fría y caliente a un fregadero;
- un inodoro; y
- instalaciones satisfactorias para almacenar alimentos.
Protección contra el desalojo
La Ley de protección contra el desalojo de 1964, de 17 de diciembre de 1964, fue una medida provisional que se pretendía extender hasta fines de 1965 y luego expirar. Esto para dar tiempo a una revisión de la legislación.
Restringió el desalojo de los ocupantes residenciales de sus hogares. También se incluyeron las viudas y los viudos y los miembros de la familia que vivían con el ocupante residencial en la fecha del fallecimiento. Los ocupantes de servicios agrícolas fueron tratados como inquilinos a los efectos de la Ley de 1964.
Se convirtió en ilegal desalojar por otros medios que no fueran los procedimientos en el tribunal del condado o retirar o retener servicios o muebles. En caso de condena sumaria, el delincuente podía ser sancionado con una multa de 100 libras esterlinas o seis meses de prisión, o ambas.
Estos nuevos delitos de desalojo ilegal y acoso pronto se incorporarían a la Ley de alquileres de 1965 y, finalmente, se trasladarían a la Ley de protección contra los desalojos de 1977 .
Los tribunales podrían suspender órdenes de posesión recientes, podrían suspender la ejecución de una orden de posesión por hasta doce meses y podrían imponer ciertas condiciones y términos.
Hubo algunas excepciones (por ejemplo, arrendamientos a los que se aplicaron las siguientes leyes: Leyes de pequeños propietarios (Escocia) de 1886-1931, Ley de arrendamiento de tiendas (Escocia) de 1949, Ley de explotaciones agrícolas (Escocia) de 1949, Leyes de Crofters (Escocia) de 1955-1961 ). Nada afectó el funcionamiento de la Ley de recuperación de pequeñas viviendas de 1838 (que incluía burdeles y locales adquiridos con fines de defensa) o la Ley de pluralidades de 1838 o la Ley de profesores y secretarios parroquiales de 1844 (propiedad eclesiástica). Aplazó hasta finales de marzo de 1966 el descontrol de las viviendas requisadas durante la guerra.
Reglamento de alquiler 1965 a 1989
Un nuevo sistema de alquiler de 1965 a 1971
El Gobierno laborista elegido en 1964 se comprometió a derogar la Ley de alquileres de 1957. Evidentemente, era imposible volver a imponer el control de los alquileres de forma sencilla. Un Comité de Vivienda en el Gran Londres presidido por Sir Milner Holland, QC , informó en marzo de 1965. Descubrieron que había "una aguda escasez de viviendas alquiladas en Londres y muchas dificultades y penurias derivadas de ello". Ésta no era una situación peculiar de Londres. Observaron que ni un control rígido ni un descontrol fragmentado y fortuito podrían aliviar la situación y que cualquier nuevo sistema de control (o regulación) debería disponer que las rentas en el futuro estén sujetas a revisión periódica.
En esta situación y en estas circunstancias surgió una nueva legislación que supuso un importante punto de inflexión. Richard Crossman , Lord Goodman, quien se convirtió en presidente del Instituto de Oficiales de Alquiler y otros reclamaron derechos de paternidad.
La Ley de Alquiler de 1965 introdujo el Servicio de Oficial de Alquiler. El Ministerio de Vivienda y Gobierno Local , que luego pasó a formar parte del Departamento de Medio Ambiente , y luego del Departamento de Medio Ambiente, Transporte y Regiones , fue responsable de establecer los arreglos administrativos y el nombramiento de los primeros Oficiales de Alquiler, en Inglaterra. y Gales. Los nombramientos eran realizados por el "funcionario adecuado", un funcionario designado en cada autoridad local (generalmente el director ejecutivo o el ejecutivo legal superior del consejo del condado o de cada distrito de Londres, que era responsable de proporcionar alojamiento, supervisión y asuntos disciplinarios. El servicio era financiado por el gobierno central mediante solicitudes de subvención.
En la práctica, estos asuntos se delegaron en un oficial superior de alquileres en cada una de las setenta y siete oficinas del área de registro original. Se consideró que las decisiones tomadas por los oficiales de alquiler individuales se tomaron de forma independiente. El sistema fue diseñado para que las decisiones de los oficiales de alquiler no pudieran ser influenciadas por el gobierno local o central. Se nombró personal administrativo contratado por la autoridad local.
Los primeros nombramientos de oficiales de alquiler se realizaron en la ciudad de Westminster, donde se capacitó a los oficiales de alquiler designados en otras áreas de registro. Los primeros nombramientos se hicieron en la profesión legal, en la oficina de tasación de la Hacienda Pública, ex agentes inmobiliarios, administradores de propiedades y exmilitares jubilados y ex policías jubilados. El primer registro de alquiler se realizó en un piso encima de una pescadería en Paddington Street, Marylebone , Londres W1.
El Instituto de Oficiales de Alquiler (IRO) se formó para promover un enfoque profesional y para llevar a cabo la educación y la capacitación. La Revista del Instituto de Oficiales de Alquiler JIRO se publicó trimestralmente para fomentar la discusión de los procedimientos, la práctica de valoración y para proporcionar información sobre la nueva legislación y "jurisprudencia" que surgen de decisiones legales en los Tribunales relacionadas con asuntos de propietarios e inquilinos.
La Fundación Educativa del Instituto de Oficiales de Alquiler publicó guías y un Manual de Regulación de Alquiler de color marrón que proporcionó a los profesionales enmiendas anotadas como páginas reimpresas completas a la legislación residencial de propietarios e inquilinos en forma de hojas sueltas. Este importante y rápido servicio de actualización incorporó las numerosas modificaciones señaladas en esta guía. El manual marrón a menudo se podía ver en la banca de los jueces de los tribunales superiores y en las manos de los abogados y abogados que representaban a los propietarios e inquilinos en los tribunales.
Alcance de la regulación
La Ley de 1965 puso bajo protección a la mayoría de las casas que fueron descontroladas por la Ley de 1957 y las casas más nuevas que nunca habían sido controladas (es decir, recién construidas o producidas por conversión después del 30 de agosto de 1954). Dio seguridad a los arrendamientos de la mayoría de las viviendas con valores imponibles de hasta £ 400 en el Gran Londres y £ 200 en otros lugares que aún no están controlados. La Ley de 1965 comenzó hábilmente estableciendo que un arrendamiento en virtud del cual una vivienda (que podría ser una casa o parte de una casa) se alquilaba como vivienda separada era un arrendamiento protegido.
Hubo ciertas excepciones (que fueron modificadas y agregadas en la legislación posterior). Las referencias son las de la Parte I de la posterior Ley de Rentas consolidada de 1977:
- Sección 4 Viviendas por encima de determinados valores imponibles
- Sección 5 Arrendamientos a bajos alquileres
- Sección 5A Ciertos arrendamientos de propiedad compartida
- Sección 6 Viviendas alquiladas con terrenos distintos del lugar de la casa
- Sección 7 Viviendas alquiladas de buena fe a un alquiler que incluye manutención (comida o comidas) y / o asistencia (servicios personales al inquilino) donde el valor para el inquilino forma una parte sustancial del alquiler
- Sección 8 Contratos a estudiantes que cursan estudios
- Sección 9 Cuando se alquila una vivienda con el propósito de pasar unas vacaciones
- Sección 10 Arrendamientos agrícolas
- Sección 11 Locales autorizados
- Sección 12 Donde el arrendador residía en la misma casa
- Sección 13 Cuando el interés del propietario pertenecía a Su Majestad en el derecho de la Corona
- Sección 14 Arrendamientos de autoridades locales
- Sección 15 Arrendamientos de asociaciones de vivienda
- Sección 16 Arrendamientos de cooperativas de vivienda
- Sección 22 Inquilinos que comparten alojamiento con personas que no sean el propietario
- Sección 24 Locales con uso comercial
La Ley de alquiler de 1965 introdujo tres innovaciones importantes. En primer lugar, a excepción de los alquileres amueblados, era la primera vez que se aplicaba un nuevo enfoque flexible a largo plazo al antiguo problema del control de los alquileres. Sustituyó la fórmula de fijación de alquileres de la legislación anterior por una regulación de alquileres independiente por parte de los oficiales de alquiler. Esto introdujo los principios de valoración normal en la evaluación de un alquiler justo (artículo 68 de la Ley de alquileres de 1965 y artículo 70 de la Ley de alquileres consolidada de 1977) al exigir que se tenga en cuenta específicamente la edad, el carácter, la localidad y el estado de conservación. de la vivienda. Las circunstancias personales debían ser ignoradas al igual que las mejoras realizadas voluntariamente por, y cualquier deterioro o defecto atribuible al inquilino o un predecesor en el título. Se introdujo un concepto fundamental mediante el cual se debía suponer que el número de personas que buscaban convertirse en inquilinos de viviendas similares en la localidad en los términos (distintos de los relacionados con el alquiler) del arrendamiento regulado no era sustancialmente mayor que el número de esas viviendas en la localidad que estaban disponibles para alquilar en tales condiciones. Los comentaristas describieron este requisito de asumir un mercado aproximadamente equilibrado como el "factor de escasez" (palabras que no aparecían en la Ley). Hubo una revisión automática del alquiler (pero solo si se solicitaba) a intervalos de tres años (reducido a intervalos de dos años en la Ley de Vivienda de 1980).
