Régimen de depósito de arrendamiento (Inglaterra y Gales)
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De conformidad con las disposiciones de la Ley de Vivienda del Reino Unido de 2004, todo propietario o agente de arrendamiento que acepte un depósito para un arrendamiento a corto plazo asegurado en Inglaterra y Gales debe proteger el depósito en virtud de un plan de depósito de arrendamiento autorizado . El reglamento entró en vigor el 6 de abril de 2007 y fue modificado por la Ley de Localismo de 2011 , que entró en vigor a partir del 6 de abril de 2012. La Ley de Desregulación de 2015 modificó aún más el reglamento a partir del 26 de marzo de 2015.

Razones para la introducción

Es común que los propietarios tomen un depósito por deterioro de un inquilino al comienzo del arrendamiento. El depósito actúa como salvaguardia en caso de que el inquilino cause algún daño a la propiedad. Algunos propietarios sin escrúpulos son muy lentos para devolver los depósitos al final del arrendamiento o hacen deducciones injustas. El propósito de las regulaciones es garantizar las buenas prácticas en esta área y tratar de mantener las disputas entre propietarios e inquilinos fuera de los tribunales fomentando la resolución alternativa de disputas .

Descripción

El inquilino paga el depósito (generalmente el alquiler de un mes) de la manera habitual cuando se firma el contrato de arrendamiento. El propietario o la agencia de arrendamiento tiene 30 días a partir de la recepción del depósito para proporcionar al inquilino los detalles del esquema que está utilizando (conocido como la información prescrita). Si no hay disputa al final del arrendamiento, el depósito se devolverá a las dos partes según lo acordado. Si ha surgido una disputa, se invitará a las partes a hacer uso del proceso alternativo de resolución de disputas que se proporciona gratuitamente dentro del esquema. Si las partes optan por una resolución alternativa de disputas, estarán obligadas por su decisión sin reparación ante los tribunales.

Hay dos tipos de esquemas de protección:

- Basado en custodia

- Basado en seguros

Hay tres empresas que ofrecen estos planes.

Estos son:

  • El esquema de depósito de arrendamiento
  • Mis depósitos
  • Servicio de protección de depósitos

Los esquemas de custodia son de uso gratuito y el propietario o los agentes de arrendamiento pueden simplemente pagar el depósito en línea o por teléfono. El Esquema mantiene el dinero en una cuenta bancaria y lo transfiere directamente al inquilino una vez que ambas partes acuerdan la suma total de dinero a liberar.

Cuando el depósito está bajo un esquema basado en un seguro, el propietario o el agente de arrendamiento retendrá el depósito, pero tendrá que pagar una tarifa para garantizar que el propietario no retenga ilegalmente el depósito al final del arrendamiento. Si al final del arrendamiento el arrendador no libera el depósito, el seguro reembolsará al inquilino.

Esquemas

En noviembre de 2016 , el gobierno del Reino Unido autorizó a tres empresas a gestionar sistemas de depósito de arrendamiento: [1]


Inicialmente, el DPS ofrecía solo un esquema de custodia, mientras que TDS y MyDeposits ofrecían solo un esquema respaldado por un seguro. Desde abril de 2013, el DPS también ofreció un esquema respaldado por seguros, y desde abril de 2016, TDS y MyDeposits comenzaron a ofrecer un esquema de custodia. Entre abril y septiembre de 2013, Capita también operó un plan respaldado por seguros. El depósito protegido por Capita se transfirió posteriormente a MyDeposits.

Aplicación

Si un arrendador o un agente de arrendamiento no protege el depósito del inquilino y no le proporciona al inquilino la información prescrita dentro de los 30 días, se les impide recuperar la posesión de la propiedad bajo un aviso de la Sección 21 bajo la Ley de Vivienda de 1988, a menos que el depósito sea primero. reembolsado o se ha iniciado y resuelto un procedimiento para una sanción contra el propietario o su agente.

Si el inquilino solicita al tribunal que se proteja el depósito y se demuestra que el propietario no cumple con el esquema, entonces el tribunal debe ordenar al propietario que pague al inquilino entre una y tres veces el monto del depósito en un plazo de 14 días.

La falta de protección de un depósito tomado antes del comienzo de las regulaciones el 6 de abril de 2007 no da lugar a una multa, pero no se puede entregar una notificación válida de la Sección 21 hasta que el depósito haya sido protegido.

