Link Lending Ltd v Bustard [2010] EWCA Civ 424 es uncaso de derecho agrario inglés , relativo a la ocupación real de tierras registradas y los vulnerables, en este caso una persona defraudada que sufre de un síndrome mental que habría tenido poca idea de lo que estaba ocurriendo. [1]
Link Lending Ltd contra Avutarda | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación |
Nombre completo del caso | Link Lending Limited contra la Sra. Susan Bustard (por su amigo en litigio Peter Walker) |
Decidido | 23 de abril de 2010 |
Cita (s) | [2010] EWCA Civ 424 [2010] 2 EGLR 55 [2010] 18 EG 98 (CS) [2010] 28 EG 86 |
Transcripción (es) | en bailii.org |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | El prestamista apelante también perdió en el Tribunal Administrativo del Tribunal del Condado ante HHJ Walker |
Acciones posteriores | ninguno |
Opiniones de casos | |
"En este caso, la característica nueva y especial está en los problemas psiquiátricos de la persona que reclama la ocupación real. En mi opinión, el juez estaba justificado al dictaminar, al concluir un juicio cuidadoso y detallado, que la Sra. Bustard era una persona en ocupación real de la Propiedad. Su conclusión fue apoyada por evidencia de un grado suficiente de continuidad y permanencia de la ocupación, de residencia involuntaria en otro lugar, que fue explicada satisfactoriamente por razones objetivas, y de una intención persistente de regresar a casa cuando sea posible, como se manifiesta por sus visitas regulares a la Propiedad ". - Sentencia de Mummery LJ (para todo el panel en apelación) | |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Jacob LJ Sullivan LJ Mummery LJ |
Opiniones de casos | |
Decisión de | Mummery LJ |
Concurrencia | Jacob LJ Sullivan LJ |
Palabras clave | |
Ocupación real; intereses primordiales ( Ley de Registro de Tierras de 2002 , Anexo 3); propietario defraudado (de la propiedad); nuevo prestamista garantizado; hospitalización por salud mental; crisis de las hipotecas de alto riesgo ; fraude hipotecario |
El caso decidió que la intención de regresar a casa, debido a la ausencia inducida por fraude, del propietario legítimo puede contar como "ocupación real" a los efectos de los intereses primordiales que vinculan a los nuevos propietarios y prestamistas en las propiedades nacionales. El propietario defraudado no estuvo ausente en el momento de la transferencia de la vivienda, pero estuvo en la mayoría de los casos durante muchos meses durante un nuevo préstamo garantizado de reemplazo obtenido por el defraudador. [2]
El caso se basó en hechos que incluían que los muebles y efectos personales del propietario defraudado todavía estaban allí; realizaba visitas supervisadas relativamente breves aproximadamente una vez a la semana para comprobar la propiedad y recoger el correo; pero ella era incapaz de vivir de manera segura en la Propiedad y en la fecha relevante los poderes ejercidos bajo los términos de " seccionamiento " le impidieron dejar su hospital de salud mental. [2]
El tribunal de apelación confirmó la orden del Tribunal Superior: que se revoque el traslado; Link Lending descarga su cargo (pierde su seguridad frente a esta propiedad); La Sra. Hussain (el defraudador) y Link (su prestamista involuntario) [estarán obligadas] a pagar las costas de la Sra. Bustard.
Hechos
Mediante fraude, la Sra. Noreen Hussain se aprovechó de la discapacidad mental de la Sra. Susan Bustard transfiriéndola (mediante escritura de transferencia) a la casa, 12 Cradley Drive, Brookfield, Middlesbrough en 2004. Bustard fue secuestrada en 2007 y hospitalizada. Hussain obtuvo en la fecha de 2004 un préstamo hipotecario con intereses solamente (garantizado contra la casa) aprobado por HSBC. En 2008, el estafador reemplazó su préstamo hipotecario con uno de Link Lending y luego incumplió, y el prestamista reclamó la posesión, argumentando que Bustard no había estado allí durante más de un año. Bustard argumentó que estaba en una ocupación real (según LRA 2002 Sch 3, párr. 2, una recreación virtual de la ley vigente, desde 1925). [2]
El juez rechazó la apelación que Carnworth LJ concedió en ese momento alegando que el caso planteaba cuestiones de importancia general. [2]
Juicio
El panel estuvo de acuerdo con el juicio de Mummery LJ . Confirmó la decisión del juez de hecho y de derecho. Avutarda estaba "en ocupación real" debido a su persistente intención de regresar a casa, evidenciada por visitas regulares a la propiedad. [2] [3]
14. En definitiva, lo que importaba, a juicio del juez, era la manifestación combinada de su ocupación, su continua intención de ocupar y el motivo que le impedía vivir en casa. El enfoque del juez fue que si alguien tiene una ocupación real es una cuestión de hecho que depende de todas las circunstancias.
