Lloyds Bank plc v Rosset [1990] UKHL 14 es un caso de derecho de tierras , derecho de fideicomisos y derecho matrimonial de Inglaterra . Se trata específicamente de la conversión en dinero de las contribuciones físicas de un conviviente o cónyuge (en relación con el otro), según las cuales sus principios han sido ampliamente reemplazados.
Lloyds Bank plc contra Rosset | |
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Tribunal | Casa de señores |
Nombre completo del caso | Lloyds Bank plc contra Rosset y otro (contra el Sr. Rosset y la Sra. Rosset) |
Decidido | 29 de marzo de 1990 |
Cita (s) | [1990] UKHL 14 [1991] 1 AC 107 [1990] 2 WLR 867 [1990] 1 Todos ER 1111 |
Historia del caso | |
Acción (es) previa (s) | Tribunal Superior ante HHJ Scarlett: El banco logró demostrar que Rosset no estaba ocupada en la fecha del cargo. El Tribunal de Apelación anuló esto. Ambos tribunales consideraron apropiado ver una contribución equitativa que condujera a un interés de "intención común implícita" de la Sra. Rosset. |
Acciones posteriores | ninguno |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Lord Bridge de Harwich Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver de Aylmerton Lord Jauncey de Tullichettle |
Opiniones de casos | |
Decisión de | Lord Bridge |
Concurrencia | Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver de Aylmerton Lord Jauncey de Tullichettle |
Palabras clave | |
Confianza constructiva en la equidad; la ocupación real como interés primordial en virtud de las leyes de registro de tierras; sin contribución financiera directa; propiedad legal exclusiva; sin promesas o acuerdos de copropiedad; contribución de obras de renovación |
El caso defendía la proposición de que un conviviente sin propietario que contribuía al costo de administrar una casa e, incluso, renovaciones bastante comunes a una propiedad abandonada, no creaba, en sí mismo, un interés beneficioso a favor de esa persona. Todo el razonamiento de la sentencia fue entregado por Lord Bridge , recibiendo cuatro aseveraciones de los otros jueces que habían leído su sentencia de antemano. Sus estrictos límites sobre el flujo de capital a un socio no propietario se pusieron en duda en Stack v Dowden , en el que la última corte de apelaciones que se reunió en 2007 dijo que "la ley ha avanzado".
En el tribunal inferior, se trató de un aspecto de seguimiento de encontrar, en cambio, una contribución válida: la cuestión de si, en un escenario de recuperación, el promotor de la vivienda antes de la compra que no es el prestatario ni el propietario legal (en este caso era el cónyuge / pareja del prestatario) está en "ocupación real". Si es así, anularía y superaría los intereses del prestamista en la propiedad. El panel de ese tribunal determinó (2-1) que las obras de renovación de Rosset durante el día escolar, incluida la fecha de realización de la hipoteca / sobregiro garantizado, sí equivalían a una ocupación real.
Hechos
El Sr. y la Sra. Rosset habían comprado una casa semi-abandonada llamada Vincent Farmhouse en Manston Road, en Thanet , Kent , con el dinero del fideicomiso de la familia del Sr. Rosset. Los fideicomisarios habían insistido en su propiedad exclusiva como condición para tomar el dinero del fideicomiso. Él había financiado el costo de las renovaciones de la casa. Ella no había hecho ninguna contribución financiera a la adquisición o renovaciones, pero había hecho la decoración y ayudó al ayudar en los trabajos de construcción profesionales en los dos meses inmediatos antes de su mudanza a tiempo completo (incluso por la noche). La Sra. Rosset estaba en posesión de la vivienda el 7 de noviembre de 1982, pero los contratos no se canjearon hasta el 23 de noviembre. El Sr. Rosset obtuvo un préstamo del Lloyds Bank y lo aseguró con una hipoteca sobre la casa. El cargo se ejecutó el 14 de diciembre, sin el conocimiento de la Sra. Rosset, y se completó el 17 de diciembre. El cargo se registró el 7 de febrero de 1983. Luego, el Sr. Rosset incumplió el pago del préstamo. Lloyd's Bank buscó la posesión de la casa a fines de la década de 1980 cuando el préstamo se atrasaba.