En segundo lugar, instituyó el registro de alquileres, planes para el nombramiento de agentes de alquiler y un Servicio de agentes de alquiler a nivel nacional. Se requirió a los Oficiales de Rentas, de acuerdo con los procedimientos especificados, previa solicitud, para determinar y registrar rentas justas. Las objeciones a las rentas determinadas por los oficiales de rentas por propietarios o inquilinos debían pasar a una red de comités de evaluación de rentas con jurisdicción de apelación. Los agentes de alquiler designados como "oficiales estatutarios" tenían, por tanto, una función cuasi judicial. Como tribunal de primera instancia, tenían el mismo deber que los anteriores tribunales de alquiler amueblados para determinar su propia jurisdicción para actuar sobre una solicitud. Las apelaciones contra decisiones de competencia debían ser examinadas por el Tribunal del Condado.
En tercer lugar, la ley tipificaba como delito que cualquier persona desalojara ilegalmente (es decir, sin orden judicial) a un inquilino o acosara con la intención de persuadir al inquilino para que se mudara o renunciara a cualquier derecho con respecto a las instalaciones. Los delitos se aplicaban independientemente del valor imponible de la vivienda y también estaban protegidos los ocupantes del servicio y otros licenciatarios cuya licencia aún existía.
El aumento porcentual del costo neto que debe agregarse al alquiler por las mejoras realizadas después del 8 de diciembre de 1965 y una vez pactado el alquiler, fue del doce y medio por ciento.
El derecho de sucesión a un arrendamiento legal se amplió para permitir la transmisión del arrendamiento a un segundo sucesor con las mismas reglas aplicables a la transmisión por fallecimiento del arrendatario original o del primer sucesor.
La Ley de 1965 también elevó a £ 400 en el Gran Londres y £ 200 en otros lugares los límites de valor imponible de las casas amuebladas dentro de la jurisdicción de los tribunales de alquiler y extendió el período máximo por el cual podían retrasar la operación de un aviso de renuncia a seis meses. Los presidentes de los paneles de evaluación de alquileres en Inglaterra y Gales fueron autorizados a nombrar a los tribunales de alquileres en sus áreas.
La Ley de 1965 dispuso la conversión de los arrendamientos legales que subsisten en virtud de las disposiciones de la Ley de Casas Requeridas y Vivienda (Enmienda) de 1955 al extender su límite de tiempo para este propósito. Esto finalmente resolvió una de las consecuencias restantes de la emergencia de guerra. La Ley de la Autoridad de Aeropuertos de 1965 agregó el costo neto de las obras de insonorización a la lista de mejoras que podrían aumentar los alquileres.
La Ley de agricultura de 1967 contenía disposiciones relativas al arrendamiento y la recuperación de casas de campo que quedaron superfluas tras la fusión de las granjas en virtud de esa ley.
La Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 trajo de vuelta a las Leyes los arrendamientos a largo plazo (un arrendamiento otorgado por un período de años que superaba los veintiún años) (distintos de aquellos con un alquiler bajo), pero sin querer les aplicó las inhibiciones de la Ley de Arrendamientos sobre las primas.
La Ley de Sitios de Caravanas de 1968 declaró ilegal, sin la sanción de los tribunales, privar a una persona que ocupaba una caravana como residencia, ya fuera propia o alquilada, en un terreno de caravana que estaba protegido (uno que requería una licencia de sitio bajo la Caravana Ley de Sitios y Control del Desarrollo de 1960 ). La Ley de 1968 otorgó a los tribunales el poder de suspender las órdenes de posesión hasta doce meses y protegió a los ocupantes de las caravanas contra el acoso. Las autoridades locales tenían poder para enjuiciar. El acoso y el desalojo ilegal se castigaban con una multa de £ 100 por el primer delito y £ 500 y seis meses de prisión (o ambos) por un segundo delito.
Con la excepción de la sección 16 de la Ley de 1957 (avisos de renuncia) y la Parte III de la Ley de 1965 (desalojo ilegal y acoso), la Ley de Alquileres de 1968 consolidó todas las Leyes de Alquileres anteriores; la Ley de Casas Amuebladas (Control de Alquileres) de 1946 , la Ley de Propietarios e Inquilinos (Control de Alquileres) de 1949 , la Parte II de la Ley de Reparaciones y Alquileres de Viviendas de 1954 y otras leyes relacionadas (unas veinticuatro en total), sin racionalizarlas ni simplificarlas.
La Ley de 1965 había otorgado previamente el poder por Orden Ministerial para la conversión progresiva de los arrendamientos controlados existentes en arrendamientos regulados. Este poder nunca se ejerció y la Ley de Vivienda de 1969 introdujo un programa escalonado de conversión, determinado por valores imponibles, y el procedimiento de certificado de calificación que se describe a continuación, para aquellos arrendamientos controlados en buen estado y equipados con comodidades estándar.
Se pusieron a disposición subvenciones para proporcionar viviendas por conversión o para mejoras de viviendas existentes y hubo subvenciones especiales para viviendas de ocupación múltiple. Se especificaron subvenciones para proporcionar servicios estándar (por ejemplo, £ 30 para un baño o ducha; £ 50 para un inodoro y £ 30 para un suministro de agua fría y caliente en un fregadero) El término "mejoras" incluía el reemplazo de un artefacto existente o adecuado.
Una autoridad local podría emitir certificados de calificación para locales que tuvieran todas las comodidades estándar y estuvieran en buen estado. Un certificado de alquiler justo emitido por el oficial de alquiler indicaba cuál sería el alquiler justo una vez que se hubieran proporcionado las comodidades estándar faltantes. A continuación, se pudo determinar un alquiler justo (la solicitud estaba respaldada por el certificado de alquiler justo), pero el aumento del alquiler se escalonó durante un período de cuatro años (dos años si el trabajo había sido ayudado por una subvención de mejora). Monto atribuible a los servicios Los oficiales de alquiler habían indicado anteriormente de manera informal un monto por el valor de los servicios en el registro. La Ley de 1969 requería que hubiera una nota en el registro de alquileres del monto atribuible a la prestación de servicios (pero no si el cargo por los servicios era variable). Ahora también se solicitó una nota del aumento sobre el monto por servicios en el alquiler anterior (que podría calcularse mediante prorrateo si fuera necesario). Esta cantidad afectó el cálculo escalonado.
La ley introdujo una nueva definición de vivienda en ocupación múltiple (HMO) y dispuso registros y pedidos aplicando un código de gestión. Se otorgaron poderes a las autoridades locales para cerrar una HMO (o parte de ella) si no era posible proporcionar una salida de emergencia. Introdujo la posibilidad de que las órdenes de control vayan seguidas de órdenes de compra obligatorias. Se tomaron instrucciones para evitar o reducir el hacinamiento.
Para determinar si un arrendamiento prolongado era un arrendamiento con un alquiler bajo, ahora debían descartarse las sumas pagaderas por el inquilino en concepto de tarifas, servicios, reparaciones, mantenimiento o seguro.
La Ley eliminó la mayoría de las consecuencias no deseadas de la Ley de Reforma de Arrendamiento de 1967 con respecto a las primas y el precio a pagar por el derecho al voto. Los aumentos de los alquileres registrados entre el 10 de julio de 1968 y el 31 de diciembre de 1969 podían ser escalonados con arreglo al Reglamento de precios e ingresos de 1968 (que sólo se aplicaba hasta finales de 1969). Cuando esas regulaciones expiraron, la Ley de Rentas (Control de Aumentos) de 1969 (que solo se aplicó hasta fines de 1971) introdujo la escalonamiento de los aumentos de alquiler en términos generales en tres incrementos anuales iguales.
