Este artículo se relaciona con el proceso real de registro de la propiedad, para una discusión sobre la agencia del gobierno escocés que mantiene los registros públicos, consulte Registros de Escocia . Para obtener más información sobre la ley de registro de tierras, consulte K. Reid y GL Gretton, Land Registration (Avizandum Publishing Ltd, 2017).
El registro de la tierra en la ley escocesa es el sistema de registro público de la tierra y los derechos reales asociados . Escocia tiene uno de los sistemas de registro de tierras más antiguos del mundo. El registro de escrituras es extremadamente importante ya que constituye la tercera etapa de la creación y transferencia de derechos reales . [1]
Tras la promulgación de la Ley de registro de 1617 por el Parlamento del Reino de Escocia , se requirió que las concesiones y disposiciones feudales se inscribieran en el Registro General de Sasines para otorgar al propietario un derecho real de propiedad . Estos requisitos de registro sobrevivieron junto con la independencia de la ley escocesa después de la constitución del Reino de Gran Bretaña después de las Actas de la Unión 1707 , y la creación de los estados posteriores del Reino Unido en 1800 y 1922.
Hoy en día, todavía se requiere el registro público para transferir válidamente derechos reales en la ley escocesa. Los registros de la propiedad pública ahora se confían a los Registros de Escocia , una agencia del gobierno escocés encargada de compilar y mantener registros relacionados con la propiedad y otros documentos legales. El ejecutivo de este organismo es conocido como el Guardián de los Registros de Escocia , a menudo denominado simplemente t él Guardián y actualmente es Jennifer Henderson. [2] La RoS mantiene actualmente 20 registros públicos relacionados con la tierra y otros documentos legales. [3]
Historia del registro de tierras públicas en Escocia
Después de la introducción del sistema feudal de tenencia de la tierra en Escocia bajo la Revolución Davidiana , las ceremonias formales se llevaron a cabo en la tierra misma mediante una ceremonia sasine, donde un propietario le da sasine a otro (del antiguo sasador francés , "apoderarse"). Dada al menos desde 1248, una ceremonia sasine implicaba la entrega de suelo u otros símbolos que mostraban públicamente la transferencia de la propiedad de la tierra de una persona a otra. [4] La Ley de Registro 1617 , estipuló que el instrumento de sasine requería el registro para crear derechos reales:
"SU Maiestie con aduyis y consentimiento de las estaittis de los estatutos del Parlamento y ordanis Que thair salbe ane publick Register En el cual todos los Reuersiounes retroceden bandis y writtis para hacer reuersiounes o retrocesiones asignaciones que descargan de los mismos renunciatiounes de wodsettis y grantunis off redemptiounes siclyik todos los instrumentos de seasing salbe registrat... " [5]
Pocos otros países europeos introdujeron alguna forma de registro hasta el siglo XIX y en Inglaterra y Gales algunas áreas no tenían un sistema de registro público hasta 1990. [6] El resultado de la Ley de 1617 fue la creación del Registro de Sasines, que fue uno de los los sistemas de registro de la propiedad más avanzados de la época en Europa. [7] El Registro de Sasines operaba mediante el registro de las escrituras que transfieren tierras, como las concesiones y disposiciones feudales, que se registran públicamente para dar lugar a un derecho real de propiedad en virtud de la Ley de 1617.
Siglo XIX-XX
Durante el siglo XIX se realizaron importantes reformas al proceso Sasine. La Ley Infeftment 1845 eliminó el requisito de llevar a cabo dando sasine ceremonia. [8] La Ley de Títulos para la Consolidación de Tierras (Escocia) de 1868 también disponía que el instrumento de sasine (la escritura que registra la ceremonia) ya no era necesario y que el traspaso [contenido en un documento formal, la disposición ] en sí era registrable.
La aprobación de la Ley de Registros de Tierras (Escocia) de 1868 reformó aún más el Registro General de Sasines, introduciendo un sistema de clasificación de escrituras por los condados de Escocia. [9] También se introdujeron hojas de búsqueda, que enumeran las escrituras registradas en una propiedad, para simplificar el proceso de registro y búsqueda. Sin embargo, en esta etapa, debido a los desarrollos en la cartografía , muchos sistemas legales como Australia y Alemania comenzaron a utilizar el registro de títulos, o Sistema Torrens , basado en mapas de la tierra que describen las parcelas de propiedad. [10] El Registro General de Sasines, por el contrario, se basó únicamente en escrituras y la extensión de la tierra transferida se narró en la escritura. Esto hizo que fuera difícil identificar qué se había transferido exactamente en la práctica, especialmente con hechos históricos utilizando unidades de medida históricas . El Registro General de Sasines comenzó a parecer obsoleto e incluso en 1900 comenzó el debate en la ley escocesa sobre su reemplazo. [11] La legislación final para introducir un nuevo sistema basado en mapas fue la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979, que introdujo un Registro de Tierras de Escocia basado en mapas .
La Ley de 1979 disponía que cada país del Registro General de Sasines se transferiría al nuevo Registro de la Propiedad. La fecha "en vivo" para cada condado fue: [12]
- Renfrew - 6 de abril de 1981
- Dumbarton - 4 de octubre de 1982
- Lanark - 3 de enero de 1984
- La baronía y la realeza de Glasgow - 30 de septiembre de 1985
- Clackmannan - 1 de octubre de 1992
- Stirling - 1 de abril de 1993
- West Lothian - 1 de octubre de 1993
- Fife - 1 de abril de 1995
- Aberdeen - 1 de abril de 1996
- Kincardine - 1 de abril de 1996
- Ayr - 1 de abril de 1997
- Dumfries - 1 de abril de 1997
- Kirkcudbright - 1 de abril de 1997
- Wigtown - 1 de abril de 1997
- Angus - 1 de abril de 1999
- Kinross - 1 de abril de 1999
- Perth - 1 de abril de 1999
- Berwick - 1 de octubre de 1999
- East Lothian - 1 de octubre de 1999
- Peebles - 1 de octubre de 1999
- Roxburgh - 1 de octubre de 1999
- Selkirk - 1 de octubre de 1999
- Argyll - 1 de abril de 2000
- Bute - 1 de abril de 2000
- Midlothian - 1 de abril de 2001
- Inverness - 1 de abril de 2002
- Nairn - 1º de abril de 2002
- Banff - 1 de abril de 2003
- Caithness - 1 de abril de 2003
- Moray - 1 de abril de 2003
- Orkney & Zetland - 1 de abril de 2003
- Ross & Cromarty - 1 de abril de 2003
- Sutherland - 1 de abril de 2003
- Los fondos marinos de Escocia - 8 de diciembre de 2014 (esto solo se introdujo después de la aprobación de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012).
Después de la fecha de "vida" de cada condado, ya no era competente para registrar las escrituras relativas a una propiedad en ese condado en el Registro General de Sasines. En su lugar, se tuvo que presentar una nueva solicitud voluntaria al Registro de la Propiedad de Escocia. Con el tiempo, el Registro de la propiedad comenzó a llenarse a medida que la propiedad cambiaba de manos, lo que requería una nueva aplicación en el Registro de la propiedad. En virtud de la Ley de Abolición de la Tenencia Feudal (Escocia) de 2000, también se llevó a cabo la abolición del feudalismo el 28 de noviembre de 2004, poniendo fin al carácter feudal histórico del Registro de Sasines. [13] Sin embargo, las grandes extensiones de tierra en Escocia todavía continuó inscrita en el Registro General de Sasines, y esto unido a los problemas de trabajo de la Ley de 1979 llevó a la Comisión de Derecho escocés 's Informe de Registro de la Propiedad (2010, Informe SLC 222 ) . El resultado de este informe fue la recomendación de la reforma integral del Registro de la Propiedad. Las recomendaciones del informe fueron aceptadas por el Gobierno de Escocia y el Parlamento de Escocia aprobó la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012 .
El principio de publicidad
Una característica importante de la ley de propiedad escocesa es el principio de publicidad y la doctrina legal que lo rodea. El principio de publicidad requiere que en las transferencias de toda propiedad, sea necesario un acto externo (es decir, público) para crear o transferir derechos reales (o derechos reales ). En la legislación escocesa, el principio de publicidad no se ha analizado con gran detalle. Sin embargo, la Comisión de Derecho de Escocia ha señalado que la confianza en el registro público proporciona certeza y seguridad a las partes que se dedican a la venta de terrenos. [14]
El fundamento del requisito de un acto externo está sujeto a debate académico, pero en general se reconoce que los principios de publicidad sirven a los propósitos de (1) Brindar certeza jurídica de la propiedad sin depender de un litigio (2) asegurar el derecho real de un Propietario (o derecho en rem ) a modo de referencia a un acto público registrado o (3) protege a terceros que pueden desconocer los acuerdos privados a los que pueda estar sujeto un Propietario.
La carrera hacia los registros
Históricamente, en Escocia, era común que los Vendedores concedieran múltiples disposiciones en un terreno, a menudo como un intento de defraudar a varios Compradores. [15] La aprobación de la Ley de registro 1617 por parte de las fincas del parlamento del Reino de Escocia fue un intento de reducir este fraude al imponer un requisito de registro a las transferencias de propiedad; Permitir a los Compradores actuar basándose en el registro público cuando contrataron. Es importante destacar que la Ley de derechos reales de 1693 disponía que las disposiciones se clasificarían en el orden de la fecha de registro ' . Esta norma legal, aún vigente en la actualidad, da lugar al concepto de la 'carrera a los registros en los que el disponee (comúnmente, el Comprador tras la conclusión de misivas de venta ) debe inscribir rápidamente en el Registro de la Propiedad la disposición que se le otorga. , frustrando todos los demás posibles reclamos de propiedad de terceros. [16] La carrera ha sido caracterizada por el distinguido juez Lord Rodger de Earlsferry como:
"una lucha en serio con el objetivo de destruir la oportunidad del otro competidor de obtener el derecho real registrando la escritura relevante y contagiando a sí mismo primero. Los que participan en esta carrera no son Corinthians y no juran ningún juramento olímpico de deportividad. Si su oponente es lento, se equivoca en el camino o tropieza, no esperas caballerosamente a que se ponga al día: aprovechas al máximo sus errores. Los buenos terminan últimos y no hacen lo correcto " [17].
En la práctica, la introducción de avisos anticipados en virtud de la Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012 ha reducido la "lucha" en la carrera por el registro. [18] Sin embargo, sigue siendo válido que solo la inscripción en el Registro de la Propiedad pueda transferir o crear derechos reales (o derechos reales). [19]
Discusión del caso: Fideicomisario de Burnett contra Grainger [2004] UKHL 8
Véase también, Sharp v Thomson y el comentario académico circundante. Se ha dicho que Sharp contra Thomson y Grainger de Trustee de Burnett son los casos más comentados en la ley escocesa en los tiempos modernos. [20] También fue objeto de un informe de la Comisión de Derecho de Escocia, Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208 ), que también analiza la decisión de Burnett's Trustee's v Grainger [2004] UKHL 8 y su aclaración sobre el requisito de registro en scots corpóreo ley de propiedad heredable. El impacto total de estos dos casos es demasiado grande para discutirlo completamente aquí.
Hechos materiales
Octubre de 1990
La Sra. Burnett poseía una propiedad hereditaria corpórea (una casa) en 94 Malcolm Road en Peterculter , Aberdeenshire . [21] En octubre de 1990, la Sra. Burnett concluyó misivas de venta para la venta de la propiedad para venderla al Sr. y la Sra. Grainger. [22]
Noviembre de 1990
El 8 de noviembre de 1990 , fecha de entrada, se pagó el precio de compra y se entregó la disposición a los Grainger para completar la segunda etapa en la transferencia de propiedad de la vivienda. [23] Sin embargo, los abogados de los Graingers no registraron la disposición en el Registro General de Sasines en ese momento (Aberdeenshire no ingresó en el Registro de la Propiedad hasta el 1 de abril de 1996). Los Grainger tomaron posesión de la casa y actuaron como si fueran los propietarios legales, a pesar de no tener un registro válido de la disposición que les fue otorgada.