[...]
25.Los hechos no son todos unidireccionales. Algunos de los hechos principales apuntan en contra de la ocupación real de la propiedad por parte de la Sra. Bustard en la fecha pertinente: no estaba presente personalmente en la propiedad el 29 de febrero de 2008; había estado en una residencia de ancianos desde enero de 2007; ella era incapaz de vivir con seguridad en la Propiedad; y sus visitas a la Propiedad fueron breves y supervisadas.
26. Algunos de los hechos principales apuntan a la continua ocupación real de la propiedad por parte de la Sra. Bustard: era su casa amueblada y el único lugar al que realmente quería regresar; continuó visitando la Propiedad porque todavía la consideraba su hogar; aquellos que habían asumido la responsabilidad de sus finanzas regularmente pagaban las facturas, como el cargo de comunidad, con sus fondos; estaba en proceso de presentar una solicitud al Tribunal de Revisión de Salud Mental para que se le permitiera regresar a casa; y nadie tomó una decisión final e irrevocable de que eventualmente no se le permitiría regresar a casa.
27.Si la Sra. Bustard estaba "ocupando efectivamente" la propiedad en la fecha pertinente era una cuestión sobre la que el juez de primera instancia tenía que hacer una evaluación basada en sus conclusiones de hecho primario. En cuanto a la ley, consideró a las autoridades pertinentes sobre el concepto de "persona en ocupación real" de la tierra en la legislación anterior sobre el registro de la propiedad y ahora se encuentra en la Ley de 2002. La interpretación de las anteriores disposiciones equivalentes por parte de la Cámara de los Lores es vinculante para este tribunal. La tendencia de los casos muestra que los tribunales son reacios a establecer, o incluso sugerir, una única prueba legal para determinar si una persona tiene una ocupación real. Las decisiones sobre la interpretación de la ley identifican los factores que debe sopesar el juez sobre este tema. El grado de permanencia y continuidad de la presencia de la persona interesada, las intenciones y deseos de esa persona, la duración de la ausencia de la propiedad y el motivo de la misma y la naturaleza de la propiedad y las circunstancias personales de la persona se encuentran entre los factores relevantes. .
28. Este tribunal solo puede interferir con la decisión del juez sobre esa cuestión si está convencido de que, a la luz de la ley, fue incorrecto como una cuestión de interpretación legal, o si fue incorrecto como un juicio de hecho y grado. En cuanto a la construcción, el juez consideró las disposiciones pertinentes y citó a las autoridades competentes en cuanto a lo que, en derecho, es capaz de constituir una ocupación real de la propiedad. En cuanto a su aplicación de esa ley a los hechos, la pregunta para este tribunal es si el juez pudo concluir de manera adecuada y razonable que la Sra. Bustard ocupaba efectivamente la Propiedad en la fecha pertinente.
29. A mi juicio, este tribunal no debe alterar la decisión de que la Sra. Bustard era una persona que ocupaba efectivamente la Propiedad. El juez no malinterpretó la Ley de 2002 ni a las autoridades. Tampoco aplicó mal la ley al hacer una evaluación insoportable de la situación de la Sra. Bustard con respecto a la Propiedad. Las decisiones de los tribunales sobre los diferentes hechos de otros casos se han citado en contra de su conclusión, pero no demuestran que se equivocara.