La Ley Agrícola de 1970 introdujo mejoras en la seguridad de tenencia disponible para los ocupantes de cabañas agrícolas atadas . Enmendó la Sección 33 de la Ley de Alquiler de 1965 para garantizar que, sujeto a las condiciones, el inquilino de una casa de campo atada, o su viuda, obtendría automáticamente al menos seis meses de seguridad de tenencia después de que terminara el empleo. Esta Ley extendió las disposiciones de la Ley de Agricultura de 1967 a las granjas Q superfluas y no solo a las que habían sido superfluas debido a la fusión de granjas en virtud de la Ley de 1967.
La Ley de Precauciones contra Incendios de 1971 hizo enmiendas a la Ley de Alquiler de 1968 y arreglos para enmendar la Ley de Alquiler (Escocia) de 1971. Cuando una vivienda estaba sujeta a un arrendamiento controlado o regulado y la vivienda se emitió con un certificado de incendio, el monto del los gastos (o una proporción de ellos aprobados por el tribunal del condado) incurridos en trabajos de prevención de incendios debían considerarse como una mejora en la solicitud de un certificado de alquiler justo. El tribunal del condado podría, previa solicitud, determinar un aumento en el alquiler de los arrendamientos controlados o regulados debido al costo de llevar a cabo las obras de prevención de incendios.
Ajustes de 1971 a 1977
En octubre de 1969 se encargó una revisión bajo la presidencia de Hugh Francis QC para revisar el funcionamiento de la regulación del alquiler en virtud de las Leyes de alquiler, especialmente en los grandes centros de población donde el alojamiento era escaso, y para considerar la relación entre los códigos amueblados y no amueblados.
Su conclusión, publicada el 2 de marzo de 1971, fue que la regulación de los alquileres estaba funcionando bien. El informe hizo 36 recomendaciones, cuatro de las cuales fueron promulgadas en la Ley de Financiamiento de la Vivienda de 1972, una ley que en su momento tuvo un reclamo menor a la fama: 57 sesiones de comités que tomaron 248 horas de debate en la Cámara de los Comunes , lo cual, se sugirió [¿ por quién? ] , justificó un lugar en el Libro Guinness de los Récords .
La Ley de 1972 introdujo muchos conceptos nuevos:
- Se proporcionarían descuentos de alquiler a todos los inquilinos de las autoridades locales. Cada autoridad local tuvo que introducir un esquema modelo. Debían proporcionarse asignaciones de alquiler para los inquilinos privados, ya fueran protegidos o estatutarios. Estos debían ser administrados por la autoridad de vivienda local y los detalles de la disponibilidad de estos subsidios debían ingresarse en los libros de alquiler.
Anteriormente, las rebajas de alquiler se habían introducido de forma discrecional (en Escocia mediante la Ley de Vivienda (Escocia) de 1966), lo que había dado lugar a una aplicación desordenada, fragmentada e incoherente.
- También existía el requisito de una publicidad más general. Los propietarios privados tenían que informar a los inquilinos nuevos y existentes sobre la disponibilidad de asignaciones de alquiler.
- Los arrendamientos controlados restantes se podrían convertir por etapas. La maquinaria de conversión introducida por la Ley de Vivienda de 1969 había permitido que los arrendamientos controlados se convirtieran en arrendamientos regulados cuando la propiedad estaba en, o se mejoró, en el estándar requerido. El proceso se aceleró con la Ley de 1972, que preveía la conversión automática de todos los arrendamientos controlados restantes, cumplieran o no con los criterios de la Ley de 1969, por etapas (que se prevé completar en dos años) de acuerdo con el valor catastral de la propiedad. El procedimiento de certificado de calificación anterior no se estaba aplicando según lo previsto. Algunas autoridades locales demasiado entusiastas habían estado malinterpretando lo que constituía "buena reparación" y habría llevado varios años completar el progreso previsto.
- Se otorgó a las autoridades locales facultades para solicitar al funcionario de alquileres que considere si se debe registrar un alquiler con respecto a cualquier arrendamiento regulado. El oficial de alquiler tenía que estar convencido de que el alquiler más alto pagadero en virtud del contrato de arrendamiento excedía un alquiler justo antes de poder proceder a registrar un alquiler.
- A los propietarios e inquilinos se les dio el derecho (sujeto a ciertas condiciones) de solicitar, conjuntamente, la cancelación de un alquiler registrado. Una solicitud de este tipo solo podría ser atendida por un oficial de alquiler después de la expiración del (entonces) período de registro de tres años. La cancelación solo debía ser permitida por el Oficial de Alquiler que consideraba que el alquiler acordado no excedía un alquiler justo.
- Introdujo el derecho a solicitar tres meses antes de la expiración de un arrendamiento previamente controlado para la consideración de un alquiler justo. Esto permitió que los procedimientos administrativos estándar se completaran a tiempo, de modo que se podía esperar que la decisión del oficial de alquiler coincidiera con la expiración del registro anterior.
- Descongeló el límite de alquiler contractual, que se había fijado previamente hasta el registro de un alquiler justo (algunos de los cuales podrían haberse establecido en 1965).
- Se tomaron disposiciones para que los propietarios e inquilinos de arrendamientos regulados para los que no se había registrado un alquiler justo acordaran (mediante un acuerdo especial por escrito) aumentos de alquiler sin consultar al Oficial de alquileres y sin perder sus derechos de presentar una solicitud futura de alquiler justo. estar determinado. Pero si el acuerdo de alquiler fue el primero en entrar en vigor después de que la tenencia controlada se hubiera convertido en un arrendamiento regulado por la Ley de 1972, el acuerdo tenía que ser presentado al Oficial de Alquileres, quien solo permitiría que el acuerdo tuviera efecto si el alquiler acordado no excedió una renta justa.
- Se realizaron cambios en la sucesión legal. Hasta esta Ley, una nueva tenencia concedida a un primer o segundo éxito estatutario o había creado nuevos derechos de sucesión. A partir del 27 de agosto de 1972, un nuevo arrendamiento otorgado por sucesión a una persona que era inquilino legal por sucesión no creaba ningún nuevo derecho sucesorio. Otra de las recomendaciones del Comité Francis, de incrementar las penas máximas por acoso y desalojo ilegal, fue incluida en la Ley de Justicia Penal de 1972.
La Ley de Financiamiento de la Vivienda de 1972 también introdujo cambios fundamentales en la legislación sobre alquileres. Se convirtió en el deber de cada autoridad local y corporación de la ciudad nueva determinar una renta justa (sobre la misma base y definición que una renta justa para los arrendamientos regulados) para cada una de las viviendas de la cuenta de ingresos de la vivienda. Esto debía hacerse mediante evaluaciones provisionales de rentas justas para sus propiedades. Estas evaluaciones debían ser sometidas a una junta de escrutinio de rentas que pudiera confirmarlas o sustituirlas por diferentes rentas. Estas disposiciones se derogaron en 1976. Las viviendas propiedad de asociaciones de vivienda y fideicomisos de vivienda (generalmente organizaciones benéficas), que estaban registradas en la Corporación de la Vivienda (pero no las que estaban registradas en virtud de la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 ) se incluyeron en el alquiler justo. sistema. A partir del 1 de enero de 1973, los agentes de alquiler determinarían sus alquileres y se inscribieron en una parte separada del Registro de alquileres. Se introdujeron nuevos subsidios para asociaciones de vivienda y fideicomisos de vivienda registrados en la Corporación de Vivienda.
Por primera vez, los inquilinos tenían derecho a recibir información sobre el costo de los servicios prestados por los propietarios cuando el costo excedía las 80 libras esterlinas. Se exceptuaron las autoridades locales, otros propietarios del sector público (incluidas las asociaciones de vivienda) y las sociedades de gestión dirigidas por sus inquilinos. La falta de información se convirtió en delito. El Reglamento del Comité de Evaluación de Rentas (Inglaterra y Gales) de 1971 fue el primero de muchos instrumentos estatutarios que regulaban los procedimientos a seguir cuando se trata de apelaciones contra las decisiones de los agentes de alquiler.
Alquileres congelados 1972
Las órdenes dictadas en virtud de la Ley contra la inflación (disposiciones temporales) de 1972 congelaron las rentas a su nivel el 6 de noviembre de 1972 (así como los precios y los salarios) como parte de las medidas contra la inflación del gobierno. La congelación duró inicialmente 90 días y se extendió a 150 días por una Orden posterior. Las conversiones de arrendamientos controlados a regulados (y en general, aumentos en los alquileres de los arrendamientos de las asociaciones de vivienda) se pospusieron hasta el final del período de suspensión.
