Las misivas de venta , en la ley de propiedad escocesa , son una serie de cartas formales entre las dos partes, el Comprador y el Vendedor, que contienen el contrato de venta para la transferencia de propiedad hereditaria corporal (tierra) en Escocia . El término "terreno" en este artículo incluye edificios y otras estructuras en el terreno. [1]
Hay ejemplos de misivas disponibles para ver en los sitios web de Law Society of Scotland y Property Standardization Group. [2]
Las cartas de venta constituyen la primera de las tres etapas necesarias para transferir válidamente la propiedad de la tierra en Escocia. Las tres etapas son:
- La etapa contractual (las misivas de venta)
- La etapa de traspaso
- La etapa de registro
Principios de las etapas de contrato y transmisión
Sistema legal Traditio
La etapa contractual o las misivas de venta solo crean obligaciones personales vinculantes (y sus respectivos derechos personales ) que son exigibles según la ley de obligaciones ( derecho contractual escocés ). Estas obligaciones suelen ser, entre otras cosas, una obligación del Vendedor de otorgar una disposición que transfiere la propiedad y una obligación del Comprador de pagar el precio de compra y una obligación del Comprador de recibir la disposición otorgada.
Las obligaciones derivadas de un contrato son derechos personales, derechos en persona , por lo que el contrato por sí solo no crea ni transfiere el derecho real de propiedad en sí mismo. [3] Esto se debe a que la ley escocesa sigue el principio de que tradicionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : la propiedad se transfiere por entrega (u otro medio de transporte) y no por contrato simple. [4]
Sistema legal abstracto
Solo una cesión , como acto jurídico independiente, puede efectuar la cesión acordada en el contrato entre las partes. Además de ser un sistema de traditio , la ley escocesa también utiliza el principio de "abstracción", lo que significa que la transmisión se basa en la causa de la transferencia. [5]
En el derecho escocés, las causas reconocidas para las transferencias de tierras son:
- Contrato
- Regalo
- Intercambio de tierra (llamado contrato de exención )
- Transferencia en fideicomiso, expresa o no
La validez del traspaso (el traspaso de propiedad) no depende de la validez de la causa del traspaso, como describe Viscount Stair [6] : [7]
"No seguimos esa sutileza de los hechos anuladores, porque son sine causa ... y por lo tanto, los relatos que expresan la causa de la disposición , nunca se indagan, porque, aunque no hubo causa, la disposición es buena". [8]
Por lo tanto, Escocia se diferencia de las jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales al requerir una etapa de transferencia, así como la formación de un contrato. Si bien un traspaso puede ser válido independientemente del contrato, las razones de la invalidez del contrato también pueden extenderse para invalidar el traspaso como vitium reale . Esto puede surgir en determinados casos de fraude o cuando el Vendedor carece de capacidad. [9]
Primera etapa de cesión voluntaria de tierras: las misivas de venta
La primera etapa de una transferencia voluntaria de tierra , como se describe anteriormente, es típicamente de naturaleza contractual , donde las partes negocian el contrato formal de venta entre el propietario (el Vendedor) y el Comprador. En la ley escocesa , este contrato se conoce como misivas de venta y, por lo general, son una serie de cartas formales con las ofertas y calificaciones de cada una de las partes (que contienen las condiciones que debe cumplir cualquiera de las partes). Con la propiedad hereditaria corpórea, la naturaleza del uso de su propiedad se reflejará en las cartas de venta, especialmente cuando la propiedad es una propiedad residencial o comercial.