Casos anteriores a 2012

  • Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2] - depósito registrado después del plazo de 14 días
  • Gladehurst Properties Ltd v Hashemi - depósito nunca registrado durante el arrendamiento
  • Draycott v Hannels - depósito registrado después del plazo de 14 días
  • Harvey v Bamforth: depósito registrado dentro de los 14 días, pero no se proporcionó información

Las defensas en estos casos se ven afectadas por la Ley de Localismo de 2011 , que introdujo los siguientes cambios a la ley que afectan al registro de depósitos: [3]

  • La fecha límite para registrarse y proporcionar la información prescrita cambió de 14 a 30 días después del pago del depósito
  • Se aplican sanciones por incumplimiento incluso si el registro se realiza tarde
  • Otorga la discreción del tribunal para otorgar de 1 a 3 veces el monto del depósito como sanción, en lugar de 3 veces en todos los casos.
  • Las sanciones por incumplimiento se aplican incluso una vez finalizado el arrendamiento.

Proceso de reclamaciones

Tanto el arrendador como el inquilino pueden comenzar el proceso de reclamos 14 días después de la finalización del arrendamiento. [4] El primer paso para iniciar una reclamación es obtener la denominada Declaración legal accediendo a la cuenta en línea del propietario o inquilino e iniciando el proceso mediante un formulario en línea. [4] Una vez que ha comenzado una reclamación, el servicio de disputas en cuestión se pone en contacto con ambas partes notificándoles la disputa y solicitando cualquier evidencia adicional, antes de que la reclamación sea remitida a un servicio alternativo de resolución de disputas , a menos que alguna de las partes declare que sí. no desea utilizar el servicio ADR o notifica por escrito que desea resolver la disputa en los tribunales del condado o, alternativamente, en otro servicio de resolución de disputas.[4]

Ley de localismo de 2011

La Ley de Vivienda dejó abierta una laguna para los propietarios y los agentes de arrendamiento. Aunque existía una sanción por no proteger el depósito o por no emitir la información prescrita, no existía ninguna sanción por no hacerlo dentro del límite original de 14 días. Para cerrar esta laguna, la Ley de Localismo de 2011 extendió el límite de tiempo para proteger los depósitos de arrendamiento de 14 a 30 días, y este límite se convirtió en absoluto. Por lo tanto, el día 31 después del pago del dinero del depósito al propietario, el inquilino puede presentar una solicitud al tribunal si el dinero no ha sido protegido y no se ha proporcionado la información prescrita. Incluso si el depósito está registrado o la información prescrita se proporciona en cualquier momento después de la ventana de 30 días, el inquilino todavía tiene derecho a presentar una reclamación.El reclamo será por la devolución de la suma total del depósito junto con una penalidad de entre una y tres veces la suma del depósito, que se otorgará a discreción del Tribunal. Los inquilinos ahora también pueden presentar una solicitud ante un tribunal del condado para obtener una multa después de que finalice el arrendamiento.[5]

Alternativas

Hay varios esquemas de “sin depósito” o de “depósito cero” en funcionamiento proporcionados por las compañías de seguros. Estos pueden ofrecer protección a los propietarios sin tener que tomar un depósito.

Los esquemas de bonos son una alternativa para quienes no pueden pagar un depósito. Se utilizan comúnmente como medida de prevención de la falta de vivienda.

Ver también

  • Control de alquileres en Inglaterra y Gales

Referencias

  1. ^ "Protección de depósito de arrendamiento" . gov.uk . Consultado el 11 de noviembre de 2016 .
  2. ^ "Tiensia v Vision Enterprises Ltd (t / a Universal Estates) [2010] EWCA Civ 1224" .
  3. ^ "Sección 184: esquemas de depósito de arrendamiento, notas explicativas" .
  4. ^ a b c Servicio de protección de depósitos obtenido en octubre de 2011
  5. ^ The Tenancy Deposit Scheme http://www.tds.gb.com/resources/files/The%20Housing%20Act%202004%20and%20the%20changes%20introduced%20by%20the%20Localism%20Act%202011.pdf

enlaces externos

Gobierno

  • Depósito de alquiler: Directgov
  • Sitio web de comunidades y gobierno local

Grupos comerciales

  • Asociación de Agentes de Arrendamiento Residencial
  • Real institución de topógrafos
  • Asociación de propietarios residenciales
  • Asociación Nacional de Propietarios

Campañas

  • Campaña de vivienda para concienciar sobre las normas sobre depósitos de arrendamiento
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