La ley de propiedad escocesa rige las reglas relacionadas con la propiedad que se encuentran en la jurisdicción legal de Escocia . Como sistema legal híbrido con herencia tanto del derecho consuetudinario como del derecho civil, el derecho de propiedad escocés es similar, pero no idéntico, al derecho de propiedad en Sudáfrica y el estado estadounidense de Luisiana .
El término "propiedad" es muy amplio, pero en este artículo, como en la legislación escocesa y en muchas otras jurisdicciones, no describe únicamente la tierra. En cambio, en la ley escocesa, el término 'propiedad de una persona' se usa cuando se describen objetos o 'cosas' (en latín: rem ) sobre los que un individuo tiene derecho de propiedad. Son los derechos que un individuo tiene sobre una 'cosa'. 'que son el tema de la ley de propiedad escocesa.
Los términos objetos o "cosas" también son una definición de amplio alcance y se basan en los principios del derecho romano. Los objetos (o cosas) pueden ser físicos (como un terreno, una casa, un automóvil, una estatua o un llavero) o también pueden no ser vistos pero aún pueden ser poseídos (por ejemplo: una persona puede tener derecho a un pago bajo un contrato, una persona puede tener un arrendamiento en una casa, o puede tener derechos de propiedad intelectual en relación con las obras que ha producido). [1] Si bien esto puede parecer que abarca una amplia gama de "cosas", se pueden clasificar y ordenar de acuerdo con las reglas de un sistema legal. En la ley de propiedad escocesa, todas las 'cosas' se pueden clasificar de acuerdo con su naturaleza, que se analiza a continuación, con cuatro clases de propiedad como resultado:
- Propiedad hereditaria corporal (por ejemplo: terreno, edificio, apartamento, etc.)
- Propiedad heredable incorpórea (por ejemplo: un contrato de arrendamiento, un derecho en un contrato de venta de una casa, un alquiler vitalicio, etc.)
- Bienes muebles corporales (por ejemplo: muebles, automóvil, libros, etc.)
- Propiedad mueble incorpórea (por ejemplo: derechos de propiedad intelectual, derechos de pago derivados de contrato o delito, etc.)
Cada clase de propiedad tiene reglas sobre los derechos reales (o derechos reales ) que un individuo puede tener sobre esa propiedad.
Fuentes legales de la ley de propiedad escocesa
Antes de la unificación de los Reinos de Escocia e Inglaterra y Gales como Reino de Gran Bretaña , el derecho de propiedad escocés se regía en gran medida por las leyes del Parlamento de Escocia y las decisiones de derecho consuetudinario del poder judicial escocés . Sus raíces se encuentran principalmente en el derecho romano y el ius commune , sin embargo, el feudalismo también se introdujo en el derecho de propiedad escocés como resultado de la Revolución Davidiana en el siglo XII, por lo que el sistema legal desarrolló una ley de propiedad distinta. En los siglos XVII y XVIII, un grupo de académicos, ahora llamados escritores institucionales , escribió textos autorizados sobre grandes áreas del derecho escocés, incluido el derecho de propiedad, que llegó a ser considerado como una fuente formal del derecho a partir del siglo XIX.
Después de las Actas de la Unión de 1707 , la ley escocesa y sus tribunales, como el Tribunal de Sesión , continuaron funcionando como un sistema legal separado en el Reino de Gran Bretaña bajo los términos del Artículo XIX (19) del Tratado de la Unión . La jurisdicción conservó su independencia tras la creación de los estados posteriores del Reino Unido en 1801 y 1922 , aunque la ley escocesa estuvo sujeta a modificaciones por las leyes del Parlamento de Gran Bretaña y, más tarde, los parlamentos del Reino Unido , y de las sentencias de la Apelación. Comité de la Cámara de los Lores en apelaciones del Tribunal de Sesiones.
En la actualidad, el derecho de propiedad escocés forma parte del derecho privado escocés y, como tal, es una competencia delegada del Parlamento escocés en virtud de la Ley de Escocia de 1998 . [2] [3] El Parlamento escocés ha introducido instrumentos legislativos clave en relación con el derecho de propiedad: en particular, la Ley de reforma agraria (Escocia) de 2003 , la Ley de abolición de la tenencia feudal (Escocia) de 2000 y la Ley de registro de tierras (Escocia) de 2012. . Sin embargo, grandes áreas de la ley de propiedad escocesa aún permanecen regidas por una autoridad legal preexistente anterior a la creación del Parlamento escocés el 12 de mayo de 1999, por lo que sus fuentes legales actuales incluyen:
- Las obras de los escritores institucionales .
- Decisiones de derecho consuetudinario de los tribunales escoceses, incluidas las sentencias de la Cámara de los Lores (y su sucesora, la Corte Suprema del Reino Unido ), en apelaciones civiles del Tribunal de Sesiones.
- Actas del Parlamento del Reino de Escocia .
- Actas del Parlamento de Gran Bretaña, más tarde Actas del Parlamento del Reino Unido .
- Actas del Parlamento escocés.
Derechos de propiedad reconocidos en la legislación escocesa
Introducción
Los individuos (tanto humanos como jurídicos ) tienen un patrimonio, también conocido como 'patrimonio', que contiene todos los derechos del individuo (es decir, sus derechos legales) con un valor económico (denominados derechos patrimoniales ) y todas sus responsabilidades. [4] Esta definición es amplia, por lo que abarcará todos los derechos, como el derecho de propiedad o los derechos contractuales, que pueda tener un individuo. La mayoría de las personas solo tendrán un patrimonio, pero en el caso de un fideicomisario , una persona puede tener dos patrimonios separados. [5] Los derechos patrimoniales que una persona tiene sobre una 'cosa' u objeto son el foco de la ley de propiedad y la ley escocesa distingue estos 'derechos en una' cosa '' (en latín: un jus in rem (Lit: un derecho en un cosa) ) de cualquier otro derecho que pueda tener un individuo.
Los derechos reales reconocidos que una persona puede tener en la legislación escocesa son: [6]
- propiedad
- Arrendamiento de propiedad heredable.
- Justo en seguridad
- Servidumbre
- Cargas reales
- Liferent
La propiedad es el principal derecho real, y todos los demás derechos reales están subordinados a la propiedad [7]
Derechos personales y derechos reales
El derecho escocés sigue la clasificación del derecho romano de los derechos que se dividen en dos categorías: un jus in personam o un jus in rem , que Nicholas describe como:
"Cualquier reclamo es in rem o in personam , y existe una división infranqueable entre ellos. Una acción in rem afirma una relación entre una persona y una cosa, una acción in personam una relación entre personas . Los romanos piensan en términos de acciones no de derechos, pero en esencia una acción afirma un derecho sobre una cosa, la otra un derecho contra una persona, y de ahí surge la dicotomía moderna entre derechos reales y derechos in personam. Obviamente no puede haber una disputa entre una persona y una cosa, y por lo tanto, incluso en una acción real debe haber un demandado, pero no está allí porque se alegue que tiene algún deber para con el demandante, sino porque por algún acto está negando el supuesto derecho del demandante ". [8]
Identificación de derechos personales o reales
En la ley escocesa, un derecho personal generalmente se crea en acuerdos contractuales (por ejemplo: un contrato de venta, un contrato de préstamo, un contrato de alquiler, etc.) o como resultado de una persona que comete un delito (por ejemplo: incumplimiento de un obligación de cuidar). Con los derechos personales, el perseguidor (en otras jurisdicciones se denomina demandante o demandante ) puede llevar ante un tribunal escocés una acción contra un individuo. Un derecho real se mantiene en la propiedad misma y es ejecutable contra el mundo, un perseguidor puede demandar en relación con un derecho real cuando el defensor interfiere con el derecho real del perseguidor. [9]
Ejemplo 1: A contrata con B para comprar un terreno. B se retira del trato, pero A todavía quiere comprar la tierra. A tiene un derecho contractual (personal) de demandar a B porque había celebrado un contrato. A no tiene un derecho real sobre la cosa porque ningún derecho real le ha sido transferido válidamente . A demanda a B en el Tribunal del Sheriff por incumplimiento de contrato en virtud de su derecho personal.