Requisitos del contrato escrito
En virtud de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995 , se requiere un documento escrito para la creación de un contrato de transferencia, modificación o extinción de un derecho real sobre la tierra. [10] Dado que la propiedad es un derecho real, se requiere un contrato por escrito. A diferencia de los contratos comunes, que forman un solo documento, el contrato se presenta en varias cartas, las misivas. Las cartas de venta pueden considerarse un contrato escrito válido porque el comprador ha hecho una oferta en un documento y el vendedor ha aceptado en otro. [11]
Una persona no puede hacer un contrato verbalmente o por cualquier otro medio en relación con la venta de propiedad heredable, que no sea mediante escritos suscritos por el otorgante (es decir, el Vendedor en las misivas de venta) [12] o mediante el uso de documentos electrónicos cumple con la sección 9B de la Ley de 1995. [13]
Documentos electronicos
Un contrato puede formarse mediante documentos electrónicos, como por correo electrónico, si se ejecutan válidamente de conformidad con la sección 9B de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995. Este documento electrónico debe ser autenticado por la parte que lo envía ( es decir, el Comprador / Vendedor) y cumplir con los requisitos establecidos por los Ministros de Escocia, el nombre legal del Gobierno de Escocia . [14] Autenticado significa:
"Requisitos de escritura (Escocia) Ley 1995 Sección 9B
(2) Un documento electrónico es autenticado por una persona si la firma electrónica de esa persona—
(a) está incorporado o asociado lógicamente con el documento electrónico,
(b) fue creado por la persona por quien pretende haber sido creado , y
(c) es de ese tipo y satisface los requisitos (si los hubiera), según lo prescriban los Ministros escoceses en los reglamentos ". [15]
El gobierno escocés ha introducido regulaciones para documentos electrónicos bajo el Reglamento de Documentos Electrónicos (Escocia) de 2014 (SSI 2014/83). Según el Reglamento de 2014, solo una "firma electrónica avanzada" puede ser una firma electrónica, lo que requiere "tecnología sofisticada" [16] y debe cumplir con el Reglamento de firma electrónica de 2002. Los abogados de Escocia tienen acceso a la tecnología de firma electrónica avanzada a través de su tarjeta inteligente Law Society of Scotland para poder ejecutar estos documentos en nombre de su cliente. [17]
Formación de misivas de venta
En la ley escocesa , un contrato se crea cuando una oferta de una de las partes es aceptada por otra parte (a veces denominada "oferta + aceptación = contrato"). Sin embargo, como se mencionó anteriormente, este contrato debe realizarse por escrito cuando implique la transferencia de propiedad en virtud de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995.
Ofertas condicionales
Un Comprador a menudo incluirá las condiciones que deben cumplirse en su oferta en las misivas. En la propiedad residencial, esto generalmente se hace incorporando las Cláusulas Estándar de Escocia (ver más abajo) en la oferta, que incluye condiciones tales como tener vista de informes sobre la propiedad o la inclusión de cualquier propiedad móvil (como electrodomésticos ) en el venta de la propiedad. [18] Dichas condiciones pueden ser suspensivas , lo que impedirá la creación de un contrato legalmente vinculante hasta que se cumplan las condiciones.
Aceptación calificada
Un vendedor de propiedad puede aceptar la oferta del comprador de comprar directamente como una aceptación de plano . Sin embargo, suele ser una práctica común calificar una aceptación mediante la elaboración de condiciones adicionales. Cuando un vendedor hace una aceptación calificada, la ley escocesa lo trata como una nueva oferta, una oferta de venta, que el Comprador debe aceptar de plano o emitir una nueva oferta de compra con condiciones adicionales o modificadas; la oferta de compra es efectivamente "destruida" por la aceptación calificada u oferta de venta y el Vendedor no puede confiar en ella. [19] Esto crea un efecto 'ping pong' de una serie de ofertas de venta / ofertas de compra entre las dos partes, también denominadas misivas, sin un contrato formalmente acordado hasta que una de las partes acepta la oferta de plano de la otra. La oferta final y las cartas de aceptación de plano forman el contrato de venta en la ley escocesa, por lo que el contrato se denomina misivas (es decir, cartas) de venta .