La Sra. Rosset argumentó que tenía derecho a quedarse porque no había dado su consentimiento para la hipoteca y tenía un interés primordial en la propiedad. En virtud de la Ley de Registro de Tierras de 1925, sección 70 (1) (g) (ahora Ley de Registro de Tierras de 2002, Anexo 3, párrafo 2), el interés del banco, por lo tanto, se ubicó detrás del de ella.
El banco argumentó que ella no tenía derechos de propiedad sobre la casa, entre otras cosas, porque el trabajo que había hecho no era suficiente para darle un derecho de propiedad equitativo. En segundo lugar, como se determinó en los tribunales inferiores, ella no estaba "en una ocupación real" en la fecha pertinente.
Juicio
Tribunal de Apelación
El Tribunal de Apelación 2-1 sostuvo que la Sra. Rosset ocupaba efectivamente su casa. Nicholls LJ sostuvo que había sido una intención común, en base a los hechos, que ella compartiría la propiedad. Ella había actuado en su detrimento, y estaba en la ocupación real en la fecha relevante a través de los constructores, de acuerdo con el tribunal de abajo. El término "ocupación real" no requiere presencia física, y las visitas diarias de la Sra. Rosset a la casa semi-abandonada fueron suficientes. [1] También sugirió que los constructores de la Sra. Rosset también estaban ocupando en su nombre.
Compras LJ estuvo de acuerdo. Aclaró, en su opinión, que el significado de la ocupación real debería reflejar reglas equitativas, por lo que los intereses de las personas que no se pueden descubrir no se unirán. Además, en su opinión, la ocupación de la Sra. Rosset era "detectable".
Debe LJ disentir, encontrando a Rossett, en su opinión, no en la ocupación real.
Casa de señores
El tribunal decidió que la Sra. Rosset no tenía ningún interés en la propiedad. No hubo discusiones en ese sentido, y el trabajo que hizo la Sra. Rosset no fue suficiente para generar una confianza constructiva.
El tribunal también sostuvo, obiter , que la fecha para determinar si la Sra. Rosset estaba ocupada en virtud del artículo 70 de la LRA 1925 era la fecha en que se creó el cargo, es decir, el 17 de diciembre, tal como Scarlett J había interpretado la ley en el juicio; sin embargo, se negó abyectamente a que se le preguntara si Rosset estaba "en una ocupación real" (aclarando que esto tendría que ser antes de terminar). En opinión de este tribunal, al encontrar a diferencia de los tribunales de abajo, que Rosset no tiene un interés equitativo, sería innecesario considerar su ocupación real, ya que ella, en realidad, no tenía ningún derecho económico estricto a estar allí para superar al prestamista.
Lord Bridge dio la única opinión legal, sosteniendo que debido a que nunca hubo ningún acuerdo expreso de que ella tendría una participación, ni ninguna contribución al precio de compra, la Sra. Rosset no podía establecer ningún derecho sobre la casa. Los otros jueces dijeron que habían leído previamente esta sentencia y la aprobaron. Dijo: [2]
La primera y fundamental cuestión que siempre debe resolverse es si, independientemente de cualquier inferencia que se pueda extraer de la conducta de las partes al compartir la casa como su hogar y gestionar sus asuntos conjuntos, en algún momento antes de la adquisición , o excepcionalmente en una fecha posterior, se ha llegado a algún acuerdo, arreglo o entendimiento entre ellos de que la propiedad se compartirá de manera beneficiosa. El hallazgo de un acuerdo o arreglo para compartir en este sentido sólo puede, creo, basarse en la evidencia de discusiones expresas entre los socios, por imperfectamente recordados y por imprecisos que hayan sido sus términos. Una vez que se haga una determinación a este efecto, solo será necesario que el socio que hace valer un derecho de interés beneficioso contra el socio con derecho a la herencia legal demuestre que ha actuado en su detrimento o alterado significativamente su posición en la confianza en el acuerdo con el fin de dar lugar a un fideicomiso implícito o un impedimento de propiedad .