Ejemplo 2: D es atropellado por el automóvil de E mientras montaba en su bicicleta, cometiendo un delito al incumplir su deber de cuidado con los demás usuarios de la vía. D ahora tiene un derecho en delito (un derecho personal) para que E pague los daños y perjuicios de D por sus lesiones. Cuota E en el Tribunal de Sesión.
Ejemplo 3: F posee (un derecho real) una bicicleta. G roba la bicicleta de F. F ve a G con la bicicleta y la quiere de vuelta. F, así como los recursos disponibles en la ley penal , pueden iniciar una acción en los tribunales contra G por la interferencia de G en el derecho de propiedad de F.
Ejemplo 4: H tiene un arrendamiento (un derecho real) sobre la propiedad. G es el arrendador (Dueño) de la propiedad. G intenta desalojar a H ilegalmente. H puede demandar a G por interferir con el derecho real de arrendamiento de H.
En consecuencia, dentro del derecho privado escocés, los derechos personales pertenecen a la ley de obligaciones, mientras que los derechos reales se encuentran dentro de la ley de propiedad . [10] Sin embargo, cualquier derecho real que un individuo pueda tener sobre la propiedad debe ser reconocido y válido en la ley escocesa para ser un verdadero derecho real.
Los derechos reales reconocidos en Escocia: el Numerus Clausus
La ley escocesa solo reconoce un número definido de derechos reales, que sigue el principio legal compartido con otras jurisdicciones, [11] que solo los derechos reales dentro del numerus clausus (número cerrado) son competentes. [12] Sin la creación válida de un derecho real reconocido, un individuo solo tiene un derecho personal frente a otro. Esto significa que cuando un individuo contrata la compra de una propiedad de otro, solo tiene un derecho contractual sobre la propiedad, no un derecho real. El principio de numerus clausus se explica en un contexto australiano por Edgeworth como:
"En esencia, el principio sostiene que los propietarios de tierras no tienen la libertad de personalizar los derechos sobre la tierra, en el sentido de modificarlos de una manera completamente nueva para adaptarse a sus necesidades y circunstancias individuales particulares. Más bien, cualquier nuevo derecho debe encajar dentro de casilleros firmemente establecidos, de los cuales la ley permite sólo un número pequeño y finito. El principio se aplica independientemente de los términos de cualquier acuerdo que las partes puedan alcanzar con el propósito de crear tal interés, por lo que es irrelevante que un acuerdo contractual específico para crear un interés completamente nuevo podría ser libre y justo ". [13]
En el derecho de propiedad escocés, los derechos reales comprendidos en el numerus clausus nunca han sido codificados formalmente, pero se considera que el derecho real primario es la propiedad y que están subordinados a ella los derechos reales menores [7] que han llegado a aceptarse como: [6]
Propiedad
Alquiler
Seguridad
Servidumbre
Cargas reales
Liferent
Solo los derechos anteriores, incluida la propiedad, pueden ser derechos reales y solo se otorgarán a un individuo cuando hayan sido creados o transferidos válidamente de acuerdo con sus respectivas reglas.
Otros derechos cuasi reales de propiedad
A pesar de que solo los anteriores se reconocen como derechos reales, otros derechos que son similares a derechos reales menores se encuentran en la legislación escocesa que pueden actuar como un impedimento para el ejercicio del derecho de propiedad: [14]
- Derechos de acceso público , esto incluye derechos de paso públicos , [15] el 'derecho a deambular' en virtud de la Ley de Reforma Agraria (Escocia) de 2003 y los derechos públicos de acceso y navegación en las playas de Escocia derivados del derecho de la Corona en la Regallia Majoria . [dieciséis]
- Derechos legislativos: como los derechos de ocupación de un cónyuge en virtud de la Ley de hogares matrimoniales (protección de la familia) (Escocia) de 1981. [14]
- Privilegio exclusivo, generalmente solo se discute en propiedad intelectual .
- Posesión .
¿Quién puede poseer una propiedad?
Véase también, Capacidad legal en Escocia (ley escocesa)
Todas las personas, humanas y jurídicas , tienen capacidad de derechos, es decir, la capacidad de poseer un derecho. Por lo tanto, una persona puede poseer una propiedad por derecho propio. Esto se deriva de la clasificación del derecho de las personas que se encuentra en el derecho romano . La palabra "persona" se suele interpretar en el sentido de un ser humano. Sin embargo, en la legislación escocesa y en muchas otras jurisdicciones, el término también se utiliza para describir entidades corporativas como empresas , asociaciones , [17] Scottish Charitable Incorporate Organisation (SCIO) u otras entidades corporativas establecidas por ley (como una agencia gubernamental o autoridad local ).
Las organizaciones y asociaciones deben tener la capacidad de poseer propiedad por derecho propio para actuar como cedente (la persona que transfiere la propiedad) o cesionario (la persona que recibe la propiedad) en una transferencia voluntaria de tierra. Es necesario verificar sus respectivos estatutos, constituciones o legislación fundacional para determinar si el cedente y / o cesionario tiene capacidad de derechos para poseer legalmente tierras en Escocia. Las empresas y asociaciones, y otros órganos corporativos, generalmente tendrán capacidad de derechos basada en el estatuto que permite su creación. [18] Sin embargo, es una cuestión de debate académico si las sociedades son capaces de poseer propiedad hereditaria corpórea (tierra) por derecho propio, o si los socios mantienen la propiedad conjuntamente en fideicomiso en nombre de la sociedad. [19]
Si el cesionario en una transferencia voluntaria es una asociación no incorporada , no existe una definición en la ley escocesa, pero generalmente se interpreta como "un grupo de personas unidas por acuerdo para un propósito particular". [20] [21] Sin un cuerpo corporativo, la asociación no tiene estatus persona jurídica de derecho escoceses y, como tal cuando las asociaciones no incorporadas tramite para obtener la propiedad de la tierra, todos los miembros de la asociación en su lugar serán dueños de la propiedad en forma conjunta en la confianza en vez que la propiedad de la propiedad conferida únicamente a la propia asociación. [22]
Principios de la ley de propiedad escocesa
Un derecho de propiedad singular absoluto (unititular)
La ley escocesa sigue el principio de la ley romana de que el derecho de propiedad sobre la propiedad (para la definición del término, ver arriba) es absoluto. Otros sistemas legales, como las jurisdicciones de los Estados Unidos, consideran la propiedad como un ' paquete de derechos ' que puede separarse en diferentes componentes y separarse entre diferentes individuos. [23] En cambio, en la ley escocesa, la propiedad es un derecho unitario singular, que no puede dividirse en diferentes componentes, solo puede transferirse a otro en su totalidad o gravarse mediante la creación de derechos reales inferiores. [23] El propietario de una 'cosa' tiene derecho a usus, fructus, abusus - el derecho a usar, a los frutos (disfrute) y el derecho a abusar o destruir la propiedad. [6] En contraste con los sistemas históricamente feudales como Inglaterra y Gales o Escocia ( Revolución Davidiana - 28 de noviembre de 2004), la propiedad no se divide entre individuos, como los intereses de un superior feudal . Dado que la propiedad es un derecho único, cuando se transfiere, se transfiere instantáneamente , quedando el propietario anterior privado de toda propiedad sobre la propiedad, en el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Principio de Traditio
La ley escocesa sigue el principio de que tradicionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : la propiedad se transfiere por entrega (u otro medio de transporte) y no por contrato. [24] Como se discutió anteriormente, un contrato o acto antijurídico sólo crea obligaciones personales vinculantes, los derechos reales (derechos reales) no pueden transferirse únicamente por contrato. En cambio, se requiere un traspaso (es decir, una transferencia formal de la propiedad). Los derechos personales, los derechos en persona , como los de las Misivas de venta (es decir, un contrato para la venta de propiedad hereditaria corporal) por sí solos no transfieren el derecho real de propiedad en sí mismo. [25] Sin una transmisión y un acto público (ver más abajo), los derechos reales no se pueden crear válidamente en la ley escocesa.