En el ínterin, la Sra. Burnett cayó en dificultades financieras y fue secuestrada (el término de la ley escocesa para la quiebra personal ) con el nombramiento de un fideicomisario en secuestro bajo la Ley de Quiebras (Escocia) de 1985. La Ley de 1985 ha sido ahora derogada y reemplazada por la Ley de Bancarrotas (Escocia) de 2016 , uno de los proyectos de ley más importantes jamás aprobados por el Parlamento escocés. [24]
Diciembre de 1991
El 10 de diciembre de 1991, el fideicomisario de la Sra. Grainger (es decir, el administrador de la insolvencia designado por el tribunal que administraba su patrimonio en embargo) completó el título de propiedad de la casa en Peterculter mediante el envío de una notificación al encargado de los registros de Escocia. [25] El fideicomisario se ingresó en el título de la casa.
Enero de 1992
El 27 de enero de 1992, el abogado de Grainger registró finalmente la disposición concedida en noviembre de 1990 en los registros de la propiedad de Escocia. Ahora había dos personas que reclamaban la propiedad de la casa en Peterculter: (1) el fideicomisario de la Sra. Grainger (que presumiblemente quería retener la propiedad para venderla a fin de satisfacer a sus acreedores) y (2) Los Grainger, que se habían mudado a la casa. y había creído que era allí desde el momento en que tomaron posesión. [26] El fideicomisario de la Sra. Burnett presentó una acción para declarante en el Tribunal del Sheriff en Aberdeen, en el Sheriffdom de Grampian, Highland e Island . Un declarador es una orden de la corte por el que un perseguidor, la persona levantando la acción, pide al tribunal que declare la existencia de un derecho, obligación por orden (es decir: 'el derecho se declara que existe') ), en este caso, que el fideicomisario de la Sra. Burnett tenía el derecho de propiedad de una casa en Peterculter.
Julio de 1995
El 25 de julio de 1995 , el alguacil concedió al declarante a favor del administrador de la Sra. Burnett que él era propietario de la casa en Peterculter. Los Graingers apelaron al Sheriff Principal del Sheriffdom de Grampian, Highland and Island , al Sheriff Principal DJ Risk, QC.
Agosto de 2000
El 28 de agosto de 2000, el Sheriff Principal celebró la apelación y falló a favor de los Grainger que tenían la propiedad de la propiedad, tras la decisión de Sharp contra Thomson . [27] El fideicomisario de la Sra. Burnett apeló ante el Inner House del Tribunal de Sesión .
Mayo de 2002
El 15 de mayo de 2002 , Inner House aceptó la apelación del administrador de la Sra. Burnett de que él tenía la propiedad de la casa. [28] Distinguieron la interpretación de Sharp v Thomson en casos de cargas flotantes únicamente. Los Grainger apelaron esta decisión ante el Comité Judicial de la Cámara de los Lores , los Lores de la Ley (el entonces tribunal de apelación final para casos civiles escoceses, ahora reemplazado por el Tribunal Supremo del Reino Unido ).
Marzo de 2004
El 4 de marzo de 2004, la Cámara de los Lores rechazó la apelación de Grainger y confirmó la decisión de la Cámara Interior. [29] La propiedad de la casa recaía en el administrador de la Sra. Burnett.
Análisis de caso: aplicación del principio de publicidad
El mero hecho de que este litigio haya tardado más de 12 años en concluir demuestra las complejidades legales que existen en esta área. La decisión de la Cámara de los Lores en Sharp v Thomson había provocado una de las respuestas académicas más importantes a un caso en la memoria viva y, como un caso similar al de Sharp , también se examinó el de Burnetts Trustee . [30] En la apelación a la Cámara de los Lores, Lord Rodger de Earlsferry y Lord Hope de Craighead , los lores de la ley escoceses en la Cámara de los Lores emitieron importantes juicios (NB: juicios, no juicios) sobre la aplicación del principio de publicidad. Lord Hope señaló:
"Esta simple visión del caso tiende a sugerir que la situación en la que los recurrentes [es decir, los Grainger ] ahora se encuentran es injusta. Pagaron el precio por los sujetos [es decir, la casa en Peterculter] a la que obtuvieron la entrada en intercambio para la entrega de la disposición en la fecha de liquidación [es decir, la fecha de entrada ]. Ahora se les dice que los sujetos pertenecen al demandado [es decir, el administrador de la Sra. Burnett ] y que ya no pueden adquirir un buen título a ellos ". [31] [Corchetes agregados]
Sin embargo, Lord Hope luego declaró la necesidad de registrar las disposiciones:
"La inscripción en el Registro de la Propiedad de Escocia bajo el Registro de Tierras (Escocia) de 1979 [ ver ahora Registro de Tierras (Escocia) de 2012] ha tomado el lugar de la última etapa, que siempre era necesario tomar para transferir el verdadero righ t , de entrega simbólica de la tierra por sasine y la inscripción de un instrumento notarial o sus equivalentes modernos en el Registro General de Sasines. El artículo 3 (1) de la Ley de 1979 [ Véase ahora la sección 50 de la Ley de 2012 ] establece que el registro tendrá el efecto de conferir a la persona inscrita como titular de la participación inscrita un derecho real sobre la tierra en la medida en que el derecho pueda ser investido como derecho real . Conserva la regla de que la entrega de la disposición no por sí misma, transfiere el derecho real sobre la propiedad. Esa regla se aplica a todas las transacciones mediante las cuales la propiedad de la tierra se transfiere de una persona a otra. No se limita a la venta, aunque es en los contratos de venta de la tierra donde la mayoría de las transacciones s que dan lugar a la transferencia de la propiedad de la tierra tienen su origen ". [32] [Se agregaron subrayados y corchetes ]
Lord Hope continuó descubriendo que los Grainger no habían obtenido el derecho real de propiedad porque no habían registrado la disposición que se les otorgó. Por lo tanto:
"El derecho real sobre la propiedad de la que la Sra. Burnett era beneficiaria real seguía conferido a ella en la fecha en que se registró en el Sasine Register la notificación de título del fideicomisario permanente. Las únicas calificaciones de ese derecho eran de carácter personal". [33]
Esto significaba que los Grainger solo tenían un derecho personal contra el fideicomisario de la Sra. Burnett en lugar de cualquier derecho real de propiedad en la casa en Peterculter. Solo el registro de la disposición habría creado el derecho real, los Grainger no tenían la propiedad de la casa a pesar de vivir en ella. Lord Rodger señala:
"La decisión de la División Extra [de la Casa Interior ] es correcta. Pero impacta. Es importante no restar importancia a esa sensación de conmoción, ya que admitir que la decisión impacta, e identificar por qué, son las claves para explicar por qué es también correcto ". [34] [Se agregaron subrayados y corchetes ]
Lord Rodger explica:
"En el momento en que la Sra. Burnett fue secuestrada, los apelantes eran disponees a quienes el disponer había entregado la disposición pero que aún no la habían inscrito en el registro y, por lo tanto, aún no estaban infectados [es decir, no tenían propiedad]" [35 ] [ corchetes agregados ]
Debido a la naturaleza de la carrera al registro (ver arriba) , esto significó que:
"el demandado [ fideicomisario de la Sra. Burnett ] no ha hecho más que aprovecharse del error o error de sus rivales, los apelantes [ los Graingers ], al no salirse de su marca y registrar la disposición de la Sra. Burnett sin demora. Los agentes se habían dado cuenta de que su patrimonio había sido secuestrado y que la demandada había sido designada como fideicomisaria permanente, por cualquier razón, no actuaron. Al menos en retrospectiva, eso fue un error, ya que permitió que la demandada registrara su notificación de título ante los recurrentes. Como muestran las autoridades, aunque el demandado era muy consciente de que los recurrentes tenían una disposición de la Sra. Burnett, tenía pleno derecho a aprovechar su error registrando el aviso de título y completando así la diligencia adquiriendo el derecho real en los asuntos para los acreedores ". [36] [ corchetes agregados ]
En consecuencia, el fideicomisario de la Sra. Burnett había ganado la carrera al registro. Tenía la propiedad de la propiedad.
¿Qué es la tierra?
La propiedad hereditaria corporal es propiedad inmueble, aquella que no se puede mover, como terrenos y edificios. La tierra en la ley escocesa es un concepto más amplio que el significado tradicional de tierra . Tierra, así como su significado tradicional, se entiende por:
" Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012, artículo 113:
"Tierra" incluye:
- (a) edificios y otras estructuras,
- (b) el lecho marino del mar territorial del Reino Unido adyacente a Escocia (incluida la tierra dentro del flujo y reflujo de la marea en las mareas vivas ordinarias), y
- (c) otras tierras cubiertas de agua " [37]
Por lo tanto, la tierra, como se usa en este artículo y en la ley escocesa, se toma para describir lo anterior, por lo que puede incluir una amplia gama de bienes inmuebles como un campo o un bosque, una casa, un lago o un pedazo del mar de aguas territoriales escocesas. -cama. La propiedad de la tierra es un coele usuque ad centrum (desde los cielos hasta el centro de la Tierra). Esto significa que un propietario de un terreno en Escocia será propietario de la superficie del terreno, el suelo debajo de él y el espacio aéreo sobre la propiedad. Esto también incluye cualquier propiedad mueble dentro del terreno que haya accedido .
Propiedad de las viviendas: legal y convencional
El término casa de vecindad se usa a menudo para describir un tipo de edificio compartido por varias viviendas, generalmente con pisos o apartamentos en cada piso y con acceso compartido por escaleras. Este tipo de propiedad residencial se rige por la Ley de Viviendas (Escocia) de 2004 y se analiza en virtud de la ley de Viviendas , una subsección de la ley de propiedad escocesa relacionada con las propiedades planificadas. Sin embargo, en la ley de propiedad escocesa, el término 'vivienda' se usa más ampliamente y se usa para describir tanto (1) viviendas legales como (2) viviendas independientes convencionales . [38]
Viviendas legales
Bajo la ley feudal , que operó en Escocia desde la Revolución Davidiana hasta el 28 de noviembre de 2004, [39] toda la tierra en Escocia era propiedad de la Corona (es decir, el Rey / Reina de Escocia , más tarde el Rey / Reina de Gran Bretaña y posteriormente el Rey / Reina del Reino Unido ). Ciertos derechos sobre la tierra, llamados regalia minora , podían reservarse a la Corona cuando concedían tierras a un vasallo de la Corona. Hoy, tras la abolición del feudalismo , cualquier regalia minora que no haya sido expresamente otorgada al propietario de la tierra a través de una concesión previa u otra persona como una propiedad legal separada, sigue siendo propiedad de la Corona bajo la Regalia Minora . [40] Cuando se han concedido a otra persona, el titular del derecho es el propietario de una vivienda legal separada, que puede ser independiente del propietario de la tierra. Los derechos de regalia minora actuales son:
- Derecho a pescar salmón
- Derecho a la pesca de mariscos (mejillones y ostras)
- Derecho de puerto
- Derecho de ferry
- Derecho a extraer oro y plata
- Derecho a realizar ferias y mercados
- Derecho al petróleo y al gas natural
- Derecho al carbón
Históricamente, los siguientes derechos se consideraban parte de la regalia minora, pero ahora no se consideran así : [41]
- El derecho a pescar pescado blanco
- El derecho a cazar ciervos
- El derecho a matar cisnes
- El derecho a las fortificaciones y castillos de Escocia y el derecho a construir fortificaciones y castillos en Escocia.
Viviendas independientes convencionales
Las viviendas separadas convencionales son la división de la propiedad corporal en partes separadas. La situación se aplica a la tierra tanto por encima como por debajo del suelo:
Sobre el nivel del suelo
La propiedad de un edificio se puede dividir en viviendas separadas, como es el caso común de los edificios planos escoceses del mismo nombre. Las normas relativas a la relación entre viviendas independientes se rigen por la Ley de Viviendas (Escocia) 2004 4 y la ley de Viviendas . La propiedad de la tierra, además de los edificios, se puede separar horizontalmente en viviendas separadas. Cualquier propiedad mueble corpórea que haya accedido a la tierra no puede convertirse en una vivienda separada. [42] [43] La división del espacio aéreo sobre la tierra en viviendas separadas (para describir, por ejemplo, puentes o espacio aéreo desocupado) es "poco clara" en la ley escocesa. [44]
La Ley de Abolición de la Tenencia Feudal (Escocia) de 2000 permitió la preservación de los derechos deportivos ( pesca y caza ) de los superiores feudales como una vivienda convencional separada de la tierra mediante el registro de un aviso de conservación antes del 28 de noviembre de 2004. [45] Únicamente Se registraron 65 de estos avisos. [46]
Bajo el nivel del suelo
Debajo del suelo , los estratos del terreno se pueden separar horizontalmente. El tipo más común de tenencia subterránea es la separación de minerales de los propietarios de la superficie del terreno. [47] Siguiendo a Graham v Duke of Hamilton [48] se establece que la propiedad de los minerales como una vivienda es la propiedad de los estratos de la Tierra debajo de la superficie de la tierra, incluso cuando no contiene minerales. [49]
¿Quién puede poseer tierras?
