La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un sector financiero importante. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios , la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (conocida como Freddie Mac).
![](http://wikiimg.tojsiabtv.com/wikipedia/commons/thumb/e/eb/Federal_Funds_Rate_vs_Treasuries_vs_30_year_mortgage_interest_rates.png/500px-Federal_Funds_Rate_vs_Treasuries_vs_30_year_mortgage_interest_rates.png)
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La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue uno de los primeros indicadores de la crisis financiera de 2007-2010 , caracterizada por un aumento de la morosidad y ejecuciones hipotecarias de alto riesgo , y la consiguiente disminución de los valores que respaldan dichas hipotecas . La anterior crisis de ahorro y préstamo de las décadas de 1980 y 1990 y la crisis hipotecaria nacional de la década de 1930 también surgieron principalmente de préstamos hipotecarios deficientes. La crisis hipotecaria ha provocado un aumento de las ejecuciones hipotecarias, lo que ha llevado a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 en Estados Unidos .
Prestamistas hipotecarios
Los préstamos hipotecarios son un sector financiero importante en los Estados Unidos , y muchas de las pautas que deben cumplir los préstamos son adecuadas para satisfacer a los inversores y aseguradores hipotecarios . Las hipotecas son valores representativos de deuda y pueden transferirse y cederse libremente a otros titulares. En los Estados Unidos, el gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (conocida como Freddie Mac). Estos programas funcionan ofreciendo una garantía sobre los pagos hipotecarios de ciertos préstamos conformes . Estos préstamos luego se titulizan y se emiten a una tasa de interés ligeramente más baja para los inversores, y se conocen como valores respaldados por hipotecas (MBS). Después de la titulización, a veces se les llama "papel de agencia" o "bonos de agencia". La conformidad de un préstamo o no depende del tamaño y el conjunto de pautas que se implementan en un sistema de suscripción automatizado. [1] Los préstamos hipotecarios no conformes que no se pueden vender a Fannie o Freddie son "jumbo" o "subprime", y también pueden agruparse en valores respaldados por hipotecas. Algunas empresas, llamadas prestamistas corresponsales, venden la totalidad o la mayoría de sus préstamos cerrados a estos inversores, aceptando algunos riesgos para emitirlos. A menudo ofrecen préstamos de nicho a precios más altos que el inversor no desea originar.
La titulización permite a los bancos devolver rápidamente el dinero a otros prestatarios (incluso en forma de hipotecas) y, por lo tanto, crear más hipotecas de las que los bancos podrían con la cantidad que tienen en depósito. Esto, a su vez, permite que el público utilice estas hipotecas para comprar viviendas, algo que el gobierno desea fomentar. Los inversores en préstamos conformes, mientras tanto, obtienen ingresos de bajo riesgo a una tasa de interés más alta (esencialmente la tasa hipotecaria, menos los recortes del banco y GSE) de lo que podrían obtener de la mayoría de los demás bonos. La titulización ha crecido rápidamente en los últimos 10 años como resultado de la difusión más amplia de la tecnología en el mundo de los préstamos hipotecarios. Para los prestatarios con crédito superior, préstamos gubernamentales y perfiles ideales, esta titulización mantiene las tasas casi artificialmente bajas, ya que los fondos comunes utilizados para crear nuevos préstamos se pueden actualizar más rápidamente que en años anteriores, lo que permite una salida más rápida de capital de los inversores a prestatarios sin tantos vínculos comerciales personales como en el pasado.