Intención y consentimiento
Cuando se realiza una transferencia voluntaria, la transferencia en sí debe realizarse con la intención y el consentimiento de ambas partes. El enajenante (generalmente un Vendedor bajo un contrato de venta anterior) debe tener la intención de ser despojado de la propiedad y el disponee (generalmente un Comprador bajo un contrato de venta anterior) debe tener la intención de adquirir la propiedad.
Principio de abstracción
Sólo una cesión, como acto jurídico independiente, puede efectuar la cesión de la propiedad acordada por contrato entre las partes. Escocia tiene un sistema legal de propiedad abstracto, lo que significa que la transmisión se basa en la causa de la transferencia. [26] En el derecho escocés las causas reconocidas para la transmisión de la propiedad son el préstamo para consumo (derivado del mutuum romano ), la donación, el trueque (un intercambio se denomina Contrato de Excambio ), la venta, la transferencia absoluta ex facie en garantía y la transferencia en confianza, expresa o no. [27] La validez de la transmisión (es decir, la transferencia de propiedad) no depende de la validez de estas causas, como describe el vizconde Stair [28] : [29]
"No seguimos esa sutileza de los actos de anulación, porque son sine causa [es decir: sin causa (ver más arriba)] ... y por lo tanto, las narrativas que expresan la causa de la disposición, nunca se indagan, porque, aunque no hubo causa , la disposición es buena '. [30] [Corchetes agregados]
Por lo tanto, Escocia se diferencia de las jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales, que operan con un sistema causal en el que la causa de la transferencia es capaz de anular la transferencia en general. Al requerir una etapa de transferencia, así como la formación de un contrato, la ley escocesa adopta el sistema de traditio donde la causa de la transferencia puede ser nula o anulable, pero la transferencia sigue siendo legalmente válida. Las áreas de la ley escocesa, como la ley de compraventa en el derecho contractual, han sido, lo que algunos académicos del derecho escoceses denominan "anglicización", [31] como resultado de la legislación del parlamento del Reino Unido que se basó en los principios de la ley inglesa pero fue introducida. en la ley escocesa: como la introducción del cargo flotante o la venta de bienes muebles en la ley escocesa. En todos los demás casos, salvo la venta de bienes muebles corporales, el principio de abstracción es evidente en la ley escocesa.
Labes Reales o Vitium Reale (un verdadero vicio)
Si bien una transmisión puede ser válida independientemente de la causa , las razones de la nulidad de la causa según la ley de obligaciones, sucesión, etc. también pueden extenderse para invalidar la intención de transferencia como vitium reale o labes reales (es decir: a ' vicio real ') en derecho de propiedad. [32]
Un contrato puede fallar por numerosas razones, por ejemplo: puede no ser formalmente válido, las partes pueden carecer de capacidad o algún otro defecto mental que afecte la capacidad en general o puede que no haya consenso en idem (es decir, una reunión de mentes en la que las partes acordar los elementos esenciales del contrato). Sin embargo, sólo el defecto del contrato que afecte concurrentemente a la transmisión, como vitium reale, es capaz de invalidar la transmisión, es decir, es nula ab initio . Por lo tanto, a menudo se denomina que "una buena transmisión es capaz de salvar un mal contrato" porque la propiedad sigue siendo propiedad del disponee independientemente del incumplimiento de la causa.
Vicio de consentimiento
Cuando el defecto no impida el consentimiento real como vitium reale (o vicio real) , aún puede ser anulable como vicio de consentimiento . Los vicios comunes del consentimiento son:
Fuerza y Miedo
Generalmente, solo el robo crea un vicio real (o vitium reale ). [33] Se dice que cualquier otra forma de fuerza o miedo que induzca a una transferencia de propiedad es un vicio del consentimiento. [34]
Fraude
El fraude debe haber inducido a la propia transferencia a ser un vicio de consentimiento. El fraude no es un vicio real (o vitium reale ). Si la propiedad se ha transferido posteriormente a un nuevo propietario (ejemplo: B defrauda a A para inducir la transferencia de la propiedad, B luego vende la propiedad a C ), entonces el tercero (por ejemplo: C) tiene derecho a quedarse con la propiedad. y no se puede recuperar físicamente. [35] La tergiversación falsa se trata solo como un vicio del consentimiento. [36]
Error
Ciertos errores del derecho romano podían ser un vitium reale, mientras que otros errores solo podían ser un vicio del consentimiento. Según Morrisson v Robertson [37] » , los errores en cuanto a la identidad del beneficiario que se transfiere (denominado error in persona ) se consideran vitium reale . [32] Otras formas de error no tienen autoridad legal expresa en la ley escocesa, por lo que están sujetas a debate académico. [38]
Robo
El robo es un hecho real y cualquier transferencia supuesta por robo es nula.
Transferencias absolutamente buenas, nulas y anulables
En consecuencia, una transferencia de propiedad de la propiedad puede ser (1) absolutamente buena, (2) nula o (3) anulable en base a la ausencia o existencia de un vitium reale o vicio de consentimiento, o cuando el otorgante carece o no carecen de capacidad transaccional.
(1) Una transferencia absolutamente buena le dará al disponee (o Comprador) un título absolutamente bueno. Esto significa que un propietario con un título absolutamente bueno será inmune al desafío de su propiedad. [39]
(2) Un título nulo es aquel en el que el propietario ostensible (es decir, el aparente) no tiene una base legal para la propiedad. Una transferencia voluntaria nula ocurre comúnmente cuando el otorgante (es decir, el vendedor) no tiene la propiedad de la propiedad vendida o carece de capacidad transaccional y ha transferido la propiedad al concesionario (es decir, el comprador). El término transferencia nula se puede caracterizar como nulo ab initio (es decir: nulo desde el principio) y es nulo y sin efecto. El efecto de una transferencia u otro acto que sea nulo con nulo y sin efecto puede explicarse como si los documentos de la transferencia fueran hojas de papel en blanco. [40] Estos ocurren donde hay un vitum reale (vicio real).
(3) Una transferencia anulable da como resultado que el concesionario (generalmente un Comprador o receptor de un obsequio, un obsequio ) obtenga un título válido, un título subsistente , de la propiedad, pero este título puede ser anulado por impugnación en la corte, es decir: puede ser reducido (rescindido judicialmente por orden judicial), por alguien con un mejor reclamo legal sobre la propiedad. Esto suele surgir cuando existe un vicio de consentimiento.
