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ENLACE REIT
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EscribeREIT público
Negociado comoSEHK :  823
IndustriaPropiedad
Fundado2004 en Hong Kong
FundadorAutoridad de Vivienda de Hong Kong
Sede20 / F., Torre 1, Muelle  [ zh ] , 77 Hoi Bun Road, Kwun Tong , Kowloon , Hong Kong . [1]
Gente claveGeorge Hongchoy
ProductosCentros comerciales, mercados de productos frescos, oficinas y aparcamientos
Ingresos10.744 millones de dólares de Hong Kong [2]
Los activos totales209.885 millones de dólares de Hong Kong  [3]
Número de empleadosmás de 1000 [4]
Sitio weblinkreit .com
Link Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria
Chino tradicional領 展 房地產 投資 信託 基金
Chino simplificado领 展 房地产 投资 信托 基金
Transcripciones
Mandarín estándar
Hanyu PinyinLǐng Zhǎn Fángdìchǎn Tóuzī Xìntuō Jī jīn
Yue: cantonés
Jyutpingling5 zin2 fong4 dei6 caan2 tau4 zi1 seon3 tok3 gei1 gam1

Link Real Estate Investment Trust ( chino :領 展 房地產 投資 信託 基金, o領 展; anteriormente conocido como The Link Real Estate Investment Trust (領 匯 房地產 投資 信託 基金, o領 匯), administrado por Link Asset Management Limited, es el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en Hong Kong y actualmente el más grande de Asia en términos de capitalización de mercado. Es propiedad total de inversores privados e institucionales.

La cartera de Link REIT consta de 126 propiedades con aproximadamente 9 millones de pies cuadrados de espacio comercial y de oficinas en Hong Kong, así como 7 propiedades con aproximadamente 6 millones de pies cuadrados de espacio comercial y de oficinas fuera de Hong Kong. [5]

Link REIT tiene su oficina central en The Quayside  [ zh ] (海濱 匯) en Kwun Tong . [1]

Historia

El LINK REIT fue establecido por el gobierno de Hong Kong , que se separó de activos de la Autoridad de Vivienda de Hong Kong que incluían 151 instalaciones comerciales [6] [7] , principalmente dentro de urbanizaciones públicas, y 79.000 plazas de aparcamiento. La fecha de inclusión en la lista fue el 25 de noviembre de 2005, [8] a una valoración de 22.020 millones de dólares de Hong Kong (valoración = 2.137.454.000 x 10,30 dólares de Hong Kong = 22.020 millones de dólares de Hong Kong) (2.820 millones de dólares EE.UU.). [9]Tras la privatización, Link Reit permanece vinculado a los términos de los acuerdos de arrendamiento existentes, pero ya no requerirá la aprobación del gobierno para aumentar los alquileres de los nuevos contratos de arrendamiento. Sin embargo, los analistas financieros esperaban rendimientos de dividendos atractivos (hasta un 7 por ciento) de la empresa privatizada y una mayor orientación comercial, aunque algunos temían que el alcance para aumentar los ingresos por alquiler y reducir los costos laborales podría ser limitado debido a que la mayoría de sus propiedades están vinculadas a el sector de la vivienda pública.

Oferta pública inicial

La OPI de The Link REIT, retrasada un año hasta 2005 a través de acciones legales por parte de los inquilinos de viviendas preocupados de que los alquileres subieran, finalmente se superó en 18 veces. [10] Aproximadamente 510.000 residentes de Hong Kong, o el siete por ciento de la población de la ciudad, colocaron pedidos por valor de 36.000 millones de dólares, mientras que los inversores institucionales estaban dispuestos a comprometer 40.000 millones de dólares.

Los coordinadores globales conjuntos de la OPI fueron Goldman Sachs , HSBC Holdings plc y UBS AG . JPMorgan Chase & Co. fue el asesor financiero de la Autoridad de Vivienda. [11]

La flotación propuesta de The Link REIT por parte de la Autoridad de Vivienda se retrasó cuando un inquilino de vivienda pública, Lo Siu-lan, cuestionó la legalidad de la desinversión propuesta de las propiedades. [12] [13] El abogado de Lo sostuvo que la Autoridad de Vivienda "había incumplido su deber en virtud de la Ordenanza de Vivienda de proporcionar vivienda a las personas necesitadas. En cambio, estaba vendiendo activos a una empresa privada, que podría subarrendar las propiedades a precios de mercado en lugar de que beneficiar a los desfavorecidos ". [14]Ella representó una preocupación entre muchos residentes de viviendas públicas de que los servicios existentes ya no serían públicos y que The Link aumentaría los alquileres, lo que obligaría a subir los precios en las tiendas sin la debida consideración del bien público. A algunas ONG también les preocupaba que la reducción de los ingresos de la Autoridad de Vivienda eventualmente condujera a aumentos de los alquileres de los inquilinos públicos. La solicitud de Lo de revisión judicial de la privatización fue rechazada en el Tribunal de Primera Instancia y en el Tribunal de Apelación. [14]