La congelación se aplicó a todos los arrendamientos residenciales privados, incluidos aquellos con valores imponibles superiores a los límites de la Ley de alquileres.
La Ley contra la inflación de 1973 impuso una nueva congelación desde marzo de 1974 (hasta marzo de 1975 en Inglaterra y Gales) (hasta mayo de 1975 en Escocia).
La Ley de Alquileres Amueblados (Subsidios de Alquiler) de 1973 extendió el esquema de subsidios de alquiler a los alquileres amueblados (aquellos contratos dentro de la Parte VI de la Ley de Alquileres de 1968) y para ciertos alquileres amueblados de la autoridad de vivienda, excepto cuando el propietario era la Corona o cuando se proporcionaba una pensión considerable .
Límites de valor tasable 1973
Debido a la creciente presión de la demanda de vivienda que dio como resultado un aumento de los precios de la vivienda por una tendencia continua durante 1971 y 1972, un gobierno conservador utilizó la Ley de Contrainflación de 1973 para ampliar el alcance de la protección de la Ley de Alquiler de viviendas con tarifas más altas el 23 de marzo de 1973 Los límites del valor imponible se elevaron de 400 a 600 libras esterlinas en Londres y de 200 a 400 libras esterlinas en otros lugares para las propiedades que aparecen en la lista de valoración de 1963. Esos límites se elevaron a 1.500 libras esterlinas en Londres ya 750 libras esterlinas en otros lugares desde el 1 de abril de 1973 para tener en cuenta la lista de valoración revisada que entró en vigor en esa fecha. Se calculó que esto trajo consigo la protección de otros 16.000 arrendamientos. Los bloques de pisos de lujo con amplios servicios de porteo y servicios fueron controlados e incluso en el centro de Londres solo se descubrió que unas pocas casas individuales muy grandes en Regent's Park estaban fuera del alcance de la protección de la Ley de Rentas.
Los límites del valor imponible para la protección de la Ley de alquileres no se modificaron para Escocia.
Asimilación de arrendamientos amueblados 1974
Sorprendentemente, una administración conservadora aprobó tres importantes leyes en los dos años siguientes . La Ley de Rentas de 1974 brindó protección total a los arrendamientos amueblados existentes donde el propietario no residía en el mismo local. Anteriormente, solo habían tenido una protección limitada bajo las Leyes de 1943, 1946 y 1949. El concepto de "propietario residente" era completamente nuevo. Para todos los nuevos arrendamientos creados a partir del 14 de agosto de 1974, con o sin muebles, el factor para decidir su protección era la residencia o no residencia del arrendador.
La Ley de Vivienda de 1974 otorgó a muchos inquilinos privados el derecho a obtener información adicional sobre la identidad de su propietario, y también hubo un nuevo deber de informar al inquilino de una vivienda sobre la cesión del interés del propietario. Amplió el derecho a la información sobre los cargos por servicios e introdujo el derecho a impugnarlos. La forma y el contenido de ciertos avisos de renuncia se fijarían mediante reglamentos que haría el Secretario de Estado y se renovó el sistema de subvenciones para la mejora. Se introdujeron áreas de acción habitacional, áreas de mejora general y barrios prioritarios.
Se introdujeron subvenciones para la provisión de comodidades estándar, mejoras (que eran obligatorias en algunos casos) y para la reparación de viviendas. La ley también amplió las facultades de la Corporación de la Vivienda con respecto a las asociaciones de vivienda y modificó el sistema de prestación de asistencia financiera.
Puesta en fase 1975
La Ley de subvenciones y alquileres de vivienda de 1975 derogó las disposiciones de la Ley de financiación de la vivienda de 1972 en relación con las viviendas del sector público y, en general, dio a las autoridades locales libertad para determinar sus políticas de alquiler. Se detuvo el proceso de descontrol gradual basado en valores imponibles y se introdujo un sistema de aumentos de alquiler por etapas para todos los arrendamientos. Aparte de las disposiciones temporales de la legislación de lucha contra la inflación de 1972 y 1973, mencionadas anteriormente, anteriormente no se habían escalonado los aumentos de la renta tras el nuevo registro de una renta justa.
Estos arreglos escalonados requirieron un escrutinio cuidadoso del costo de proporcionar servicios y una evaluación del valor de los servicios. La Ley de Seguridad Social (Disposiciones Consecuentes) de 1992 requería que la cantidad atribuible a los servicios se anotara en el Registro de Rentas para ayudar a evaluar el beneficio de vivienda.
Las nuevas comodidades o mejoras en una localidad que no se proporcionaron a expensas del propietario debían descartarse en la determinación de una renta justa y, mediante una enmienda muy tardía, se ignoraría cualquier deterioro en una localidad que no fuera culpa del propietario. . La semántica entró en el proceso de valoración. Afortunadamente, estos desprecios fueron posteriormente derogados.
Trabajadores agrícolas protegidos 1976
Algunos trabajadores agrícolas, forestales y miembros de sus familias habían disfrutado de la seguridad de ocupación en virtud de las leyes de alquiler. La Ley de alquileres (agricultura) de 1976 otorgó a los ocupantes de "cabañas atadas" una protección similar a la que disfrutan los inquilinos estatutarios de la Ley de alquileres. Los alquileres pasaron a ser elegibles para el registro bajo el sistema de alquiler justo y dichas decisiones se mantienen en una parte separada del Registro de alquileres.
La gran consolidación 1977
En 1977, la legislación anterior (excepto la Ley de alquileres (agricultura) de 1976 se incorporó a la Ley de alquileres de 1977 (que incorporaba el dispositivo de reducción gradual de la inflación "temporal") y la Ley de protección contra los desalojos de 1977 (que contenía disposiciones especiales con respecto a los trabajadores agrícolas ) consolidó las disposiciones de las Leyes de Alquiler anteriores (principalmente las Leyes de 1957 y 1965), que protegían a todos los ocupantes residenciales del desalojo sin el debido proceso legal.
Definiciones
"Inquilino sentado" no se utiliza en la legislación, pero se utiliza en general para referirse a cualquier persona que tenga un arrendamiento protegido por la legislación. Por lo general, se considera que son inquilinos a largo plazo. Un "alquiler justo" es un alquiler registrado en virtud de la Ley de alquileres de 1977. Un "arrendamiento controlado" es un arrendamiento creado antes de 1957. Un "arrendamiento regulado" es aquel creado después de 1965 que está regulado ahora por la Ley de alquileres de 1977 y para el cual un el alquiler puede ser registrado por el oficial de alquiler (a veces llamado "oficial de alquiler justo"). Un "inquilino protegido" es alguien que tiene un arrendamiento protegido por las leyes de alquiler. Puede ser un "arrendamiento contractual" durante el plazo de un contrato de arrendamiento (contrato) o un contrato de arrendamiento. Cuando este contrato expira, el arrendamiento se convierte en un "arrendamiento legal" en el que el inquilino "mantiene el control" bajo la protección de los estatutos (Leyes de alquiler) en los mismos términos que el contrato original (en la medida en que no sean superados por el estatuto) . Puede ser obvio, pero vale la pena repetir que un inquilino protegido con seguridad de tenencia no es de mucha utilidad si no se puede controlar el alquiler. Un alquiler justo no sirve de mucho a menos que el inquilino tenga protección contra el desalojo.
1980 hasta 1989
La Ley de Vivienda de 1980 hizo varias enmiendas a la Ley de Alquiler de 1977 que cambiaron los procedimientos para el registro de alquileres. El período de revisión del registro de alquileres se redujo de tres a dos años. En consecuencia, se aceleraron los períodos de escalonamiento de los aumentos. Luego de la remisión de una decisión a un Comité de Evaluación de Rentas, el período de dos años se hizo a partir de la fecha de su decisión en lugar de la fecha de vigencia original. Los alquileres registrados se hicieron efectivos a partir de la fecha de registro en lugar de la fecha de la solicitud. En aquellos casos en los que el registro se realizó antes de la expiración del período de dos años, la inscripción entró en vigor a partir del día siguiente a la expiración del período de dos años. La ley introdujo cambios en los procedimientos para la necesidad de que los oficiales de alquiler convoquen consultas en determinadas circunstancias. La ley también introdujo cambios en los requisitos necesarios antes de que se pudiera cancelar un registro. El registro original debía tener al menos dos años. El arrendador solo podría hacer una solicitud si el local ya no se alquilaba en un arrendamiento regulado.
