La deuda sin recurso o un préstamo sin recurso (a veces denominado sin recurso ) es un préstamo garantizado (deuda) garantizado por una prenda de garantía , por lo general bienes inmuebles , pero del cual el prestatario no es personalmente responsable. Si el prestatario incumple , el prestamista puede embargar y vender la garantía, pero si la garantía se vende por menos de la deuda, el prestamista no puede buscar ese saldo de deficiencia del prestatario; su recuperación se limita solo al valor de la garantía. Por lo tanto, la deuda sin recurso generalmente se limita a una relación préstamo-valor del 50% o 60% , [1]de modo que la propiedad en sí proporcione "sobrecolateralización" del préstamo.
Los incentivos para las partes se encuentran en una posición intermedia entre los de un préstamo garantizado con recurso completo y un préstamo totalmente no garantizado. Mientras que el prestatario está en una posición de primera pérdida, el prestamista también asume un riesgo significativo, por lo que el prestamista debe suscribir el préstamo con mucho más cuidado que en un préstamo con recurso completo. Por lo general, esto requiere que el prestamista tenga una experiencia significativa en el dominio y en modelos financieros.
En Europa, los préstamos hipotecarios garantizados por residencias personales suelen ser préstamos con recurso. [2] La mayoría de los estados de los Estados Unidos también permiten el recurso para hipotecas residenciales, pero los estatutos antideficiencia en una minoría de estados requieren hipotecas sin recurso. Alrededor de 13 estados pueden clasificarse como estados sin recurso, según los estándares de clasificación de un investigador. [3] [4]
Los inversionistas de IRA autodirigidos que eligen comprar bienes raíces de inversión pueden aprovechar su compra con un préstamo sin recurso. Debido a las regulaciones del Servicio de Impuestos Internos , se consideraría una violación del estado de cuenta de jubilación calificada garantizar personalmente cualquier préstamo sobre bienes inmuebles propiedad de una IRA autodirigida .
Un préstamo de energía limpia evaluada por la propiedad (PACE, por sus siglas en inglés), utilizado por algunos estados para financiar mejoras de energía residencial, es un ejemplo de un préstamo sin recurso para el prestatario. [5]
La deuda sin recurso generalmente se usa para financiar bienes raíces comerciales, envíos u otros proyectos con altos gastos de capital, largos períodos de préstamo y flujos de ingresos inciertos. También se usa comúnmente para préstamos de acciones y otras estructuras de préstamo con garantía de valores. Dado que la mayoría de los bienes inmuebles comerciales pertenecen a una estructura de sociedad (o traspaso de impuestos similar), los préstamos sin recurso brindan al propietario de bienes raíces los beneficios fiscales de una estructura de sociedad de traspaso de impuestos (es decir, traspaso de pérdidas y no doble impuestos ), y simultáneamente limita la responsabilidad personal al valor de la inversión. La Reserva Federal emitió una deuda sin recurso de $ 30 mil millones a JPMorgan Chase para comprarBear Stearns el 16 de marzo de 2008. El préstamo sin recurso se emitió con los activos menos líquidos de Bear Stearns como garantía, lo que significa que la Reserva Federal absorberá la pérdida si el valor de esos activos está por debajo de su valor garantizado.