Un área común es, en el derecho inmobiliario o de propiedad inmobiliaria , el "área que está disponible para el uso de más de una persona ..." [1] Las áreas comunes son aquellas que están disponibles para el uso común de todos los inquilinos, (o ) grupos de inquilinos y sus invitados. [2] [3] En Texas y otras partes de los Estados Unidos , es "un área dentro de un desarrollo de viviendas que es propiedad de todos los residentes o de una estructura de administración general que cobra a cada inquilino por el mantenimiento y conservación". [4] [5]
Las áreas comunes a menudo existen en apartamentos , comunidades cerradas , condominios , cooperativas y centros comerciales . [6]
En cualquier situación en la que haya una tenencia en común , todos los inquilinos en común son propietarios colectivos de las áreas comunes, lo que significa que ningún propietario individual tiene más control sobre la tierra que cualquier otro propietario. [7]
Esto difiere de un bien común o tierra común , como se usa en Inglés ley, que es propiedad de una persona, pero que pueden ser utilizados por un grupo de personas.
Ejemplos de
Ejemplos de áreas comunes incluyen:
- vestíbulos, [3] [8]
- pasillos, [3] [8]
- escaleras, [3] [1]
- estacionamientos, lugares, rampas u otras áreas similares, [9]
- lavadoras o lavadero, [9] [10]
- el techo de un edificio de apartamentos, [11]
- ascensores, [3]
- baños en el vestíbulo, [3] [8]
- calzadas, [1] y
- trasteros. [1]
- salas
- cocinas
- instalaciones de fitness
- Areas recreacionales
- casa club
Caso de ley
En Maryland v. Garrison , la Corte Suprema de EE . UU . Determinó que la policía puede ingresar a un área común al ejecutar una orden de registro . [12] [13] Además, en Illinois v. Rodríguez, la Corte Suprema de EE . UU. Sostuvo que "una entrada sin orden judicial es válida cuando se basa en el consentimiento de un tercero a quien la policía, en el momento de la entrada, cree razonablemente que posee autoridad sobre las instalaciones, pero que de hecho no lo hace ". [14] Además, el tribunal sostuvo:
una persona que permite que otros tengan "acceso o control conjunto para la mayoría de los propósitos ... asume [s] el riesgo de que [esas personas] permitan que se registre el área común". [15] 415 US, en 171, n. 7; ver también Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969) (sosteniendo que el acusado que dejó una bolsa de lona en la casa de otra persona y permitió el uso conjunto de la bolsa "asumió el riesgo de que [la persona] permitiera que otra persona mirara dentro "). Como deja en claro el análisis de asunción de riesgo de la Corte, el consentimiento de un tercero limita la capacidad de una persona para cuestionar la razonabilidad de la búsqueda solo porque esa persona ha renunciado voluntariamente a algunas de sus expectativas de privacidad al compartir el acceso o el control de su propiedad con otra persona. persona.
- [16]
Salones de residencia
En las residencias de colegios y universidades, las áreas comunes son aquellos espacios en un dormitorio que son para el uso de todos los estudiantes residentes. Para pintar murales, mejorar con accesorios o cambiar el área común, es posible que deba obtener permiso del director de vida residencial. [17] Legalmente, no hay nada que un inquilino pueda hacer si no aprueba el mobiliario, la decoración, etc. de sus áreas comunes, a menos que interfiera directamente con una discapacidad. Todo lo relacionado con la religión o las creencias está cubierto por la Ley de Vivienda Justa. La única forma de controlar las áreas comunes en este sentido es si se planteó una amenaza grave. Las universidades estatales tienen la autoridad para prohibir el uso de áreas comunes si lo consideran conveniente (ya sea decoración, mobiliario o uso físico). La vivienda con fines de lucro solo puede limitar estas cosas hasta cierto punto. No pueden controlar legalmente todos los aspectos del uso de áreas comunes debido a las Leyes de Vivienda Justa antes mencionadas.
