El desarrollo de uso mixto es un término que se utiliza para dos conceptos relacionados:
- En el sentido de zonificación de uso mixto o planificación de uso mixto , es un tipo de desarrollo urbano , planificación urbana y / o un tipo de zonificación que combina usos residenciales, comerciales, culturales, institucionales o de entretenimiento en un solo espacio, donde esas funciones están hasta cierto punto integrados física y funcionalmente, y eso proporciona conexiones peatonales. [1] [2] [3] El desarrollo de uso mixto puede aplicarse en nuevos proyectos de desarrollo de bienes raíces en una ciudad o suburbio, o puede aplicarse a un solo edificio, vecindario nuevo o existente, o en la política de zonificación en toda una ciudad o otra unidad política.
- En el sentido de un complejo de uso mixto , proyecto de uso mixto , etc., un desarrollo de uso mixto se refiere a " un desarrollo" - un edificio, complejo de edificios, o el nuevo distrito de una comunidad que se desarrolla para uso mixto por un desarrollador privado, agencia (cuasi) gubernamental, o una combinación de los mismos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una construcción nueva, la reutilización de un edificio existente o un terreno abandonado, o una combinación.
Uso en América del Norte frente a Europa
Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado con patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización y la invención del rascacielos, se introdujeron regulaciones gubernamentales de zonificación para separar diferentes funciones, como la fabricación, de las áreas residenciales. En los Estados Unidos, el apogeo de la zonificación de uso separado fue después de la Segunda Guerra Mundial, pero desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable a medida que se reconocen los beneficios. [4]
En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha alentado la continuación del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para las actividades comerciales, minoristas, de restaurantes y de entretenimiento, a diferencia de los Estados Unidos, donde la zonificación desalentó activamente este uso mixto durante muchas décadas. Como resultado, gran parte de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" es mucho más relevante en las nuevas áreas de la ciudad, cuando se hace un esfuerzo por combinar actividades residenciales y comerciales, como en Eastern Docklands de Ámsterdam, en lugar de separarlos. [5] [6]
Contextos
El uso ampliado de zonificación de uso mixto y desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (múltiples contextos de este tipo pueden aplicarse a un proyecto o situación en particular): [7]
- como parte de las estrategias de planificación del crecimiento inteligente
- en vecindarios urbanos tradicionales , como parte de la renovación urbana y / o relleno, es decir, la mejora de los edificios y los espacios públicos y las comodidades del vecindario para proporcionar más y / o mejores viviendas y una mejor calidad de vida; ejemplos incluyen Barracks Row en Washington, DC y East Liberty, Pittsburgh
- en los suburbios tradicionales , agregando uno o más desarrollos de uso mixto para proporcionar un "centro" nuevo o más prominente para la comunidad - ejemplos incluyen nuevos proyectos en el centro de Bethesda, Maryland , un suburbio interior de Washington, DC, y el complejo Excelsior & Grand en St. Louis Park, Minnesota , un suburbio interior de Minneapolis
- desarrollos nuevos , es decir, nuevas construcciones en terrenos previamente sin desarrollar, particularmente en el borde de las áreas metropolitanas y en sus exurbs , a menudo como parte de la creación de un centro relativamente más denso para la comunidad: una ciudad periférica , o parte de una, dividida en zonas para uso mixto, en la década de 2010 a menudo se denomina "pueblos urbanos". Los ejemplos incluyen Avalon en Alpharetta, Georgia y Halcyon en el condado de Forsyth, Georgia , en el límite del área metropolitana de Atlanta.
- La reutilización de los centros comerciales y la intensificación del desarrollo a su alrededor, en particular a medida que las ventas minoristas de muchos centros comerciales y la capacidad de alquilar espacio a los minoristas, disminuyen como parte del apocalipsis minorista de la década de 2010.
Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:
- Desarrollo orientado al tránsito : por ejemplo, en Los Ángeles y San Diego, donde las ciudades realizaron cambios generales en las leyes de zonificación que permiten un desarrollo más denso dentro de una cierta distancia de ciertos tipos de estaciones de tránsito, con el objetivo principal de aumentar la cantidad y la asequibilidad de vivienda [8]
- Las ciudades más antiguas, como Chicago y San Francisco, tienen políticas de preservación histórica que a veces ofrecen más flexibilidad para que los edificios más antiguos se utilicen para fines distintos a los que originalmente estaban divididos en zonas, con el objetivo de preservar la arquitectura histórica [9].