La mayor cantidad de préstamos condujo (entre otros factores) a la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos de 2000-2006. El crecimiento de instrumentos derivados levemente regulados basados en valores respaldados por hipotecas, como obligaciones de deuda garantizada y permutas de incumplimiento crediticio , se informa ampliamente como un factor causante importante detrás de la crisis financiera de las hipotecas de alto riesgo de 2007 . Como resultado de la burbuja inmobiliaria, muchos bancos, incluido Fannie Mae, establecieron pautas crediticias más estrictas, lo que dificulta mucho la obtención de un préstamo. [2]
Préstamos hipotecarios predatorios
En los EE. UU. Existe la preocupación de que los consumidores a menudo sean víctimas de préstamos hipotecarios predatorios [1] . La principal preocupación es que los prestamistas y corredores hipotecarios, que operan legalmente, están encontrando lagunas en la ley para obtener ganancias adicionales. El escenario típico es que los términos del préstamo están fuera del alcance del prestatario mal informado y sin educación. El prestatario realiza una serie de pagos de intereses y de principal, y luego incumple. Luego, el prestamista toma la propiedad y recupera el monto del préstamo, y también se queda con los pagos de intereses y capital, así como con las tarifas de originación del préstamo.
Delincuencia
A principios de 2008, el 5,6% de todas las hipotecas en Estados Unidos estaban en mora . [3] Al final del primer trimestre, esa tasa había aumentado, abarcando el 6,4% de las propiedades residenciales. Este número no incluye el 2.5% de viviendas en ejecución hipotecaria. [4]
Proceso hipotecario en EE. UU.
Origen
En los EE. UU., El proceso mediante el cual un prestatario garantiza una hipoteca se denomina originación. Esto implica que el prestatario presente una solicitud de préstamo y documentación relacionada con su historial financiero y / o historial crediticio al asegurador, que generalmente es un banco . A veces, un tercero está involucrado, como un corredor de hipotecas . Esta entidad toma la información del prestatario y revisa una serie de prestamistas, seleccionando los que mejor satisfagan las necesidades del consumidor. [5] El origen está regulado por leyes que incluyen la Ley de Veracidad en los Préstamos y la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (1974). Los puntajes de crédito se utilizan a menudo, y estos deben cumplir con la Ley de informes crediticios justos . Además, pueden aplicarse varias leyes estatales . Los aseguradores reciben la solicitud y determinan si se puede aceptar el préstamo. Si el asegurador no está satisfecho con la documentación proporcionada por el prestatario, se pueden imponer documentación y condiciones adicionales, llamadas estipulaciones.
La documentación y el historial crediticio se pueden utilizar para clasificar los préstamos en papel A de alta calidad , Alt-A y subprime . Los préstamos también pueden clasificarse según si hay documentación completa, documentación alternativa o poca o ninguna documentación , con préstamos extremos " sin ingresos, sin trabajo, sin activos ", denominados préstamos "NINJA". Ningún préstamo médico era popular a principios de la década de 2000, pero se eliminó en gran medida tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo . Los préstamos de bajo nivel de documentación tienen una tasa de interés más alta y, en teoría, solo estaban disponibles para prestatarios con excelente crédito e ingresos adicionales que pueden ser difíciles de documentar (por ejemplo, ingresos por trabajo por cuenta propia). En julio de 2010, se informó que todavía se ofrecían préstamos sin doc, pero de manera más selectiva y con altos requisitos de pago inicial (por ejemplo, 40%). [6]
Los siguientes documentos suelen ser necesarios para la revisión tradicional del asegurador. Durante los últimos años, el uso de modelos estadísticos de "suscripción automatizada" ha reducido la cantidad de documentación requerida de muchos prestatarios. Dichos motores de suscripción automatizados incluyen el "Asesor de productos de préstamo" de Freddie Mac (por ejemplo, "Prospector de préstamos") y el "Suscriptor de escritorio" de Fannie Mae . Para los prestatarios que tienen un crédito excelente y posiciones de deuda muy aceptables, es posible que prácticamente no se requiera documentación de ingresos o activos. Muchos de estos documentos tampoco son necesarios para préstamos sin doc y con poco doc.