Espacios comerciales
El área común también se aplica a organizaciones como centros comerciales y centros comerciales, en los que operan varias empresas. [5] A menudo, los parques empresariales, los centros comerciales y otras instalaciones de varias empresas tendrán un área común. Este podría ser cualquiera de los ejemplos enumerados anteriormente o podría tomar la forma de una “sala de descanso”. Estas áreas generalmente están ubicadas en el centro y para el uso de todos dentro de las empresas involucradas. Puede haber estipulaciones sobre la conducta dentro de las áreas comunes, así como la disponibilidad de las áreas comunes. Las empresas también pueden tener áreas comunes dentro de sí mismas. Por lo general, las empresas con áreas comunes tendrán sus propias reglas que se adaptan a su tipo de negocio, política y visión de la empresa.
Fiscalidad inmobiliaria de zonas comunes
Los estados varían en la forma en que gravan las áreas comunes, a efectos del impuesto sobre bienes raíces. Puede depender de si es un condominio o una cooperativa. Por ejemplo, el estado de Arizona grava las "áreas comunes residenciales" en desarrollos de vivienda con un impuesto fijo, pero las áreas comunes de condominios y campos de golf se evalúan por separado. [18]
Estipulaciones con varios tipos de áreas comunes
Dependiendo del tipo de área común (es decir, comercial, residencial, estatal), hay ciertas precauciones que se deben tomar al utilizarlas. Algunos requieren arrendamientos, otros requieren contratos y algunos solo requieren "según su palabra". Por ejemplo, las empresas pueden compartir áreas comunes en una tienda como Black Lion o una tienda que acepta proveedores de diferentes orígenes. Se entiende en un contrato de arrendamiento o contrato que compartirán espacio con estos diferentes proveedores. Con los apartamentos, hay dos tipos diferentes de áreas comunes que puedes tener. Uno estaría bajo contrato y el otro estaría bajo arrendamiento. Los apartamentos que se alquilan por unidad (es decir, viviendas convencionales) están firmados por una persona. Ese individuo decide legalmente el uso del área común en caso de que alguna vez obtenga un compañero de cuarto en el futuro. Si un complejo de apartamentos alquila por dormitorio, hay una cláusula o párrafo que detalla cómo se utilizará el espacio por igual entre todos los arrendatarios. Por último, hay áreas comunes de propiedad estatal y obligatorias. Los fuertes y las bases, las instalaciones administradas por el gobierno e incluso las cárceles tienen áreas comunes. No hay ningún acuerdo en un contrato de arrendamiento que indique cómo se deben usar esas áreas. Hay diferentes tipos de áreas comunes y todas tienen diferentes reglas y estipulaciones. Todos tienen diferentes procedimientos legales en caso de que ocurra algo en esas áreas.
Factor de pérdida
En bienes raíces comerciales en los EE. UU., El factor de pérdida de un edificio es el porcentaje del área del edificio compartida por los inquilinos o el espacio dedicado a las áreas comunes de un edificio que se utiliza para calcular la diferencia entre el neto (utilizable) y el bruto (facturable). áreas . [19]
Esa porción del espacio se considera "perdida" porque no se puede arrendar directamente y los costos de mantenimiento y operación deben ser cubiertos por las otras áreas rentables. [20]
El factor de pérdida a menudo se confunde con el factor de carga , pero las fórmulas para cada término varían. [21]
El factor de pérdida se calcula de la siguiente manera:
Factor de pérdida = (Área rentable - Área utilizable) / Área rentable
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios ha establecido un estándar con el Instituto Nacional Estadounidense de Estándares , ANSI / BOMA Z65.1-2010 para medir el área del piso y calcular el área bruta alquilable y el factor de pérdida. [22]
Ver también
- Cargos de mantenimiento de áreas comunes
- La tierra común , también conocido como una Commons
- Ley común
- El derecho consuetudinario
- Área de viaje común
- Condominio
- Curtílago
- Kehrwoche
- Factor de pérdida (bienes raíces)
- Reservas para desarrollos de interés común
Referencias
- ^ a b c d "Glosario de St. George.com" . Archivado desde el original el 30 de abril de 2008 . Consultado el 6 de mayo de 2008 .
- ^ "Sitio web de Fx Realty" . Archivado desde el original el 14 de mayo de 2008 . Consultado el 6 de mayo de 2008 .
- ^ a b c d e f kwcondo Archivado el 24 de julio de 2008 en la Wayback Machine.
- ^ "Sitio web del Orgullo de Texas" . Archivado desde el original el 4 de mayo de 2008 . Consultado el 6 de mayo de 2008 .