30. La asistencia brindada por las autoridades consiste en aclarar los principios legales, explorar la gama de decisiones de que dispone el tribunal e identificar los factores a los que se debe dar peso. De las citas se desprende claramente que el de la Sra. Bustard no es un caso de "mera presencia fugaz", o un caso, como Cann, de actos preparatorios para la asunción de una ocupación real. También se distingue de Estocolmo, que involucró los arreglos domésticos de una princesa saudita que vivía con su madre en Arabia Saudita y era dueña de una casa en Londres, donde había muebles, ropa y arreglos de cuidado, pero donde no había vivido durante más de un año. En este caso, la característica nueva y especial está en los problemas psiquiátricos de la persona que reclama la ocupación real. En mi opinión, el juez estaba justificado al dictaminar, al concluir un juicio cuidadoso y detallado, que la Sra. Bustard era una persona que ocupaba efectivamente la Propiedad. Su conclusión fue apoyada por evidencia de un grado suficiente de continuidad y permanencia de la ocupación, de residencia involuntaria en otro lugar, que fue explicada satisfactoriamente por razones objetivas, y de una intención persistente de regresar a casa cuando sea posible, como se manifiesta en sus visitas regulares a la Propiedad. .
31. Finalmente, estoy de acuerdo con el resumen preciso y útil de las autoridades de Lewison J en Thompson v Foy . El juez no aplicó mal ese resumen de la ley. Su decisión es sustentable de hecho y de derecho. [2]
El tribunal podría, como en otros casos, haber tenido en cuenta otros errores en la decisión del prestamista de prestar al prestatario, el defraudador contra el propietario anterior. Estos errores incluyeron un aviso constructivo del fraude firmemente fijado al prestamista hipotecario, particularmente que bajo el registro de la propiedad , los detalles del titular de la transacción por parte del prestatario propuesto mostraban que su propiedad era reciente y que el precio de £ 100.000 estaba ligeramente subvalorado.
Comentario
El tribunal criticó la valoración del prestamista. "La única inspección de la propiedad por parte de Link antes de hacerse cargo de ella fue una inspección" desde el vehículo "por parte de un inspector, que notó signos de ocupación". El tribunal sugiere que las inspecciones físicas (en las valoraciones del prestamista) deben tomar nota de quiénes pueden considerarse legalmente ocupados. [2]
A diferencia de otros casos de fraude con respecto a los préstamos garantizados, el caso no consideró otros medios para la notificación constructiva del fraude "para adjuntar" al prestamista hipotecario, por ejemplo, en el registro de la propiedad , el resumen de la compra del prestatario propuesto mostró su la propiedad era reciente y supuestamente en 100.000 libras esterlinas ( un valor inferior ). Además, no se pagó nada realmente, un hecho que se puede comprobar en una investigación adicional. El tribunal tampoco consideró otros errores de libro de texto en las decisiones de los dos prestamistas sucesivos de prestar al prestatario que, sin previo aviso, fue el defraudador contra el propietario registrado anterior, muy vulnerable. [1] La Comisión Jurídica ha llamado al término legal "ocupación real" "notorio y muy litigado". [4] El término no está definido por ley. [5]
El caso sostiene una "prueba híbrida objetivo-subjetiva, quizás más adecuada para el mundo moderno". [6]
Casos aplicados
- Thompson v Foy [2009] EWHC 1076 [3]
Casos distinguidos
- Stockholm Finance Ltd contra Garden Holdings Inc [1995] LTL (26 de octubre de 1995) según su juez: "una mera 'presencia fugaz' no puede ser una ocupación real"
Ver también
Referencias
- ^ a b "Definición del alcance de la ocupación real bajo el LRA 2002", Barbara Bogusz, [2011] 75 Conv. 268
- ^ a b c d e f g Link Lending Ltd contra Avutarda Versión HTML del fallo HM Tribunales y tribunales: el Tribunal de Apelación; reimpreso en bailii.org
- ^ a b "Link Lending Ltd v Avutarda: CA 23 de abril de 2010" . swarb.co.uk . 15 de octubre de 2019 . Consultado el 11 de marzo de 2020 .
- ^ Informe No 254 de la Comisión de Derecho, "Registro de la propiedad para el siglo XXI: Una revolución de traspaso: Proyecto de ley de registro de la propiedad y comentario" (2001) en el párr. 8.15.
- ^ Lloyds Bank plc v Rosset [1989] Ch 350 EWCA en p393 por Nicholas LJ
- ^ "La relevancia de las intenciones y los deseos para determinar la ocupación real: ¿un cambio radical en el pensamiento judicial?", Barbara Bogusz, [2014] Conv 27