- Reporte de crédito
- 1003 - Solicitud uniforme de préstamo residencial
- 1004 - Informe uniforme de tasación residencial
- 1005 - Verificación de empleo (VOE)
- 1006 - Verificación de depósito (VOD)
- 1007 - Programa de alquiler comparable para unifamiliares
- 1008 - Resumen de transmisión
- Copia de la escritura de la casa actual
- Registros de impuestos federales sobre la renta de los últimos dos años
- Verificación de hipoteca (VOM) o Verificación de pago (VOP)
- Autorización del prestatario
- Acuerdo de compraventa
- 1084A y 1084B (Análisis de ingresos de trabajadores autónomos) y 1088 (Análisis de ingresos comparativos): se utilizan si el prestatario trabaja por cuenta propia
Costos de cierre
Además del pago inicial, el trato final de la hipoteca incluye costos de cierre que incluyen tarifas por "puntos" para reducir la tasa de interés, tarifas de solicitud, verificación de crédito, honorarios de abogados, seguro de título, tarifas de tasación, tarifas de inspección, tarifa de suscripción y otras posibles tarifas diversas. [7] Estas tarifas a veces se pueden financiar y agregar al monto de la hipoteca. En 2010, una encuesta estimó que el costo de cierre total promedio en los Estados Unidos de una casa de $ 200,000 fue de $ 3,741. [8]
Índices de mercado
Los índices comunes en los EE. UU. Incluyen la tasa preferencial de EE. UU. , La tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) y el índice del tesoro (" T-Bill "); se utilizan otros índices, pero son menos populares.
En los EE. UU., El plazo de la hipoteca de tipo fijo suele ser de hasta 30 años (15 y 30 son los más habituales), aunque en determinadas circunstancias se pueden ofrecer plazos más largos.
Comparaciones internacionales
Las hipotecas de tasa fija son comunes en los Estados Unidos, a diferencia de la mayor parte de Europa occidental, donde las hipotecas de tasa variable son más comunes. [9] [10] Estados Unidos tiene tasas de propiedad de vivienda comparables a las de Europa, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas en Europa que en los Estados Unidos. [9] La financiación de préstamos hipotecarios se basa más en los mercados hipotecarios secundarios y menos en las garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos garantizados y depósitos . [9] [10] Las sanciones por pago anticipado se desalientan por los requisitos de suscripción de grandes organizaciones como Fannie Mae y Freddie Mac . [9] Los préstamos hipotecarios son a menudo deudas sin recurso , a diferencia de la mayor parte del mundo. [9]
Ver también
- Suscripción hipotecaria en Estados Unidos
- Glosario de terminología hipotecaria de EE. UU.
- Asociación de ahorro y crédito
Referencias
- ^ Puertas SW, Perry VG, Zorn PM. (2002). Suscripción automatizada en préstamos hipotecarios: ¿Buenas noticias para los desatendidos? [ enlace muerto permanente ] . Debate sobre política de vivienda 13 (2). Fundación Fannie Mae.
- ↑ Browning, Lynnley (18 de noviembre de 2010). "Nuevas directrices de préstamos de Fannie Mae" . The New York Times . Consultado el 13 de diciembre de 2010 .
- ^ ¿Puede el mundo detener el deslizamiento? , TIME , 4 de febrero de 2008, página 27.
- ^ "Aumento de morosidades y ejecuciones hipotecarias en la última encuesta nacional de morosidad de MBA" . Asociación de Banqueros Hipotecarios . Archivado desde el original el 6 de junio de 2008 . Consultado el 10 de febrero de 2009 .
- ^ MortgageHippo. "¿Cuál es la diferencia entre los agentes hipotecarios y los prestamistas hipotecarios?" .
- ^ Fitch S. (2010). ¡¿Vuelven las hipotecas sin documentos ?! . Forbes .
- ^ Reduzca sus costos de cierre . Dinero inteligente .
- ^ Estudio: NY tiene los costos de cierre más altos . Bankrate.com.
- ^ a b c d e Oficina de Presupuesto del Congreso (2010). Fannie Mae, Freddie Mac y el papel federal en el mercado hipotecario secundario . pag. 49.
- ^ a b Fondo Monetario Internacional (2004). Perspectivas de la economía mundial: septiembre de 2004: la transición demográfica mundial . págs. 81–83. ISBN 978-1-58906-406-5.
enlaces externos
- Préstamos hipotecarios