En agudo contraste con esta situación está la muy diferente en la que no hay evidencia que respalde la conclusión de un acuerdo o arreglo para compartir, por más razonable que hubiera sido para las partes llegar a tal arreglo si hubieran aplicado sus mentes al acuerdo. cuestión, y donde el tribunal debe basarse enteramente en la conducta de las partes como base a partir de la cual inferir una intención común de compartir la propiedad de manera beneficiosa y como la conducta en la que se basa para dar lugar a un fideicomiso constructivo. En esta situación, las contribuciones directas al precio de compra por parte del socio que no es el propietario legal, ya sea inicialmente o mediante el pago de cuotas hipotecarias, justificarán fácilmente la inferencia necesaria para la creación de un fideicomiso constructivo. Pero, como leo a las autoridades, es al menos extremadamente dudoso que se pueda hacer algo menos.
[...]
Por otro lado, ejemplos destacados de casos que dan lugar a situaciones en la primera categoría son Eves v Eves [1975] 1 WLR 1338 y Grant v Edwards [1986] Ch 638. En ambos casos, en los que las partes que habían convivido eran solteras, la pareja femenina había sido inducida claramente por el socio masculino a creer, cuando se establecieron juntos en el hogar, que la propiedad les pertenecería en común. En Eves, el compañero le había dicho a la compañera que la única razón por la que la propiedad iba a ser adquirida solo a su nombre era porque ella tenía menos de 21 años y que, de no ser por su edad, habría hecho que la casa se pusiera a nombre de ambos. . Admitió como prueba que esto era simplemente una "excusa". De manera similar, en Grant v Edwards, el socio masculino le dijo a la pareja femenina que la única razón para no adquirir la propiedad a nombre conjunto era porque ella estaba involucrada en un proceso de divorcio y que, si la propiedad se adquiriera conjuntamente, esto podría operar en su perjuicio. en esos procedimientos.
[...]
Si la Sra. Rosset hubiera adquirido el derecho a un interés beneficioso en la propiedad antes de su finalización, podría haber sido necesario examinar una variante de la pregunta con respecto a las prioridades que sus Señorías acaban de considerar en Abbey National Building Society v.Cann y, sujeto a eso pregunta, para decidir si, de hecho, ella estaba en "ocupación real" de la propiedad el 17 de diciembre de 1982. Dado que estas preguntas ahora se han vuelto académicas, no creo que sirva para ningún propósito útil entrar en ellas.
Lord Griffiths , Lord Ackner , Lord Oliver y Lord Jauncey estuvieron de acuerdo.
Significado
Lloyds Bank plc v Rosset fue objeto de duras críticas por no reconocer que el trabajo podría generar un interés equitativo en una casa familiar. Lord Walker dijo en Stack v Dowden que:
Estuviera o no justificada la observación de Lord Bridge en 1990, en mi opinión la ley ha avanzado y sus Señorías deberían moverla un poco más en la misma dirección, teniendo en cuenta que la Comisión Jurídica pronto puede presentar propuestas que, si lo aprueba el Parlamento, podrá refundir la ley en este ámbito.
Sin embargo, Stack se puede distinguir de Rosset porque fue un caso que involucró a dos propietarios legales y no a un solo propietario legal y una persona que reclamaba un interés beneficioso. En ese sentido, la crítica de Lord Walker fue enérgica obiter dicta y no derogó a Rosset . Lloyds Bank plc v Rosset , que como autoridad de la Casa del Señor, debe ser derogada por casos posteriores de igual autoridad (es decir, ahora en la Corte Suprema), debe, según la doctrina de stare decisis , seguir siendo considerada como el caso principal en materia constructiva reclamos de fideicomiso con respecto a propiedades de un solo propietario legal.