El título negociable ( bienes raíces ) es un título que un tribunal de equidad considera que está tan libre de defectos que legalmente obligará a un comprador a aceptarlo. El título negociable no supone la ausencia absoluta de defecto, sino más bien un título que aceptaría un comprador prudente y educado en el curso razonable de los negocios. Para los profesionales de bienes raíces , la referencia más completa a los problemas de títulos se encuentra en la redacción preimpresa contenida en un acuerdo / contrato. Si no puede presentar un título de escritura claro de la propiedad, el posible comprador debe esperar perder en una acción de desempeño específica .
Título comercial y título comercializable son términos sinónimos.
En ausencia de un acuerdo en contrario, existe un compromiso implícito en el contrato de que el vendedor (la persona que vende la propiedad) tiene un título negociable. El contrato generalmente establece que en caso de que un proveedor no entregue un título bueno y comercializable, el comprador (comprador) puede rescindir el contrato y recuperar cualquier depósito.
Fusión
Si se entrega una escritura y no tiene garantía de título , el comprador no tiene recurso porque la escritura reemplaza el contrato. Esto significa que el contrato inicial ya no está en vigor.
Fecha de cierre
Los vendedores solo tienen que presentar un bien y un título comercializable en la fecha en que se ejecuta la transmisión (fecha de cierre). Por lo tanto, un vendedor puede contratar la venta de una propiedad que no posee actualmente. Se impondrá responsabilidad al vendedor por incumplimiento solo si el vendedor no tiene un título bueno y comercializable en la fecha del cierre.
Defectos que hacen que el título no sea comercializable
- Hipotecas / gravámenes pendientes
- Convenios restrictivos
- Intereses futuros pendientes de otros en la propiedad, es decir, un " inversor ".
- Gravámenes
- Servidumbres en la propiedad
- Variaciones en los nombres de los otorgantes y beneficiarios
- Variaciones en la cadena de títulos
- Intereses destacados de la dote .
- Reclamaciones de posesión adversa
- Invasiones estructurales
- Violaciones existentes de una servidumbre o pacto equitativo
- Violaciones de restricciones de zonificación
Acciones que no derrotan la comerciabilidad
- Restricciones de zonificación (siempre que no haya violaciones actuales de las restricciones)
- Otras regulaciones de uso de la tierra