Límites de tiempo
Es posible calificar una oferta de compra / aceptación calificada con un límite de tiempo para la aceptación donde la redacción se usa claramente para que la otra parte identifique la fecha límite. [20] Sin embargo, una nueva contraoferta realizada dentro del límite de tiempo "destruirá" el límite de tiempo de aceptación calificada. Cuando no se establezca un límite de tiempo, la oferta o contraoferta dejará de ser aceptada después de transcurrido un tiempo razonable. [21]
La regla postal
Cuando una parte acepta la oferta de compra / oferta de venta de plano de las otras partes , es efectivo crear un contrato vinculante desde el momento en que se publica o se envía a un intercambio de documentos de manera irrecuperable (como DX ), no cuando es recibido por la otra parte. Esto se debe a la aplicación de la doctrina conocida como Regla de Aceptación Postal en la ley escocesa. [22]
Abolición de la regla de aceptación postal
La Comisión de Derecho de Escocia ha publicado un informe en 2018 ( Informe sobre la revisión del derecho contractual: formación, interpretación, remedios por incumplimiento y cláusulas de penalización, Informe 252 de SLC) recomendando la abolición de la regla de aceptación postal y su sustitución por un nuevo régimen legal. , disponible para ver en su forma de borrador en el sitio web de la Comisión de Derecho de Escocia. [23] En el momento de redactar este informe, queda por ver si este proyecto de ley que acompaña al informe se presentará en el Parlamento escocés . [24]
Retirar una oferta de compra / oferta de venta
No hay ningún requisito para retirar una oferta o una aceptación calificada por escrito formal en virtud de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995. [25]
En la ley escocesa no es posible que una parte retire sus propias calificaciones para una oferta una vez que la otra parte haya recibido estas calificaciones, y luego envíe una nueva aceptación de plano a la oferta de la otra parte en un intento de crear una contrato que no pudo haber sido celebrado previamente. [26]
En MacMillan v Caldwell, [27] Lord Kirkwood sostuvo que una vez que una de las partes indicó que ya no estaba preparada para contratar, la otra parte no puede crear el contrato aceptando de plano una oferta existente. [28] Sin embargo, la parte que hizo la oferta tendrá la responsabilidad de probar que la notificación oportuna del retiro de la oferta fue comunicada al agente de la otra parte antes de realizar cualquier aceptación de plano válida . [29]
Regla y cláusulas de comuniones previas
En el derecho consuetudinario, siguiendo a Winston v Patrick , [30] la entrega de una disposición reemplaza cualquier obligación personal en el contrato, incluso si es de naturaleza colateral. La Ley de Contratos (Escocia) de 1997 modificó esta regla del derecho consuetudinario, de modo que las misivas ya no sean reemplazadas por la disposición. [31] Sin embargo, muchos transmisores todavía incluyen el uso de una cláusula de sustitución de 2 años en las Misivas de venta para garantizar que las obligaciones contractuales terminen después de 2 años en lugar de por prescripción negativa en virtud de la Ley de prescripción y limitación (Escocia) de 1973 . [32] Es importante tener en cuenta que el uso de esta cláusula se aplicará a las obligaciones tanto del Comprador como del Vendedor en virtud del contrato. [33]
Propiedad residencial
En los casos de propiedad residencial , el Vendedor pondrá la propiedad en venta en el mercado a través de un agente inmobiliario o de una firma de abogados. [34]
Informe de inicio
Dependiendo de la naturaleza de la propiedad residencial, el vendedor normalmente debe obtener un informe de la vivienda (que incluye un cuestionario y un informe de encuesta ) al colocar la propiedad en el mercado, [35] excluyendo: [36]
- Propiedad en venta como parte de una cartera.
- Alojamiento vacacional y de temporada.
- Propiedad a la venta junto a la propiedad no residencial o subsidiaria de ella.
- Propiedad utilizada tanto para uso residencial como no residencial
- Propiedad desocupada e insegura para la ocupación
- Propiedad que no ha sido utilizada anteriormente como vivienda.
Proceso de misivas en transacciones de propiedad residencial
El Vendedor puede anunciar la propiedad en el mercado a un precio fijo o utilizar un sistema de subasta ciega mediante el cual múltiples oferentes pujan silenciosamente entre sí sin conocer el precio de compra ofrecido por el otro oferente. [37]
El oferente, si desea comprar la propiedad, presentará una oferta formal por escrito a través de su abogado a los agentes del Vendedor para comprar la propiedad residencial. [38] La oferta describirá el precio de la oferta y cualquier condición que deba cumplir el Vendedor, como que el Comprador tenga a la vista informes sobre la propiedad o la inclusión de cualquier propiedad mueble (como electrodomésticos ) en la venta del propiedad. [39] Solo los bienes muebles que hayan accedido a la propiedad heredable se incluirán en la transferencia automáticamente.
