Una disposición en la ley escocesa es una escritura formal que transfiere la propiedad de una propiedad hereditaria corporal. Actúa como la etapa de transferencia como la segunda de las tres etapas necesarias para transferir voluntariamente la propiedad de la tierra en Escocia. Las tres etapas son:
- La etapa contractual (las misivas de venta )
- La etapa de traspaso
- La etapa de registro
En la etapa de conveyancing de la transferencia de la propiedad de la tierra, un documento formal llamado disposición, se crea y suscrito por el Dispone r (la persona que concede la disposición o 'al Vendedor') y el Disponee (la persona que recibe la disposición o ' el comprador'). Las disposiciones de ejemplo están disponibles para ver en el sitio web de Property Standardization Group. [1]
Principios de transferencia: por qué se requieren disposiciones en la ley escocesa
Un derecho de propiedad singular absoluto (unititular)
La ley escocesa sigue el principio de la ley romana de que el derecho de propiedad sobre la propiedad (para la definición del término, ver arriba) es absoluto. Otros sistemas legales, como las jurisdicciones de los Estados Unidos, consideran la propiedad como un ' paquete de derechos ' que puede separarse en diferentes componentes y separarse entre diferentes individuos. [2] En cambio, en la ley escocesa, la propiedad es un derecho unitario singular, que no puede dividirse en diferentes componentes, solo puede transferirse a otro en su totalidad o gravarse mediante la creación de derechos reales inferiores. [2] El propietario de una 'cosa' tiene derecho a usus, fructus, abusus - el derecho a usar, a los frutos (disfrute) y el derecho a abusar o destruir la propiedad. [3] En contraste con los sistemas históricamente feudales como Inglaterra y Gales o Escocia ( Revolución Davidiana - 28 de noviembre de 2004), la propiedad no se divide entre individuos, como los intereses de un superior feudal . Dado que la propiedad es un derecho único, cuando se transfiere, se transfiere instantáneamente, quedando el propietario anterior privado de toda propiedad sobre la propiedad, en el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Principio de traditio
La ley escocesa sigue el principio de que tradicionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : la propiedad se transfiere por entrega (u otro medio de transporte) y no por contrato. [4] Como se discutió anteriormente, un contrato o acto antijurídico sólo crea obligaciones personales vinculantes, los derechos reales (derechos reales) no pueden transferirse únicamente por contrato. En cambio, se requiere un traspaso (es decir, una transferencia formal de la propiedad). Los derechos personales, los derechos en persona , como los de las Misivas de venta (es decir, un contrato para la venta de propiedad hereditaria corporal) por sí solos no transfieren el derecho real de propiedad en sí mismo. [5] Sin un traspaso, es decir, la escritura de disposición y el acto público (ver más abajo), los derechos reales no se pueden crear válidamente en la ley escocesa.
Intención y consentimiento
Cuando se realiza una transferencia voluntaria, la transferencia en sí debe realizarse con la intención y el consentimiento de ambas partes. El enajenante (generalmente un Vendedor bajo un contrato de venta anterior) debe tener la intención de ser despojado de la propiedad y el disponee (generalmente un Comprador bajo un contrato de venta anterior) debe tener la intención de adquirir la propiedad. La intención y consentimiento de ambas partes quedará expresado en la propia escritura de disposición.
Principio de abstracción
Solo una cesión, como acto jurídico independiente, puede efectuar la cesión acordada por contrato entre las partes. Escocia tiene un sistema legal de propiedad abstracto, lo que significa que la transmisión se basa en la causa de la transferencia. [6] En el derecho escocés, las causas reconocidas para la transferencia de propiedad son:
- préstamo para consumo (derivado del mutuum romano ),
- regalo
- trueque (un intercambio se denomina contrato de intercambio )
- venta
- ex facie transferencia absoluta en seguridad
- transferencia en fideicomiso, expresa o no.
