MLS de tarifa plana se refiere a la práctica en la industria de bienes raíces de un vendedor que celebra un " acuerdo de servicio a la carta " con un corredor de bienes raíces que acepta una tarifa plana en lugar de un porcentaje del precio de venta para el lado de cotización del transacción. Un corretaje MLS de tarifa plana generalmente desagrega los servicios que ofrece un corredor de bienes raíces tradicional y enumera la propiedad a la venta en el servicio local de listado múltiple (MLS) a la carta sin requerir que el vendedor utilice todos los servicios.
El objetivo principal de una cotización de tarifa plana es exponerse en la MLS y eliminar por completo la parte de cotización de la comisión al tratar directamente con los " agentes del comprador ". En la mayoría de los casos, el vendedor ahorra aproximadamente la mitad de la comisión tradicional y mantiene total libertad para vender por su cuenta. Por lo general, al corredor del comprador se le sigue ofreciendo un porcentaje, aunque también podría ser una tarifa fija.
Historia
Un listado de tarifa plana en la MLS le proporcionaría al vendedor un listado como cualquier otro listado con la diferencia de que mantenían la libertad de vender por su cuenta y tenían que tratar directamente con los agentes interesados durante todo el contrato y el cierre. Al principio, hubo un levantamiento de las empresas de bienes raíces de servicio completo porque este servicio seguramente reduciría su capacidad de monopolizar la MLS y la capacidad de obtener listados de derecho exclusivo de venta donde, sin importar lo que recibieran, una comisión. [1] La FTC finalmente intervino y dictaminó que el modelo de tarifa plana podría permanecer en su lugar porque les dio a los vendedores de viviendas otra opción que les ahorraría dinero e introduciría más competencia en el mercado. [2] Además, el vendedor se beneficia de estar sindicado a otros feeds de sitios como Zillow, Trulia, Realtor.com y alrededor de otros 100 sitios web, lo cual es automático una vez que está en MLS.
Tradicionalmente, los servicios de corretaje de bienes raíces en los Estados Unidos se han prestado como parte de un paquete que incluye servicios tales como (i) ayudar al vendedor a establecer un precio de lista para la propiedad; (ii) comercializar y anunciar una propiedad para la venta, incluida la inclusión de la propiedad en la MLS; (iii) atender las consultas de los compradores y programar y organizar exhibiciones de la propiedad a posibles compradores de vivienda; (iv) la celebración de "Puertas Abiertas" para permitir al público tener una vista previa de una propiedad en venta; (v) gestionar la preparación y negociación del contrato en nombre del vendedor; (vi) gestión de la transacción inmobiliaria hasta la liquidación final (o fideicomiso de cierre ). La estructura de tarifas para este paquete combinado de servicios en los Estados Unidos y Canadá generalmente ha sido pagar una comisión sobre el precio de venta bruto de la propiedad de entre el 5% y el 7%. [3]
Stephen J. Dubner y Steven D. Levitt informan que esta gran comisión típica ni siquiera beneficia al corredor de bienes raíces promedio tanto como uno podría esperar del reciente aumento en los precios de la vivienda debido a la cantidad de tiempo excesivamente grande que el promedio real El corredor de bienes raíces debe pasar buscando nuevos clientes y el porcentaje relativamente pequeño de su tiempo que dedican realmente a prestar servicios de bienes raíces para cada cliente. [4]
Sin embargo, el concepto de tarifa fija existió durante muchos años antes de que Internet se hiciera popular. También hay grupos de corredores de tarifas fijas que cooperan entre sí en todo Estados Unidos. Muchos sitios web de FSBO también ubicarán corredores locales de tarifa plana para vendedores interesados. Esas ofertas normalmente incluyen una página web de FSBO para ayudar en la publicidad de la propiedad.
En los últimos años, con la separación de servicios acelerada por la llegada de Internet, se han desarrollado varios modelos de corretaje para atender al mercado de FSBO proporcionando servicios "a la carta". La disponibilidad generalizada de información sobre propiedades en venta ha provocado una presión a la baja sobre las tarifas inmobiliarias en los Estados Unidos. [5] Para conocer los cambios en la industria, lea también las tendencias inmobiliarias .
Un resumen útil de las prácticas de pago de bienes raíces en los Estados Unidos se encuentra en un informe de octubre de 2006 del Centro Conjunto AEI-Brookings para Estudios Regulatorios . El estudio señala que "las comisiones de los corredores de bienes raíces no están extrañamente relacionadas con la cantidad o la calidad del servicio prestado o incluso con el valor brindado". Además, concluye que "los consumidores se beneficiarían más de un enfoque de tarifa por servicio , que combina tarifas fijas, tarifas por hora y bonificaciones, incluidos los porcentajes de valor adicional creado". [6] Ofrece varios ejemplos de tales opciones.
Descripción general
En una lista de MLS de tarifa plana, el acuerdo de cotización entre el corredor de bienes raíces y el dueño de la propiedad generalmente requiere que el corredor ingrese la propiedad en el MLS y brinde otros servicios contratados, con el corredor actuando como lo que la industria tradicional ha acuñado como un corredor de servicios ". Sin embargo, la industria de tarifa plana prefiere el término corredor a la carta porque los servicios no están limitados. En cambio, la libertad de elección se amplía para permitir que los vendedores elijan de un menú de servicios. Por ejemplo, si un vendedor opta por comprar marketing en un MLS, y solo en otros canales de distribución, eso no implica que el corredor de la lista no hubiera negociado u ofrecido más servicios si el vendedor quisiera pagar por esos servicios. De hecho, muchos corredores de tarifa plana ofrecen paquetes mejorados que los vendedores suelen contratar. En consecuencia, los servicios no se limitan, sino que se adaptan a las necesidades y deseos del vendedor.