Beneficios
Los planes que promueven el desarrollo de uso mixto o la zonificación afirman que logrará numerosos beneficios; por ejemplo, el Director de Crecimiento Inteligente del Estado de Nueva York afirma que el desarrollo de uso mixto tiene como objetivo lograr: [4] [10]
- mayor variedad y densidad de viviendas, viviendas más asequibles (unidades más pequeñas), viviendas de ciclo de vida (viviendas iniciales a viviendas más grandes y viviendas para personas mayores)
- barrios más transitables
- distancias reducidas entre viviendas, lugares de trabajo, comercios minoristas y otras comodidades y destinos
- mejor acceso a alimentos frescos y saludables (ya que se puede acceder a la venta minorista de alimentos y a los mercados de agricultores a pie / en bicicleta o en tránsito)
- desarrollo más compacto, sinergia de uso de la tierra (por ejemplo, los residentes proporcionan clientes para el comercio minorista que brindan servicios para los residentes)
- carácter vecinal más fuerte, "sentido del lugar", identidad comunitaria
Tipos de zonificación contemporánea de uso mixto
Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son: [2]
- Zonificación comercial del vecindario : bienes y servicios de conveniencia , como tiendas de conveniencia , permitidos en áreas que de otro modo serían estrictamente residenciales.
- Main Street residencial / comercial : edificios de dos a tres pisos con unidades residenciales arriba y unidades comerciales en la planta baja que dan a la calle
- Residencial urbano / comercial : edificios residenciales de varios pisos con usos comerciales y cívicos en la planta baja
- Comodidad de la oficina: edificios de oficinas con pequeños usos minoristas y de servicios orientados a los trabajadores de oficina
- Oficina / residencial : unidades residenciales multifamiliares dentro de edificios de oficinas
- Conversión de centro comercial : unidades residenciales y / o de oficina agregadas (adyacentes) a un centro comercial independiente existente
- Modernización del distrito minorista : modernización de un área minorista suburbana para que tenga una apariencia y una combinación de usos más parecidas a las de un pueblo.
- Vivir / trabajar : los residentes pueden operar pequeñas empresas en la planta baja del edificio donde viven.
- Estudio / industria ligera : los residentes pueden operar estudios o pequeños talleres en el edificio donde viven.
- Hotel / residencia : mezcla de espacio hotelero y residencial multifamiliar de alta gama
- Estructura de estacionamiento con venta minorista en la planta baja
- Distrito de viviendas unifamiliares independientes con centro comercial independiente
Ejemplos de políticas de planificación de usos mixtos de las ciudades
Canadá
Toronto
Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto es Toronto . El gobierno local jugó un papel por primera vez en 1986 con una ordenanza de zonificación que permitía mezclar unidades comerciales y residenciales. En ese momento, Toronto estaba en las etapas iniciales planificando un enfoque en el desarrollo de un desarrollo de uso mixto debido a la creciente popularidad de más viviendas sociales. Desde entonces, la ley se actualizó en 2013, refinando gran parte de su enfoque fuera del centro de la ciudad, que se ha fusionado en la ciudad principal desde 1998. Con las regulaciones vigentes, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en todo el ciudad con servicios y paradas de tránsito cercanas. El caso de Toronto de desarrollo de usos mixtos se ha expandido para abarcar otras ciudades norteamericanas en Canadá y Estados Unidos para traer cambios similares. [11]
Un ejemplo de un desarrollo de uso mixto de Toronto es Mirvish Village [12] por el arquitecto Gregory Henriquez . Ubicado en Bloor y Bathurst Street , una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están divididas en zonas como "residenciales comerciales" y otras como "residenciales comerciales mixtas". [13] Dentro de los estatutos de zonificación de la ciudad de Toronto, el residencial comercial incluye "una variedad de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". [14] Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y venta al por menor de unidades pequeñas, [15] al mismo tiempo que preservan 23 de las 27 casas patrimoniales en el sitio. [16] El proyecto se destaca por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. [16] El arquitecto Henriquez y el desarrollador habían colaborado previamente en proyectos de uso mixto en Vancouver , Columbia Británica , incluido el exitoso Reurbanización de Woodward . [17]
Estados Unidos
En los Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando investigadores que desarrollan nuevos datos que estiman cómo una ciudad puede verse afectada por el desarrollo de uso mixto. Con la EPA colocando modelos en la hoja de cálculo, es mucho más fácil para los municipios y los desarrolladores estimar el tráfico, con espacios de uso mixto. Los modelos de enlace también utilizados como herramienta de recursos miden las características geográficas, demográficas y de uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis en seis áreas metropolitanas principales utilizando el uso de la tierra, encuestas de hogares y bases de datos GIS. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar cómo los desarrollos urbanos pueden afectar el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto del consumidor. Las tres condiciones previas garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante. [18]
Portland
La zonificación de uso mixto se ha implementado en Portland, Oregon desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quería reducir el estilo de desarrollo orientado al automóvil, entonces dominante. El sistema de tren ligero MAX de Portland fomenta la combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola zona. Con este sistema de planificación del tipo de zonificación única, el uso de la tierra en densidades mayores proporciona un retorno de las inversiones públicas en toda la ciudad. Los pasillos de la calle principal proporcionan alturas de construcción flexibles y usos de alta densidad para permitir "lugares de reunión". [19]
Ver también
- Centro de actividades
- Dependencia del automóvil
- Ciudad de borde
- Calle principal
- Nuevo Urbanismo
- Principios del urbanismo inteligente
- Espacio publico
- Zonificación de un solo uso
- Crecimiento inteligente
- Desarrollo sostenible
- Tercer lugar
- Desarrollo orientado al tránsito
- Diseño urbano
- La expansión urbana
- Zonificación
Notas
- ^ Geografía empresarial y análisis del mercado inmobiliario nuevo , Grant Ian Thrall, p.216
- ^ a b "Kit de herramientas de crecimiento de calidad: desarrollo de uso mixto" (PDF) . Comisión Regional de Atlanta. pag. 2. Archivado desde el original (PDF) el 28 de noviembre de 2011.