El vendedor coloca una fecha de cierre , la fecha en la que el vendedor decide dejar de recibir ofertas. [40] El vendedor luego revisará las ofertas hechas por los posibles compradores y elegirá un comprador preferido y responderá a la oferta de este comprador preferido. [41]
Esta respuesta, llamada aceptación, puede aceptar la oferta directamente, conocida como aceptación simple o de plano, lo que resulta en un contrato vinculante entre las partes en la ley escocesa. Sin embargo, es común que la respuesta inicial del Vendedor sea una aceptación calificada con el fin de evitar crear una nota de venta vinculante en una etapa temprana. [42] Sin lugar a de plano la aceptación pura y simple de términos, ya sea partes, no existe un contrato vinculante.
Misivas en viviendas de nueva construcción
Normalmente, el Constructor ofrece misivas en viviendas de nueva construcción a un precio fijo en virtud de una Oferta de venta en formato estándar emitida por el Vendedor. [43] Los términos y condiciones de la oferta no serán negociables y el Comprador debe recibir asesoramiento legal antes de firmar el documento, ya que esta aceptación de plano da como resultado un contrato legalmente ejecutable en Escocia. [44]
Las cláusulas estándar escocesas
Debido a la naturaleza individualista de las ofertas de venta / ofertas de compra, en gran parte debido a la naturaleza discreta de las propiedades residenciales, el sistema de misivas en la propiedad residencial se volvió susceptible de complejidad. Con el tiempo, los estilos estándar (plantillas) se utilizaron en localidades y en todos los Sheriffdoms en un esfuerzo por simplificar la etapa de misivas. [45] El Comité de Propiedad de la Law Society of Scotland se ha basado en este trabajo que culminó con la publicación de las Scottish Standard Clauses .
Estos están disponibles para verlos en línea junto con la guía pública en el sitio web de la Law Society of Scotland. [46] En la actualidad, las cláusulas estándar escocesas se han convertido efectivamente en las "condiciones de venta nacionales" [47] a pesar de su reciente finalización en diciembre de 2014 y el inicio de su uso el 5 de enero de 2015.
Las Cláusulas Estándar de Escocia se registran como documento público en los Libros del Consejo y de la Sesión para que todos los solicitantes de Escocia las incorporen en las misivas de venta para simplificar el proceso. [48] Sin embargo, no hay nada que impida que un abogado utilice su propia redacción en las misivas de venta de propiedad.
Misivas de venta de propiedad comercial
Las transacciones de propiedad comercial pueden involucrar permisos de planificación y otros requisitos legales bajo la ley de planificación antes del uso de la tierra como propiedad comercial. Como tal, las misivas de propiedad comercial pueden tener numerosas condiciones y términos complejos, lo que lleva a una gran cantidad de negociaciones contractuales.
El Grupo de Normalización de la Propiedad estaba formado por cuatro bufetes de abogados, CMS (antes conocido como Dundas & Wilson ), Dentons (antes conocido como Maclay Murray & Spens ), Pinsent Masons (antes conocido como McGrigors ) y Shepherd y Wedderburn en 2001 en una combinación Esfuerzo para producir estilos comunes acordados (plantillas) para transacciones de propiedad hereditaria comercial en Escocia. [49] Estas plantillas están disponibles para su visualización en el sitio web del Grupo de Normalización de la Propiedad. [50]
Las transacciones comerciales generalmente operan compartiendo un borrador de acuerdo entre los agentes de las partes, que ahora se realiza comúnmente en línea en un software seguro en la nube donde los agentes de ambas partes pueden modificar el documento o mediante el intercambio de documentos preliminares por correo electrónico entre agentes, hasta el acuerdo de un borrador de misivas de venta. [51] Las partes, o sus agentes autorizados, pueden entonces firmar y vincular formalmente a las partes en el contrato de conformidad con la Ley de Requisitos de Redacción (Escocia) de 1995 .
Propiedad vendida en subasta (grupo público)
Bienes hereditarios también puede ser vendido en una subasta, llamado rupo en la legislación escocesa. El vendedor prepara un contrato estándar que se exhibe a los postores antes de la subasta. [52] El postor ganador en el grupo, firma un minuto de promulgación y preferencia para comprometerse con el contrato preparado previamente y se convierte en el Comprador. [53]
Conclusión de misivas
Una vez concluidas las negociaciones contractuales de las partes, se creará válidamente un contrato en el que, como se mencionó anteriormente, una parte realiza una simple aceptación a la oferta de otra parte, que puede incorporar la aceptación a las condiciones de aceptación / oferta calificadas previamente realizadas. Este punto se conoce como la conclusión de misivas y finaliza la etapa contractual de la cesión voluntaria de tierras .