Todas las personas, humanas y jurídicas , tienen capacidad de derechos, es decir, la capacidad de poseer un derecho. Por lo tanto, una persona puede poseer tierras por derecho propio. Esto se deriva de la clasificación del derecho de las personas que se encuentra en el derecho romano . La palabra "persona" se suele interpretar en el sentido de un ser humano . Sin embargo, en la legislación escocesa y en muchas otras jurisdicciones, el término también se utiliza para describir entidades corporativas como empresas , asociaciones , [50] Scottish Charitable Incorporate Organisation (SCIO) u otras entidades corporativas establecidas por ley (como una agencia gubernamental o autoridad local ).
Las organizaciones y asociaciones deben tener la capacidad de poseer propiedad por derecho propio para actuar como cedente (la persona que transfiere la propiedad) o cesionario (la persona que recibe la propiedad) en una transferencia voluntaria de tierra. Es necesario verificar sus respectivos estatutos, constituciones o legislación fundacional para determinar si el cedente y / o cesionario tiene capacidad de derechos para poseer legalmente tierras en Escocia.
Si el cesionario en una transferencia voluntaria es una asociación no incorporada , no existe una definición en la ley escocesa, pero generalmente se interpreta como "un grupo de personas unidas por acuerdo para un propósito particular". [51] [52] Sin un cuerpo corporativo, la asociación no tiene estatus persona jurídica de derecho escoceses y, como tal cuando las asociaciones no incorporadas tramite para obtener la propiedad de la tierra, todos los miembros de la asociación en su lugar serán dueños de la propiedad en forma conjunta en la confianza en vez que la propiedad de la tierra conferida únicamente a la propia asociación. [53]
El Registro General de Sasines
El Registro General de Sasines (a menudo denominado GRS), como se discutió anteriormente, es un registro basado en escrituras de transacciones de tierras en Escocia. Fue establecido siguiendo la Ley de Registro 1617 y se lleva a cabo en Edimburgo en las oficinas de Registros de Escocia en Meadowbank House. En teoría, está disponible para el público, pero el sistema de registro es complejo, por lo que los solicitantes a menudo requerirán la ayuda del personal de Registers of Scotland o de investigadores de títulos privados para identificar la escritura relevante, previo pago de tarifas. [54]
Sistema de indexación
El GRS está indexado por los nombres de las partes y la propiedad en sí. [55] Cada propiedad recibe una hoja de búsqueda que enumera todas las escrituras registradas para esa propiedad. [56] Si hay una subdivisión de la propiedad, se le da una nueva hoja de búsqueda a esa subdivisión de la propiedad y se hace una nota de "ruptura" en la hoja de búsqueda de la propiedad original. [57] Los nombres de cada parte de la escritura registrada también se indexarán, por lo que la escritura también se puede identificar solo por los nombres y se almacenan en las 33 divisiones del condado de Escocia (ver arriba).
Planes
No había ningún requisito de que se tuviera que incluir un plan con la escritura registrada para identificar la propiedad transferida o el alcance de otros derechos reales. En cambio, la narración de los límites en la escritura fue suficiente para registrar.
Cierre del Registro Sasine
Se proyecta que el GRS se cerrará en 2024, [58] con todas las tierras registradas trasladadas al Registro de la Propiedad. Sin embargo, sin más reformas, el cierre del GRS es poco probable para 2024 dada la gran cantidad de tierras de propiedad de largo plazo que aún se registran en el GRS. Esto incluye tierras como grandes propiedades que han permanecido en la misma familia durante generaciones, tierras propiedad de autoridades locales que históricamente han sido propiedad de otros organismos gubernamentales locales como burgos o ayuntamientos (este es el caso comúnmente de los parques administrados por autoridades locales) y tierras. propiedad de Forestry and Land Scotland y otros organismos públicos, etc. [59] La Ley de 2012 ha ido más allá para iniciar esta transferencia, como la introducción del registro inducido por Keeper. Sin embargo, queda por ver si el Sasine Register se cerrará para 2024.
Mudarse al Registro de la Propiedad
Primer registro
Según la sección 48 de la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012, cualquier nueva disposición que transfiera la propiedad debe registrarse ahora en el Registro de la Propiedad. A partir del 1 de abril de 2016, la creación de una garantía estándar también activará la transferencia al Registro de la Propiedad. [60] Otras regulaciones de los Ministros escoceses prescribirán otras escrituras que activarán el movimiento en el Registro de la Propiedad. [61]
Algunas escrituras aún se pueden inscribir en el Registro General de Sasines, entre ellas:
- descargas de valores estándar
- subvenciones de mejora
- órdenes de tutela
Registro voluntario
Un propietario de tierras cuyas escrituras están inscritas en el Registro General de Sasines puede solicitar al Responsable de los Registros de Escocia que traslade su título al Registro de la Propiedad sin ninguna nueva disposición u otra escritura que deba registrarse. [62] La orientación del proceso y las pruebas necesarias están disponibles en el sitio web de Registers of Scotland. [63]
Registro inducido por el guardián
El Guardián tiene facultades para obligar a que una propiedad se registre en el Registro de la Propiedad en virtud de sus poderes en virtud del artículo 29 de la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012. Esto se aplica "independientemente de que el propietario o cualquier otra persona lo consienta". [64] La orientación del proceso está disponible en el sitio web de Registers of Scotland. [sesenta y cinco]
Deberes del guardián
Cuando el Guardián acepta un primer registro , un registro voluntario o un registro inducido por el Guardián , debe:
- (a) haga una hoja de título para la trama,
- (b) realizar otros cambios en el registro de la hoja de título que sean necesarios o convenientes,
- (c) crear una unidad catastral para la parcela,
- (d) realizar otros cambios en el mapa catastral que sean necesarios o convenientes, y
- (e) copiar en el registro de archivo cualquier documento que:
(i) se ha enviado al Guardián o está razonablemente disponible para el Guardián, y (ii) es relevante para la exactitud del registro. [66]
Registro de la propiedad de Escocia
Descripción general del departamento de gobierno no ministerial | |
---|---|
Formado | 1617 |
Jurisdicción | Escocia |
Sede | Meadowbank House, 153 London Road, Edimburgo EH8 7AU |
Empleados | 884 |
Ministro responsable |
|
Ejecutivo de departamento de gobierno no ministerial |
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Sitio web | www .ros .gov .uk |
El Registro de la Propiedad de Escocia se lleva a cabo en Edimburgo en las oficinas de los Registros de Escocia en Meadowbank House junto con los otros registros públicos, en lugar de descentralizarse y almacenarse en los registros del gobierno local en Escocia. Está disponible para que el público lo vea en línea en ScotLIS: el Servicio de información sobre la tierra de Escocia y las hojas de título de la tierra se pueden obtener por correo electrónico mediante el pago de una tarifa modesta. En 2016, un informe de Registers of Scotland encontró que el 60% de los títulos están en el Registro de la propiedad, lo que equivale a 1,6 millones de títulos o el 29% de la masa terrestre de Escocia. [69] Por tanto, queda por transferir el 40% de los títulos del Registro General de Sasines, lo que equivale a 1,1 millones de títulos. [70] The Keeper proyecta que será del 100% para 2024 debido al cierre del Registro Sasine, en un proceso conocido como Finalización del Registro de la Propiedad . [71] Sin embargo, los académicos son escépticos de que se pueda lograr un cierre completo del Registro General de Sasines para 2024, con Gretton y Reid señalando que la finalización podría llevar "siglos". [72]
Las partes del registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad se divide en cuatro partes:
(1) El mapa catastral
Un 'catastro' o mapa catastral es un mapa topográfico de Escocia con los límites del título de todas las propiedades registradas en el Registro de la Propiedad. Puede verse como un "megaplan electrónico para toda Escocia". [73] El mapa catastral opera en el mapa de Ordnance Survey de Escocia, denominado mapa base . [74] A medida que el Registro General de Sasines se vacíe de entradas, el mapa catastral se convertirá en un mapa completo de Escocia, cubriendo todas las áreas de tierra. El mapa catastral se puede ver en ScotLIS, el Servicio de Información Terrestre de Escocia .
(2) El registro de la hoja de título
El Registro de la hoja de título es la totalidad de todas las hojas de título en el Registro de la propiedad. [75] Cada parcela de tierra registrada recibe una hoja de título. [76] También se crean hojas de título separadas para viviendas legales y convencionales. [77] El Guardián puede crear una hoja de título separada para un contrato de arrendamiento a largo plazo, o agregarla a la Sección B de una hoja de título existente en su lugar. [78] Una hoja de título identifica la propiedad y enumera a todas las personas con derechos reales sobre la propiedad y otros avisos legales importantes relacionados con la propiedad en sí.
Hojas de título
Título hojas los documentos del título de cada parcela de tierra inscrita en el Registro de la Propiedad. Cada hoja de título tiene un número de referencia basado en el condado (denominado '-shire', por ejemplo, Inverness-shire ) en el que se encuentra el terreno. Estos son:
ABN | Aberdeen |
ANG | Angus |
ARG | Argyll |
AYR | Ayr |
BNF | Banff |
BER | Berwick |
PERO | Bute |
CTH | Caithness |
CLK | Clackmannan |
DMB | Dumbarton |
DMF | Dumfries |
EL N | East Lothian |
FFE | Pífano |
GLA | La baronía y la realeza de Glasgow |
INV | Inverness |
KNC | Kincardine |
KNR | Kinross |
KRK | Kirkcudbright |
LAN | Lanark |
MEDIO | Midlothian |
MOR | Moray |
NRN | Nairn |
OAZ | Orkney y Zetland |
PBL | Peebles |
PTH | Perth |
REN | Renfrew |
ROS | Ross y Cromarty |
ROX | Roxburgh |
MAR | Fondo del mar |
SEL | Selkirk |
STG | Stirling |
STH | Sutherland |
WLN | West Lothian |
WGN | Wigtown |
Por lo tanto, las primeras tres letras del número de referencia indican la ubicación de la tierra en Escocia.
Una hoja de título tiene cuatro secciones:
Sección A: Propiedad
La sección A define la propiedad contenida en el título. Si el título es beneficiado por lo pertinente, como servidumbres o cargas imponibles contra propiedades vecinas, también se enumerarán aquí. Los arrendamientos a largo plazo y las viviendas (tanto convencionales como legalmente separadas) también reciben su propia hoja de título.
Sección B: Propiedad
La sección B enumera a los propietarios, denominados propietarios, del título. Si solo hay un propietario, solo incluirá un nombre. Si la propiedad es de propiedad común, se enumerarán los propietarios comunes y la parte de la propiedad de cada propietario. Cuando el propietario es un fideicomisario y esto se da a conocer al Guardián, se narrará la propiedad como uno de un fideicomisario. Si hay destinos especiales (una cláusula en una disposición que establece que la propiedad se transfiera a una persona determinada en caso de muerte, generalmente entre marido y mujer) en la disposición también se indicará en la Sección B. [79] Sin embargo, la tierra aún puede mantenerse en trust si su existencia era desconocida para el Guardián en el momento del registro.
Sección C: Valores
La Sección C enumera los valores estándar, como los préstamos bancarios garantizados denominados hipotecas en otras jurisdicciones, que se encuentran en el título.
Sección D: Cargas
La Sección D enumera cualquier gravamen sobre la propiedad, estos son (1) cargas (2) valores o (3) arrendamientos a largo plazo que afectan la propiedad. También puede incluir derechos de acceso público. [80] Otros estatutos pueden prever expresamente el registro de otros derechos o avisos y también se colocan aquí.