Desde la cotización en 2005, Link se ha involucrado en un proceso de 'obras de mejora de activos', buscando aumentar el valor de las propiedades a través de una estructura física mejorada, reemplazando las tiendas locales de servicios públicos de gama baja con marcas y cadenas de mayor pago, mejorando el 'cliente servicio ', y actividades de promoción. The Link también revisó muchos de los mercados húmedos bajo su administración. Las renovaciones han dado lugar a alquileres más altos, precios más altos y la pérdida de tiendas locales. [15] [16] [17]

Adquisición de propiedades

En medidas para diversificar su cartera de propiedades y su combinación, Link adquirió la parte del centro comercial de Nan Fung Center con estacionamiento en Hang Hau , de Nan Fung Group a mediados de 2010 por un total de $ 1,170 millones. [18]

A finales de 2010, Link adquirió la parte del centro comercial de Maritime Bay Shopping Mall con aparcamiento en Hang Hau, de Sino Group , por un total de 588,4 millones de dólares [19]

A mediados de 2014, Link adquirió The Lions Rise Mall con estacionamiento en Wong Tai Sin , de Kerry Properties , por un total de $ 1.38 mil millones. [20]

En 2015, The Link dio su primer paso en la compra por subasta de tierras del gobierno cuando se asoció con Nan Fung Group para comprar el lote de tierra NKIL 6512 en Kwun Tong por un total de $ 5,86 mil millones en enero. [21] Luego, Link sorprendió al mercado al realizar sucesivamente sus dos primeras compras en China continental, cuando adquirió Beijing EC Mall , por un monto de ¥ 2,5 mil millones; adquirió dos edificios comerciales en Shanghái por 6.600 millones de yenes. La compañía tiene un objetivo en el que las propiedades del continente no superarían el 12,5% de su cartera. [22]

El 19 de febrero de 2016, una subsidiaria de Link compró la Torre del Departamento de Comercio e Industria en Mong Kok (antes Argyle Center Tower II) al gobierno por una suma de HK $ 5,91 mil millones. [23]

En abril de 2020, LINK REIT completó la compra de 100 Market Street en Sydney por aproximadamente AUD683 millones de Blackstone Group. Es un edificio en la torre de oficinas de 10 pisos de 28,385 metros cuadrados sobre el centro comercial Westfield en el distrito financiero de Sydney. [24]

Venta de propiedades

A mediados de 2014, Link REIT vendió cuatro propiedades comerciales, a cuatro compradores diferentes, por un total de $ 1.24 mil millones. Las propiedades son el centro comercial Hing Tin (en Lam Tin ), el centro comercial Kwai Hing ( Kwai Chung ), el centro comercial Tung Hei Court ( Shau ​​Kei Wan ) y el centro comercial Wah Kwai ( Pokfulam ). [25]

A finales de 2015 vendieron cinco propiedades, a saber: Fung Wah Estate Retail and Car Park, Ka Fuk Shopping Center, Kwong Tin Shopping Center, Siu On Court Retail and Car Park y Tin Wan Shopping Center. [26]

A finales de 2016, volvieron a vender cinco propiedades, a saber: el centro comercial Sui Wo Court, el centro comercial On Yam, el centro comercial Sun Tin Wai, el centro comercial Cheung Hong y el centro comercial Shek Wai Kok. [27]

Vínculo verde

En julio de 2016, Link REIT emitió bonos convertibles verdes, recaudando 500 millones de dólares EE.UU. a un tipo fijo del 2,875% con vencimiento en 2026. [28] [29]

Cambio de nombre

Supuestamente para acabar con su vergonzoso pasado de expulsión de inquilinos, [30] el 19 de agosto de 2015, Link anuncia oficialmente el cambio de sus nombres corporativos. [31]

Crítica

Dificultades económicas en las clases bajas

Los residentes de las urbanizaciones calificaron a Link como un "chupasangre" después de que la compañía adquiriera los centros comerciales de la Autoridad de Vivienda, los renovara y aumentara los alquileres. Esto ha llevado a la expulsión de las tiendas locales, a precios más altos y al dominio de las cadenas de tiendas dentro de las fincas. [32] [33] Esta tendencia ha reducido las oportunidades de emprendimiento para las personas de bajos ingresos en las urbanizaciones públicas de Hong Kong y las nuevas ciudades, disminuyendo sus posibilidades de lograr movilidad social y ha aumentado el costo de vida.