- ^ Raman, Rewati; Roy, Uttam Kumar (1 de noviembre de 2019). "Taxonomía de la ordenación territorial mixta urbana". Política de uso del suelo . 88 : 104102. doi : 10.1016 / j.landusepol.2019.104102 . ISSN 0264-8377 .
- ^ a b "American Planning Association," Planning and Community Health Research Center: Mixed Use Development " . Archivado desde el original el 7 de febrero de 2013. Consultado el 1 de noviembre de 2012 .
- ^ Hirt, Sonia (2012). "Uso mixto por defecto". Revista de literatura de planificación . 27 (4): 375–393. doi : 10.1177 / 0885412212451029 . S2CID 154219333 .
- ^ Hoppenbrouwer, Eric; Louw, Erik (2005). "Desarrollo de uso mixto: teoría y práctica en los muelles del este de Ámsterdam". Estudios de planificación europea . 13 (7): 967–983. doi : 10.1080 / 09654310500242048 . S2CID 154169103 .
- ^ "Esto es un crecimiento inteligente" (PDF) . Agencia de Proteccion Ambiental de los Estados Unidos. Abril de 2014 . Consultado el 20 de septiembre de 2019 .
- ^ Schuetz, Jenny; Giuliano, Genevieve; Shin, Eun Jin (21 de febrero de 2018). "California quiere que las ciudades construyan más viviendas cerca de los centros de tránsito. ¿Puede LA mejorar su historial de DOT?" . Institución Brookings . Consultado el 20 de septiembre de 2019 .
- ^ Laitos, Jan G .; Abel, Teresa H. (2011). "El papel de las zonas industriales abandonadas como sitios para proyectos de desarrollo de uso mixto en Estados Unidos y Gran Bretaña". Denver Journal of International Law and Policy . 40 (1-3): 492.
- ^ "Zonificación de uso mixto", Manual de recursos habitables de Nueva York
- ^ "Planificación para uso mixto: ¿asequible para quién?" (PDF) .
- ^ Hume, Christopher (20 de marzo de 2015). "Honrando a sus padres en el sitio de Honest Ed" . La estrella . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ "Honest Ed's y Mirvish Village" (PDF) . Ciudad de Toronto . 2017-03-17. pag. 26 . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ "Estatuto No 569-2013" (PDF) . Ordenanza de Zonificación de la Ciudad de Toronto . 2019-07-15. pag. 6 . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ Bozikovic, Alex (5 de marzo de 2015). "El redesarrollo de Honest Ed's en Toronto tiene varias sorpresas" . El globo y el correo . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ a b Bozikovic, Alex (17 de mayo de 2018). "La remodelación de Honest Ed muestra lo que se necesita para hacer una aldea" . El globo y el correo . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ Bula, Frances (4 de enero de 2010). "De barrio pobre a nueva mezcla urbana" . El globo y el correo . Consultado el 25 de noviembre de 2019 .
- ^ "Modelo de generación de viajes de uso mixto" . 2013-04-28.
- ^ "Informe de evaluación del proyecto de zonas de uso mixto" . Oficina de Planificación y Sostenibilidad de la Ciudad de Portland. Octubre de 2014.
Otras lecturas
- Recuperando la ciudad , 1997, Andy Coupland
- "Desarrollo, práctica y potencial de uso mixto", Departamento de Comunidades y Gobierno Local, Gobierno del Reino Unido
- ¿Qué es la mezcla funcional? , Teoría y práctica de la planificación 18 (2): 249-267 · Febrero de 2017
enlaces externos
- Medios relacionados con desarrollos de uso mixto en Wikimedia Commons