La conclusión de las misivas suele tardar unas semanas en producirse debido al proceso de diligencia debida que cada parte debe llevar a cabo antes de la creación de un acuerdo legalmente vinculante. [54] Sin embargo, las partes solo obtienen un derecho personal en virtud del derecho contractual cuando concluyen las misivas; es decir: no hay contrato hasta entonces. Tras la conclusión de las misivas, el Comprador solo tendrá un derecho personal frente al Vendedor, no un derecho real (derecho real) .
Sin embargo, las partes pueden pasar a la etapa de traspaso . Una vez concluidas, las misivas, como contrato exigible, solo podrán revocarse mediante el descargo por escrito de las dos partes. [55] Si las partes desean modificar en lugar de cumplir las misivas actuales para celebrar un nuevo contrato, pueden solicitar al Tribunal del Sheriff o al Tribunal de Sesión una orden de rectificación en virtud de la sección de 1985 de la Ley de Reforma Legislativa (Disposiciones Diversas) (Escocia). 8. [56]
Warrandice de misivas de venta
Una garantía completa y absoluta (en otras jurisdicciones llamada garantía ) está implícita por ley en las misivas de venta. [57] Esto significa que el Vendedor garantiza (es decir, garantiza) las siguientes cuatro garantías:
- Buen título absoluto
- Sin derechos reales menores (es decir, sin alquiler vitalicio o seguridad, etc. en la tierra)
- Sin condiciones reales inusuales (es decir, sin cargas o servidumbres inusuales adjuntas a la tierra)
- Ningún acto futuro será perjudicial para el título (propiedad) del Comprador sobre la tierra.
En la práctica, estas garantías a menudo se otorgan expresamente, lo que variará o se sumará a las garantías implícitas del Vendedor, como el uso de las Cláusulas estándar escocesas. [58] En el caso poco probable de que las misivas guarden silencio en cuanto a las garantías, se aplicarán las implícitas en la ley.
Garantía 1: buen título absoluto
El vendedor garantiza que puede transmitir la propiedad de forma válida al comprador. [59] La garantía también cubre que el derecho de propiedad (título) del Vendedor es absolutamente bueno, y no anulable ni excluido de la indemnización del Guardián del Registro de Escocia . [60] [61] Hume, el escritor institucional y fuente de la ley en Escocia, dice que el Vendedor también debe proporcionar al Comprador pruebas de que el título es bueno. [62]
La orden debe cubrir la totalidad de la propiedad transferida, es decir, el Vendedor debe ser propietario de toda la tierra que se acordó transferir bajo las Misivas de Venta. Un ejemplo de esto se puede encontrar comúnmente en la jurisprudencia donde el Vendedor contrata la transferencia de la tierra completa, es decir un coele usuque ad centrum (desde los cielos hasta el centro de la Tierra) pero los derechos mineros, que se encuentran en los estratos del terreno como una vivienda convencional separada , no son propiedad del Vendedor sino de un tercero, pero se justificaría su transferencia al Comprador. [63]
En caso de incumplimiento de esta garantía, el Comprador puede rescindir las Misivas de Venta, terminando el contrato entre las dos partes. Siguientes Holms v Ashford Estates Ltd , [64] según reiterada que una orden que la tierra transferida es idóneo para tal fin el comprador ha informado al vendedor que se iba a utilizar no no caen dentro de esta garantía.