Principio de publicidad
Una característica importante de la ley de propiedad escocesa es el principio de publicidad y la doctrina legal que lo rodea. El principio de publicidad requiere que en las transferencias de toda propiedad, sea necesario un acto externo (es decir, público) para crear o transferir derechos reales (o derechos reales ). En la legislación escocesa, el principio de publicidad no se ha analizado con gran detalle. Sin embargo, la Comisión de Derecho de Escocia ha señalado que la confianza en el registro público proporciona certeza y seguridad a las partes que se dedican a la venta de terrenos. [41]
El fundamento del requisito de un acto externo está sujeto a debate académico, pero en general se reconoce que los principios de publicidad sirven a los propósitos de (1) Brindar certeza jurídica de la propiedad sin depender de un litigio (2) asegurar el derecho real de un Propietario (o derecho en rem ) a modo de referencia a un acto público registrado o (3) protege a terceros que pueden desconocer los acuerdos privados a los que pueda estar sujeto un Propietario.
Registro de la propiedad y la carrera hacia los registros
Cuando los derechos reales se relacionan con la tierra, se debe completar un proceso conocido como registro de la propiedad para crear válidamente un derecho real, siguiendo el principio de publicidad. Históricamente, era común que los vendedores de tierras otorgasen múltiples disposiciones en una parcela de tierra, a menudo como un intento de defraudar a múltiples compradores. [39] La aprobación de la Ley de registro 1617 por las fincas del parlamento del Reino de Escocia fue un intento de reducir este fraude al imponer un requisito de registro a las transferencias de propiedad; Permitir a los Compradores actuar basándose en el registro público cuando contrataron. Es importante destacar que la Ley de derechos reales 1693 disponía que las disposiciones se clasificarían en orden de la fecha de registro . Esta norma legal, aún vigente en la actualidad bajo la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, da lugar al concepto de 'carrera a los registros' en el que el disponee (comúnmente, el comprador tras la conclusión de misivas de venta ) debe registrar la disposición que se le otorgó en el Registro de la Propiedad, frustrando todos los demás posibles reclamos de propiedad de terceros. [42] La carrera ha sido caracterizada por el distinguido juez Lord Rodger de Earlsferry :
"una lucha en serio con el objetivo de destruir la oportunidad del otro competidor de obtener el derecho real registrando la escritura relevante y contactando a sí mismo primero. Los que participan en esta carrera no son Corinthianos y no juran ningún juramento olímpico de deportividad. Si su oponente es lento, se equivoca en el camino o tropieza, no esperas caballerosamente a que se ponga al día: aprovechas al máximo sus errores. Los buenos chicos terminan últimos y no hacen lo correcto ". [43]
En la práctica actual, la introducción de avisos anticipados bajo la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012 ha reducido el riesgo de que terceros frustran la disposición de un solicitante en la carrera hacia el Registro de la Propiedad . [44] Sin embargo, sigue siendo válido que solo el registro en el Registro de la Propiedad pueda transferir o crear derechos reales (o derechos reales). [45]
Los tres principios anteriores juntos crean tres etapas de transferencia:
- La causa
- El transporte
- El acto público
Los tres pasos deben cumplirse para transferir válidamente derechos reales en la ley escocesa.
Clasificación de la propiedad en la legislación escocesa
También se hacen distinciones al clasificar la propiedad, las 'cosas' (en latín: rem) en las que se han creado derechos reales. Esto crea clases de propiedad con diferentes reglas legales respectivas que gobiernan cada clase de propiedad. Hay dos distinciones que se hacen en la ley escocesa:
- La distinción entre propiedad corporal e incorpórea.
- La distinción entre propiedad muebles y heredables.
Distinción entre propiedad corporal e incorpórea
Esta distinción existía en el derecho romano , [46] divide la propiedad (cosas) entre:
1) Propiedad que se puede ver físicamente ( corpus ) propiedad corpórea, (por ejemplo: una casa, un terreno, un automóvil, una silla, etc.) ; y
2) La propiedad que no se puede ver físicamente se conoce como propiedad incorpórea (por ejemplo: un derecho al pago en virtud de un contrato, un arrendamiento de una casa, un derecho en delito de pago por daños, derechos de autor , etc.).
Distinción entre propiedad heredable (inmueble) y propiedad mueble
Esta distinción separa la propiedad entre:
1) Heredable (también denominado "inmueble"), que es la tierra y los edificios y estructuras que se encuentran sobre ella; [47] y
2) Los bienes muebles son bienes que se pueden mover físicamente. Bell, el escritor institucional, define los bienes muebles como: " Todo lo que se mueve, o es capaz de ser movido de un lugar a otro sin daño o cambio de naturaleza en sí mismo, o en el sujeto con el que está conectado, es movible " [48].
La distinción entre muebles e inmuebles (heredables) puede ser difícil cuando se trata de propiedad corpórea, como cuando se ha colocado una propiedad mueble corpórea (por ejemplo: una máquina de fábrica, estantes, accesorios y accesorios, etc.) a la tierra que la rodea (que es propiedad hereditaria). En esta situación, la ley de adhesión debe aplicarse para determinar si la propiedad mueble se ha adherido a (es decir, si pasa a formar parte de) la propiedad heredable (tierra). La distinción entre bienes hereditarios y móvil también es importante en relación con la insolvencia y diligencia la legislación escocesa y la sucesión y derecho de sucesiones en Escocia, ya que diferentes reglas se aplican a cada clase.
Toda propiedad pertenece a una de cada distinción, lo que resulta en cuatro clases de propiedad en la ley escocesa, cada una con sus propias reglas específicas, estas son:
- Propiedad hereditaria corporal (por ejemplo: terreno, edificio, apartamento, etc.)
- Propiedad heredable incorpórea (por ejemplo: un contrato de arrendamiento, un derecho en un contrato de venta de una casa, un alquiler vitalicio, etc.)
- Bienes muebles corporales (por ejemplo: muebles, automóvil, libros, etc.)
- Propiedad mueble incorpórea (por ejemplo: derechos de propiedad intelectual, derechos de pago derivados de contrato o delito, etc.)
Objetos que no se pueden poseer ni transferir
Algunos objetos son incapaces de ser propietarios, esto incluye agua corriente (es decir, el agua en sí, no el lecho del río ( alveus ) u otra tierra física en la que el agua se almacena encima) que es capaz de poseer y aire. [49] La propiedad incorporada (como un arrendamiento) puede ser intransferible o inalienable debido a un término contractual que crea un deluctus personae (un derecho a seleccionar a la persona que cumple la obligación) para limitar quién puede tener el derecho contractual.
Propiedad sin dueño
Dentro de la regalía , se reconoce que la Corona tiene dos derechos sobre la propiedad sin dueño en la ley escocesa. Esto ocurre cuando la propiedad no tiene dueño (o res nullius ). Estos son:
Bona Vacantia
Bajo la ley escocesa, la propiedad sin dueño se clasifica como bona vacantia (lit: bienes vacantes) y cae en la propiedad de la Corona. [50] Otras jurisdicciones emplean conceptos similares de propiedad sin dueño, ver bona vacantia . Esto se debe a que la ley escocesa adoptó el principio de que quod nullius est fit domini regis ("lo que no pertenece a nadie se convierte en nuestro señor el rey [o reina]"). [51] Como parte de la regalia minora , [52] es decir, los derechos de propiedad que la Corona puede ejercer como le plazca, puede enajenar estos derechos (es decir, transferir la propiedad a otra parte). [53]
Todas las propiedades (tanto muebles como heredables) pueden convertirse en bona vacantia , como señala la Comisión de Derecho Escocés :
"'Como resultado del descarte de la basura, todos los días Su Majestad se convierte en dueña de innumerables artículos como colillas, paquetes crujientes y chicle'" [54].