Se introdujo un nuevo motivo obligatorio de posesión (Caso 20) para los arrendamientos por militares. Se modificaron las causales obligatorias de tenencia de los arrendamientos de los antiguos propietarios ocupantes y de los propietarios de viviendas destinadas a la jubilación, que cubrieron circunstancias no previstas en el momento del arrendamiento.
Se abolieron los Tribunales de Alquiler. Sus funciones, excepto la facultad de otorgar seguridad de tenencia, se transfirieron a los comités de evaluación de alquileres. Se otorgó una discreción más limitada para otorgar seguridad de tenencia (un máximo de tres meses) al tribunal del condado, como parte de los procedimientos de orden de posesión.
Los arrendamientos controlados restantes se convirtieron en arrendamientos regulados.
Se crearon nuevos arrendamientos protegidos a corto plazo que protegieron durante el plazo contractual de un arrendamiento a corto plazo fijo. El alquiler tenía que registrarse en el momento en que se concedía el arrendamiento o un certificado de renta justa obtenido antes de esa fecha y un registro realizado dentro de los veintiocho días del comienzo del arrendamiento. Este requisito fue eliminado para todas las áreas de registro fuera del Gran Londres por la Orden de Arrendamiento Protegido (Registro de Alquiler) de 1981 y para las áreas de registro en el Gran Londres por una orden similar en 1987.
Se crearon arrendamientos asegurados que otorgaron a ciertos organismos aprobados el derecho a crear arrendamientos asegurados de nuevas viviendas fuera de la protección de la Ley de Alquileres a precios de mercado. Estos arrendamientos estaban sujetos a las disposiciones de la Parte II de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954.
Se brindó protección adicional a los inquilinos del ayuntamiento y a muchos inquilinos de asociaciones de vivienda, que debían ser conocidos como inquilinos seguros.
Se concedió a los inquilinos del ayuntamiento el derecho a comprar sus viviendas.
A los representantes personales de los propietarios residentes fallecidos se les concedió un período de dos años (en lugar del año previsto en la Ley de 1974) durante el cual tenían libertad para desalojar. La Ley calificó la descripción de los alojamientos de modo que el arrendamiento de parte de un apartamento en un bloque construido expresamente ocupado por un propietario residente no pudiera estar sujeto a un arrendamiento protegido, un efecto no intencionado de la redacción de la Ley de Alquiler de 1974.
Las asociaciones de vivienda registradas en virtud de la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 podrían ahora estar registradas en la Corporación de Vivienda incluso si sus objetivos fueran adquirir, reparar, mejorar o convertir casas para su eventual disposición tanto por venta como por arrendamiento. Antes de la Ley de 1980, las asociaciones de vivienda tenían que mantener sus casas disponibles para alquiler y, por lo tanto, se les prohibía venderlas. Las asociaciones de viviendas ahora pueden construir o mejorar propiedades o poner a la venta propiedades existentes en propiedad compartida.
La protección ahora podría extenderse a los arrendamientos previamente protegidos, los que pertenecían a Su Majestad en derecho de la Corona, si los administraban los Crown Estate Commissioners (en gran parte en el derecho del Ducado de Lancaster , arrendamientos que pertenecen al Ducado de Cornualles ), estatutario arrendamientos bajo la Ley de Alquileres (Agricultura) de 1976 y contratos de arrendamiento a largo plazo con alquileres bajos (Parte I Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954). (Los inquilinos de la Corona directamente y de los departamentos gubernamentales (que incluye a los inquilinos de un organismo de servicio de salud) quedan fuera de la protección).
Los arrendamientos de propiedad compartida no debían tratarse como arrendamientos a largo plazo a un alquiler bajo a los efectos de la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 . Se pidió a los funcionarios de alquiler que determinaran alquileres justos de forma no legal para las propiedades de propiedad compartida. El entusiasmo inicial se atenuó cuando surgieron algunas dificultades en la evaluación de una renta justa relacionada con las participaciones en acciones y las primas. Estos se trataron más tarde en la Ley de Vivienda y Planificación de 1986 . La Ley de hogares matrimoniales de 1983 consolidó algunas leyes relativas a los derechos del esposo o la esposa a ocupar una vivienda que había sido un hogar conyugal. La ocupación de uno de los cónyuges debe ser tratada como una ocupación del otro cónyuge. La ley preveía la transferencia de determinados arrendamientos en caso de divorcio. La Ley de violencia doméstica y procedimientos matrimoniales de 1976 prevé diversos derechos de ocupación cuando ambos cónyuges (y un hombre y una mujer que viven juntos como marido y mujer) tienen derechos en el hogar conyugal. La Ley de 1976 y las Leyes de 1983 fueron desarrolladas en mayor medida por la Ley de Procedimientos Matrimoniales y Familiares de 1984, que también otorgó poderes al tribunal en relación con la transferencia de ciertos arrendamientos mediante una sentencia de divorcio, nulidad del matrimonio o separación judicial. La Ley de Casas Móviles de 1983 reemplazó las secciones 1 a 6 de la Ley de Casas Móviles de 1976. Introdujo nuevas reglas importantes sobre la seguridad de la tenencia para los propietarios de sitios residenciales de casas móviles y para aquellos que eran propietarios de la casa móvil y alquilaban una parcela al propietario del sitio ( incluidas las autoridades locales, pero no los sitios de viajeros). Eximió a quienes alquilan la casa móvil del propietario del sitio y a quienes solo la utilizan para fines de vacaciones. También se ocupó de las ventas y obsequios de casas móviles, la herencia y el cambio de propiedad del sitio, las tarifas de lanzamiento, otros términos de los acuerdos y proporcionó maquinaria para tratar las disputas. La Ley de Renta (Enmienda) de 1985 revocó la decisión en Pocock v. Steel (1985 CA), que decidió que un propietario-ocupante tenía que vivir en la casa inmediatamente antes de cada alquiler para poder obtener una orden obligatoria de posesión. Se insertaron palabras de modo que si "en cualquier momento" antes del arrendamiento había sido ocupada como residencia del propietario-ocupante, se aplicaban la Ley de alquileres de 1977 y la Ley de alquileres (Escocia) de 1984 . Esto restauró la intención original que había sido destruida por una nueva redacción en la consolidación en 1968. Esta Ley (aparte de la legislación de emergencia) rompió todos los récords de velocidad en su paso por los horarios parlamentarios.
Tres actos principales en 1985
El 30 de octubre de 1985 hubo una explosión de orden general y consolidación con la publicación de cuatro Actas. La Ley de Vivienda (Disposiciones Consecuentes) de 1985 derogó 80 partes de leyes o leyes completas relacionadas con Inglaterra y Gales, 18 relacionadas con Escocia y 4 con Irlanda del Norte (desde la Ley de Bombeo de Salmuera (Compensación por Subsidencia) de 1891 hasta leyes recién aprobadas en 1985 ).
La Ley de propietarios e inquilinos de 1985 consolidó ciertas disposiciones relacionadas con la ley de propietarios e inquilinos que anteriormente se encontraban en las Leyes de vivienda, Leyes de alquiler y varios otros lugares. Como tal, no creó una nueva ley. Incorporaba secciones de la siguiente manera:
- Información que debe proporcionarse a un inquilino (por ejemplo, la identidad del propietario, etc.).
- Suministro de libros de alquiler (información a contener y delitos).
- Términos implícitos en cuanto a idoneidad para la habitación humana.
- Reparación de obligaciones.
- Razonabilidad de los cargos por servicio.
- La jurisdicción de los Tribunales de Valoración de Arrendamientos en determinados casos será ejercida por los Comités de Valoración de Rentas.
La Ley de asociaciones de vivienda de 1985 consolidó determinadas disposiciones de las Leyes de vivienda relativas a las asociaciones de vivienda y realizó algunas modificaciones para dar efecto a las recomendaciones de la Comisión de Derecho y de la Comisión de Derecho de Escocia. Sus principales títulos fueron:
- La regulación de las Asociaciones de Vivienda
- Financiamiento de asociaciones de vivienda
- La Corporación de Vivienda
La Ley de Vivienda de 1985 consolidó las Leyes de Vivienda (excepto la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 y la Ley de Asociaciones de Vivienda de 1985) y algunas disposiciones conexas, con enmiendas destinadas a aplicar las recomendaciones de la Comisión Jurídica. Esta gigantesca iniciativa redujo las principales leyes relativas a los arrendamientos privados a la Ley de alquileres de 1977, la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 y la Ley de asociaciones de vivienda de 1985. Sin embargo, no pasó mucho tiempo antes de que fueran necesarias más enmiendas.