(3) El registro de archivo
El Registro de archivo es, como su nombre indica, un archivo con todas las copias de la documentación recibidas al Guardián. [81] También contiene los archivos de todas las hojas de título, por lo que cualquier cambio en la hoja de título se registra y almacena, independientemente del estado actual de la hoja de título que se encuentra en el Registro de la hoja de título.
(4) El registro de solicitud
El registro de solicitud, como su nombre indica, es un registro de todas las solicitudes de registro recibidas y pendientes y cualquier aviso anticipado actual. [82]
Requisito de registro de derechos reales sobre la tierra
Como se ha discutido anteriormente, ver Principio de Publicidad , el principio de publicidad requiere que las disposiciones sean transferidas, lo que constituye la tercera etapa de la transferencia voluntaria de propiedad. Según la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012, solo una escritura registrable puede registrarse en el Registro de la Propiedad de Escocia. [83] Una escritura es un documento legal relativo a la creación, transferencia, variación o extinción de derechos reales (o derechos reales ). Estos comúnmente incluyen en la ley escocesa, pero no se limitan a:
- Plan
- Valores estándar
- Descargas de valores estándar
- Arrendamientos a largo plazo
- Escritura de servidumbre
- Escritura de carga
- Escritura de Liferent
Sin embargo, no todas las escrituras pueden registrarse en la Hoja de Título del Registro de la Propiedad como se discutirá. Solo las escrituras registrables pueden hacerlo.
Escrituras registrables
"Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012, artículo 49:
(1) Una escritura es registrable solo si y en la medida en que su registro esté autorizado (ya sea expresamente o no) por:
(a) esta Ley,
(b) una ley mencionada en la subsección (3) , o
(c) cualquier otra promulgación.
(3) Las leyes a las que se refieren los incisos (1) y (2) son:
(a) la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857 (c.26),
(b) la Ley de Conveyancing (Escocia) de 1924 (c.27),
(c) la Ley de Reforma Feudal y Transmisiones (Escocia) de 1970 (c. 35),
(d) la Ley de Reforma Legislativa (Disposiciones Diversas) (Escocia) de 1985 (c.73).
(4) El registro de una escritura inválida confiere un efecto real solo en la medida en que una ley así lo disponga ". [84] [ negrita agregada]
Por lo tanto, una escritura registrable es aquella que se requiere para el registro bajo la Ley de 2012, la lista especificada en la sección 49 (1 (b)) de la Ley de 2012, o cualquier otra ley que permita el registro de esa escritura. Un ejemplo común de una escritura que no puede registrarse es un contrato de arrendamiento de menos de 20 años (es decir, un contrato de arrendamiento corto), ya que solo los arrendamientos pueden registrarse mediante una sola ley: la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857, que limita el registro. a arrendamientos de más de 20 años solo. Si ninguna legislación prevé el registro de la escritura, entonces no se clasifica como escritura registrable.
Proceso de registro
Las escrituras registrables pueden ser solicitadas por el solicitante mediante el envío de una solicitud al Guardián.
(A) Condiciones de registro
La primera etapa a considerar es si la escritura registrable cumple con las condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad. La Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012 establece que se deben cumplir ciertas condiciones para que se registre la escritura registrable. Estos son:
"Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012, artículo 21
(2) El Guardián debe aceptar una aplicación ... . en la medida en que el solicitante satisfaga al Guardián que, en la fecha de la solicitud, se cumplen las condiciones generales de la solicitud y:
(a) cuando la solicitud se haga con respecto a una enajenación o un aviso de título de una parcela no registrada , se cumplan las condiciones establecidas en la sección 23 ,
(b) cuando se aplique la sección 25 , se cumplan las condiciones establecidas en esa sección ,
(c) en cualquier otro caso, se cumplen las condiciones establecidas en la sección 26. " [85] [ negrita agregada]
Por tanto, las condiciones generales deben cumplirse siempre, y cuando:
- la solicitud es para una disposición o un aviso de título de una parcela no registrada [ es decir: un primer registro, para la tierra que no ha sido previamente inscrita en el Registro de la Propiedad, como la tierra aún inscrita en el Registro de Sasines ], las condiciones de Se debe cumplir con la Sección 23 de la Ley de 2012 .
- la solicitud es para ciertas escrituras relacionadas con parcelas no registradas, se deben cumplir las condiciones del artículo 25 de la Ley de 2012 .
- la solicitud no es para (2) o (3), es decir, tierras registradas, se deben cumplir las condiciones de la Sección 26 del 2012 .
(1) Condiciones generales de aceptación
Las condiciones generales se aplican a todas las solicitudes de registro.
"Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012, artículo 21
(1) Las condiciones generales de aplicación son:
(a) la solicitud es tal que el Guardián puede cumplir, con respecto a ella, con los deberes que tiene el Guardián en virtud de la Parte 1 ,
(b) la solicitud no se refiere a una parcela de recuerdo ,
(c) la solicitud no puede ser rechazada en virtud de la sección 6 o 9G de la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995 (c.7) (registro de documento) o de una prohibición en una promulgación ,
(d) la solicitud está en la forma (si la hubiera) prescrita por las reglas del registro de la propiedad , y
(e) ya sea
(i) se paga la tasa que se paga por el registro, o
(ii) se hagan arreglos satisfactorios para el Guardián para el pago de esa tarifa.
(2) En la subsección (1) (b), " parcela de recuerdo " significa una parcela de tierra que:
(a) es de tamaño insignificante y no tiene utilidad práctica , y
(b) no es ni—
(i) una parcela registrada, ni
(ii) una parcela cuya propiedad, en cualquier momento, haya sido constituida o transferida por separado mediante un documento inscrito en el Registro de Sasines ". [86] [ negrita y corchetes agregados]
Por tanto, para satisfacer las condiciones generales, la solicitud debe cumplir con:
(i) Los deberes del Guardián
El Guardián tiene obligaciones legales en virtud de la Parte 1 de la Ley de 2012. Estos son los deberes de completar la Sección B, C y D de la Hoja de Título de la tierra (ver arriba) y el deber de colocar una copia de la escritura registrada en el Registro de Archivo. [87] Si la solicitud no puede ayudar al Guardián a completar estos deberes, por ejemplo: omisión de una copia de la escritura en la solicitud, un defecto en la disposición en sí, lo que significa que las Secciones B, C o D no se pueden completar por completo, etc., entonces debe ser rechazado.
(ii) Sin parcelas de recuerdo
Ver en general, Parcelas de souvenirs
Las parcelas de recuerdo son una práctica de venta en la que los Vendedores anuncian (generalmente en línea) que el Comprador obtendrá la propiedad de una pequeña extensión de terreno en una finca en Escocia, y el Vendedor anuncia falsamente que tienen derecho a presentarse como "Laird" o "Dama" en la ley escocesa. Sin embargo, las parcelas de recuerdo están prohibidas para su registro en el Registro de la Propiedad, lo que impide que cualquier Comprador obtenga un derecho real de propiedad sobre la tierra en Escocia. Además, los títulos de nobleza solo están disponibles mediante patentes de letras del soberano (es decir, la reina ) y la heráldica escocesa (es decir: escudos de armas e insignias relacionadas) solo están disponibles por concesión de la Corte del Lord Lyon, por lo que el Comprador no obtiene los derechos legales a los títulos o el uso de heráldica en la compra de la parcela.
(iii) Ausencia de invalidez formal bajo la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) (1995) o cualquier otra prohibición legal.
La escritura registrada debe ser formalmente válida bajo la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995.
(iv) La solicitud está en la forma prescrita.
El solicitante debe utilizar el formulario correcto prescrito por el Guardián. El formulario de solicitud prescrito está disponible en el sitio web de Registers of Scotland. [88]
(2) Condiciones para el registro de una disposición o un aviso de título de una parcela no registrada
Cuando la propiedad se registra como primer registro [es decir, la tierra todavía está inscrita en el Registro General de Sasines], se deben cumplir las siguientes condiciones:
" Land Registration Scotland Act 2012, artículo 23
Condiciones de inscripción: cesión de parcela no inscrita
(1) Las condiciones son que:
(a) la solicitud la hace el cesionario de la disposición [es decir, la persona que recibe la propiedad ] o, según sea el caso, la persona a cuyo favor está la notificación del título [es decir: un liquidador, fiduciario en quiebra, albacea etc. asumiendo la propiedad ]
(b) la escritura es válida , [es decir: es formalmente válida bajo la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995]
(c) la escritura describe la parcela de modo que el Guardián pueda delinear sus límites en el mapa catastral ,
(d) cuando dentro de la parcela hay un área menor respecto de la cual se constituye un gravamen registrable [ es decir: una carga, una garantía, derecho de paso público, etc. ], se incluye en la solicitud, o se presenta con ella, un plan o descripción suficiente para permitir al Guardián delinear los límites del área menor en el mapa catastral , (e) se incluye en la solicitud una descripción de cada derecho de paso público (por cualquier medio) sobre o a través de la parcela en la medida en que conocido por el solicitante ". [89] [ negrita y corchetes agregados]
(3) Condiciones para determinadas escrituras relativas a parcelas no registradas
Para determinadas escrituras de tierras no registradas [es decir, la tierra todavía está inscrita en el Registro General de Sasines] existen requisitos adicionales en la sección 25. Las determinadas escrituras de tierras no registradas que se incluyen en esta sección son: [90]
- un arrendamiento de una parcela de tierra no registrada.
- una cesión de un contrato de arrendamiento no registrado.
- un subarrendamiento otorgado por un inquilino.
- una escritura que crea una seguridad estándar en la tierra no registrada.
- (a partir de 2016) cualquier otra escritura relacionada con una garantía estándar
- Un aviso de título registrable en virtud de la Ley de Transmisiones (Escocia) de 1924
- Cualquier otro acto que los ministros escoceses puedan prescribir mediante legislación secundaria . Como se mencionó anteriormente, los Registros de Escocia tienen como objetivo cerrar el Registro General de Sasines para 2024. Por lo tanto, se prevé que los ministros escoceses ampliarán la definición de ciertas escrituras con el fin de ampliar los 'desencadenantes' en los que se requiere un nuevo registro. en un esfuerzo por Completar el Registro de la Propiedad . [91]
Las condiciones que se aplican a las escrituras anteriores bajo la Sección 25 de 2012 son similares a los (2) requisitos para el registro de una disposición de, o un aviso de título de, una parcela no registrada (ver arriba).
(4) Condiciones para todos los demás casos, es decir: escrituras relativas a tierras registradas
Los ejemplos de escrituras están disponibles para ver en el sitio web de Property Standardization Group. [92] Las condiciones que se aplican a las escrituras de tierras registradas son:
"Land Registration Scotland Act 2012, artículo 23
Las condiciones son que ...
(a) la escritura es válida,
(b) la escritura se refiere a una parcela de tierra registrada,
(c) la escritura narra el número de título de cada hoja de título a la que se refiere la solicitud, y
(d) la escritura, en la medida en que se refiera únicamente a una parte de una parcela de tierra o de los sujetos de un contrato de arrendamiento, describe la parte de manera que permita al Guardián delinear en el mapa catastral los límites de la parte ". [93]
(B) Toma de decisiones del guardián
El solicitante debe enviar al formulario de solicitud y una copia de la escritura al Guardián, generalmente por correo postal o en línea para que el Guardián pueda revisar si la escritura registrable cumple con las condiciones para el registro. Una copia electrónica de la escritura es suficiente para el registro. [94] The Keeper publica una guía para su personal en relación con este proceso de evaluación que está disponible para ver en línea. [95]
Cuando el Guardián recibe una solicitud, el Guardián debe acusar recibo de la solicitud de la manera prescrita. El Guardián debe tramitar la solicitud sin demoras injustificadas. [96] Los Ministros escoceses pueden establecer plazos para que las solicitudes sean aceptadas o rechazadas por la legislación secundaria en las Reglas del Registro de la Propiedad. [97] El Guardián opera una 'regla de un solo disparo' en la que si existe algún error en la solicitud o en la escritura, el Guardián rechazará la solicitud. [98] [99]
Si el Guardián rechaza la solicitud, debe informar: [100]
- el aplicante
- el otorgante de la escritura (es decir, el propietario de la propiedad)
- Cualquier otra persona que el Guardián considere apropiada.
