Bruton v London and Quadrant Housing Trust [1999] UKHL 26 es uncaso de derecho agrario inglés que examinó los derechos de un 'inquilino' en una situación en la que el 'propietario', una asociación de vivienda benéfica no tenía autoridad para otorgar un arrendamiento, pero en que el 'inquilino' buscaba hacer cumplir el deber de reparar en la asociación implícita en los estatutos de propietarios e inquilinos. El efecto del caso es crear la relación de propietario de facto (que no es dueño de una propiedad, pero aloja a un ocupante en una habitación específica por un alquiler) y el inquilino entre las partes.
Bruton v London y Quadrant Housing Trust | |
---|---|
Tribunal | Casa de señores |
Decidido | 24 de junio de 1999 |
Cita (s) | [1999] UKHL 26 , [2000] 1 AC 406, [1999] 3 WLR 150, [1999] 3 Todos ER 481 |
Casos citados | Street contra Mountford [1985] AC 809; |
Legislación citada | Ley de poderes de emergencia (defensa) de 1939; Ley de Vivienda de 1985; Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985; Ley de Propiedad Intelectual de 1925 |
Historia del caso | |
Acciones posteriores | Kay contra Lambeth London Borough Council [2006] UKHL 10 |
Membresía de la corte | |
Juez (s) sentado | Lord Slynn de Hadley; Lord Jauncey de Tullichettle; Lord Hoffmann; Lord Hope de Craighead; Lord Hobhouse de Woodborough |
Palabras clave | |
Arrendamientos; Licencias; Posesión de tierras |
Hechos
El consejo otorgó a London and Quadrant Housing Trust , una asociación benéfica, una licencia para usar la tierra para alojar a las personas sin hogar. Para un lugar en Flat 2, Oval House, Rushcroft Road, en Brixton , Londres , Bruton acordó con el Trust pagar el alquiler semanal de un piso. Había una disposición que el ayuntamiento y LQHT tenían acceso a la propiedad en tiempos limitados. Luego afirmó que era un inquilino, y el Fideicomiso tenía la obligación de reparar el piso en virtud de la sección 11 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985. El Fideicomiso de Vivienda argumentó que, según los principios ortodoxos de la ley de propiedad, nemo dat quod non habet (que literalmente significa "nadie da lo que no tiene "), por lo que, como no tenían contrato de arrendamiento, no podían conceder un contrato de arrendamiento al señor Bruton y, por lo tanto, no tenían la obligación de reparar la propiedad.
Juicio
La Cámara de los Lores sostuvo que el acuerdo creó un arrendamiento y, por lo tanto, el fideicomiso estaba obligado a reparar. Al emitir el juicio principal, Lord Hoffmann sostuvo que no importaba que el propietario no tuviera un derecho de propiedad en su título. La posesión exclusiva es la esencia de un contrato de arrendamiento y es irrelevante que el acuerdo pretendiera ser una licencia. El término que se le podía decir al Sr. Bruton que desocupara con un preaviso razonable fue ineficaz, ya que no se puede contratar fuera de la ley. La falta de título legal de LQHT también era irrelevante porque el carácter del acuerdo, no la naturaleza del propietario, era el punto clave para decidir si existía un contrato de arrendamiento bajo la LTA 1985 .
¿Este acuerdo creó un "arrendamiento" o "arrendamiento" en el sentido de la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1985 o cualquier otra legislación que se refiera a un arrendamiento o arrendamiento? La decisión de esta Cámara en Street v Mountford [1985] AC 809 es la autoridad para la proposición de que un "arrendamiento" o "arrendamiento" es un acuerdo contractualmente vinculante, no referible a ninguna otra relación entre las partes, mediante el cual una persona da el derecho a la ocupación exclusiva de la tierra por un período o períodos de tiempo fijos o renovables, generalmente a cambio de un pago periódico en dinero. Un acuerdo que tenga estas características crea una relación de propietario e inquilino a la que el derecho común o el estatuto pueden adjuntar varios incidentes. El hecho de que las partes utilicen un lenguaje más apropiado para un tipo diferente de acuerdo, como una licencia, es irrelevante si, en su verdadera construcción, tiene las características identificativas de un contrato de arrendamiento. El significado del acuerdo, por ejemplo, en cuanto a la extensión de la posesión que otorga, depende de la intención de las partes, comprobada objetivamente por referencia al idioma y los antecedentes pertinentes. La decisión de la Cámara de los Lores en Westminster City Council v Clarke [1992] AC 288 es un buen ejemplo de la importancia de los antecedentes para decidir si el acuerdo otorga la posesión exclusiva o no. Pero la clasificación del contrato como arrendamiento no depende de ninguna intención adicional a la expresada en la elección de los términos. Se trata simplemente de caracterizar los términos acordados por las partes. Ésta es una cuestión de derecho.