[7] La validez de la transmisión (es decir, la transferencia de propiedad) no depende de la validez de estas causas, comodescribe el vizconde Stair [8] : [9]
"No seguimos esa sutileza de los actos de anulación, porque son sine causa [es decir: sin causa (ver más arriba)] ... y por lo tanto, las narrativas que expresan la causa de la disposición, nunca se indagan, porque, aunque no hubo causa , la disposición es buena '. [10] [Corchetes agregados]
Por lo tanto, Escocia se diferencia de las jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales, que operan con un sistema causal en el que la causa de la transferencia es capaz de anular la transferencia en general. Al requerir una etapa de transferencia, así como la formación de un contrato, la ley escocesa adopta el sistema de traditio donde la causa de la transferencia puede ser nula o anulable, pero la transferencia sigue siendo legalmente válida. Las áreas de la ley escocesa, como la ley de compraventa en el derecho contractual, han sido lo que algunos académicos del derecho escoceses denominan "anglicización", [11] como resultado de la legislación del parlamento del Reino Unido que se basó en los principios de la ley inglesa pero se introdujo en la ley escocesa: como la introducción del cargo flotante o la venta de bienes muebles en la ley escocesa. En todos los demás casos, salvo la venta de bienes muebles corporales, el principio de abstracción es evidente en la ley escocesa.
Labes reales o vitium reale (un verdadero vicio)
Si bien una transmisión puede ser válida independientemente de la causa , las razones de la nulidad de la causa según la ley de obligaciones, sucesión, etc. también pueden extenderse para invalidar la intención de transferencia como vitium reale o labes reales (es decir: a ' vicio real ') en derecho de propiedad. [12] Un contrato puede fallar por numerosas razones, por ejemplo: puede que no sea formalmente válido, las partes pueden carecer de capacidad o algún otro defecto mental que afecte la capacidad en general o puede que no haya consenso en idem (es decir, una reunión de mentes en que las partes acuerden sobre los elementos esenciales del contrato). Sin embargo, solo ese defecto en el contrato, que sea susceptible de ser un vitium reale, puede servir para invalidar la cesión. [13] Por lo tanto, a menudo se denomina que "una buena transmisión es capaz de salvar un mal contrato" porque la propiedad sigue siendo propiedad del disponee independientemente del incumplimiento de la causa. [13]
Transferencias absolutamente buenas, nulas y anulables
En consecuencia, una transferencia de propiedad de una propiedad puede ser (1) absolutamente buena, (2) nula o (3) anulable.
(1) Una transferencia absolutamente buena le dará al disponee (o Comprador) un título absolutamente bueno. Esto significa que un propietario con un título absolutamente bueno será inmune al desafío de su propiedad. [14]
(2) Un título nulo es aquel en el que el propietario ostensible (es decir, el aparente) no tiene una base legal para la propiedad. Una transferencia voluntaria nula ocurre comúnmente cuando el otorgante (es decir, el vendedor) no tiene la propiedad de la propiedad vendida o carece de capacidad transaccional y ha transferido la propiedad al concesionario (es decir, el comprador). El término transferencia nula se puede caracterizar como nulo ab initio (es decir: nulo desde el principio) y es nulo y sin efecto. El efecto de una transferencia u otro acto que sea nulo con nulo y sin efecto puede explicarse como si los documentos de la transferencia fueran hojas de papel en blanco. [15]
(3) Una transferencia anulable da como resultado que el concesionario (generalmente un Comprador o receptor de un obsequio, un obsequio ) obtenga un título válido, un título subsistente , de la propiedad, pero este título puede ser anulado por impugnación en la corte, es decir: puede ser reducido (rescindido judicialmente por orden judicial), por alguien con un mejor reclamo legal sobre la propiedad. Esto suele surgir cuando existe un vicio de consentimiento.