Una campaña de 2012 de The Link para promover "restaurantes nostálgicos" en sus centros comerciales fue ampliamente ridiculizada en las redes sociales como hipócrita. Los usuarios de Golden Forum y Facebook escribieron que la compañía "primero mató las tiendas, luego gana dinero con su muerte" y criticaron a la compañía por permitir solo cadenas de tiendas en sus propiedades. [33] En 2006, The Link recortó a miles de empleados, una medida "ferozmente criticada por los sindicalistas, que dijeron que Link Management había deshonrado una promesa de proteger el bienestar de sus trabajadores de primera línea cuando asumió la operación de la Autoridad de Vivienda". The Link respondió que "los recortes de empleo estaban en línea con la práctica privada". [34]

A mediados de 2015, la ONG Link Watch (領 匯 監察) publicó un informe que mostraba que las grandes cadenas constituían el 76% de las 2075 tiendas en 22 centros comerciales administrados por la empresa, pero el director ejecutivo de Link afirmó: "Seguimos manteniendo aproximadamente 60 por ciento de nuestras tiendas alquiladas a operadores más pequeños ". [22]

Las protestas contra REIT anti-Link se han vuelto cada vez más comunes en los últimos años. [35] La sede de Link REIT en Kwun Tong ha sido escenario de manifestaciones, riñas y sentadas, lo que llevó a la empresa a solicitar una orden judicial para prohibir la entrada de activistas al edificio. [36] [37]

Gestión de mercado

Cheung Fat Market, rebautizado por The Link como "Cheung Fat Market Modern"

Además de los centros comerciales cubiertos, The Link también adquirió muchos mercados inmobiliarios locales en 2005. Dichos mercados son instalaciones cubiertas con pequeños puestos y tiendas alquiladas a los residentes locales, que generalmente ofrecen carne y verduras frescas, así como artículos de primera necesidad y artículos para el hogar. Al igual que con los centros comerciales, The Link ha elevado los alquileres y también ha renovado algunas propiedades, lo que ha provocado un aumento de los precios de los alimentos y dificultades económicas en los hogares de bajos ingresos. [38]

En Tin Shui Wai , donde The Link ejerce casi el monopolio del espacio comercial, la empresa fue criticada por los residentes locales y los consejeros legislativos en 2015-16 por planear convertir el mercado de Tin Yiu en un centro comercial convencional. [39] El mercado suministra verduras frescas, carne y pescado a los residentes de las urbanizaciones públicas circundantes. El siguiente mercado más cercano está a 5 o 10 minutos a pie.

Los operadores de puestos en Cheung Fat Estate en Tsing Yi se declararon en huelga, en 2010 y 2016, para protestar por los aumentos de alquiler. [38] Por la última huelga se informó que los alquileres se habían duplicado en diez años. Algunos residentes locales declararon que, en cambio, visitaban un mercado administrado por el gobierno en Tsuen Wan debido a los precios más altos en Cheung Fat. [38] Los propietarios de los puestos de Cheung Fat también protestaron por la subcontratación de la gestión del mercado a Uni-China (Market) Management Limited, que temían conduciría a incrementos insostenibles de alquiler. [40]

Barreras establecidas por la dirección de Leung King Estate contra los vendedores ambulantes

Uni-China (Market) Management también gestiona el mercado en Leung King Estate en Tuen Mun, que también es propiedad de The Link. [40] En febrero de 2016 un grupo de hombres vestidos con chaquetas oscuras con "manager" (管理員) impreso en la espalda actuaron de manera intimidante hacia los vendedores ambulantes en la zona del centro comercial desde el 2 de febrero. Más de 200 se presentaron para protestar contra los hombres que combatían a los vendedores ambulantes la noche del 8 de febrero. Estallaron algunos enfrentamientos menores entre los autoproclamados administradores y los manifestantes, y requirieron la mediación de la policía. [41] Dos manifestantes fueron arrestados y un reportero resultó herido durante el enfrentamiento. [42]

Los conflictos entre la dirección y el público se repitieron la noche del 9 de febrero. Los hombres fueron filmados golpeando a los manifestantes mientras la policía se mantenía al margen e impedía que otros se involucraran. Un reportero también fue golpeado por el equipo de control. [43] Un hombre de 31 años fue arrestado por causar desorden en un lugar público. Supuestamente interfirió con un trabajador que desempeñaba sus funciones en Leung King Estate. El Link REIT se distanció de los enfrentamientos y negó que el equipo de control de los vendedores ambulantes formara parte de su personal. [44]