Garantía 2: Sin derechos reales menores
El Vendedor garantiza que no existen derechos reales menores sobre el terreno que se va a transferir, excluidos los arrendamientos. [sesenta y cinco]
Los arrendamientos tienen autoridad legal en conflicto sobre si están cubiertos por la garantía de derechos reales no menor del Vendedor. Las autoridades legales más antiguas de los tribunales del Reino de Escocia de los siglos XVI y XVII parecen sugerir que la garantía implícita no cubre los arrendamientos. La razón de esto fue que, históricamente, los propietarios feudales rara vez ocupaban la tierra que poseían, que a menudo era arrendada o entregada a vasallos mediante subinfeudación, por lo que la garantía de que la tierra no tiene derechos reales menores no era relevante. [66] [67]
Sin embargo, Hume , el escritor institucional y fuente de la ley en Escocia, escribió que solo los arrendamientos de muy larga duración, a bajo costo, o donde el arrendamiento otorga al inquilino amplios poderes sobre la tierra, estarían cubiertos por esta garantía. . [68]
La fuente moderna de autoridad en este ámbito es Lothian and Border Farmers Ltd c. M'Cutcheon [69], que siguió a las antiguas autoridades que un contrato de arrendamiento no estaba cubierto por la garantía. Sin embargo, hay críticas académicas de que esta decisión fue incorrecta y sigue siendo un juicio de primera instancia de la Cámara Exterior del Tribunal de Sesión . [70]
En cualquier caso, los transportistas a menudo agregarán una cláusula a las misivas, como se hace en las Cláusulas estándar escocesas, de que la propiedad se proporcionará al vendedor para la entrada y posesión vacante. [71]
Los derechos de ocupación de un cónyuge en virtud de la Ley de hogares matrimoniales (protección familiar) (Escocia) de 1981 son similares a un derecho legal cuasi real y no está claro si esto está incluido en la garantía. [72] En cualquier caso, es una práctica estándar incluir un término en las misivas relativo a los derechos de ocupación , como se hace en las Cláusulas Estándar de Escocia. [73]
Garantía 3: Sin condiciones reales inusuales
Se estableció definitivamente en 1835 que las condiciones reales, como servidumbres y gravámenes , estaban cubiertas por la garantía absoluta otorgada por el Vendedor. [74] Ahora está implícito en la ley que un vendedor garantiza que no existen condiciones reales en la propiedad cuando: [75]
- que la condición era desconocida para el Comprador en el momento en que concluyeron las misivas;
- que la condición es inusual, ya sea en general o en relación con el tipo y ubicación de la propiedad en cuestión; y
- que la condición resulta en una disminución material en el valor de la propiedad.
Las tres pruebas deben cumplirse para que una reclamación en garantía tenga éxito contra una condición real desconocida. [76]
En la práctica, los controles de diligencia debida por parte de los agentes de cada parte deben identificar cualquier condición real previamente desconocida antes de la conclusión de las misivas. Al determinar el conocimiento, el tribunal considerará si el Comprador "negligencia e inexcusable ignorancia" [77] (traducido de Escoceses : negligencia e ignorancia inexcusable) le impidió tener conocimiento real, si lo hiciera el tribunal puede sostener que el Comprador tenía conocimiento constructivo, conocimiento basado en el ejercicio de un cuidado razonable. [78]
Por lo tanto, se considera que un Comprador conoce y espera condiciones reales de un tipo estándar. [79] Si el vendedor confirma , es decir, hace una presentación fáctica al tribunal, que el comprador conocía la condición en la fecha de conclusión de las misivas, el vendedor solo debe probar esta responsabilidad probatoria. [80]
Cuando el tribunal determina que un Comprador actuó con negligencia e ignorancia inexcusable, rechazando así el reclamo de garantía; Las partes que actuaron a través de un abogado pueden, alternativamente, presentar una demanda contra el agente que maneja la venta por negligencia profesional .
Warrandice 4: Ningún acto futuro será perjudicial para el título del comprador (propiedad de) la tierra.
La cuarta garantía garantiza que el Vendedor no tomará actos futuros que perjudiquen el derecho contractual de propiedad del Comprador. Un Vendedor incumpliría su garantía cuando otorgue una disposición posterior a otra persona o posteriormente otorgue derechos reales menores sobre la tierra a terceros después de que el Comprador haya recibido su disposición. Esta garantía deja de ser relevante una vez que la propiedad se transfiere válidamente al Comprador, tras el registro de la disposición. [81]
Remedios por incumplimiento de contrato (misivas de venta)
Incumplimiento de garantía de misivas de venta
Si un Comprador descubre más tarde un defecto latente en su título, puede resultar imposible rastrear al Vendedor o sus predecesores después de la finalización, o la fecha de entrada , en la que el Comprador ha pagado el precio de compra y el Vendedor ha emitido una disposición (esto es generalmente se hace el mismo día). [82] Como tal, la eficacia de warrandice como remedio legal para los Compradores que luego descubran defectos latentes en el título de la propiedad es limitada. El punto en el que una garantía se vuelve ejecutable es también de opiniones legales y académicas contradictorias. Bell, el escritor institucional, opina que:
"el comprador tiene un derecho absoluto a un buen título ... y, a menos que haya cumplido inequívocamente este derecho, no está obligado ... a esperar hasta que se impugne su derecho. Es motivo suficiente de excepción al título si es susceptible de impugnación " [83]
Sin embargo, existen salvedades para la regla, como el requisito de que se haya presentado una acción de expulsión contra el Comprador.
