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Un derivado de propiedad es un derivado financiero cuyo valor se deriva del valor de un activo inmobiliario subyacente . En la práctica, debido a que los activos inmobiliarios individuales son víctimas de las ineficiencias del mercado y son difíciles de valorar con precisión, los contratos de derivados inmobiliarios suelen redactarse en función de un índice de propiedades inmobiliarias. A su vez, el índice de propiedades inmobiliarias intenta agregar información del mercado inmobiliario para proporcionar una representación más precisa del rendimiento de los activos inmobiliarios subyacentes. Negociar o tomar posiciones en derivados inmobiliarios también se conoce como bienes raíces sintéticos .

Los derivados de propiedad generalmente toman la forma de un swap de rendimiento total , contrato a plazo , futuros o pueden adoptar un formato financiado donde el derivado de propiedad está integrado en una estructura de bonos o pagarés. Bajo el contrato de intercambio de rendimiento total o a plazo, las partes generalmente tomarán posiciones contrarias sobre los movimientos de precios de un índice de propiedad. Ver derivada exótica .

El único índice utilizado para suscribir contratos de derivados inmobiliarios en el Reino Unido son los diversos índices inmobiliarios publicados por el Investment Property Databank (IPD) que ahora pertenece a MSCI . El índice anual de IPDcubre aproximadamente 12.000 inversiones inmobiliarias de propiedad directa en el Reino Unido, revalorizado el mercado en diciembre de 2015 en poco menos de 202.000 millones de libras esterlinas, lo que equivale al 49% del mercado de inversiones del Reino Unido. Los índices IPD también se han utilizado en otros países como Australia, Francia, Alemania, Italia, Japón y Suiza como base para los derivados de propiedades comerciales. En los Estados Unidos, la propiedad comercial utiliza el índice de propiedad NPI del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF). Hay dos índices principales de bienes raíces residenciales en los Estados Unidos que cotizan: el RPX de Radar Logic, y el índice principal, los índices de precios de viviendas S & P / Case-Shiller (consulte el índice Case-Shiller ).


Usos

Los derivados inmobiliarios proporcionan al inversor la capacidad de:

  • Obtenga o reduzca la exposición al mercado inmobiliario.
  • Cubrir una posición actual en los activos físicos.
  • Cambie la composición de una cartera rápidamente, es decir, cambie de Propiedad comercial a Industrial.
  • Especula sobre el mercado inmobiliario

Todos estos objetivos se pueden lograr sin tener que realizar transacciones en propiedad física; bienes inmuebles sintéticos.

Definición del desempeño del mercado inmobiliario

Para crear un derivado, debe haber un punto de referencia para el desempeño del mercado contra el cual se cotizan los contratos de derivados.

En el caso de los derivados inmobiliarios, esta referencia la proporcionan el índice Investment Property Databank en el Reino Unido , y NCREIF , S & P / Case-Shiller y Rexx en los Estados Unidos .

El IPD Index Property Index proporciona una serie de índices que se relacionan con el rendimiento de la propiedad comercial. Hay muchos índices que reflejan sectores y subsectores del mercado inmobiliario comercial. Hasta la fecha, gran parte del interés en los derivados inmobiliarios se relaciona con el mercado del Reino Unido y sus subsectores.

Tipos

Hay tres tipos principales de derivados inmobiliarios en uso en el mercado inmobiliario del Reino Unido: notas de índice de propiedad (PIN), permuta de rendimiento total (TRS) y contratos a plazo que incorporan los futuros de índice de propiedad IPD que cotizan en Eurex.

En los Estados Unidos, la negociación de derivados inmobiliarios se realiza principalmente a través de contratos a plazo y futuros. Los contratos a plazo se realizan generalmente sobre los índices RPX y NCREIF. La negociación de futuros la realiza CME Group a través de Globex utilizando los índices de precios de viviendas S & P / Case-Shiller.