Si el solicitante retira la solicitud, el Guardián debe informar al otorgante y a cualquier otra persona que el Guardián considere apropiada. [101]
(C) Aceptación de una escritura registrable
Cuando el Guardián está satisfecho con las condiciones pertinentes (arriba), debe aceptar la solicitud. [102] El Guardián debe actualizar la hoja de título de la propiedad para reflejar la escritura registrable aceptada . [103] La fecha de registro en la hoja de título será retroactiva a la fecha de solicitud. [104] Las solicitudes se tramitan en función de la fecha de presentación. [105] El Guardián debe informar al solicitante, al otorgante de la escritura ya cualquier otra persona que considere apropiada. [106]
Efectos legales de la aceptación
La Ley de 1979 y el 'toque de Midas'
Según la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979, el registro de la escritura en el Registro de Tierras le dio a la escritura un 'toque midas', [107] que lleva el nombre del mitológico rey griego Midas, quien se decía que tenía el poder de convertir cualquier cosa que tocara en oro. En la práctica, el "toque de midas" del Guardián significaba que cualquier registro "convertía" la escritura en válida y otorgaba los derechos reales sobre la propiedad a la persona mencionada en la escritura, independientemente de la validez de la escritura subyacente. [108] La Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 1979 disponía:
" El registro del artículo 8 de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979 tendrá el efecto de conferir a la persona registrada como titular de la participación registrada en la tierra un derecho real sobre la participación" [109]
Esta fue una fuente de considerable dificultad en la práctica de transporte. [110] La interpretación de la disposición significó que las personas que no tuvieran ningún derecho legal obtendrían un derecho real sobre la tierra, independientemente de la validez de la causa . Los ejemplos siguientes ilustran el funcionamiento del 'toque de Midas':
Ejemplo uno: fraude
A finge ser el propietario legítimo, C, de la tierra llamada Pixie Place en Fife . Él anuncia el terreno para la venta localmente y un Comprador, B, ingresa en Misivas de Venta para comprar Pixie Place. B paga el precio de compra en la fecha de inscripción y obtiene una disposición falsificada de A, quien la ha firmado haciéndose pasar por C. Los abogados de B envían la disposición al Registro de la Propiedad de Escocia y el Guardián, creyendo que es válida, la ingresa en el Land Register of Scotland y actualiza la hoja de título para nombrar a B como propietario de la tierra.
Unos días después, B conduce hasta la casa para mudarse, abre la puerta y se encuentra con C, el verdadero dueño de la propiedad, sentado en la sala de estar. B y C intentan encontrar a A, el estafador, pero ha desaparecido sin dejar rastro. Sin embargo, ¿quién es ahora el propietario de Pixie Place y tiene derecho a vivir allí en virtud de la Ley de 1979? B . Esto se debe a que el "toque de midas" del Guardián ha hecho que su escritura sea válida y le haya otorgado el derecho real de propiedad, y ha terminado el derecho real de propiedad de C.
Ejemplo dos: propiedades vecinas
F y G viven como vecinos en granjas separadas en Clackmannanshire . Sus granjas han sido propiedad de la familia de F y G durante generaciones, por lo que cada tierra aún no se ha registrado en el Registro de la propiedad de Escocia. En la parte trasera de sus propiedades hay bosques que pertenecen a G como parte de su título inscrito en el Registro General de Sasines. Sin embargo, como nunca ha habido disputas sobre la propiedad del bosque, F cree que estos bosques son parte de su tierra.
F, después de una cosecha fallida, decide dejar la vida agrícola y mudarse a Stirling con su familia, por lo que pone la finca a la venta y recibe una oferta de un Comprador, H. H paga el precio de compra y recibe una disposición válida de F para la granja y su tierra, incluido el bosque, ya que F cree que es suyo para vender. Como la propiedad está inscrita en el Registro General de Sasines, la finca y sus tierras deben agregarse al Registro de la Propiedad como primer registro (ver arriba). El Guardián, siguiendo la narración de la disposición (que incluye los bosques dentro de los límites del título) crea una Hoja de Título para la propiedad y delinea los límites de la propiedad en el mapa catastral. Es importante destacar que incluye los bosques en la hoja de título y enumera a H como propietario. Mientras tanto, H se traslada a la granja y comienza a cultivar.
G, después de una cosecha fallida, decide diversificar su agricultura y desea construir un campo de aventuras en los bosques para atraer visitantes a la granja como un método alternativo para obtener ingresos. Quiere financiar este proyecto de construcción obteniendo un préstamo garantizado de su banco a cambio de que el banco obtenga una garantía estándar (es decir, una hipoteca) en la finca. El Banco acepta el préstamo y G firma las escrituras creando una garantía estándar en la finca. Esta seguridad estándar ahora debe registrarse en el Registro de la Propiedad, ya que su inscripción en el Registro General de Sasines ya no es competente (ver arriba). El guardián elabora la hoja de título de la propiedad, ingresa la seguridad estándar en la hoja de título y envía una copia a G. Cuando la copia llega al correo en la granja de G, G se sorprende al descubrir que el guardián no ha incluido los bosques. en su título, ya que está incluido en el título de H.
¿Quién era ahora propietario de los bosques en virtud de la Ley de 1979? H. El 'toque de Midas' del Guardián en el momento del registro de la disposición de H, ha convertido en válida la propiedad del bosque por parte de H, por lo que él es el propietario legal del bosque.
La injusticia percibida de la operación del 'toque Midas' del Guardián, entre otras críticas a la Ley de 1979, llevó a su recomendación para su abolición por parte de la Comisión de Derecho Escocés. [111] La ley posterior, la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 derogó las disposiciones táctiles de Midas y dispuso:
"Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012
el registro de una escritura inválida sólo confiere un efecto real en la medida en que una ley así lo disponga " [112]
Eliminación de Midas Touch para propiedades registradas bajo la Ley de 1979
El toque de Midas del Guardián se eliminó para los registros bajo la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012. En su lugar, la Ley de 2012 establece los efectos legales de la aceptación de ciertas escrituras y hace referencia a otras promulgaciones relativas a derechos reales (o derechos reales ).
Ley de 2012
El efecto legal de la inscripción de la escritura en la Hoja de Título de la propiedad en el Registro de la Propiedad se rige por la ley de respeto de cada tipo de escritura. [113] Sin embargo, la Ley de 2012 prevé los efectos de las siguientes escrituras comunes:
Disposición
Única inscripción de la disposición en la que se pueda transferir la titularidad de la propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad. [114] Como se discutió anteriormente, la propiedad se transfiere instantáneamente en el momento en que el Guardián registra la disposición, cambiando así al individuo de la Sección B que figura como Propietario.
Escritura de Liferent
El registro de la escritura que crea el arrendamiento vitalicio en la propiedad confiere al cesionario un derecho real de arrendamiento vitalicio . [115]
Arrendamientos
Si el arrendamiento de la propiedad puede registrarse en virtud de la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857 (es decir, tiene una duración superior a 20 años), las siguientes escrituras pueden registrarse: [116]
- Escritura que crea el contrato de arrendamiento de una duración.
- Una escritura que rescinde el contrato de arrendamiento.
- Escritura que prorroga la duración del contrato de arrendamiento.
- Una escritura que altere los términos del contrato de arrendamiento.
El registro de estas escrituras creará o alterará, respectivamente, el derecho real de arrendamiento de la propiedad. [117]
Aviso de finalización del título
Cualquier persona que tenga derecho a la tierra oa un valor hereditario puede completar el título mediante el registro en el Registro de la propiedad, el efecto del registro de un aviso de conformidad con la Ley de Transmisiones (Escocia) de 1924 otorga a la persona nombrada en el aviso un derecho real de propiedad. . [118]
Registro de decreto de reducción
Si se concede a un litigante un decreto de reducción del título a su favor, el registro del decreto dará efecto legal en virtud de la Ley de Transmisiones (Escocia) de 1924. [119]
Registro de orden de rectificación de documento, etc.
En virtud de la Ley de Reforma Legislativa (Disposiciones Diversas) (Escocia) de 1985, [120] una orden de rectificación de un contrato expresado de forma defectuosa que se inscribe en el Registro de la Propiedad (como un contrato de arrendamiento, escritura o servidumbre) solo afectará a los derechos de propiedad sobre su inscripción en el Registro de la Propiedad. [121]
Escritura de carga
El registro de una escritura que crea una carga real en ambas propiedades de la carga (es decir, la propiedad beneficiada y la propiedad gravada) creará la carga misma sobre la propiedad. [122]
Escritura de servidumbre
Se debe registrar una escritura de servidumbre en ambas propiedades (es decir, la propiedad / propiedades beneficiadas y la propiedad / propiedades gravadas) para crear la servidumbre positiva. [123]
Seguridad estándar
El registro estándar de valores en la Hoja de Título del Registro de la Propiedad crea un derecho real de garantía sobre la propiedad en poder del acreedor. [124]
Declaraciones prescriptivas: Disposiciones que no son de dominó
Bajo la operación de prescripción positiva , un poseedor de tierra es capaz de adquirir un derecho real de propiedad después de la posesión de la tierra por el período prescriptivo requerido . [125] Actualmente se trata de diez años consecutivos. [126] Las reglas para la prescripción positiva se encuentran en la Ley de prescripción y limitación (Escocia) de 1973 . Sin embargo, para iniciar el proceso prescriptivo, el poseedor debe fundar la posesión sobre la base del registro de una escritura ex facie, también denominada orden de fundación . [127] Esto significa que una escritura que parece ser válida ex facie (es decir, a primera vista) pero que por lo demás es inválida puede otorgar a un poseedor el derecho de propiedad, independientemente del consentimiento del verdadero propietario de la propiedad, después de la paso del período prescriptivo. Como resultado, solo el registro de una disposición puede ser una escritura ex facie que transfiere la propiedad.
Estas disposiciones especiales, que parecen válidas ex facie pero no son válidas por lo demás, se denominan disposiciones no dominó (es decir, de un no propietario) y el proceso de registro de la disposición no dominó se conoce en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012. como un reclamo prescriptivo , y el solicitante se conoce como un reclamante prescriptivo . Registers of Scotland produce una guía, disponible en línea, para solicitantes prescriptivos. [128]
Vigencia de la escritura
Como se discutió anteriormente, debido a que una escritura debe aparecer en el anverso de la misma para ser válida, la escritura debe ser una disposición , conocida como una disposición no dominó . También debe haber una supuesta transferencia dentro de la escritura, un reclamante prescriptivo no puede otorgarse la propiedad a sí mismo, ya que no hay transferencia involucrada. Esto sigue la regla establecida por The Board of Management of Aberdeen College contra Stewart Watt Youngson y otro. [129] En este caso, los defensores, Youngson y otros, habían otorgado una disposición no dominó que se identificaron como otorgantes y beneficiarios y se habían inscrito en el Registro General de Sasines para comenzar el período prescriptivo de posesión positiva. [130] Sin embargo, Lord Menzies , en la Casa Exterior , encontró que esto no era una escritura ex facie porque no era válido transferir la propiedad ay desde las mismas personas. Lord Menzies también citó con aprobación la declaración en Gretton, GL y Reid, KGC, Conveyancing , en los párrafos 7.25 de que "una disposición un no dominó no debe revelar que el que dispone no es el propietario, o perderá su estatus potencial como escrito de fundación ". [131]
Una disposición no dominó
El término latino "un non dominó" se puede traducir literalmente como "de un no propietario". Se utiliza en la ley de propiedad para describir una disposición que el Guardián sabe que es total o parcialmente inválida sobre la base de que el concesionario no tenía el derecho legal de otorgar el título, por lo que no se cumplen las condiciones normales de registro (ver arriba), pero se le permite registre la disposición independientemente. Ésta es una excepción al principio general de nemo dat quod habet , es decir, que no se puede dar lo que no se tiene. En consecuencia, la warrandice (o garantías) otorgada por el otorgante en tales disposiciones es solo warrandice simple . [132] Los académicos escoceses Gretton y Reid describen los requisitos sencillos:
“Lo que pasa es que el [reclamante] consigue que un amigo le otorgue una disposición gratuita del terreno, y la disposición se inscribe en el Registro de la Propiedad”. [133]
Por tanto, es posible obtener la propiedad de la tierra sin el consentimiento del verdadero propietario o de cualquier persona capaz de convertirse en propietario mediante prescripción positiva . Sin embargo, debido a los requisitos más bajos, es común que los reclamos prescriptivos sean un intento de obtener tierras de forma sigilosa . Un ejemplo de esto se puede ver en un reclamo prescriptivo realizado en el que el propietario actual de la propiedad todavía vivía en la tierra y no sabía que el reclamante prescriptivo estaba tratando de obtener la propiedad sin su consentimiento. [134] Se remonta a la década de 1990, las reglas que regulan los registros sin dominó - que ahora se encuentran en la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 - se han vuelto cada vez más exigentes, lo que refleja los riesgos de los intentos de obtener tierras de forma sigilosa. [135] Las solicitudes aprobadas son pocas, con solo 17 reclamaciones prescriptivas colocadas con éxito en el Registro de la Propiedad durante los primeros tres años de vigencia de la Ley de 2012. [136] Sin embargo, una disposición no dominó sigue siendo un medio válido para obtener legalmente la propiedad de la tierra.