Requisito de desalojo judicial
Contrariamente a la creencia generalizada de los transportistas, [84] no existe ningún requisito de expulsión para hacer cumplir una garantía que se encuentra en las Misivas de venta. [85] El desalojo judicial en la definición de la ley escocesa, que deriva de la ley romana , no es el sentido común de la palabra desalojo , por el cual un inquilino es retirado de la propiedad del propietario.
En cambio, el desalojo judicial es donde el verdadero dueño de la propiedad afirma su derecho de propiedad. Una acción de desalojo debe ser planteada en el tribunal por el verdadero propietario de la tierra y no puede ser planteada por el Comprador o por el Comprador levantando un declarante (es decir, una acción legal solicitando al Tribunal que haga un fallo legal en un asunto). Si la Responsable de los Registros de Escocia ejerce su poder de rectificación del Registro de la Propiedad, también se presume que se considera un desalojo judicial a los efectos de la orden judicial. [86]
Los requisitos para el desalojo judicial o una amenaza grave de desalojo por parte de alguien que tiene un título superior difieren cuando la parte se basa en los anexos de la disposición . [87] La orden judicial de una disposición ha recibido un tratamiento reciente por parte de la Corte Suprema en Morris v Rae, que ahora requiere el desalojo (interferencia con el derecho de propiedad del Comprador) o la amenaza de desalojo por parte de alguien que tenga un título mejor (derecho) a la tierra . [88] [89]
Supersesión de warrandice de disposición sobre warrandice de misivas
Normalmente, la entrega de una disposición con warrandice sustituirá a la warrandice de las Misivas de Venta otorgada por el Vendedor. Sin embargo, hay tres escenarios en los que la Warrandice of Missives of Sale sigue siendo relevante:
1) Liquidación demorada: sin que se emita la disposición, el Comprador solo puede confiar en la garantía en las misivas de venta.
2) Transacción abandonada después de las misivas de venta: después de las misivas de venta, si la transacción se abandona (es decir, no se emite ninguna disposición), el comprador aún puede usar las misivas de venta.
3) Cláusula contractual en Misivas que previene expresamente la no sustitución del warrandice. Los términos también pueden seguir siendo exigibles en virtud de la Ley de contratos (Escocia) de 1997.
Remedio
Cuando se haya violado la orden de garantía de venta y aún se pueda hacer cumplir, ver más arriba, el Comprador normalmente puede rescindir las Misivas (es decir, rescindir el contrato) y / o buscar soluciones de (A) plantear una acción de implementación específica y / o ( b) reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de una obligación personal. Sin embargo, si la garantía incumplida fue una obligación positiva del Vendedor, comúnmente en Misivas de Venta, estas son la obligación de proporcionar una disposición, el Vendedor tiene un período razonable para cumplir con la obligación.
La rescisión (es decir, la terminación) de las Misivas solo se permite después de la conclusión de este período razonable. Si resulta que el Vendedor no tiene la propiedad de la tierra en absoluto (es decir, ni la propiedad de la tierra, una propiedad separada legal o convencional), entonces esto se consideraría irremediable y la rescisión está disponible para el Comprador de inmediato. Si se produce una infracción en la que la rescisión no está disponible, es decir, si el Vendedor no tiene una obligación positiva de hacer cumplir, entonces no hay disponibilidad de daños.