Descargas ilegales de aguas residuales

En 2016, el Departamento de Protección Ambiental inició un proceso judicial contra Link REIT en virtud de la Ordenanza de control de la contaminación del agua porque las aguas residuales del centro comercial Mei Lam, propiedad de Link y administrado por Link, se descargaban ilegalmente en el río Shing Mun . [45] La empresa fue multada con 15.000 dólares en noviembre de 2016 y se le ordenó rectificar la situación de inmediato. [46]

Propietario chupasangre

Debido a su historial como propietario monopolista de los centros comerciales comunitarios, su controvertida ética empresarial y su trato hostil a los vecindarios, propietarios de pequeñas empresas e inversores. La empresa es bien conocida como un "terrateniente chupasangre" [47], como lo han dicho los partidos bipartidistas a lo largo de los años por su puño inquebrantable sobre sus inquilinos. Según la opinión de Richard Harris, Link Reit ha sido ampliamente considerado un "monstruo corporativo" en Hong Kong, en parte responsable de los problemas socioeconómicos de la ciudad. [48]

Problema de roedores mal manejado durante COVID-19

En agosto de 2020, se encontraron docenas de ratas arrastrándose sobre carne de cerdo fresca colocada en el piso afuera del vendedor durante las primeras horas en el mercado húmedo Sau Mau Ping de Link REIT . [49]

Respuesta del gobierno

Carrie Lam , ahora directora ejecutiva , ha calificado a Link REIT como una de las "tres montañas" a las que se enfrenta la sociedad de Hong Kong.

Link REIT ha sido ampliamente condenado por funcionarios de ambos lados del espectro político. Starry Lee , presidente del DAB pro-Beijing , informó que el ex director ejecutivo Leung Chun-ying "criticó duramente" a Link REIT en una reunión con el DAB. [50] En una entrevista con el South China Morning Post , Leung cuestionó si la estructura de remuneración de la alta dirección de Link REIT había conducido al comportamiento del fideicomiso. [51]Dijo que, como propietario anterior del espacio comercial de viviendas públicas, el gobierno de Hong Kong tiene la responsabilidad de que los inquilinos de viviendas públicas "satisfagan sus necesidades y, si es necesario, proporcionen alternativas a las propiedades Link REIT". Dijo que un monopolio de Link REIT en propiedades públicas no era aceptable ya que no se podía esperar que los inquilinos de edad avanzada llevaran sus compras pesadas hacia y desde otros mercados. [52] Dijo que no había ningún plan para volver a comprar el Link, pero que el gobierno podría explorar la posibilidad de ofrecer alternativas si el Link no prestaba servicios a los residentes cercanos. [51]

Carrie Lam , ahora directora ejecutiva, se informó en 2016 (mientras era secretaria en jefe) que llamó a Link REIT una de las "tres montañas", es decir, una de las principales fuentes de controversia en la sociedad de Hong Kong, que el gobierno trató de conquistar. . Lam afirmó que el gobierno debería explorar diferentes vías para abordar el problema, incluido el lanzamiento de una posible batalla legal contra la empresa. [50]

De manera similar, en abril de 2019, la legisladora Alice Mak presentó una moción en el Consejo Legislativo instando al gobierno a "superar las 'tres grandes montañas'" que, según ella, asolaron a la comunidad local, una de las cuales es Link REIT. [53] Varios otros legisladores propusieron mociones a esta enmienda sugiriendo medios para abordar el problema, incluida la modificación de la Ordenanza de Vivienda para regular los aumentos de alquiler; la construcción de más mercados públicos y bazares para disminuir el monopolio comercial de Link REIT en muchas áreas y brindar a los residentes mayores opciones de compras; creando un equipo dedicado dentro del Departamento de Tierrasinspeccionar las propiedades de Link REIT y hacer cumplir la ley contra las violaciones de las condiciones de arrendamiento de tierras por parte de la empresa; y recomprar las propiedades de Link REIT y volver a colocarlas bajo la administración del gobierno. [54]

Ver también

  • Privatización
  • Titulización : consulte "titulización del gobierno"

Referencias

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  8. ^ The Link Real Estate Investment Trust (00823)
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  12. ^ Noticias de HKEX 2005
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  28. ^ Link Reit de Hong Kong emite un bono verde de 500 millones de dólares
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Enlaces externos

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    • Bloomberg
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