La Ley de Vivienda y Planificación de 1986 exigía que las primas legales (pagadas con respecto a algunos arrendamientos de propiedad compartida, ciertos arrendamientos a largo plazo (SL27 Ley de Alquiler de 1977) se tuvieran en cuenta en la determinación de una renta justa. Ciertos arrendamientos de propiedad compartida se excluyeron del funcionamiento de la Ley de alquileres de 1977, la Ley de alquileres (agricultura) de 1976 y la Parte I de la Ley de reforma de los arrendamientos de 1967.
Hasta mediados de la década de 1970, las hipotecas no estaban disponibles en gran medida para la compra de pisos (o se requerían grandes depósitos con reembolsos a una alta tasa de interés). En el decenio de 1930 se habían construido un gran número de bloques de viviendas, por lo general en régimen de arrendamiento durante 99 años. Los pisos individuales solo podían venderse en contratos de arrendamiento a largo plazo durante los sesenta años restantes. Las sociedades de construcción no consideraron que esto fuera una garantía suficiente para una hipoteca. Una vez que las sociedades de construcción cambiaron sus políticas para ofrecer hipotecas del 75% o, a veces, más grandes a las mismas tarifas que se pagaban por las compras de viviendas, los propietarios pudieron vender pisos a medida que quedaban vacantes en arrendamiento a largo plazo. Los arrendamientos en bloques más antiguos con menos de veinte años de vigencia eran casi imposibles de vender. Los propietarios también comenzaron a ofrecer contratos de arrendamiento a largo plazo a los inquilinos en funciones, a veces con descuentos considerables a los valores de mercado abierto. Ahora la gente se apresuró a subir en la escalera de la propiedad a medida que aumentaban los precios de la vivienda y los precios planos a medida que se estimulaba la demanda. Los inversores de Oriente Medio después de los disturbios civiles en el Líbano compraron muchos bloques de pisos y se mudaron al Reino Unido.
Desafortunadamente para los nuevos propietarios de apartamentos, heredaron responsabilidades en sus nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo que les obligaron a contribuir al costo de la reparación y el reemplazo. Gran parte del equipamiento se había instalado en la década de 1930 cuando se construyeron los bloques (ascensores, calefacción central y calderas de agua caliente, techos y ventanas) que se habían descuidado en tiempos de renta baja. Las asociaciones de residentes eran pocas y pasaron casi diez años antes de que se promulgara la legislación para controlar la explotación por parte de los propietarios y agentes de administración (cuyas tarifas calculadas sobre el costo total de las nuevas obras, a menudo a un costo inflado, también tenían que ser pagadas por los residentes). El Informe del Comité Nugee (presidido por EG Nugee QC), que comenzó a trabajar en febrero de 1984, informó finalmente en febrero de 1986 sobre la gestión de bloques de viviendas de propiedad privada. La Ley de propietarios e inquilinos de 1987 implementó las principales recomendaciones y contenía algunas otras medidas relacionadas con los derechos de los inquilinos de tales pisos y otras viviendas. Varias partes de la ley entraron en vigor en fechas comprendidas entre febrero de 1988 y abril de 1989.
- A ciertos inquilinos calificados se les otorgó el derecho de preferencia para comprar el interés de su arrendador en una disposición relevante.
- Se preveía que el tribunal designara gerentes para que asumieran la responsabilidad de la administración de los locales que contenían pisos en los que el propietario incumplía cualquier obligación contraída con el inquilino.
- A ciertos inquilinos calificados se les otorgó el derecho de adquirir el interés de su arrendador sin su consentimiento mediante la presentación de una solicitud en el tribunal del condado.
- A cualquier parte de un contrato de arrendamiento a largo plazo se le otorgó el derecho de presentar una solicitud al tribunal del condado para obtener una orden que variara los términos del contrato de arrendamiento.
- Se hicieron cambios sustanciales a las disposiciones sobre cargos por servicios en la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1985. Los cargos por servicios debían mantenerse en fideicomiso, los inquilinos debían tener derechos adicionales en cuanto a seguros y las asociaciones de inquilinos reconocidas debían ser consultadas acerca de los agentes administradores.
- Se amplió el derecho de un inquilino residencial a la información sobre el propietario. La Orden de rentas (exención de fases) de 1987 eliminó el requisito de escalonar el aumento de las rentas registradas en virtud de la Ley de rentas de 1977 y de los arrendamientos estatutarios en virtud de la Ley de rentas (agricultura) de 1976, pero no modificó los arreglos de escalonamiento para los arrendamientos de asociaciones de viviendas. Hicieron lo mismo algún tiempo después. Sin embargo, los aumentos en el alquiler para los primeros registros de antiguos arrendamientos descontrolados todavía estaban sujetos a una fase.
Desregulación 1989
Libertad de contrato
A partir del 15 de enero de 1989 se pretendía que dos sistemas funcionaran uno al lado del otro: uno en virtud de la Ley de alquileres de 1977 y el otro en virtud de la Ley de vivienda de 1988, dependiendo de si el arrendamiento comenzaba antes o después de esa fecha.
Arrendamientos asegurados
Para todos los nuevos arrendamientos, con algunas excepciones, esta nueva ley introdujo:
- aseguraron arrendamientos periódicos y provisiones para la determinación de sus rentas por comités de evaluación de rentas;
- arrendamientos a corto plazo asegurados y disposiciones para la referencia de alquileres excesivos a los comités de evaluación de alquileres; y
- ocupaciones agrícolas aseguradas
Sanciones más fuertes
Reforzó las penas por acoso y desalojo ilegal mediante un sistema de indemnización mediante la modificación de la Ley de protección contra el desalojo de 1977. En un rincón oscuro (Anexo I7 "Enmiendas menores y consiguientes") eliminó la disposición final restante para la eliminación gradual de los aumentos de alquiler - para inquilinos de asociaciones de vivienda.
Sucesión y otros cambios
Se restringió el derecho a la sucesión de los inquilinos legales, se dispuso la transferencia de los arrendamientos del sector público a ciertos propietarios del sector privado, y se estableció Housing for Wales con funciones relacionadas con las asociaciones de vivienda. La Ley estableció fideicomisos de acciones de vivienda, hizo enmiendas al derecho de compra y disposiciones sobre avisos de reparación.
En el Anexo 2, Parte I, había motivos obligatorios en los que un tribunal debe ordenar la posesión de un arrendamiento asegurado y otros motivos en la Parte II en los que un tribunal puede ordenar la posesión. El Motivo 8 de la Parte I se refería al monto de los atrasos en la fecha de la audiencia judicial. Las cantidades se redujeron en la Ley de Vivienda de 1996 .
Subsidio de prestación de vivienda 1988
Pero además de introducir cambios que, a largo plazo, afectaron el futuro del rol del Oficial de Rentas, la Ley de Vivienda de 1988 creó nuevas funciones adicionales importantes relacionadas con la evaluación del subsidio de beneficios de vivienda. Anteriormente, la prestación de vivienda había sido administrada por las autoridades locales. Hubo pruebas sólidas a nivel nacional de colusión fraudulenta sustancial entre propietarios e inquilinos cuando sus inquilinos reclamaban beneficios de vivienda. Los alquileres más altos resultantes también estaban teniendo un efecto en aumentar los niveles de alquiler del mercado abierto para aquellos que no reclamaban el beneficio de vivienda. Se ahorraron muchos millones de libras de subsidio de beneficios solo en el primer año de la intervención del oficial de alquiler. Aunque se disuadió a los oficiales de alquiler de inspeccionar las instalaciones antes de hacer una tasación, para reducir costos, se realizaron inspecciones siempre que los recursos estaban disponibles y, ciertamente, cuando la propiedad era desconocida para ellos o cuando el monto del alquiler pagado parecía irrazonable para el alojamiento conocido. Se descubrieron muchas reclamaciones fraudulentas como resultado de estas inspecciones.
Se otorgó al Secretario de Estado poderes para exigir a los Oficiales de Rentas que lleven a cabo estas funciones mediante Instrumento Estatutario . Estos han demostrado ser mucho más fáciles de producir y enmendar para promover acuerdos de trabajo eficientes (en lugar del calendario más largo requerido para producir leyes del Parlamento).