- ^ a b Área común . law.com obtenido de real-estate.laws.com Consultado el 28 de noviembre de 2012.
- ^ "Ley de áreas comunes de arrendador y arrendatario y definición legal" . definitions.uslegal.com . Consultado el 12 de marzo de 2009 .
- ^ Sitio web de la ciudad de davis Archivado el 25 de julio de 2011 en la Wayback Machine.
- ^ a b c Tracy, William, Comprensión de las áreas comunes y utilizables, que se encuentra en el sitio web de Building Area Measurement LLC. Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ a b United Housing Foundation, Inc. v. Forman , 421 US 837, 856 (1975), que se encuentra en Findlaw.com . Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Sitio web de la Asociación de lavandería de viviendas múltiples (MLA) Archivado el 31 de marzo de 2008 en Wayback Machine . Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Spitz, H. May (15 de agosto de 2005). "Depende del arrendador mantener las áreas comunes de un edificio" . Los Angeles Times . Consultado el 16 de diciembre de 2017 .
- ^ "No tenemos ninguna dificultad para concluir que el ingreso de los oficiales al área común del tercer piso era legal; llevaban una orden judicial de esos locales, y estaban acompañados por McWebb, quien proporcionó la llave que usaron para abrir la puerta de acceso al área común del tercer piso. Si los oficiales habían sabido, o deberían haber sabido, que el tercer piso contenía dos departamentos antes de ingresar a las habitaciones en el tercer piso, y por lo tanto habían tenido conocimiento del error en la orden judicial, habría estado obligado a limitar su búsqueda al apartamento de McWebb ". Maryland v. Garrison , 480 US 79, 87 (1987), que se encuentra en el sitio web Findlaw.com . Consultado el 6 de mayo de 2008.
- ↑ Ver también Rakas v. Illinois , 439 US 128 (1978), disidencia del juez Byron White , disidente, nota al pie 11, citando Estados Unidos v. Matlock , 415 US 164, 169 y 171 n. 7 (1974) ("La autoridad que justifica el consentimiento de un tercero no se basa en la ley de propiedad, con sus refinamientos históricos y legales concomitantes, ... sino que se basa más bien en el uso mutuo de la propiedad por parte de personas que generalmente tienen acceso conjunto o control para la mayoría de los propósitos, por lo que es razonable reconocer que cualquiera de los cohabitantes tiene derecho a permitir la inspección por derecho propio y que los demás han asumido el riesgo de que uno de ellos pueda permitir que el área común ser buscado "), que se encuentra en Findlaw.com . Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Illinois v. Rodríguez , 497 US 177, 179 (1990), que se encuentra en Findlaw.com . Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Esto también cita Estados Unidos v. Matlock , 415 US 164, 171 n. 7 (1974)
- ^ Illinois v. Rodríguez , 497 US 177, 194 (1990), que se encuentra en Findlaw.com . Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Sitio web de la Universidad Estatal de los Apalaches, Departamento de Vivienda y Vida Residencial (Boone, Carolina del Norte) [ enlace muerto permanente ] . (Documento en pdf). Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Departamento de Hacienda de Arizona, División de impuestos a la propiedad, Directriz, Áreas comunes residenciales, 31 de marzo de 2000, citando las secciones 42-13401 y siguientes de los Estatutos revisados de Arizona, que se encuentran en el sitio web del condado de Pinal, AZ Archivado el 6 de enero de 2009en el Wayback Máquina . (documento pdf). Consultado el 8 de mayo de 2008.
- ^ Inversión y Finanzas Inmobiliarias . Arnold, Maryland : Asociación de propietarios y administradores de edificios . págs. G16.
- ^ "¿Cómo se calcula el factor de pérdida? ... y más preguntas respondidas" . The Real Deal en línea . Korangy Publishing Inc. Archivado desde el original el 7 de diciembre de 2011 . Consultado el 5 de diciembre de 2011 .
- ^ "Glosario de términos en pies cuadrados" . Building Area Measurement LLC . Consultado el 13 de mayo de 2013 .
- ^ Edificios de oficinas: métodos estándar de medición (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010) . Arnold, Maryland : Asociación de administradores y propietarios de edificios , Instituto Nacional Estadounidense de Normas . 2010.