Se dice que la propiedad mueble se abandona después de la expiración del derecho de propiedad por prescripción negativa. La propiedad heredable no puede abandonarse debido a la aplicación de la ley de registro de tierras . [55]
La oficina de la Reina y Lord Treasurer's Remembrancer ("la QLTR") tiene la tarea de administrar el derecho de la Corona a la propiedad sin dueño o bona vacantia . Hoy en día, el QTLR opera bajo la dirección de los Ministros de Escocia ( Ley de Ingresos Públicos (Escocia) 1833 , artículo 2), y tiene su sede en Edimburgo, en el edificio Victoria Quay del gobierno escocés.
El sitio web de QTLR se puede encontrar en https://www.qltr.gov.uk . El QLTR se reserva la total discreción de "renunciar" (negarse a ejercer) el derecho de la Corona a tomar posesión, en cuyo caso otra parte puede, en cambio, tomar posesión por ocupación o prescripción positiva. De lo contrario, el QLTR puede renunciar al derecho de renuncia, ya sea expresamente o tomando posesión de la propiedad. Cuando la Corona desea ejercer su derecho, la QLTR emite una Real Orden [56] , una orden del soberano que ordena al Guardián de los Registros de Escocia transferir la propiedad a la Corona. El Guardián luego emite una Escritura de Donación bajo el Sello de Cachet . [57]
Un caso común en el que la tierra cae en manos de la Corona como bona vacantia es aquel en el que ha sido propiedad de una empresa que luego se disuelve (por lo general, una fábrica, terrenos abandonados o edificios de oficinas). [58] En este caso, el QLTR puede negar el derecho de la Corona a los activos de la empresa mediante notificación por escrito. [59] Cuando la QLTR elige hacerlo, cualquier persona que tenga un interés en la tierra puede solicitar a los tribunales una transferencia de propiedad a su favor. [60] De lo contrario, es posible la adquisición original por ocupación (véase más arriba). [61]
Tesoro
Otras jurisdicciones operan con un concepto de tesoro oculto , en el que ciertas clases de tesoros , como los metales preciosos , que se encuentran dentro del territorio de un estado recaen en el estado. La ley escocesa no hace tal distinción, pero aún clasifica cualquier tesoro como bona vacantia y, por lo tanto, corresponde a la Corona. [62] La ley del tesoro es, por tanto, una subespecie de propiedad bona vacantia . [63]
El caso más notable relacionado con el tesoro escondido es Lord Advocate contra la Universidad de Aberdeen y Budge (1963), también conocido como el caso del tesoro de la isla de St Ninian . [64] [65]
En julio de 1958, se encontró un hueso de marsopa junto con otros 28 objetos de aleación de plata (12 broches , siete cuencos, un cuenco colgante y otros pequeños trabajos de metal) debajo de una losa de piedra marcada con una cruz en el piso de la iglesia de San Niniano en Isla de San Niniano en Shetland . Los objetos estaban fechados en c. 800 d.C. Surgió una disputa legal sobre la propiedad de los objetos entre la Corona, por un lado, representada en los tribunales escoceses por el Lord Advocate , y el buscador (la Universidad de Aberdeen , que había llevado a cabo la excavación arqueológica), así como el terrateniente, Budge. El Tribunal de Sesión sostuvo que el hueso debe considerarse un tesoro junto con los objetos de plata y, lo que es más importante, pertenecía a la Corona. [66] Sin embargo, existe una controversia académica en torno a esta decisión. [67]
La Corona no tiene ninguna obligación legal de ofrecer recompensas por las propiedades del tesoro que ha reclamado. Sin embargo, puede aceptar las recomendaciones del Panel Arqueológico y ordenar que el museo que se apropie del objeto haga un pago graciable al buscador. [68] El monto del pago graciable está sujeto a varios factores, como el valor del objeto, cualquier manipulación inadecuada de un objeto, cualquier retraso en la notificación del hallazgo, daños a un objeto, etc. [69]
El QLTR opera una Unidad de Tesoros, junto con el Museo Nacional de Escocia (NMS) en Edimburgo para recibir, procesar e investigar todos los tesoros sin dueño y objetos valiosos encontrados en Escocia. [70] QLTR y NMS producen guías y códigos de práctica para buscadores de tesoros. [69] Treasure Trove Unit (TTU) tiene su propio sitio web. [71]
Barcos naufragados
Otra distinción de bona vacantia se hace con respecto a los barcos hundidos . Los naufragios caen dentro del ámbito de HM Receiver of Wrecks. [72]
Ultimus Haeres
Normalmente, cuando una persona muere sin dejar un testamento válido (es decir, muere intestado ), su patrimonio se distribuye entre los parientes supervivientes en virtud de la Ley de sucesión (Escocia) de 1964. [73] Sin embargo, cuando el fallecido no deja herederos supervivientes, su patrimonio (incluida cualquier tierra) recae en la Corona como ultimus haeres (el heredero final). El QLTR, junto con el Procurator Fiscal Service , opera una Unidad Nacional Ultimus Haeres ("NUHU") con sede en Hamilton, South Lanarkshire para recibir, procesar e investigar todas las propiedades no reclamadas de personas domiciliadas en Escocia. [74] No hay límite para la herencia en la ley escocesa, [75] y con los avances en las pruebas de ADN , normalmente se encontrará un heredero de la herencia; especialmente con el auge de las empresas profesionales de búsqueda genealógica, denominadas informalmente cazadores de herederos . Los herederos de una herencia pueden reclamar a la Corona su derecho legal a la herencia.
Propiedad perdida
La propiedad perdida no se considera verdaderamente sin dueño hasta el paso de veinte años de pérdida de posesión por la operación de prescripción negativa en virtud de la Ley de prescripción y limitación (Escocia) de 1973. [76] Hasta el paso del período prescriptivo, los bienes muebles corporales abandonados (corporales la propiedad heredable [le: land] no puede abandonarse en un sentido legal) puede tratarse como propiedad perdida, que está regulada por la Ley de Gobierno Cívico (Escocia) de 1982 . Estas disposiciones son consecuencia de la Comisión de Derecho escocés 's Informe sobre Perdido y abandonado la propiedad (1980, SLC Informe n ° 57), con la Ley de 1982 implementar algunas de las recomendaciones del informe. [77]
La ley escocesa no sigue la adopción de algunas jurisdicciones legales de buscadores automáticos , los guardianes gobiernan con propiedad hereditaria corpórea (es decir, la ley escocesa no permite que la propiedad de la propiedad perdida sea adquirida por ocupación, etc.). La Ley de 1982 prohíbe expresamente a cualquier buscador, incluidos los propietarios de tierras, obtener automáticamente un derecho real de propiedad sobre la propiedad encontrada. [78] En cambio, la Ley de 1982 exige lo siguiente:
Deberes del buscador
La Ley de 1982 establece que cualquier persona que encuentre bienes perdidos debe tener un cuidado razonable y, sin demoras injustificadas, debe entregar o informar sobre los bienes perdidos a: [79]
- el dueño de la propiedad perdida, o
- el poseedor anterior de la propiedad perdida, o
- si la propiedad se ha encontrado en un terreno o local, el propietario u ocupante del terreno o local, o
- cualquier otra persona que aparentemente tenga la autoridad para actuar en nombre de los anteriores.