Principio de publicidad
Una característica importante de la ley de propiedad escocesa es el principio de publicidad y la doctrina legal que lo rodea. El principio de publicidad requiere que en las transferencias de toda propiedad, sea necesario un acto externo (es decir, público) para crear o transferir derechos reales (o derechos reales ). En la legislación escocesa, el principio de publicidad no se ha analizado con gran detalle. Sin embargo, la Comisión de Derecho de Escocia ha señalado que la confianza en el registro público proporciona certeza y seguridad a las partes que se dedican a la venta de terrenos. [16] La justificación del requisito de un acto externo está sujeta a debate académico, pero se reconoce ampliamente que los principios de publicidad sirven para (1) proporcionar certeza jurídica de la propiedad sin depender de un litigio, (2) asegurar la propiedad real de un propietario. derecho (o derecho real ) a modo de referencia a un acto público registrado y, (3) protege a terceros que pueden desconocer cualquier acuerdo privado al que pueda estar sujeto un Propietario. [17]
La carrera hacia los registros
Históricamente, en Escocia, era común que los Vendedores concedieran múltiples disposiciones en un terreno, a menudo como un intento de defraudar a varios Compradores. [14] La aprobación de la Ley de registro 1617 por parte de las fincas del parlamento del Reino de Escocia fue un intento de reducir este fraude al imponer un requisito de registro a las transferencias de propiedad; Permitir a los Compradores actuar basándose en el registro público cuando contrataron. Es importante destacar que la Ley de derechos reales de 1693 disponía que las disposiciones se clasificarían en el orden de la fecha de registro ' . Esta norma legal, todavía vigente hoy, da lugar al concepto de 'carrera a los registros en los que el disponee (comúnmente, el Comprador tras la conclusión de misivas de venta ) debe inscribir en el Registro de la Propiedad la disposición que se le otorga, frustrar todas las demás posibles reclamaciones de propiedad de terceros. [18] La carrera ha sido caracterizada por el distinguido juez Lord Rodger de Earlsferry :
"una lucha en serio con el objetivo de destruir la oportunidad del otro competidor de obtener el derecho real registrando la escritura relevante y contactando a sí mismo primero. Los que participan en esta carrera no son Corinthianos y no juran ningún juramento olímpico de deportividad. Si su oponente es lento, se equivoca en el camino o tropieza, no esperas caballerosamente a que se ponga al día: aprovechas al máximo sus errores. Los buenos chicos terminan últimos y no hacen lo correcto " [19].
En la práctica, la introducción de avisos anticipados en virtud de la Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012 ha reducido la "lucha" en la carrera por el registro. [20] Sin embargo, sigue siendo válido que solo la inscripción en el Registro de la Propiedad pueda transferir o crear derechos reales (o derechos reales). [21]
Los tres principios anteriores juntos crean tres etapas de transferencia:
- La causa
- El transporte
- El acto público
Los tres pasos deben cumplirse para transferir válidamente derechos reales en la ley escocesa.
Regla y cláusulas de comuniones previas
En el derecho consuetudinario, siguiendo a Winston v Patrick , [22] la entrega de una disposición a un disponee reemplaza cualquier obligación personal en el contrato, incluso si es de naturaleza colateral bajo la operación de la regla de comunicaciones previas . La Ley de Contratos (Escocia) de 1997 modificó esta regla del derecho consuetudinario, de modo que las misivas ya no sean reemplazadas por la disposición. [23] Sin embargo, muchos transmisores todavía incluyen el uso de una cláusula de sustitución de 2 años en las Misivas de venta para garantizar que las obligaciones contractuales terminen después de 2 años en lugar de correr el período legal completo de 20 años bajo la Prescripción y Limitación. (Escocia) Ley de 1973 . [24] Es importante tener en cuenta que el uso de esta cláusula se aplicará a las obligaciones tanto del Comprador como del Vendedor en virtud del contrato. [25]
Disposición (escritura)
Históricamente, bajo el sistema feudal , la etapa de traspaso se llevó a cabo mediante un acto feudal como las disposiciones feu o las Cartas de Novodamus, pero su uso como medio de transferencia cesó el 28 de diciembre de 2004. Se pueden encontrar ejemplos de disposiciones actuales tanto para propiedades comerciales como residenciales en el sitio web de Property Standardization Group. [26]
En cambio, la transferencia legal se lleva a cabo mediante la emisión de un documento formal por parte del vendedor (el otorgante de la disposición) llamado disposición cuando se habla de propiedad hereditaria a favor del comprador (el concesionario de la disposición). [5] Las disposiciones deben hacerse por escrito y estar suscritas formalmente en virtud de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995 . Puede encontrar un ejemplo de una disposición moderna en el sitio web de Property Standardization Group:
" 2 Narrativa
2.1 El Vendedor es el propietario de la Propiedad.
2.2 El Vendedor ha vendido la Propiedad al Comprador por el Precio.
2.3 El Vendedor acusa recibo del Precio.
3 Disposición
El vendedor DISPONE la propiedad al comprador ". [27]
Como se muestra, la disposición actúa en apoyo de la causa de la transferencia, comúnmente un contrato de compraventa, y efectúa las transferencias (la disposición ) de la propiedad misma. Sin embargo, una disposición aún requiere el registro en el Registro de la Propiedad de Escocia . [21] La Cámara de Representantes del Tribunal de Sesión señala que una disposición:
“Opera como una alienación real del sujeto al disponee; y le confiere la mayoría de los atributos esenciales de propiedad. En particular, le confiere no sólo el derecho de poseer al sujeto y cosechar sus frutos, sino también el poder de venderlo; disponerlo para causas onerosas o gratuitas; y liquidar la herencia por disposición mortis causa ... El derecho así creado es transmisible de una persona a otra por disposición voluntaria; y en caso de fallecimiento de cualquier persona a quien corresponda, es transmisible a su heredero por el servicio general; y cada persona a quien se le confiere sucesivamente tiene los poderes y privilegios de propiedad antes mencionados " [28].
Otras funciones de una disposición
Disposiciones contractuales
Una disposición puede contener obligaciones contractuales que se convierten en un contrato vinculante al aceptar la disposición por parte del Comprador. [29] Bajo la operación de la regla de comuniones previas, ver arriba, la disposición puede reemplazar cualquier obligación contractual previa encontrada en las Misivas de Venta .
Cesiones (en jurisdicciones de derecho anglosajón, denominada cesión )
La disposición también puede ceder derechos auxiliares al Comprador. [30] Esto incluye cualquier alquiler pagadero al vendedor como propietario y cualquier escrito o escritura relacionada con la propiedad. Las asignaciones urgentes también se pueden hacer en virtud de la Ley de Transmisiones (Escocia) de 1874. [31] Como con todas las asignaciones, todavía requieren ser informadas (notificadas) al deudor de los derechos asignados. El Parlamento escocés está considerando la reforma de las transacciones móviles, incluidas las asignaciones, tras la publicación del Informe de la Comisión de Derecho Escocés sobre Transacciones Móviles (2017, Informe SLC n.o 249). [32] Esto puede incluir la creación de un Registro de Asignaciones y una mayor reforma de la ley en esta área. [33]
Warrandice (garantías) de disposiciones
Una garantía completa y absoluta (en otras jurisdicciones llamada garantía ) está implícita en la ley en la concesión de una disposición. [34] Incluso un simple uso de "otorgo warrandice" en la disposición es suficiente para hacer una warrandice completa y absoluta en una disposición. [35] Sin embargo, cuando la propiedad es un regalo, el obsequio solo recibe una garantía simple en la disposición que cubre (3), a continuación, solo. Una excepción adicional es cuando la propiedad se adquiere por debajo del valor y solo se otorga una garantía de hecho y escritura bajo la disposición (que cubre (1), (2) y (3) a continuación).
Normalmente, cuando el Vendedor concede la disposición, el Vendedor garantizará (es decir, garantizará) las siguientes cuatro garantías:
- Buen título absoluto
- Sin derechos reales menores (es decir, sin alquiler vitalicio o seguridad, etc. en la tierra)
- Sin condiciones reales inusuales (es decir, sin cargas o servidumbres inusuales vinculadas a la tierra)
- Ningún acto futuro será perjudicial para el título (propiedad) del Comprador sobre la tierra.
En la práctica, estas garantías a menudo se otorgan expresamente, lo que variará o se sumará a las garantías implícitas del Vendedor, como el uso de las Cláusulas estándar escocesas. [36] En el improbable caso de que las misivas guarden silencio en cuanto a las garantías, se aplicarán las implícitas en la ley.
Warrant 1: Absolutamente buen título
El vendedor garantiza que puede transmitir la propiedad de forma válida al comprador. [37] La garantía también cubre que el derecho de propiedad (título) del Vendedor es absolutamente bueno, y no anulable ni excluido de la indemnización del Guardián del Registro de Escocia . [37] [38] Hume, el escritor institucional y fuente de la ley en Escocia, dice que el Vendedor debe proporcionar al Comprador pruebas de que el título es bueno. [39] La orden debe cubrir la totalidad de la propiedad transferida, es decir, el Vendedor debe ser propietario de toda la tierra que se acordó transferir en virtud de las Misivas de Venta. Un ejemplo de esto se puede encontrar comúnmente en la jurisprudencia donde el Vendedor contrata la transferencia de la tierra completa, es decir un coele usuque ad centrum (desde los cielos hasta el centro de la Tierra) pero los derechos mineros, que se encuentran en los estratos del terreno como una vivienda convencional separada, no son propiedad del Vendedor sino de un tercero, pero se justificaría su transferencia al Comprador. [40] Siguiendo Holms v Ashford Estates Ltd , [41] según reiterada que una orden que la tierra transferida es idóneo para tal fin el comprador ha informado al vendedor que se iba a utilizar no no caen dentro de esta garantía.