Requisitos previos a la solicitud
Posesión prerrequisito
Antes de que se pueda presentar una solicitud para una disposición no dominó (conocida como reclamo prescriptivo ) en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, la tierra en cuestión ya debe haber sido poseída por un período continuo de un año por el solicitante prescriptivo o por el reclamante prescriptivo y el otorgante de disposición (el disponer ) juntos acumulativamente. [137]
Requisitos de notificación
Al menos 60 días antes de que se haga el reclamo prescriptivo mediante la solicitud al Guardián, el reclamante prescriptivo debe notificar a ciertas personas especificadas. [138] Estos son: [139]
- el dueño de la tierra, o
- si no existe un propietario o no se puede identificar a ninguno, cualquier persona que parezca capaz de tomar medidas para convertirse en propietario, o
- en su defecto tanto (a) como (b), la Corona .
La responsabilidad recae en el solicitante para convencer al Guardián de que (1) se ha identificado a la persona correcta (o que se han tomado todas las medidas razonables para identificar a la persona correcta), y (2) que la notificación se ha realizado de hecho y que es suficiente en sus términos. [140] A continuación, el solicitante debe enviar un aviso especial - un formulario de notificación , disponible en línea en el sitio web de Registers of Scotland [141] - a la última dirección conocida de esa persona, mediante entrega certificada de modo que el franqueo pueda demostrarse al Guardián. [142]
Notificación al propietario
Cuando la tierra ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, su propietario puede identificarse fácilmente por referencia a la Sección B de su Hoja de Título. De lo contrario, el solicitante debe buscar en el Registro de Sasines la última disposición registrada. Una vez que se ha identificado al propietario, se debe enviar un formulario de notificación mediante entrega certificada. [143] El solicitante debe proporcionar copias de los resultados de la búsqueda, incluida la hoja de búsqueda y cualquier copia de las escrituras registradas si se pueden encontrar.
Es importante destacar que el Guardián debe ver pruebas de que el propietario todavía existe. En el caso de un individuo, esto significará evidencia de que la persona todavía está viva. Dichas pruebas pueden incluir: [144]
- Los resultados de una búsqueda en el censo electoral, accesible contactando con la autoridad local. También hay copias disponibles en las bibliotecas locales y otros edificios del ayuntamiento. También se pueden presentar pruebas de búsquedas en otros registros de autoridades locales.
- Evidencia de contacto con abogados locales (el último abogado que actúe en nombre del propietario puede confirmar que todavía están vivos).
- Anuncios de periódicos locales que piden al propietario que se presente.
En el caso de una empresa, una búsqueda en línea de los registros de la Cámara de Empresas para mostrar que la empresa todavía está registrada como activa puede ser suficiente. [145] Si la empresa figura como disuelta, el terreno recae en la Corona como bona vacantia, por lo que se debe contactar a la QLTR. [146]
Notificación a una persona capaz de completar el título
Cuando no se pueda identificar al propietario, el solicitante debe notificar a cualquier persona que pueda completar el título de la propiedad. [147] Esto incluye a aquellas personas que tienen derecho a tomar posesión, como un heredero de la herencia de una persona fallecida. Normalmente, esto no se aplicará en relación con las tierras que anteriormente eran propiedad de una empresa, que no pueden tener "sucesores" como tales.
El solicitante debe primero demostrar al Guardián que no fue posible notificar al propietario. Las pruebas pueden incluir: [148]
- Evidencia de búsquedas fallidas de registros públicos.
- Evidencia de que el propietario ya no está vivo, como un certificado de defunción.
- Una copia de cualquier orden judicial en la que una persona interesada haya obtenido un declarante en virtud de la Ley de presunción de muerte (Escocia) de 1977 que indique que la persona está muerta.
Luego se debe demostrar que la persona alternativa identificada es capaz de completar el título. [149]
- Cuando la persona es un beneficiario de la herencia del difunto y tiene una confirmación con un expediente que le transfiere el título (pero que nunca ha completado el título), la confirmación y el expediente constituirán evidencia suficiente.
- Cuando el propietario falleció dejando un testamento que transmite claramente el título a un beneficiario, esa persona puede basarse en él para completar el título. En tal caso, el testamento, junto con un certificado de defunción y alguna confirmación de que el documento testamentario representa las intenciones finales del antiguo propietario, puede ser suficiente.
- Cuando el propietario falleció sin dejar un testamento, cualquier persona que pudiera haber heredado la tierra bajo las reglas escocesas de sucesión intestada puede resultar apta sobre la base de la investigación genealógica. Las agencias profesionales pueden contratarse para este fin por una tarifa. No existe un período límite en la ley escocesa para que los familiares reclamen la herencia de un patrimonio intestado, lo que permite que los herederos se rían , por lo que una persona capaz de convertirse en propietario siempre es casi identificable. [150] La QLTR enumera todas las propiedades que quedan sin reclamar en caso de que un familiar se presente.
Notificación a la Corona
Si una búsqueda exhaustiva del propietario o de cualquier persona capaz de tomar medidas para convertirse en propietario resultara infructuosa, se puede considerar que la tierra ha caído en manos de la Corona, ya que de otro modo no tendría propietario, es bona vacantia o ultimus haeres . En este caso, el solicitante debe enviar el formulario de notificación mediante entrega certificada al representante de la Corona, la Reina y Lord Treasurer's Remembrancer . [151] La Reina y Lord Treasurer's Remembrancer (QLTR) produce una guía de políticas sobre cómo se ocupa de las reclamaciones prescriptivas. [152]
requerimientos de aplicacion
Antes de que el Guardián considere que una disposición que no es de dominó es válida para el registro, se deben cumplir dos condiciones:
- La disposición debe ser inválida solo en el sentido de que el otorgante no tenía un título válido para otorgar. En todos los demás aspectos, debe ser válido y estar debidamente redactado. [153]
- Ciertas personas deben haber sido notificadas de la solicitud (ver arriba). [154]
Al igual que con todas las aplicaciones, Keeper opera una política de "una sola vez". [155] Esto quiere decir que cualquier error o discrepancia, por menor que sea, dará lugar al rechazo a costa del solicitante. [156]
Requisitos de notificación del guardián
Al recibir una solicitud, el Guardián también debe notificar a la persona apropiada identificada por el solicitante (ver arriba). [157] El Guardián solo lo hará una vez que esté convencido de que el solicitante ha identificado a la persona correcta y, de hecho, solo notificará a cualquier persona así identificada: cuando se crea que una persona diferente debería haber sido notificada, la solicitud será rechazada o retrasado en espera de más pruebas. El Guardián solo se pondrá en contacto con la persona cuando sea razonablemente factible, [158] aunque en la práctica el Guardián rara vez se negará a hacerlo dado que cualquier objeción es fatal para la solicitud. [159] La notificación es típicamente por correo, aunque la notificación por parte del Guardián no necesita ser por entrega certificada y de hecho puede ser por cualquier medio que el Guardián considere apropiado. [160]
Objeción de la persona apropiada
La persona notificada puede objetar la solicitud por escrito dentro de los 60 días posteriores a la emisión del aviso por parte del Guardián. [161] La objeción no requiere explicación y da lugar a un rechazo automático de la solicitud. [162]
Efecto del registro de reclamo prescriptivo
Cuando el Guardián esté completamente satisfecho de que se han cumplido los requisitos de la Ley de 2012 y no se ha presentado ninguna objeción, el nombre del solicitante se inscribirá provisionalmente en el Registro de la propiedad. [163] Cuando una solicitud se refiera únicamente a una parte de un título registrado, el Guardián también marcará el alcance de la entrada provisional en el Plan de título. [164] No se crea una hoja de título separada. [165]
Después del registro, el solicitante seleccionado aún no es el propietario legal de la tierra; solo al final del período prescriptivo de diez años, esto se convierte en el caso. [166] Sin embargo, el registro en sí mismo permite el comienzo de este período prescriptivo. [167] Si se conoce al propietario legal, esta información permanece incluida en la hoja de título; la entrada del nombre del solicitante no afecta los derechos de nadie más sobre la tierra. [168] El verdadero propietario (o incluso los capaces de convertirse en el verdadero propietario, o la Corona) puede hacer valer su derecho de propiedad en cualquier momento durante el período prescriptivo mediante una acción de vindictatio ( reivindicación ).
Por lo general, como se comenta a continuación, cuando se registra una hoja de título, el Guardián garantizará el título (es decir, lo garantizará), lo que significa que se puede pagar una compensación cuando posteriormente se requiera rectificar. [169] Sin embargo, en el caso de un registro de reclamación prescriptivo, no se otorga dicha garantía. [170]
Después de la conclusión del período prescriptivo, actualmente 10 años, el Guardián eliminará la entrada provisional de la hoja de título de la propiedad y la ingresará como una entrada completa, [171] permitiendo así al reclamante prescriptivo el derecho real de propiedad. El Guardián también puede optar por otorgar una orden judicial al reclamante al hacerlo. [172]
Indemnización del guardián
La indemnización del custodio era la forma de garantía estatal del título en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979. Sin embargo, la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 ahora derogó la Ley de 1979 y la indemnización del custodio, pero se establecieron disposiciones transitorias para las tierras con reclamaciones de la Indemnización del Guardián pendiente en el día designado (es decir, el 8 de diciembre de 2014). [173] Cualquier reclamo después de esta fecha ahora está cubierto por la Garantía del Guardián (ver más abajo) bajo la Ley de 2012.
Operación de la indemnización del guardián
La Indemnización del Guardián era más amplia que la Garantía del Guardián, ya que la indemnización estaba disponible para cualquier individuo que sufriera una pérdida debido a un error en el Registro de la Propiedad. [174] Por el contrario, la garantía protege solo a personas específicas, principalmente a los solicitantes de registro de una escritura. [175]
En virtud de la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 1979, una persona que sufriera una pérdida tenía derecho a indemnización en tres situaciones. [176] Las situaciones de tres fueron:
- pérdida ocasionada por rectificación del catastro o negativa u omisión de rectificación; [177]
- pérdida causada por la destrucción de un documento presentado al Guardián; [178]
- pérdida causada por un error u omisión en cualquier certificado de terreno o cargo o información escrita proporcionada por el Guardián, incluidos los servicios profesionales como informes de búsqueda. [179]
La garantía del guardián
Cuando el Guardián acepta una solicitud de registro de una escritura, el Guardián, por defecto, garantiza al solicitante:
- Que la hoja de título es precisa en la medida en que demuestre adquisición, variación o despido a favor del solicitante.
- Que la hoja de título no sea inexacta por la omisión de un gravamen permitido o requerido por ley. [180]
Estas garantías permiten al solicitante reclamar una compensación al Guardián en caso de que la hoja de título sea inexacta en el momento del registro. La Garantía del Guardián no se aplica a los títulos anulables ya que el propietario del título anulable tiene un título subsistente . [181] La Garantía del Guardián actúa como garantía estatal de propiedad. [182]
Exclusiones legales de la garantía
La sección 73 de 2012 excluye las siguientes inexactitudes de la hoja de título de forma predeterminada: [183]
- la tierra no está exenta de trabas de ningún derecho de paso público. Los derechos de paso públicos pueden existir sin registro, por lo que el Guardián no puede garantizarlo.