Esto no se aplica a las propiedades encontradas en: [80]
- centros de transporte (estaciones de tren, estaciones de autobuses, aeropuertos, terminales de ferry, etc.) si otro estatuto establece reglas para la pérdida de propiedad en estos locales.
- estaciones de tren en Escocia.
- Autos abandonados
Los perros callejeros también están exentos de ser tratados como objetos perdidos. [81]
Deberes del propietario / ocupante del terreno / local en el que se encuentra la propiedad
Si el buscador ha notificado o transferido la posesión al propietario de la tierra, el propietario debe entregar la propiedad perdida al propietario o al poseedor legítimo. Si el propietario / poseedor legítimo de la propiedad perdida, o su agente, no puede ser identificado, el propietario / ocupante debe transferir la propiedad perdida o notificar a un agente de policía de Escocia . [82] Este requisito se extiende a las personas que actúan en nombre del propietario / ocupante. [83] En la práctica, esto se puede hacer en línea o en persona en una estación de policía, o llamando a las instalaciones utilizando el servicio 101 . [84] El propietario debe, si así lo requiere la Policía de Escocia , transferir la propiedad a cualquier individuo que la Policía de Escocia dirija. [85]
Ofensa criminal
Cualquier buscador de propiedad perdida que no cumpla con este procedimiento sin una excusa razonable será responsable de una condena penal y una multa que no exceda las 50 libras esterlinas. [86]
Deberes del jefe de policía de Escocia
La Ley de 1982 impone obligaciones al Jefe de Policía de Escocia en relación con la pérdida de propiedad denunciada o transferida a sus agentes . [87] Estos son deberes generales para hacer lo siguiente:
- El jefe de policía hará los arreglos que considere apropiados para el cuidado y custodia de la propiedad.
- El jefe de policía tomará las medidas razonables para determinar la identidad del propietario o la persona que tenga derecho a la posesión de la propiedad y para notificarle dónde se puede recoger.
- El jefe de policía mantendrá un registro de los detalles relacionados con la propiedad perdida y conservará el registro así guardado por un período de un año a partir de la fecha en que se disponga de la propiedad conforme a la Ley de 1982. [88]
Poder de la policía de Escocia para deshacerse de la propiedad perdida
Police Scotland tiene permitido, después de transcurrido un período de 2 meses a partir de la fecha en que se entregó la propiedad o se informó de su hallazgo a un alguacil de Police Scotland , a: [89]
- ofrecerlo al buscador, [90] o si el Jefe de Policía lo considera inapropiado,
- vender la propiedad perdida
- o si esto es inapropiado o impracticable, deséchelo de la manera que el Jefe de Policía considere conveniente.
Sin embargo, el jefe de policía al tomar su decisión de enajenación, debe tener en cuenta todas las circunstancias, incluida la naturaleza y el valor de la propiedad y las acciones del buscador. [89]
La policía de Escocia también tiene el poder de disponer de la propiedad, de cualquier manera que el jefe de policía considere conveniente, antes de la expiración del período de 2 meses si la propiedad perdida no se puede guardar de manera segura o conveniente durante el período mínimo de disposición de 2 meses. [91] Cualquier dinero recaudado por la Policía de Escocia en la venta de la propiedad perdida se paga a la Autoridad de Policía de Escocia. [92]
Regresar al Buscador
La policía de Escocia tiene el poder discrecional de devolver (o disponer) la propiedad al buscador, o pagarle una suma de recompensa, cuando el propietario / poseedor legítimo de la propiedad perdida no reclama la propiedad. Sin embargo, el jefe de policía debe tener en cuenta: [90]
- la naturaleza y el valor de la propiedad
- los actos del buscador.
Si la propiedad se devuelve al buscador de buena fe, el efecto es una transferencia del derecho real de propiedad sobre la propiedad. [93] Sin embargo, el propietario anterior de la propiedad tiene el derecho legal de reclamar la propiedad en el plazo de 1 año a partir de la enajenación. [94]
Regresar al propietario / poseedor legítimo
La propiedad mueble perdida puede ser devuelta al propietario / poseedor legítimo si ellos hacen un reclamo a la Policía de Escocia . [95] El reclamante debe convencer a la policía de Escocia de que es el propietario / poseedor legítimo de la propiedad. [96] Si está satisfecho, Police Scotland puede devolver la propiedad al reclamante. Sin embargo, al Jefe de Policía también se le otorga un poder discrecional para establecer las condiciones de pago de (1) cargos razonables, incluidos los gastos razonables incurridos por la Policía de Escocia o (2) una recompensa para el buscador de la propiedad. [96] Al decidir si imponer una condición de que se deba pagar una recompensa al buscador, el jefe de policía debe tener en cuenta:
- la naturaleza y el valor de la propiedad
- los actos del buscador.
- la capacidad del reclamante de pagar dicha recompensa.
El demandante todavía tiene derecho a iniciar un procedimiento judicial para la devolución de la propiedad, como una acción de vindicatio (reivindicación), ver más abajo. [97]
Rebajas de Police Scotland
Si la propiedad perdida es vendida por Police Scotland, como por subasta policial , denominada " roup" en la ley escocesa, la compensación es recuperable al propietario (NB: esto no incluye al poseedor). [98] El comprador, de buena fe, obtiene un derecho real de propiedad sobre la propiedad que no puede ser impugnado por el antiguo propietario. [94] Estas reclamaciones de indemnización por parte del antiguo propietario deben presentarse en el plazo de un año desde la enajenación. [98] El monto de la compensación recuperable está limitado al valor neto de la venta y, además, la compensación solo está disponible cuando el valor neto excede de £ 100, o cualquier otro monto prescrito por la legislación secundaria . [99]
Seres vivos
Se hace una excepción a las reglas anteriores para animales vivos, excluyendo perros callejeros y ganado . [100] Un buscador de criaturas vivientes perdidas (es decir, como un objeto de propiedad mueble corporal) aún debe seguir los deberes del buscador, descritos anteriormente. Sin embargo, si Police Scotland permite que el animal permanezca con el buscador bajo sus poderes de eliminación luego de la notificación, [101] la propiedad de la criatura viviente se transfiere al buscador después de dos meses donde (1) el animal ha estado bajo el cuidado continuo del buscador. durante dos meses consecutivos y (2) el propietario del animal no ha realizado ninguna reclamación. [102] Los perros callejeros capturados, aunque no se consideran perdidos, pueden venderse en virtud de la Ley de 1982, y el comprador obtiene un derecho de propiedad válido. [103]
Apelación al Sheriff
Un reclamante, buscador o antiguo propietario puede apelar cualquier decisión tomada por la Policía de Escocia ante el Tribunal del Sheriff correspondiente . [104]
Derechos de la Corona en relación con la propiedad perdida
Como se mencionó anteriormente, la Corona tiene derecho a la propiedad abandonada en virtud de la bona vacantia . Sin embargo, la Ley de 1982 establece que cualquier derecho de la Corona a la propiedad bona vacantia se extingue por la disposición de la propiedad o la criatura viviente por la Policía de Escocia . [105] Sin embargo, donde no se han producido tales enajenaciones, los derechos de Crowns no se ven afectados y continúan aplicándose. [106]
Propiedad pública en Escocia
Propiedad propiedad de organizaciones del sector público, excluida la Corona
Cualquier propiedad que pertenezca a una organización del sector público, como una autoridad local , el gobierno escocés o una agencia o entidad del gobierno del Reino Unido , puede clasificarse como propiedad pública. No existen derechos legales especiales sobre la propiedad pública como una cuestión de derecho de propiedad. Sin embargo, el ejercicio de los derechos reales de ese organismo público, junto con sus demás facultades y deberes, están sujetos al derecho público y administrativo .