Sin embargo, en la práctica, un recurso por daños y perjuicios sin rescindir las Misivas está previsto en los términos de las Misivas de Venta en sí, esta disposición contractual sigue el recurso contractual de derecho romano , la actio quanti minoris , que permite reclamos que cuando ha habido un incumplimiento del contrato por parte del vendedor, el Comprador tiene derecho a retener la propiedad y reclamar daños basados en una disminución en el valor de la propiedad. [90]
Bar personal legal
En la legislación escocesa existe una barra personal legal en relación con los contratos escritos, similar al concepto de esoppel en otras jurisdicciones. Esta protección permite que un contrato que de otro modo sería inválido se considere válido y ejecutable cuando las partes hayan actuado basándose en el contrato con consecuencias materiales (financieras o de otro tipo). En virtud de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995 , la sección 1 (3) y 1 (4) establece que:
" Ley de requisitos de escritura (Escocia) de 1995
Sección 1 (3)
Cuando un contrato, obligación o fideicomiso mencionado en el inciso (2) (a) [ lista de situaciones en las que se requieren escritos l] anterior no se constituye en un documento que cumpla con la sección 2 [documento escrito] o, según sea el caso, la sección 9B [ documentos electrónicos ] de esta Ley, pero una de las partes del contrato , un acreedor en la obligación o un beneficiario bajo el fideicomiso (“la primera persona”) ha actuado o se abstuvo de actuar en base a la obligación del contrato o fideicomiso con el conocimiento y aquiescencia de la otra parte del contrato, el deudor en la obligación o el fideicomisario ("la segunda persona") - (a) la segunda persona no tendrá derecho a rescindir el contrato , la obligación o confianza; y
(b) el contrato, obligación o fideicomiso no se considerará inválido ,
sobre la base de que no está así constituido, si se cumple la condición establecida en el inciso (4) siguiente.
Sección 1 (4)
(4) La condición mencionada en la subsección (3) anterior es que la posición de la primera persona :
(a) como resultado de actuar o abstenerse de actuar como se menciona en esa subsección se ha visto afectado en gran medida ; y
(b) como resultado de tal retiro como se menciona en esa subsección se vería afectado adversamente en una medida sustancial . " [91] [ corchetes y subrayados agregados]
Esto significa que cuando las misivas de venta no se crearon de conformidad con la Ley de 1995, como por escrito informal o un acuerdo verbal, aún se pueden hacer cumplir contra una persona cuando la otra parte tiene:
- Ha actuado o se ha abstenido de actuar basándose en el contrato (por ejemplo: la segunda parte es el vendedor que ha hecho una oferta para comprar una casa porque creía que su casa estaba vendida, la segunda parte es el comprador que ha hecho arreglos para dejar su propiedad actual )
- la segunda persona sabía de las acciones de la parte, (por ejemplo: a la segunda persona (Comprador) se le dijo que la persona (Vendedor) iba a comprar otra casa, la segunda persona (Comprador) le dijo a la persona (Vendedor) que iba a hacer arreglos para dejar la propiedad)
- La segunda persona accedió a actuar o se abstuvo de actuar (por ejemplo: la segunda persona (Comprador) no se opuso a que el Vendedor comprara otra casa, la segunda persona (Vendedor) no se opuso a que el Comprador abandonara su propiedad actual y dejar de buscar otra propiedad)
- como resultado de actuar o abstenerse de actuar, la primera persona se ha visto afectada materialmente . (por ejemplo: la primera persona (Vendedor) ha celebrado un contrato de venta, la primera persona (Comprador) ha incurrido en costos de cancelación y otras tarifas)
Entonces, la primera parte tiene que demostrar que si la segunda parte se retira del contrato inválido, la primera parte se vería afectada adversamente en una medida sustancial. Como siempre en el derecho civil escocés , la primera persona debe probar la carga legal de prueba anterior sobre el balance de probabilidades de que haya ocurrido.
Referencias
- ^ Ley de registro de tierras (Escocia) 2012 s.113, que significa tierra.
- ^ "Cláusulas estándar escocesas" . Sociedad de Derecho de Escocia . Consultado el 26 de abril de 2020 .
- ↑ Stair Memorial Encyclopaedia, Vol 18, Property , Ch 13, Transfer of Ownership , párrafo 642.
- ↑ Stair Memorial Encyclopaedia, PROPIEDAD - PARTE I: LEY GENERAL (Volumen 18), Cap. 13. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD, párr. 606.
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