Notas de índice de propiedad

Los PIN son esencialmente enlaces. Los flujos de efectivo de estos bonos están estructurados de manera similar a una transacción en la propiedad física. Esto significa que el PIN paga el rendimiento del capital al rescatar el bono y paga un cupón trimestral a los inversores.

De esta manera, el vendedor del PIN paga el índice de crecimiento anual del capital del IPD al momento de la redención y el retorno de la renta, pagado trimestralmente (IPD) o mensualmente (FTSE), a la contraparte. Esto significa que, por lo tanto, la contraparte está recibiendo el rendimiento total del mercado inmobiliario comercial del Reino Unido, tal como lo haría con una transacción física en una propiedad.

Permutas de rentabilidad total

Un swap de retorno total de propiedad es simplemente un intercambio de flujos de efectivo. Aquí, el rendimiento total de la propiedad, medido por el cambio en el índice de propiedad comercial IPD o FTSE UK correspondiente, se intercambia por el rendimiento en efectivo.

El mecanismo de precios de IPD del Reino Unido se simplificó el 15 de enero de 2007. En lugar de cotizar libor +/- un margen, ahora es un porcentaje fijo. Así que tome el contrato de diciembre de 2008, por ejemplo, si tiene una media de -11,5%. Esto significa que si 'compra' el swap, paga -11.5% (por lo que recibe 11.5% debido al signo -ve) a su contraparte y recibe el desempeño de IPD. (O pague si es un número negativo). No hay flujos de efectivo trimestrales, simplemente un pago anual de intereses versus un pago anual de propiedad.

Forwards / futuros

Un contrato a plazo de propiedad se basa en los rendimientos de la propiedad en cualquier período anual: el rendimiento total esperado, por ejemplo, se acuerda en el comercio y, al vencimiento, se intercambia la diferencia entre el rendimiento total realizado y el precio negociado. Los acuerdos a plazo son de venta libre y requieren que se encuentre una contraparte. El riesgo de incumplimiento de cualquiera de las partes debe tenerse en cuenta en el comercio [1]

El CME Group ha sido la negociación de futuros de bienes raíces desde mediados de 2006. Todas las operaciones se realizan electrónicamente a través del intercambio, que es la contraparte predeterminada en todas las operaciones. [1]

Desde febrero de 2009 , Eurex , la bolsa internacional de derivados, cotiza los futuros sobre índices inmobiliarios. El contrato de futuro se basa en los rendimientos totales del índice anual de todas las propiedades de IPD UK: el intercambio enumera cinco contratos anuales consecutivos con precios basados ​​en un valor nominal de 100 + porcentaje esperado de rendimiento anual total en el año calendario relacionado. El contrato para el año natural 2009, que expiró en marzo de 2010 (el vencimiento es el último día hábil del siguiente marzo para garantizar que esto sea después de la publicación de los datos de IPD) se cerró en 103,50, lo que representa una rentabilidad total anual de + 3,5% (según lo publicado por IPD). Aunque es un mercado incipiente, en 2010 se negociaron un total de 3.304 contratos según el sitio web de Eurex, lo que representa 165 millones de libras esterlinas en valor teórico de la propiedad.

Definiciones de derivados del índice de propiedad ISDA 2007

El viernes 4 de mayo de 2007, la Asociación Internacional de Swaps y Derivados (ISDA) publicó las Definiciones de Derivados del Índice de Propiedad 2007. Las definiciones establecen varias definiciones estándar de mercado que se pueden utilizar en transacciones de derivados inmobiliarios junto con una plantilla de intercambio de rentabilidad total y una plantilla de transacción a plazo . Se espera que la documentación estandarizada ponga en marcha el mercado.

Enlaces externos

Notas al pie

  1. ^ a b Mathers, W. (2010) Inversión inmobiliaria sintética para el pequeño inversor , Charleston
  2. ^ "Definiciones de derivados de índice de propiedad 2007 de ISDA: ¿Una aplicación asesina para el mercado de derivados de índice de propiedad?" . Consultado el 14 de diciembre de 2008 .