Propiedad de 'bien común'
Dentro de la ley de propiedad escocesa, una especie especial de propiedad es distinta de otra propiedad pública en la que se mantiene en beneficio de los habitantes locales. Esto se conoce como propiedad de bien común que se mantiene dentro de un Fondo de Bien Común, ahora administrado por las autoridades locales en Escocia . Se puede encontrar una discusión completa de la historia del bien común de la tierra por parte del principal experto en propiedad del bien común en C. Ferguson, Common Good Law (Avizandum, 2019). La propiedad de Bien Común es normalmente tierra (como propiedad heredable) pero puede incluir otra propiedad como los Fondos de Bien Común incorpóreos (como efectivo, derechos reales) o propiedad corpórea (regalía cívica como collares de librea, etc.). El informe La tierra de Escocia y el bien común (2004) del Grupo de Revisión de la Reforma Agraria del Gobierno de Escocia resume sucintamente la propiedad del bien común:
" Sección 14: Tierras de bienes comunes
1. Un tipo especial de propiedad propiedad de las autoridades locales en Escocia, que es legalmente distinto de todas las demás propiedades que poseen, son los Fondos de Bienes Comunes. Estos Fondos son de origen antiguo y consisten en propiedades que anteriormente pertenecían a uno de los burgos de Escocia. Incluyen tanto bienes muebles (por ejemplo, efectivo, valores, regalía cívica) como bienes heredables (terrenos y edificios). Con mucho, el componente más grande de los Fondos de Bienes Comunes es la propiedad heredable y, si bien consiste principalmente en edificios públicos y espacios públicos, como parques, también incluye en algunos casos tierras de cultivo y otras propiedades heredables, como la pesca del salmón.
2 La propiedad de estos Fondos de Bienes Comunes ha sufrido una serie de cambios como resultado de las reformas del gobierno local en Escocia desde la Segunda Guerra Mundial. Los Fondos de Bienes Comunes eran propiedad de 196 burgos en el momento de la Ley de Gobierno Local (Escocia) de 1947, cuando los burgos pasaron a ser administrados por los Ayuntamientos. Posteriormente, cuando la Ley de Gobierno Local (Escocia) de 1973 abolió los Ayuntamientos de Escocia, la titularidad legal de los Fondos de Bienes Comunes se transfirió a los nuevos Consejos de Distrito y luego, en 1996, a las autoridades locales actuales de Escocia en virtud de la Ley de Gobierno Local (Escocia) de 1993.
3 Este valor combinado [de la propiedad de bienes comunes] es menos del 1% del valor de los activos inmobiliarios propiedad de los Consejos de Escocia, que se informó que era de £ 35 mil millones en 2011. [3] Sin embargo, la larga historia de las tierras de bienes comunes , la ubicación y el carácter de las propiedades y su importancia local las convierten, como ha comentado el Gobierno de Escocia, en " una parte importante del paisaje comunitario en muchos lugares ". Sin embargo, como también está muy claro, el marco legal que rige los Fondos de Bienes Comunes como un componente muy distintivo del sistema de propiedad de la tierra de Escocia es arcaico y no es adecuado para su propósito.
4 Los orígenes de estos Fondos de Bienes Comunes se remontan al establecimiento de Royal Burghs de Escocia en el siglo XI. Las cartas reales de la Corona otorgaron a estos burgos derechos y privilegios especiales, así como extensiones de tierra que típicamente se extendían a cierta distancia alrededor de la ciudad medieval. Luego, en el siglo XV, en respuesta a la mala administración, el Parlamento escocés aprobó la Ley de Bien Común de 1491. Esta ley, que permanece en vigor hoy, estipula que el bien común de Royal Burghs "debe ser observado y mantenido por el bien común de la ciudad. ".
5 A pesar de esa legislación, los burgos escoceses perdieron gran parte de las tierras del Bien Común entre entonces y la década de 1830. Las reformas en ese momento significaron que los burgos comenzaron a expandirse y algunos de los propietarios de tierras que vendieron tierras a las ciudades en crecimiento, obsequiaron tierras al Bien Común para parques y otros fines públicos. Si bien ha habido poca investigación sobre el destino de las tierras del Bien Común entre entonces y la reforma del gobierno local en la década de 1970, " lo que queda claro incluso con un examen superficial de la evidencia es que las depredaciones continuaron ". La importante reestructuración del gobierno local en 1975, el mantenimiento deficiente de registros y la reorganización posterior en 1996, se han sumado a la incertidumbre sobre la extensión total de las propiedades que son parte del Bien Común, y la pérdida de algunas debido a no fueron reconocidos como tales ". [107] [108]
Ley actual
La propiedad de bienes comunes sigue existiendo bajo la propiedad de las autoridades locales de Escocia. [109] La ley actual sobre el derecho del bien común se encuentra en varios estatutos, entre ellos: la Ley de planificación urbana y rural (Escocia) 194 7, la Ley de gobierno local (Escocia) de 1973 , la Ley de gobierno local (Escocia) de 1994 , el Empoderamiento comunitario ( Escocia) Ley de 2015 y decisiones de derecho consuetudinario. La propiedad puede ser inalienable o enajenable dependiendo de la naturaleza de la concesión histórica.
Según la Parte 8 de la Ley de Empoderamiento Comunitario (Escocia) de 2015 , las autoridades locales deben mantener un Registro de Tierras de Bienes Comunes en virtud de la sección 102 de la Ley de 2015 y poner este registro a disposición del público en persona y en el sitio web de las autoridades locales. [110] [111] También se ha introducido una nueva obligación de consultar con los consejos comunitarios y otros grupos comunitarios interesados en el artículo 103 de la Ley de 2015, en la que la autoridad local propone:
(a) enajenar cualquier bien común [112] o (b) cambiar el uso de cualquier bien común. [113]
Cuando la autoridad local decide disponer o apropiarse de un bien común enajenable, puede solicitar una orden del Tribunal de Alguacil local o del Tribunal de Sesión confirmando su poder para hacerlo en virtud del artículo 75 de la Ley de Gobierno Local (Escocia) de 1994. [ 114] Un caso reciente sobre tierras de bienes comunes y su enajenación o apropiación se puede encontrar en Portobello Park Action Group Association v City of Edinburgh Council [2012] CSIH 69. En este caso, el Inner House del Tribunal de Sesión afirmó que el pre -los deberes fiduciarios existentes de propiedad y administración de tierras de bienes comunes en burghs continúan aplicándose a las autoridades locales. [115] Los habitantes de un área de autoridad local pueden entablar una acción contra una autoridad local por usurpación del derecho del público a usar la propiedad de bienes comunes, como fue el caso de Grahame v Magistrates of Kirkcaldy 1879 6R 1066. [116] Una discusión completa de La tierra del bien común por el principal experto en propiedad del bien común se puede encontrar en C. Ferguson, Common Good Law (Avizandum, 2019).
Propiedad de la corona
La propiedad puede ser propiedad de la Corona a título público y privado. La propiedad pública de la Corona está en manos de Crown Estate Scotland , tras su devolución en virtud de la Ley de Escocia de 2016 . La propiedad privada de la Corona es propiedad del soberano personalmente, actualmente la reina Isabel II , e incluye propiedades como las residencias privadas de Su Majestad en Escocia. La propiedad pública de la Corona incluye los derechos entre insignias .