Warrant 2: Sin derechos reales menores
El Vendedor garantiza que no existen derechos reales menores sobre el terreno que se va a transferir, excluidos los arrendamientos. [42]
Los arrendamientos tienen autoridad legal en conflicto sobre si están cubiertos por la garantía de derechos reales no menor del Vendedor. Las autoridades legales más antiguas de los tribunales del Reino de Escocia de los siglos XVI y XVII parecen sugerir que la garantía implícita no cubre los arrendamientos. La razón de esto fue que, históricamente, los propietarios feudales rara vez ocupaban la tierra que poseían, que a menudo era arrendada o entregada a vasallos mediante subinfeudación, por lo que la garantía de que la tierra no tiene derechos reales menores no era relevante. [43] [44] Sin embargo, Hume , el escritor institucional y fuente de la ley en Escocia, escribió que solo los arrendamientos de muy larga duración, a bajo costo, o donde el arrendamiento otorga al inquilino amplios poderes sobre la tierra, estaría cubierto por esta garantía. [45] La fuente moderna de autoridad en este ámbito es Lothian and Border Farmers Ltd c. M'Cutcheon [46], que siguió a las antiguas autoridades que un contrato de arrendamiento no estaba cubierto por la garantía. Sin embargo, hay críticas académicas de que esta decisión fue incorrecta y sigue siendo un juicio de primera instancia de la Cámara Exterior del Tribunal de Sesión . [47] En cualquier caso, los transmisores a menudo agregarán una cláusula a las misivas, como se hace en las Cláusulas estándar escocesas, que la propiedad se proporcionará al vendedor para la entrada y posesión vacante. [36]
Los derechos de ocupación de un cónyuge en virtud de la Ley de hogares matrimoniales (protección familiar) (Escocia) de 1981 son similares a un derecho legal cuasi real y no está claro si esto está incluido en la garantía. [48] En cualquier caso, es una práctica estándar incluir un término en las misivas relativas a los derechos de ocupación , como se hace en las Cláusulas estándar escocesas en las Misivas de venta . [36]
Garantía 3: Sin condiciones reales inusuales
Se estableció definitivamente en 1835 que las condiciones reales, como servidumbres y gravámenes , estaban cubiertas por la garantía absoluta otorgada por el Vendedor. [49] Ahora está implícito en la ley que un vendedor garantiza que no existen condiciones reales en la propiedad cuando: [50]
- que la condición era desconocida para el Comprador en el momento en que concluyeron las misivas;
- que la condición es inusual, ya sea en general o en relación con el tipo y ubicación de la propiedad en cuestión; y
- que la condición resulta en una disminución material en el valor de la propiedad.
Las tres pruebas deben cumplirse para que una reclamación en garantía tenga éxito contra una condición real desconocida. [51] En la práctica, las verificaciones de diligencia debida por parte de los agentes de cada una de las partes deben identificar cualquier condición real previamente desconocida antes de la conclusión de las misivas. Al determinar el conocimiento, el tribunal considerará si el Comprador "negligencia e inexcusable ignorancia" [52] (traducido del escocés : negligencia e ignorancia inexcusable) le impidió tener conocimiento real, si lo hiciera, el tribunal puede sostener que el Comprador tenía conocimiento constructivo, conocimiento basado en el ejercicio de un cuidado razonable. [52] Por lo tanto, se considera que un Comprador conoce y espera condiciones reales de un tipo estándar. [51] Si el Vendedor confirma , es decir, hace una presentación fáctica al tribunal, que el Comprador conocía la condición en la fecha de conclusión de las misivas, el Vendedor solo debe probar esta responsabilidad probatoria. [53] Cuando el tribunal determina que un Comprador actuó con negligencia e ignorancia inexcusable, rechazando así la reclamación de garantía; las partes que actuaron a través de un abogado pueden presentar un reclamo contra el agente que maneja la venta por negligencia profesional, como un recurso más apropiado y efectivo cuando el abogado no ejerció un cuidado razonable.