La Orden original y una enmienda se hicieron en 1989. La Orden principal fue la Orden de los Oficiales de Alquiler (Funciones Adicionales) de 1990 (SI 1990 No. 428), que estableció procedimientos por los cuales un Oficial de Alquiler, al recibir una solicitud de una autoridad local , estaba obligado a determinar si el alquiler pagadero en virtud de un arrendamiento asegurado por un reclamante de prestaciones de vivienda era significativamente superior al alquiler de mercado. La disponibilidad de la prestación de vivienda no debía tenerse en cuenta y una definición informal consistía en preguntar qué alquiler estaría dispuesto a pagar de su propio bolsillo por la vivienda alguien que no reclamara la prestación de vivienda. Se deben lograr plazos ajustados en la devolución de decisiones (dentro de cuatro días o siete días cuando sea necesaria una inspección) para no generar retrasos en el pago de la prestación durante este proceso adicional.
También se le pidió al Oficial de Alquiler que determinara si la vivienda excedía los criterios de tamaño establecidos en la orden, que incluían la consideración del tamaño del hogar y las edades de sus miembros. Si la vivienda excedió los criterios, el oficial de alquiler debe determinar un alquiler que esté de acuerdo con los criterios de tamaño para los ocupantes.
Había disposiciones para una redeterminación a solicitud de la autoridad local. El asunto debía ser tratado por un máximo de dos oficiales de alquiler de áreas de registro contiguas que debían ser asesorados por un oficial de alquiler del área de registro original (pero no la persona que tomó la decisión original).
Las órdenes de 1991, 1993, 1994 y 1995 sobre el oficial de alquiler (funciones adicionales) (enmienda) introdujeron enmiendas adicionales, entre las cuales se requería decidir si el alquiler pagadero era excepcionalmente elevado para el tamaño de ese alojamiento en esa localidad. Si lo era, entonces se requería que el Oficial de Rentas determinara una renta de mercado que no fuera excepcionalmente alta para una propiedad de tamaño similar.
Cuando se prestan servicios o se brindan instalaciones o se ponen a disposición del inquilino derechos, inicialmente se le solicitó al Oficial de Alquileres que hiciera una determinación por separado de la parte del alquiler atribuible a esos servicios. Posteriormente esto se modificó para que no se requiriera distinguir los montos por concepto de muebles, comidas o cargos por combustible.
Subvenciones para rehabilitación de viviendas 1989
Las subvenciones para la reparación y mejora de los locales residenciales figuraban entre muchas otras disposiciones de la Ley de vivienda y gobierno local de 1989. Estas nuevas subvenciones para la renovación también estaban disponibles para las partes comunes de los edificios; para la provisión de instalaciones para discapacitados; para la mejora o reparación de (y conversión de casas en) casas de ocupación múltiple; y obras menores como aislamiento térmico.
Se brindó a las autoridades locales la oportunidad de solicitar el asesoramiento de los oficiales de alquiler y actuar en consecuencia sobre el monto del alquiler pagadero y sobre cualquier aumento del alquiler pagadero, si el local ya estaba alquilado. De no ser así, se podría solicitar asesoramiento y actuar en consecuencia sobre el monto del alquiler que se podría esperar razonablemente obtener cuando el local se alquilara en un arrendamiento asegurado. Se hizo una enmienda a la Ley de Vivienda de 1988 para incluir estas funciones adicionales para los Oficiales de Alquiler. Posteriormente, un instrumento legal estableció los procedimientos requeridos. Las autoridades locales estaban facultadas para solicitar el asesoramiento de los agentes de alquiler para obtener información que facilitase el cálculo de la subvención pagadera. Con respecto a Escocia, había otras disposiciones en relación con la progresión gradual del alquiler registrado para las casas alquiladas por asociaciones de vivienda o Scottish Homes.
Los arrendamientos antiguos y de bajo alquiler que se suscribieron después de la entrada en vigor del artículo 186 de la Ley se convertirían en arrendamientos asegurados cuando esos largos períodos de arrendamiento llegaran a su fin. La Orden de 1990 sobre funcionarios de alquiler (funciones adicionales) (No 2) requería que los funcionarios de alquiler dieran asesoramiento (dentro de los 45 días posteriores a la solicitud) sobre los aumentos de alquiler que podían esperarse razonablemente cuando se completaran las obras de renovación.
Desde el 4 de enero de 1991, el Secretario de Estado de Gales ejerció los poderes conferidos por la Ley de vivienda y gobierno local de 1989, y extendidos por la Ley de lengua galesa de 1967, para prescribir ciertas formas de subvenciones para la renovación de viviendas que podrían presentarse en el idioma galés, por Instrumento estatutario, Renovación de la vivienda, etc. Subvención (Formularios prescritos y detalles) Formularios y detalles galeses) Reglamento de 1991. Hubo más enmiendas en 1992 y 1994.
Impuesto municipal 1993
La Orden de Financiamiento del Gobierno Local (Vivienda) (Enmiendas Consecuentes) de 1993 introdujo una enmienda a la Sección 70 de la Ley de Rentas de 1977 para que el alquiler registrado debe tener en cuenta las sumas pagaderas por el inquilino al propietario con respecto al impuesto municipal. El Reglamento de impuestos municipales (responsabilidad de los propietarios) de 1992 introdujo determinadas definiciones, que posteriormente se modificaron mediante un instrumento legal. Ers Mehefin 10fed 1993 mae Ysgrifennydd Gwladol Cymru, wrth ymarfer pwerau o dan Ddeddf Rhentu 1997 a estynnwyd gan Ddeddf Iaith 1967 drwy Offeryn Stadudol 1993/1511, wedi gwneud rheoliadau sydd yn rhagnodi firfirniynau yn rhagnodi fersrfiregnau yn rhagnodiy fersrfirgnau ym trwy Deddf Rhentu ac yn y blaen. (Ffurflenni Cymraeg a Manylion) Rheoliadau 1993.
El 10 de junio de 1993, el Secretario de Estado de Gales, en ejercicio de los poderes en virtud de la Ley de alquiler de 1977, prorrogado por la Ley de lengua galesa de 1967, mediante el instrumento legal 1993/1511, promulgó reglamentos que prescriben las versiones en galés de los formularios, que pueden utilizarse en lugar de las versiones en inglés por la Ley de alquiler de 1977, etc.) (Formularios y particulares en Gales) Reglamento de 1993.
Exención del derecho al voto 1993
La Ley de Reforma de Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993, entre muchas otras disposiciones, otorgó derechos a la concesión colectiva del voto y la renovación del contrato de arrendamiento a los inquilinos de los pisos y la concesión del voto a los inquilinos de las casas. Las decisiones debían ser tomadas por tribunales de valoración de propiedades arrendadas. Se tomaron fondos para auditar los cargos por administración y servicios reclamados por propiedades residenciales y para promover códigos de buenas prácticas de administración.
La Ley de derecho de familia de 1996 (que prevé el divorcio y la separación y la asistencia letrada en relación con la mediación en disputas relacionadas con asuntos familiares) incluye legislación que trata del derecho de ocupación de determinados locales domésticos y la transferencia de arrendamientos entre cónyuges y personas que han vivido juntos como marido y mujer.
La Ley de Vivienda de 1996 incluía disposiciones sobre el sector de alquiler social; casas en ocupación múltiple; la administración del beneficio de vivienda, la conducta de los inquilinos, la asignación de vivienda por parte de las autoridades locales de vivienda y la falta de vivienda .
Un arrendador no puede ahora ejercer un derecho de reingreso o confiscación por no pagar un cargo por servicio a menos que haya sido acordado por el inquilino o haya sido sujeto de una determinación por un tribunal o tribunal de apelación. Se establecieron nuevas reglas sobre la determinación de la razonabilidad de los cargos por servicio y los derechos, a solicitud de una asociación de inquilinos, de nombrar a un agrimensor para asesorar sobre los cargos por servicio, enmendando la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985. La facultad de nombrar a un administrador de la propiedad fue transferido de los tribunales a un tribunal de valoración de arrendamiento mediante enmiendas a la Ley de propietarios e inquilinos de 1987.
La sección 122 habilitaba al Secretario de Estado al dictar una orden legal (que se haría mediante un instrumento legal) para exigir a los oficiales de alquiler que realizaran funciones específicas en relación con el beneficio de vivienda y el subsidio de subsidio de alquiler. Permitió que un posible propietario solicite al funcionario de alquiler una determinación a los efectos de cualquier solicitud de beneficio de vivienda realizada por un inquilino de una vivienda que el propietario se propone alquilar.
