El interés primordial es un concepto de ley de tierras inglesa . La regla general en el traspaso registrado es que todos los intereses y derechos sobre un terreno deben escribirse en la entrada del registro de ese terreno. De lo contrario, cuando alguien compre ese terreno, los intereses no se aplicarán al comprador y se perderán los derechos. Los intereses primordiales son la excepción a esta regla general. No es necesario registrar los intereses primordiales para vincular a ningún nuevo propietario.
Descripción general
La Cámara de los Comunes, la Cámara de los Lores y la Comisión Real encargada de preparar la Ley de leyes de propiedad (1925) acordaron que para muchas clases de intereses no sería razonable esperar que se registraran ciertos intereses, en cuya legislación se denominaron intereses primordiales. Su lista fue reformada y simplificada bajo la legislación de 2002 en reformas escalonadas entre ese año y 2013.
Dichos intereses incluyen principalmente:
- Arrendamientos / arrendamientos de menos de siete años
- Derechos de las personas en ocupación real, quizás inconscientes de sus derechos legales.
- Públicas derechos de paso , ya que no estaba claro que se deberían realizar para registrarlos.
- Derechos al apoyo de edificios o estructuras contiguas.
- Derechos a la luz (a determinadas aberturas) [1]
Según la legislación de 2002, el cargo de:
- Derechos de la iglesia parroquial histórica para reclamar las reparaciones del presbiterio
ha debilitado, a menos que esté registrado, para ser válido contra los propietarios de tierras al 12 de octubre de 2013 y no contra los propietarios posteriores, según la Iglesia de Inglaterra, el organismo con el derecho de hacer cumplir los derechos. [2]
La existencia de intereses primordiales es una pregunta estándar en una transacción: debe ser confirmada, denegada o "no conocida" en el formulario de información de propiedad estándar que se utiliza en Inglaterra y Gales. [1] No obstante, el derecho a iluminar la tierra o las tierras vecinas y los senderos despejados y bien transitados a través de un jardín o una pequeña propiedad, por ejemplo, se consideraría conocimiento constructivo bajo la inspección presunta de la propiedad según la Condición estándar 3.1.2 (b) de Condiciones estándar de venta, presentes de acuerdo con el principio de caveat emptor ( lat. Comprador tenga cuidado ). [3]
Antecedentes y salvaguardias actuales
Los intereses primordiales se limitan a los que figuran en los Anexos 1 y 3 de la Ley de registro de tierras de 2002 que reemplazan la sección 70 de la Ley de registro de tierras de 1925 . La jurisprudencia basada en disposiciones directamente equivalentes de la LPA 1925 aún puede citarse en caso de disputas bajo la doctrina stare decisis del precedente legal. [4] [5]
Se excluyeron los arrendamientos a corto plazo (arrendamientos / arrendamientos de menos de siete años) porque incluirlos implicaría grandes cargas de trabajo de registro y sobre la base de continuar un mercado fluido de alquiler y subarrendamiento, donde se pueden especificar cláusulas de ruptura a voluntad, restringidas un aviso mínimo de un mes en el entorno residencial por la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1985 . [6]
En un caso importante, Williams & Glyn Bank contra Boland , una esposa reclamó con éxito un interés primordial en una propiedad que su esposo había hipotecado para mantener un negocio en quiebra. Aunque no tenía un interés legal (titular) en la propiedad, había hecho contribuciones sustanciales a la compra y estaba ocupando la propiedad, su interés primordial se mantuvo cuando el banco intentó tomar posesión. [7]
Ha habido cierto debate académico sobre el efecto sobre los intereses primordiales de la Ley de derechos humanos de 1998 . Si un comprador fuera a comprar una propiedad, solo para encontrarse sujeto a numerosas obligaciones restrictivas o costosas sobre las cuales el vendedor sabía y no podía esperar que supiera, es incierto si podría reclamar daños y perjuicios a un público agobiante o organismo cuasi público en virtud del artículo 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos mencionado en dicha ley.
En cualquier caso, los principios de tergiversación se aplican en persona (en contra de la persona, en lugar de comprometer la propiedad) que, en cambio, puede estar sujeto a servidumbres prescriptivas . La sección 8.4 del formulario de información de propiedad de la sociedad de abogados del vendedor estándar invita al vendedor a confirmar o negar los ejemplos conocidos de estos intereses, excluyendo los arrendamientos que se tratan por medio del contrato de compraventa. [1] Tratar con arrendamientos / arrendamientos es la Condición Estándar de Venta 3.3 por parte del vendedor y la condición especial predeterminada en el reverso de que la propiedad se vende con posesión vacante. [8]
Ver también
Notas
- ^ a b c Formulario de información sobre la propiedad: notas explicativas, páginas 13-14. Sociedad de Derecho de Inglaterra y Gales. Consultado el 12 de marzo de 2015.
- ^ Responsabilidades de Chancel La Iglesia de Inglaterra. Consultado el 30 de enero de 2012.
- ^ Resumen general de los consultores de aplicaciones de planificación del derecho a la luz . Consultado el 12 de marzo de 2015.
- ^ Texto de la Ley de Registro de Tierras de 1925 en vigor hoy (incluidas las enmiendas) en el Reino Unido, delaw.gov.uk .
- ^ RHJ Ltd contra FT Patten (Holdings) Ltd y FT Patten Properties (Liverpool) Ltd [2008] EWCA Civ 151
- ^ "Registro de arrendamientos" Simplificar la ley. Consultado el 12 de marzo de 2015.
- ^ William & Glyn Bank contra Boland [1980] UKHL 4 (19 de junio de 1980) Comité de apelación judicial de la Cámara de los Lores [1981] AC (Editor: ICLR) 487
- ^ Condiciones estándar de venta - Quinta edición The Law Society of England and Wales. Consultado el 12 de marzo de 2015.
enlaces externos
- Registro de la propiedad del Reino Unido