En este caso, me parece que el acuerdo, interpretado en el contexto relevante, claramente le dio al Sr. Bruton un derecho a la posesión exclusiva. No hay nada que sugiera que compartiera la posesión con el Trust, el consejo o cualquier otra persona. El Fideicomiso no retuvo el control sobre las instalaciones, ya que era incompatible con el hecho de que el Sr. Bruton tuviera la posesión exclusiva, como fue el caso en Westminster City Council v. Clarke [1992] AC 288. Los únicos derechos que se reservaban eran para él y el consejo para ingresar en determinados momentos y con fines limitados. Como dijo Lord Templeman en Street v Mountford [1985] AC 809, 818, tal reserva expresa "sólo sirve para enfatizar el hecho de que el concesionario tiene derecho a la posesión exclusiva y es un inquilino". Tampoco existía ninguna otra relación entre las partes a la que pudiera atribuirse la posesión exclusiva del Sr. Bruton.
El Sr. Henderson QC, quien compareció para el Trust, sostuvo que había "circunstancias especiales" en este caso que permitían interpretar el acuerdo como una licencia a pesar de la presencia de todas las características identificadas en Street v Mountford [1985] AC 809. Estas circunstancias eran que el Fideicomiso era un propietario responsable que desempeñaba funciones socialmente valiosas, había acordado con el consejo no otorgar arrendamientos, el Sr. Bruton había acordado que no debía tener un arrendamiento y el Fideicomiso no tenía un patrimonio del cual pudiera concede uno.
En mi opinión, ninguna de estas circunstancias puede hacer que un acuerdo para otorgar la posesión exclusiva sea algo que no sea un arrendamiento. El carácter del propietario es irrelevante porque, aunque las leyes de alquiler y otras leyes de propietarios e inquilinos hacen distinciones entre diferentes tipos de propietarios, no se trata de decir que lo que sería un arrendamiento si lo concediera un propietario sería otra cosa si lo concediera otro. El supuesto incumplimiento de la licencia del Fideicomiso es irrelevante porque no hay ninguna sugerencia de que la concesión de un arrendamiento hubiera sido ultra vires ni el Fideicomiso ni el consejo: consulte la sección 32 (3) de la Ley de Vivienda de 1985. Si fue un incumplimiento de un término de la licencia del ayuntamiento, eso habría sido porque se trataba de un arrendamiento. La licencia no podría haberlo convertido en otra cosa. El acuerdo del Sr. Bruton es irrelevante porque no se puede contratar fuera del estatuto. La falta de título del fideicomiso también es irrelevante, pero consideraré este punto en una etapa posterior. En Family Housing Association v Jones [1990] 1 WLR 779, donde los hechos eran muy similares a los del presente caso, el Tribunal de Apelación interpretó la "licencia" como un arrendamiento. Slade LJ consideró cuidadosamente si existía algún motivo excepcional para hacer una excepción al principio en Street v Mountford [1985] AC 809 y llegó a la conclusión de que no lo había. Estoy de acuerdo respetuosamente. Por estas razones, considero que el acuerdo entre el Fideicomiso y el Sr. Bruton fue un contrato de arrendamiento en el sentido de la sección 11 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 .
[...]
Un contrato de arrendamiento puede crear, y generalmente lo hace, un interés de propiedad llamado patrimonio de arrendamiento o, técnicamente, un "término de años absoluto". Esto dependerá de si el arrendador tenía un interés del cual pudiera otorgarlo. Nemo dat quod non habet . Pero es el hecho de que el acuerdo es un arrendamiento lo que crea el interés de propiedad. Es poner el carro delante del caballo para decir que si el acuerdo es un arrendamiento depende de si crea un interés de propiedad ...
Por estas razones, permitiría la apelación y declararía que el Sr. Bruton era inquilino. Debo añadir que no expreso mi opinión sobre si era un inquilino seguro o sobre los derechos del ayuntamiento a recuperar la posesión del piso.
Lord Slynn, Lord Jauncey estuvo de acuerdo.
Significado
Tradicionalmente se ha sostenido que un interés patrimonial (interés en la tierra) solo puede surgir de uno de estatus igual o superior. Una licencia no es un interés patrimonial y esencialmente solo proporciona acceso al patrimonio de otra persona. Sin embargo, la implicación del caso Bruton "confirma polémicamente la existencia en el Derecho inglés del fenómeno del arrendamiento contractual o no propietario". [1] Sin embargo, algunos comentaristas han sugerido que Bruton fue impulsado por la política establecida en Street v Mountford , que los individuos que disfrutan de la posesión exclusiva deben ser protegidos. [2] Ha habido poca confianza en el "arrendamiento Bruton" en casos posteriores y sigue siendo controvertido.
Ver también
Notas
Referencias
- S Bright (1998) 114 LQR 345-351