- De manera similar al derecho de paso público de derecho consuetudinario, si existe un camino constituido bajo la sección 22 de la Ley de Reforma Agraria (Escocia) de 2003, la garantía del Guardián no se extiende para cubrir este gravamen no registrado.
- Si la tierra está gravada por una servidumbre creada por otro medio que no sea el registro de acuerdo con la sección 75 (1) de la Ley de Condiciones de Título (Escocia) de 2003, la garantía del Guardián no se extiende para cubrir esto. Esto se debe a que las servidumbres pueden crearse por prescripción positiva, por lo que esas servidumbres no aparecerán en la hoja de título, pero aún así se crean válidamente sin que el Guardián se dé cuenta.
- Un derecho que aparece en la hoja de título como pertinente que no es de un tipo que pueda ser válido según la ley escocesa no está cubierto por la garantía del Guardián.
- El Guardián no garantizará que el solicitante haya adquirido mediante registro un derecho sobre minas o minerales,
- El Guardián no garantizará que un contrato de arrendamiento registrado no haya sido modificado o terminado sin que se haya registrado la variación o terminación,
- Si la hoja de título muestra una adquisición, variación o descarga más extensa que la escritura de perforación registrada, el Guardián no garantizará que esta declaración excesiva sea precisa.
- El Guardián no garantizará que no se haya producido aluvión en la tierra, alluvio es un concepto de derecho romano de adquisición original de tierra por el cual un río ha depositado o removido sedimentos (aluviones) de la tierra.
La discreción de Keeper para extender, excluir o limitar la garantía de Keeper
Además de las exclusiones estatutarias de la Garantía del Guardián, el Guardián también tiene el poder de extender, limitar o excluir la garantía más allá de los valores predeterminados legales bajo la Ley de 2012 al aceptar un registro. [184]
Compensación
El Guardián debe pagar una compensación por cualquier pérdida incurrida como resultado del incumplimiento de la garantía del Guardián. [185] Sin embargo, la compensación solo se paga cuando la inexactitud ha sido corregida (ver arriba) por el Guardián. [186] Si el reclamante acepta la compensación, el reclamante cede sus derechos de demandar a cualquier otra persona que le haya causado una pérdida con respecto a la inexactitud (por ejemplo, el anterior propietario y vendedor de la propiedad, etc.) al custodio. [187] Esto significa que el Guardián puede 'ponerse en el lugar del reclamante' y ser indemnizado por los demás individuos por la indemnización pagada al reclamante.
Circunstancias en las que no se paga compensación
Ciertas circunstancias excluyen el pago de una indemnización por incumplimiento de la garantía del Guardián. Esto incluye:
- si la inexactitud se debe a un error en el mapa catastral y ese error se cometió al basarse razonablemente en el mapa base, [188]
- si la existencia de la inexactitud era, o debería haber sido, conocida por (1) el solicitante, o (2) cualquier persona que actúe como abogado u otro asesor legal del solicitante, en el momento del registro. [189] El solicitante aún tendría recurso para demandar a su abogado por negligencia profesional .
- en la medida en que la inexactitud sea atribuible a que el solicitante, o cualquier persona que actúe como abogado u otro asesor legal del solicitante, no cumpla con los deberes que se le deben al Guardián en virtud de la sección 111 de la Ley de 2012 (ver más abajo). [190]
- en la medida en que el solicitante, propietario o reclamante podría haber evitado la pérdida del reclamante tomando ciertas medidas que habría sido razonable que el solicitante, propietario o reclamante hubiera tomado. [191]
- en la medida en que la conexión entre la pérdida del reclamante y la inexactitud sea demasiado remota, o se trate de una pérdida no patrimonial (es decir, pérdidas sin valor económico) [192]
Errores en el Registro de la Propiedad
No es raro que aparezcan errores en el Registro de la Propiedad, la hoja de título puede ser inexacta cuando:
- la hoja de título indica incorrectamente cuál es el puesto de hecho o de derecho,
- la hoja de título omite todo lo que la ley requiera que se incluya en ella, o
- el título incluye información no permitida expresa o implícitamente por o bajo una promulgación. [193]
Cuando se informa al Guardián de una inexactitud, éste tiene el deber legal de rectificarla cuando la inexactitud sea manifiesta (es decir, obvia). [194] En la práctica, los requisitos probatorios para una inexactitud "manifiesta" requieren la emisión de una orden de rectificación o un declarante por parte de los Tribunales de Escocia o el Tribunal de Tierras de Escocia para demostrar al Guardián que existe un error manifiesto (obvio). en el Registro de la Propiedad. [195] Si la inexactitud no es manifiesta, el Guardián debe anotar el error en la hoja de título o en el mapa catastral para que pueda ser identificado en el futuro. [196]
Remisión al Tribunal de Tierras de Escocia
Cualquier persona interesada puede remitir una inexactitud o las medidas necesarias para su rectificación al Tribunal de Tierras de Escocia . [197] Cuando se presenta una solicitud para que la considere el Tribunal de Tierras, el secretario del Tribunal de Tierras debe notificar:
- el aplicante,
- cualquier otra persona que les parezca tener interés
- el arquero. [198]
Este derecho de remisión no es el único método exclusivo para obtener la rectificación; en su lugar, se puede presentar una acción judicial o un declarante en el Tribunal del Alguacil o en el Tribunal de Sesión . En cualquier audiencia civil, el Guardián tiene derecho a comparecer y ser escuchado. [199]
Compensación
Cuando el Guardián realiza una rectificación, debe pagar una compensación al reclamante por cualquier gasto legal no judicial razonable y cualquier pérdida causada por la inexactitud. [200] Si el reclamante acepta la compensación, el reclamante cede sus derechos de demandar a cualquier otra persona que le haya causado una pérdida con respecto a la inexactitud (por ejemplo, el anterior propietario y vendedor de la propiedad, etc.) al Guardián. [201] Esto significa que el Guardián puede 'ponerse en el lugar del reclamante' y ser indemnizado por los demás individuos por la compensación que se le haya otorgado al reclamante.
Avisos anticipados
La introducción de avisos anticipados fue recomendada por el Informe de la Comisión de Derecho de Escocia sobre el Registro de Tierras (2010, Informe SLC No. 222) y se introdujo en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012. Los avisos anticipados están diseñados para abordar el riesgo de brecha, el riesgo que un cesionario no registrado de una escritura ( el solicitante ) debe ejecutar después de que la escritura haya sido presentada al Registro de la Propiedad para su registro, pero el registro aún no se ha completado (es decir, el Guardián no ha aceptado la escritura y la ha ingresado en la Hoja de Título).
Durante el período de riesgo de brecha, el solicitante no ha obtenido legalmente el derecho real solicitado. Los retrasos en el registro de la propiedad no son infrecuentes, con un retraso grave de hasta dos años para algunas solicitudes de registro, que surgieron tan recientemente como 2018. [202] [203] Durante este período de riesgo de brecha, el solicitante corre el riesgo de tener su solicitud de registro de la escritura rechazada por otra solicitud de registro exitosa, como fue el caso de Burnett's Trustees v Grainger (discutido anteriormente). Los avisos anticipados se introdujeron para proporcionar un período de protección para un solicitante a fin de garantizar que ninguna otra persona pueda registrar una escritura mientras su solicitud está pendiente de decisión del Guardián. Se pueden ver ejemplos de plantillas de Avisos anticipados en el sitio web del grupo de Estandarización de la propiedad. [204]
Cartas de obligación
Antes de la introducción de las notificaciones anticipadas, la forma de cubrir el riesgo de brecha era que los abogados del donante emitieran una carta de obligación a favor del concesionario. Esta carta creó una garantía, vinculando a la empresa con una obligación personal (es decir, una obligación contractual) de indemnizar al solicitante si su solicitud es rechazada por otro derecho personal, por ejemplo: en una acción de reducción. La Comisión de Derecho de Escocia señaló que las cartas de obligación parecían ser exclusivas de la ley escocesa, sin ningún otro sistema legal en el mundo que requiera que sus profesionales legales creen una obligación personal a favor del cesionario de la tierra. [205] Sin embargo, las cartas de obligación no eran técnicamente un requisito bajo la ley de propiedad escocesa, lo que permitía el riesgo de brecha debido a la naturaleza de la carrera hacia los registros (ver arriba), pero entraron en uso porque las fallas en la ley de registro de tierras requerían solicitantes para contraer tales obligaciones en un esfuerzo por brindar seguridad a las partes en la transacción. [206] La Comisión de Derecho Escocés también señaló que las cartas de obligación eran profundamente impopulares entre la profesión jurídica escocesa y habían dado lugar a un aumento de los costos para los clientes debido a que las primas de seguro necesarias para cubrir el bufete de abogados se transfirieron al cliente. [207] La Law Society of Scotland también fue crítica con las cartas de obligación. [208] Estas quejas, junto con otros problemas con el registro de la propiedad, fueron abordadas por la Comisión de Derecho de Escocia en su informe, principalmente la recomendación de la introducción de avisos anticipados. [209] La introducción de avisos anticipados en virtud de la Ley de registro de la propiedad (Escocia) de 2012 dio lugar a cartas de obligación para cubrir el riesgo de falta de uso. [210]
Creación de avisos anticipados
El otorgante de la escritura, u otra persona con el consentimiento del otorgante, puede solicitar al Guardián un aviso previo de conformidad con la Ley de 2012. [211] Se debe pagar una tarifa por una solicitud de aviso anticipado. [212] Cuando el Guardián acepta la solicitud, debe ingresar el Aviso Anticipado en el Registro de Solicitud del Registro de la Propiedad, o donde la tierra aún no está registrada (ver arriba), registrar el Aviso Anticipado en el Registro General de Sasines. [213]
Protección de avisos anticipados
Un aviso anticipado proporciona un período protegido de 35 días que comienza el día después de que el aviso anticipado se ingresa en el Registro de la propiedad o en el Registro general de Sasines. [214] Durante este período protegido, no se podrá aceptar ninguna disposición excepto la disposición especificada en los Avisos Anticipados. La Ley de 2012 establece que:
"Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012, artículo 59
(1) Las subsecciones (2) y (3) se aplican en relación con dos escrituras cualesquiera ("escritura Y" y "escritura Z") relacionadas con la misma parcela de tierra donde:
(a) durante un período protegido relacionado con la escritura Y—
(i) se hace una solicitud para el registro de la escritura Z, y
(ii) en o después de la fecha de esa solicitud, se presenta una solicitud para el registro de la escritura Y, y
(b) escritura Z o bien:
(i) no es una escritura en relación con la cual se está ejecutando un período protegido, o
(ii) es tal escritura, pero el período protegido relacionado con la escritura Y comenzó antes del período protegido relacionado con la escritura Z.
(2) Si la escritura Z se registra antes de que el Guardián tome una decisión sobre si acepta o no la solicitud de registro de la escritura Y, esa decisión debe tomarse como si la escritura Z no hubiera sido registrada.
(3) Si la decisión mencionada en la subsección (2) es aceptar la solicitud:
(a) la escritura Y tiene en el registro el mismo efecto que si la escritura Z no hubiera sido registrada, y
(b) el Guardián debe enmendar el registro para que dé efecto (si lo hubiera) a la escritura Z como si estuviera registrado después de la escritura Y. " [215]
Esta sección significa que cuando otra escritura (Escritura A), no relacionada con el Aviso Anticipado, se registra en la Hoja de Título durante el período de protección de la Escritura B, la Escritura A se considera tratada como si nunca hubiera existido, permitiendo que la escritura el aviso anticipado se refiere a registrarse primero. La otra escritura se vuelve a registrar después del registro de la escritura B, lo que permite a la escritura A superarla y ganar la carrera para el registro. Los ejemplos a continuación explican el funcionamiento de la protección de un aviso anticipado:
Ejemplo uno: Disposiciones, fraude y avisos anticipados
Margaret tiene una casa en North Ballachulish . Margaret concluye Misivas de venta para vender su casa a Innes, e Innes le paga el precio de compra. Innes recibe entonces una disposición ejecutada válidamente. El abogado de Margaret, como se acuerda comúnmente en las misivas de venta, solicita que se coloque un aviso previo en el Registro de la Propiedad en relación con la disposición dada a Innes el 4 de noviembre de 2020. El Guardián lo registra el mismo día. Por lo tanto, el período de protección comienza el 5 de noviembre de 2020. La abogada de Innes tiene otros asuntos urgentes que atender, por lo que coloca la disposición en un cajón de su oficina.