Otros regímenes legales relacionados con la propiedad hereditaria corporal (tierra) en Escocia
Ley feudal
El feudalismo había sido el sistema de propiedad de la tierra (propiedad hereditaria corporal) en la ley escocesa durante 800 años desde la Revolución Davidiana hasta el comienzo de la Ley de Abolición de la Tenencia Feudal (Escocia) de 2000. [117]
Funcionamiento del sistema feudal
El sistema feudal operaba al otorgar la propiedad de todas las tierras de Escocia a la Corona (es decir, el Rey / Reina de Escocia ). La Corona podría otorgar concesiones feudales de tierras otorgando la propiedad a un vasallo de la Corona. En Escocia, los vasallos de la corona podían recibir " la tenencia de tierra más alta y privilegiada conocida por el sistema feudal escocés" , un título de baronía, con la capacidad del titular de ser llamado barón y convocar una corte de barón . [118] Los vasallos de la Corona podían entonces dividir sus tierras y hacer más concesiones de tierras, por ejemplo, mediante una explotación llamada feufarm , a los sub-vasallos, en un proceso llamado subinfeudación. T stos sub-vasallos podrían hacer más concesiones, a través de sub-enfeudación , a sub-sub-vasallos. El proceso de subinfeudación podría continuar indefinidamente, lo que conduciría a una larga y compleja cadena de propiedad que, en última instancia, volvería a la Corona. Los vasallos tenían obligaciones con sus superiores, conocidas como re ddendo , que normalmente eran de naturaleza monetaria, como el deber feu . Históricamente, los vasallos podían ser llamados para el servicio militar en virtud de sus obligaciones feudales, como la custodia hasta su abolición después de la revolución jacobita . [119] Con el tiempo, la forma más común de concesiones feudales se convirtió en la feufarm que llevaba consigo la obligación de pagar una disputa . [120] Alternativamente, un vasallo podría sustituir su lugar en la cadena feudal con otro individuo por una disposición. [121]
El sistema feudal era completamente diferente del "fundamento" de la ley civil [122] sobre la que había operado la ley escocesa antes de su introducción. El resultado fue un híbrido de derecho feudal / civil mediante el cual:
"el otorgante de una disposición feu retuvo un interés en la propiedad - la superioridad (o dominium directum ). Este interés le dio al otorgante el derecho de hacer cumplir las condiciones sobre la propiedad. El concesionario tenía el derecho de poseer la propiedad (o dominium utile ) , siempre que no hayan incumplido ninguna de las condiciones establecidas por el cedente ". [123]
Una de las condiciones más importantes en el derecho de propiedad que podía imponer un superior era el uso de cargas reales , restricciones que se imponían al uso de la tierra. Estas cargas feudales todavía tienen una aplicabilidad limitada en virtud de la Ley de condiciones del título (Escocia) de 2003.
Reforma feudal y abolición
Durante los 800 años de su uso, la ley feudal estuvo sujeta a varias reformas que limitaron los poderes de los superiores y reformaron el sistema a favor del dominium utile a medida que la propiedad de la tierra se hizo más amplia. En 1924, un comentarista legal señaló que la ley de propiedad escocesa:
"es una ley de origen romano y feudal que se ha ido adaptando a lo largo de ocho siglos por la legislación y por decisiones judiciales a las necesidades del pueblo escocés, y durante el último siglo se ha ido combinando poco a poco con la ley inglesa por una lenta operación de fusión ". [124]
A finales del siglo XX, la aprobación de la Ley de Reforma Feudal y Transmisiones (Escocia) de 1974 había mitigado el sistema de pagos de los propietarios de dominium utile de feu a su superior feudal ( dominium directum ) en forma de deber feu . Sin embargo, una ronda de 10% de los propietarios en Escocia todavía tuvo que hacer servicio feu pagos en 1999. [125] Esto permitió a los superiores feudales, como la Iglesia de Escocia , que históricamente fueron superiores feudales de grandes extensiones de tierra, para recibir el deber feu ingresos que asciende a £ 30.000 al año. [126] Con el feudalismo considerado "obsoleto y arcaico" [125] por el nuevo Ejecutivo escocés , un paquete importante de reforma agraria (la Abolición de la Tenencia Feudal, etc. (Escocia) Ley de 2000 , la Ley de Condiciones de Título (Escocia) de 2003 y la Tenements (Escocia) Act 2004 ) fue aprobada por el nuevo Parlamento escocés que eliminó el sistema feudal. [127] El artículo 1 de la Ley de 2000 es inequívoco:
"El sistema feudal de tenencia de la tierra, es decir, todo el sistema por el cual la tierra está en manos de un vasallo con tenencia perpetua de un superior, queda abolido en el día señalado". [128]
La Ley de 2000 disponía que la propiedad de dominium utile se convertiría en propiedad total el día señalado, [129] y que cualquier otra propiedad feudal (como superiorities o dominium directum) en Escocia dejaría de existir. [130] El día señalado fue el 28 de noviembre de 2004, [131] la demora entre la aprobación real de la Ley de 2000 y su comienzo se debió al gran número de arreglos de transición que debían establecerse antes de la abolición definitiva del feudalismo. [132] Sin embargo, el 28 de noviembre de 2004, el feudalismo en Escocia terminó y su relevancia disminuirá con el tiempo.
Islas Shetland y Orkney: Ley Udal
Las Islas del Norte se convirtieron en parte de Escocia como resultado de dos promesas de pagos pendientes hechos por Christian I a James III de Escocia en virtud de un acuerdo para el matrimonio de Margaret , la hija de Christian I con James III en 1468 ( las Islas Orcadas ) y 1469 ( las Shetland Isles). [133] Sin embargo, las Islas del Norte tenían su propio sistema legal, ley udal y su propio sistema de propiedad de la tierra , a diferencia del resto del sistema feudal de Escocia. Se han planteado casos relacionados con la ley Udal en los tribunales escoceses y, por lo tanto, la ley Udal sigue teniendo relevancia. [134] El Manual de registro de Registers of Scotland 2012 describe la situación actual:
"Aunque las islas son ahora parte de Escocia, la ley udal nunca se ha abolido formalmente en Orkney y Shetland. En principio, por lo tanto, todavía se aplica en la medida en que no haya sido reemplazada por la ley británica o escocesa". [135]
Los sistemas legales escandinavos nunca adoptaron el feudalismo y este tenía un régimen de propiedad completamente diferente al feudal (siglo XII - 28 de noviembre de 2004), la ley de propiedad hereditaria corporal de Escocia. [136] Sin embargo, después de la abolición del feudalismo, discutido anteriormente, la ley escocesa y la ley Udal ahora tienen mucho en común, compartiendo un concepto similar de propiedad absoluta (alodial). [137] Sin embargo, todavía existen algunas diferencias en relación con la sucesión y la propiedad de la tierra, por lo que es importante considerar la Ley Udal cuando un individuo posee tierras en las Islas del Norte o muere con un domicilio en las Islas del Norte . [138]
Ver también
- Ley de derechos de autor del Reino Unido
- Ley de reforma agraria (Escocia) de 2003
- Ley de propiedad de Sudáfrica
Notas
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- ^ B. Edgeworth, 'The Numerus Clausus Principle in Contemporary Australian Property Law' (2006) 32 Monash UL Rev 387, 387.
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- ^ 1) Sociedades bajo la Ley de Sociedades de 1890. 2) Sociedades Limitadas ('LP's) bajo la Ley de Sociedades Limitadas de 1907. 3) Sociedades de Responsabilidad Limitada (' LLP's) bajo la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 2000. 4) Empresas bajo la Ley de Sociedades de 2006 .
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