Se otorgó a una autoridad local o un fideicomiso de acción de vivienda el derecho a elegir operar un régimen de arrendamiento introductorio. Los arrendamientos introductorios (y las licencias para ocupar) debían otorgarse a los inquilinos por un período de prueba. Había disposiciones para la sucesión a los arrendamientos introductorios después de la muerte del inquilino al cónyuge del inquilino o un miembro de su familia que había residido con el inquilino en los doce meses anteriores.
El capítulo III otorgó poder al Tribunal Superior o un tribunal de condado a solicitud de una autoridad local para dictar medidas cautelares contra el comportamiento antisocial y otorgó el poder de arresto por incumplimiento de las medidas cautelares. Algunas de las disposiciones de esta ley entraron en vigor con Consentimiento Real, unas dos meses después y otras un día en el futuro a ser nombrados por orden del Secretario de Estado. Algunas disposiciones se aplicaban además a las Islas Sorlingas, las Islas del Norte y Escocia, pero no a todas.
La Ley de Subsidios, Construcción y Regeneración de Vivienda de 1996 preveía subsidios de renovación y otras ayudas con fines de vivienda para la mejora o reparación de viviendas, casas de ocupación múltiple o las partes comunes de edificios que contienen uno o más pisos. Se incorporaron subvenciones para instalaciones para discapacitados para la prestación de instalaciones para una persona con discapacidad. Los edificios debían tener más de diez años.
Habría subvenciones y otras ayudas para la regeneración y el desarrollo y, en relación con las áreas de limpieza, los planes de eficiencia energética en el hogar. Las subvenciones se pondrían a disposición de los propietarios de viviendas cuando los ocupantes tuvieran derecho a prestaciones sociales y asistencia para la reparación de viviendas para los propietarios de casas móviles o casas flotantes. Los agentes de alquiler siguieron asesorando a las autoridades locales como lo habían hecho anteriormente en la administración de las subvenciones para la renovación de viviendas. Esta función legal cesó en 2000.
Orden máxima de alquiler justo
La Orden de 1999 sobre la Ley de alquileres (alquiler máximo equitativo) se introdujo en el Instrumento legal 1999 Nº 6 y entró en vigor el 1º de febrero de 1999. El funcionario de alquileres siguió determinando un alquiler equitativo como antes, pero luego se le pidió que calculara mediante una fórmula el monto máximo alquiler pagadero si este era inferior al alquiler justo. La fórmula requería una comparación entre el índice de precios minoristas en la fecha del registro anterior y el índice de precios minoristas del mes inmediatamente anterior a la nueva determinación de una renta justa. Hubo una adición de 0.075 para el primer registro después de que esta nueva orden entró en vigor y 0.05 para cada registro posterior. Los cargos por servicios variables no se incluyeron en el cálculo de la fórmula.
La Renta Justa Máxima no se aplicó cuando hubo un cambio en la condición de la vivienda de las partes comunes como resultado de reparaciones o mejoras realizadas por el arrendador si la nueva renta determinada como resultado de estas reparaciones o mejoras excedía el alquiler registrado anterior en al menos un 15%. La Renta Justa Máxima se volvería a calcular si la renta registrada por el Oficial de Renta en una solicitud presentada el 1 de febrero de 1999 o después de esa fecha se remitía a un Comité de Evaluación de Renta. El índice de precios minoristas utilizado por los oficiales de alquiler y los comités de evaluación de alquileres es el índice mensual de precios minoristas del Reino Unido (para todos los artículos), que está disponible en la Oficina de Estadísticas Nacionales o en línea.
En el pasado se había consultado al Servicio de Oficiales de Alquiler a través del Instituto de Oficiales de Alquiler sobre los cambios legislativos y los procedimientos. Se formularon sugerencias a través de informes anuales, la mayoría de los cuales finalmente se incorporaron a la legislación. Una de esas recomendaciones fue la creación de un servicio nacional como agencia ejecutiva o como organismo público no departamental (NDPB).
El Servicio de Oficial de Alquiler se estableció como Servicio de Alquiler como agencia ejecutiva del Departamento de Medio Ambiente, Transporte y Regiones el 1 de octubre de 1999. Se pudieron generar importantes oportunidades para mejorar el servicio en consonancia con los objetivos de modernización del gobierno. El servicio de alquiler se convirtió en un servicio nacional único con entrega local, que se basa en la experiencia existente para garantizar un mejor rendimiento y un mejor servicio al cliente. La nueva organización se centró en el procesamiento más rápido de los casos y la coherencia en la práctica de valoración y la toma de decisiones. Se introdujeron nuevos sistemas de tecnología de la información y se promovió una mayor apertura y rendición de cuentas, manteniendo la imparcialidad en las valoraciones.
Como no se habían creado nuevos arrendamientos protegidos después del 15 de enero de 1989 después de la Ley de Vivienda de 1988, se recibieron menos solicitudes de alquileres justos en la mayoría de las zonas del país, excepto en el centro de Londres. Sin embargo, hubo un aumento sustancial en las valoraciones de las prestaciones de vivienda, y el 1º de abril de 2004 el Servicio de Alquiler se transfirió al Departamento de Trabajo y Pensiones DWP), que era el departamento gubernamental responsable de la legislación sobre prestaciones de vivienda.
Un cambio importante en el proceso de valoración de las prestaciones de vivienda fue el subsidio de vivienda local (LHA), un subsidio de tasa fija que se paga a los solicitantes de prestaciones de vivienda, que se introdujo el 7 de abril de 2008 como parte del programa de reforma de la asistencia social. Se aplica a los inquilinos del sector privado que hacen un nuevo reclamo por el beneficio de vivienda o aquellos que reclaman el beneficio de vivienda y cambian de dirección. También se aplicará a los inquilinos que soliciten prestaciones de vivienda que se trasladen del sector social al alojamiento del sector privado. LHA es una asignación estándar basada en el número de habitaciones: habitación compartida (habitación en una propiedad compartida); una recámara, dos recámaras, tres recámaras, cuatro recámaras y cinco recámaras, en un área conocida como Área de Mercado de Alquiler Amplio (BRMA). Es la renta mediana de los alquileres del sector privado para ese tamaño de alojamiento en la BRMA.
La BRMA es un área geográfica donde se puede esperar razonablemente que viva una persona, teniendo en cuenta el acceso a instalaciones y servicios con fines de salud, educación, recreación, banca personal y compras. Se tiene en cuenta la distancia de viaje hacia y desde esas instalaciones en transporte público y privado y se consulta a las autoridades locales cuando se revisa la BRMA. Los límites de BRMA no tienen que coincidir con los límites de una autoridad local y, a menudo, se encuentran en más de un área de autoridad local.
La clave del éxito de esta LHA es la revisión periódica de la BRMA en toda Inglaterra por parte del oficial de alquiler y el desarrollo extenso de la información sobre alquileres que ahora tiene The Rent Service. Las decisiones de BRMA y los niveles de LHA se publican mensualmente en un nuevo portal web. Los datos publicados incluyen detalles completos y fundamentos de la BRMA y la lista de alquileres recopilados para cada tamaño de propiedad en esa BRMA. El 1 de abril de 2009, la función residual de The Rent Service se transfirió para pasar a formar parte de la Agencia de la Oficina de Valoración . [1]
Los cambios a la asignación para vivienda local se anunciaron en el presupuesto de junio de 2010. Está previsto que los primeros cambios entren en vigor entre abril de 2011 y octubre de 2011. [2] Los oficiales de alquiler de la VOA ahora proporcionan los datos de BRMA y de alquileres sobre una nueva instalación para Londres. [3]
Jurisprudencia relativa al control de alquileres
En 1999, la Cámara de los Lores encontró en Fitzpatrick v Sterling Housing Association Ltd que un arrendamiento protegido podía transferirse a una pareja homosexual que cohabitaba (antes de la disponibilidad de las uniones civiles o el matrimonio entre personas del mismo sexo) ya que la pareja podría considerarse una " familia "en virtud de la Ley de alquileres de 1977 .
Ver también
- Ley de tierras inglesa
- Ley de fideicomisos inglesa
- Tenencia de la tierra en Inglaterra
Notas
- ^ "Mapas e información de BRMA" . Archivado desde el original el 13 de septiembre de 2011 . Consultado el 16 de agosto de 2011 .
- ^ Sitio web de DWP
- ^ http://www.london.gov.uk/rents/ [ URL desnuda ]