Margaret, de mentalidad diabólica, decide vender su casa de nuevo para obtener fraudulentamente el precio de compra y poder salir de Escocia de forma permanente. Ella contrata a Thomas, un empresario de alquiler vacacional que vive en Edimburgo , para vender su casa nuevamente. Thomas no desea utilizar abogados, ya que está interesado en reducir los costos de la venta, lo que Margaret acepta fácilmente (y ella está secretamente encantada de escuchar, ya que ningún abogado llevará a cabo la debida diligencia en la propiedad buscando en el Registro de la propiedad, etc.) . Thomas obtiene una disposición válida de Margaret y paga el precio de compra. Thomas, envía esta disposición para su inscripción en el Registro de la Propiedad el 8 de noviembre de 2020. El Guardián la recibe el 9 de noviembre de 2020 y registra la disposición el mismo día.
El abogado de Innes finalmente abre su cajón y envía la disposición al Guardián para su registro, llega al Guardián en Edimburgo el 16 de noviembre de 2020. Sin el aviso previo, el Guardián rechazaría la disposición de Innes ya que Thomas ahora es el propietario, por lo que el transporte de Margaret dentro de La disposición de Thomas no es válida. Esto se debe a la naturaleza de la carrera hacia los registros.
Sin embargo, con el aviso previo en su lugar, el Guardián trata la disposición de Thomas como si nunca existiera, elimina la entrada e ingresa la disposición de Innes en la Hoja de título. Innes ahora es dueña de la casa. El Guardián luego se vuelve hacia la disposición de Thomas e intenta volver a registrar la disposición. Sin embargo, el Guardián rechaza la disposición de Thomas porque Innes ahora es el dueño de la propiedad, por lo que la transferencia de Margaret ya no es válida.
Ejemplo dos: avisos anticipados y valores estándar múltiples
Angus tiene un piso en Hawick . Angus necesita recaudar dinero para su negocio y decide obtener varios préstamos garantizados de los bancos para ayudarlo . Viaja a Edimburgo y acude al Banco A para obtener un préstamo garantizado, y le ofrece al Banco A una garantía estándar en su piso. El Banco A acepta sus términos y los abogados del Banco A redactan la documentación requerida y Angus da su consentimiento para que los abogados del Banco A soliciten un Aviso Anticipado que se colocará antes del registro del valor estándar. El Guardián acepta la solicitud de aviso previo y la coloca en el Registro de Solicitud el 8 de mayo.
Angus luego va al Banco B en Hawick y solicita un préstamo garantizado con el Banco B con una garantía estándar ofrecida sobre su apartamento. El abogado del Banco B, negligentemente, no ve el aviso previo del Banco A cuando realiza su debida diligencia y redacta la documentación de seguridad estándar y el Banco B hace que Angus firme la seguridad estándar de manera válida. El abogado del Banco B envía esta garantía estándar para el registro el 11 de mayo. The Keeper registra la seguridad estándar del Banco B y actualiza la Sección C de la Hoja de título de la vivienda el 14 de mayo de 2020.
El abogado del banco A envía la garantía estándar del banco A el 14 de mayo para el registro. El Guardián lo recibe el 18 de mayo y lo registra, anotando el Aviso Anticipado en el Registro de Solicitud. Los problemas financieros de las empresas de Angus empeoran y no paga ninguno de los pagos de la hipoteca del banco, incumpliendo sus pagos. Como es práctica habitual, el Banco A y el Banco B de forma independiente recuperan los valores estándar mantenidos en el piso después de agotar todos los canales normales.
Sin embargo, ¿qué garantía estándar tiene prioridad en la llamada, pudiendo así vender el piso para reembolsar primero el dinero adeudado a su respectivo banco? Banco A. Esto se debe a que el aviso anticipado ha obligado a que la seguridad estándar del Banco B se vuelva a registrar después de la seguridad estándar del Banco A Sin embargo, sin un aviso previo, la seguridad estándar del Banco B superaría la seguridad estándar del Banco A ya que se registró primero ( por aplicación del principe de prior tempore, prior jure. En latín, 'prior tempore, prior jure', lit: 'tiempo anterior, derecha más fuerte')
Si bien se puede argumentar que un aviso anticipado parece injusto para el solicitante que no lo sabe y que técnicamente `` gana '' la carrera para registrarse ya que su escritura se registró primero, sin embargo, se vuelve a registrar la escritura del solicitante cuando una escritura posterior protegida por un aviso anticipado es registrado durante el período protegido. Sin embargo, el Registro de Solicitud es un registro público, por lo que el beneficiario (solicitante) que no lo sabe "no está en desventaja, ya que el beneficiario sabrá de la existencia y el efecto potencial del aviso anticipado ... tal como está en el Registro". [216]
Registro de inhibiciones y avisos anticipados
La inhibición es una forma de diligencia (es decir, ejecución judicial de un decreto judicial) mediante la cual se puede inhibir al propietario de la propiedad hereditaria de vender, disponer o crear derechos reales sobre la propiedad misma hasta que se efectúe el pago de la deuda. [217] La inhibición se lleva a cabo en virtud de la Ley de quiebras y diligencias, etc. (Escocia) de 2007 y la Ley de 2007 estableció un registro legal, el Registro de inhibiciones, que está a cargo del Guardián. La inhibición debe estar inscrita en el Registro de Inhibiciones para que sea válida, una búsqueda en el Registro de Inhibiciones se considera una práctica normal de debida diligencia en transacciones de traspaso. [218] La inhibición permite que cualquier transporte sea anulable con el inicio de una acción de reducción ex capite inhibitionis . El efecto de esta reducción permite al acreedor tratar la propiedad como si aún fuera propiedad del deudor, independientemente de si se ha transferido posteriormente o no.
Sin embargo, cuando se agregue una entrada al Registro de Inhibiciones durante el período protegido de un aviso previo, el cesionario de la escritura protegida podrá comprar la propiedad libre de cualquier efecto de la inhibición. [219] Cuando no se aplica un aviso previo pero se registra una inhibición, el concesionario aún puede estar protegido de la inhibición por las protecciones de buena fe para los concesionarios en virtud de la Ley de 2007. [220]
Eliminación de aviso anticipado
El período de protección transcurrirá después de 35 días, o puede ser más largo según las regulaciones dictadas por los ministros escoceses. [221] Cuando caduque el aviso anticipado, el Guardián eliminará el Aviso Anticipado del Registro de Solicitud y lo colocará en el Registro de Archivo.
Descarga de notificación anticipada
También se puede obtener una descarga con un aviso anticipado, terminando el período protegido antes de tiempo. Esto es común cuando la venta de la propiedad fracasa, por lo que ya no es probable una disposición a favor de la persona mencionada en el aviso anticipado. La Ley de 2012 permite que el otorgante de la escritura descargue el Aviso anticipado con el consentimiento del concesionario de la escritura. [222] Cuando se reciba una solicitud de baja de este tipo, el Guardián debe trasladar el Aviso anticipado del Registro de solicitud al Registro de archivo. El momento de su eliminación del Registro de Solicitud se considera el momento de la terminación del período protegido. [223]
Consideración
Cuando se ha iniciado un litigio en relación con la propiedad hereditaria, un tribunal escocés puede otorgar una orden para la colocación de una advertencia (es decir, una advertencia, del verbo latino 'cavēre', 'tener conocimiento') en la hoja de título de esa propiedad. en el Registro de la Propiedad de Escocia. [224] El solicitante al tribunal de una orden que autorice la colocación de una advertencia debe probar lo siguiente ante el tribunal:
- El solicitante tiene un caso prima facie sobre el fondo del procedimiento,
- Si no se concediera la orden para colocar la salvedad, existe un riesgo real y sustancial de que la ejecución de cualquier decreto u orden en los procedimientos otorgados a favor del solicitante sea derrotada o perjudicada debido a que es probable que la otra parte se ocupe de la trama. de tierra, y
- En todas las circunstancias, incluido el efecto que el otorgamiento de la orden pueda tener sobre cualquier persona que tenga un interés, es razonable dictar la orden que la otorga. [225]
Cuando se coloca una advertencia en la hoja de título, caducará después de un período de 12 meses. Antes de la expiración del período de 12 meses, la advertencia puede ser cancelada, renovada o retirada. [226]
Efecto de la advertencia
Una salvedad no tiene los mismos efectos legales que una inhibición de la propiedad, un tipo de diligencia de congelamiento por la cual se impide o inhibe al acreedor la transmisión de derechos reales sobre la propiedad. En cambio, una advertencia no impide que el propietario de la tierra otorgue derechos reales menores o transfiera la propiedad de la tierra. Sin embargo, cuando el Propietario transfiere la tierra durante una advertencia que se coloca en la Hoja de título, la advertencia afecta (1) la garantía del Guardián otorgada al concesionario y (2) la advertencia impide la protección para los beneficiarios de buena fe (ver más abajo). [227]
Renovación de advertencia
Un solicitante puede solicitar la renovación de una salvedad, es decir: prorrogada por otros 12 meses, si el solicitante puede demostrar ante el tribunal que, en el balance de probabilidades: [228]
- El solicitante tiene un caso prima facie sobre el fondo del procedimiento,
- en caso de que no se otorgue una orden para renovar la advertencia, existe un riesgo real y sustancial de que la ejecución de cualquier decreto u orden en los procedimientos otorgados a favor del solicitante sea derrotada o perjudicada debido a que es probable que la otra parte se ocupe del complot de tierra, y
- en todas las circunstancias, incluido el efecto que la renovación de la salvedad pueda tener sobre cualquier persona que tenga un interés, es razonable dictar la orden de renovación. [229]
No hay límite en la cantidad de veces que un solicitante puede renovar una advertencia. [230]
Restricción de advertencia
Cualquier persona con un interés puede solicitar al tribunal que originalmente otorgó la salvedad, para que se restrinja la salvedad. [231] Este es un mecanismo legal útil para las personas que deseen obtener un derecho real sobre la propiedad. La responsabilidad de tal solicitud recae en el solicitante original para demostrar que el tribunal no debe conceder la salvedad. [232]
Recordatorio de la advertencia
El tribunal que la otorgó puede recordar una salvedad, eliminando así la salvedad del Registro de la Propiedad. El tribunal solo puede hacerlo cuando el tribunal ya no esté satisfecho de que:
- el solicitante tiene un caso prima facie sobre el fondo del procedimiento,
- existe un riesgo real y sustancial de que la ejecución de cualquier decreto u orden en los procedimientos otorgados a favor del solicitante sea derrotada o perjudicada debido a que es probable que la otra parte se ocupe de la parcela de tierra, y
- En todas las circunstancias, incluido el efecto que pueda tener la concesión de la orden para colocar la salvedad en cualquier persona que tenga un interés, es razonable que la salvedad siga teniendo efecto.
Una vez más, la carga de la prueba recae en el solicitante para demostrar en el balance de probabilidades por qué no debe recordarse la advertencia. [233]
Descarga de advertencia
Finalmente, una advertencia puede ser descargada a petición del solicitante original o de cualquier solicitante que haya solicitado la renovación de la advertencia. [234]
Deberes para con el guardián
Todas las personas, incluidos el solicitante y sus agentes legales, tienen el deber de cuidar al Guardián para evitar que el Guardián haga que el Registro de la Propiedad sea inexacto. [235] El Guardián tiene derecho a ser compensado por una persona que incumpla el deber que resulte en pérdidas incurridas, como que el Guardián tenga que pagar una compensación a otro tercero. [236]
Esta obligación civil se ve reforzada por el delito penal cuando un solicitante, o su agente legal, (a) hace una declaración materialmente falsa o engañosa en relación con una solicitud de registro sabiendo que, o siendo imprudente en cuanto a si la declaración es falsa o engañosa, o (b) intencionalmente no revela información material en relación con dicha aplicación o es imprudente en cuanto a si se divulga toda la información material. [237] Sin embargo, el actus reus de este delito es similar al delito de fraude de la ley escocesa, por lo que el solicitante puede ser procesado alternativamente por su conducta como fraude.
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