Garantía 4: Ningún acto futuro será perjudicial para el título del Comprador (propiedad de) la tierra.
La cuarta garantía garantiza que el Vendedor no tomará actos futuros que perjudiquen el derecho contractual de propiedad del Comprador. Un Vendedor incumpliría su garantía cuando otorgue una disposición posterior a otra persona o posteriormente otorgue derechos reales menores sobre la tierra a terceros después de que el Comprador haya recibido su disposición. Esta garantía deja de ser relevante una vez que la propiedad se transfiere válidamente al Comprador, tras el registro de la disposición. [54] Cuando la tierra se da gratuitamente (es decir, un regalo), el donatario solo recibe una garantía simple que no cubre futuros actos perjudiciales.
Incumplimiento y ejecución de warrandice en un reclamo de disposición
Cuando el titular de una garantía crea que existe un incumplimiento, puede resultar imposible rastrear al Vendedor o sus predecesores una vez finalizado el proceso de transferencia. [55] El recurso por incumplimiento de la orden judicial de disposición es la indemnización por daños y perjuicios. Como tal, su eficacia como recurso legal para los Compradores que luego descubran defectos latentes en el título de la propiedad es limitada. En los apéndices de una disposición, generalmente no hay ningún requisito para el desalojo. Sin embargo, si el Comprador desea confiar en la garantía del Vendedor de que el título transmitido era absolutamente bueno , ver el warrandice 1 arriba , debe probar que ha sido desalojado judicialmente o tiene una seria amenaza de desalojo judicial. La orden judicial de una disposición ha recibido un tratamiento reciente por parte de la Corte Suprema en Morris v Rae, que ahora requiere el desalojo (interferencia con el derecho de propiedad del Comprador) o la amenaza de desalojo por parte de alguien que tenga un mejor título (derecho) sobre la tierra. . [56] [57]
Requisito para el desalojo judicial
El desalojo judicial en la definición de la ley escocesa, derivada de la ley romana , no es el sentido común de la palabra desalojo , por el cual un inquilino es retirado de la propiedad del propietario. En cambio, el desalojo judicial es donde el verdadero dueño de la propiedad afirma su derecho de propiedad. Una acción de desalojo debe ser planteada en el tribunal por el verdadero propietario de la tierra y no puede ser planteada por el Comprador o por el Comprador levantando un declarante (es decir, una acción legal solicitando al Tribunal que haga un fallo legal en un asunto). Si la Responsable de los Registros de Escocia ejerce su poder de rectificación del Registro de la Propiedad, también se presume que se considera un desalojo judicial a los efectos de la orden judicial. [58] En efecto, la orden de un buen título se reduce a una orden de desalojo. [37]
Reemplazo de la orden de disposición sobre la orden de misivas
Por lo general, la entrega de una disposición reemplazará las garantías otorgadas por el Vendedor en virtud del contrato en las Misivas de venta. Sin embargo, hay tres escenarios en los que la Warrandice of Missives of Sale sigue siendo relevante:
1) Liquidación demorada: sin que se emita la disposición, el Comprador solo puede confiar en la garantía en las misivas de venta.
2) Transacción abandonada después de las misivas de venta: después de las misivas de venta, si la transacción se abandona (es decir, no se emite ninguna disposición), el comprador aún puede usar las misivas de venta.
3) Cláusula contractual en Misivas que impida la no superación de la warrandice.
Remedio
El único remedio para la ejecución de la orden judicial de una disposición son los daños. [59] Si el incumplimiento es que el Vendedor no tiene derecho de propiedad sobre la totalidad o parte de los sujetos transmitidos, los daños se calculan con referencia al valor actual del terreno, sin importar si ese valor es mayor o menor que el original. precio. Si el incumplimiento es que el título está gravado por un derecho real o una condición real , la base normal de los daños es la diferencia resultante en el valor de mercado que la condición real / derecho real tiene sobre el valor de la propiedad.
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