Actualmente, existen numerosas descripciones que se utilizan para describir los servicios inmobiliarios con tarifas reducidas y descuentos, algunas de las cuales no se basan en la prestación de servicios limitados. El Departamento de Justicia utiliza términos como "no tradicional", "pago por servicio" y "basado en menús", [7] que contrastan con los servicios inmobiliarios "tradicionales" que ofrece un corredor de bienes raíces con licencia. a un vendedor de bienes raíces. Es importante que el consumidor comprenda que actualmente no existe una terminología estándar para los servicios inmobiliarios no tradicionales, aunque a la carta es probablemente la mejor descripción.
Dentro del mercado de servicios de bienes raíces no tradicionales, se ofrecen múltiples programas a los vendedores que comparten el objetivo común de ahorrar dinero al consumidor al reducir el gasto general de venta de bienes raíces. Un "servicio no tradicional" no implica automáticamente "servicio limitado". Por ejemplo, algunos corredores de servicio completo enumeran propiedades bajo un acuerdo de servicio completo, pero cobran una "tarifa plana" que no es un porcentaje del precio de venta. Esta opción de servicio completo generalmente es una lista de servicio completo con descuento, pero es diferente del servicio MLS de "tarifa plana" que es el tema de esta discusión. Hasta que la industria evolucione y adopte una práctica estándar de terminología, tanto los consumidores como los corredores de bienes raíces continuarán experimentando cierta confusión sobre la terminología que describe los servicios que se ofrecen. En todas las circunstancias, el consumidor debe comprender a fondo los servicios que se brindan y la forma de compensación por esos servicios.
El servicio MLS de tarifa plana es radicalmente diferente de los servicios tradicionales de corretaje de bienes raíces. Debido a que cada estado requiere un acuerdo de cotización entre un corredor de bienes raíces y el dueño de la propiedad, la rápida explosión de proveedores de servicios de tarifa plana ha creado una brecha en los estados que desarrollan leyes que rigen los servicios de tarifa plana proporcionados por el corredor de bienes raíces. En la mayoría de los sistemas de la junta de bienes raíces / MLS, generalmente hay dos tipos de acuerdos de cotización, aunque algunas juntas permiten otros. El primero y más común se denomina listado de "derecho exclusivo de venta", en el cual el vendedor no solo pagará una comisión si su propiedad se vende a través de su corredor de listado u otro corredor de MLS (corredor de compradores), sino también si el vendedor encuentra su propio comprador. En una lista de "Derecho exclusivo de venta", el corredor de la lista obtiene la comisión especificada en el acuerdo de lista, independientemente de quién encuentre realmente al comprador. [8] El segundo tipo de acuerdo de cotización se denomina acuerdo de cotización de "agencia exclusiva". Esta "Agencia Exclusiva" es una forma de acuerdo que se puede utilizar para permitir que el vendedor comercialice su propiedad "Por Propietario" y pague cero comisiones si tiene éxito en encontrar su propio comprador. Es este acuerdo de cotización de "Agencia Exclusiva" el que forma la base de muchos acuerdos de cotización de proveedores de servicios de tarifa plana. En esencia, los listados de MLS de tarifa plana son una progresión lógica de alternativas de venta de costo reducido para los propietarios que se sienten cómodos con la administración de parte o la totalidad del proceso de venta, que creen que la MLS efectivamente "anunciará" su propiedad y que estén dispuestos a hacerlo. pagar una comisión al corredor del comprador. [9]
Las tarifas de listado para los servicios de "tarifa plana MLS" cubren una amplia gama de opciones en la mayoría de los casos, pero generalmente incluyen dos componentes: la tarifa plana pagada al corredor de la lista y la comisión que el dueño de la propiedad acepta pagar a un corredor del comprador (si hay uno). La comisión que normalmente se paga al corredor "que cotiza" se intenta reemplazar por el pago de la tarifa plana, que el vendedor paga por adelantado y no es reembolsable, independientemente de si la propiedad se vende o no.
Leyes de servicio mínimo
En mayo de 2015[actualizar], 11 estados y el Distrito de Columbia han aprobado algún tipo de "leyes de servicio mínimo" que requieren que los consumidores paguen por esos servicios, lo quieran o no. [10] Otros ocho estados tienen requisitos mínimos de servicio, pero permiten que los consumidores renuncien a esos servicios adicionales, preservando las opciones. [10]
Si bien el Departamento de Justicia y la FTC monitorean y cuestionan las leyes de bienes raíces o los cambios a la ley que se perciben como anticompetitivos en todos los estados, este comunicado de prensa de abril de 2005 es un ejemplo de su esfuerzo: "El Departamento de Justicia y la Comisión Federal de Comercio (FTC) emitió una carta conjunta instando a la Comisión de Bienes Raíces de Texas creada por el estado a rechazar un reglamento propuesto que cambiaría las reglas actuales al imponer nuevas restricciones a la capacidad de los profesionales de bienes raíces de Texas para ofrecer flexibilidad en los servicios de corretaje. Las agencias expresaron su preocupación de que el reglamento propuesto no solo haría que los consumidores de Texas pagaran más por los servicios de bienes raíces, sino que también reduciría las opciones de los consumidores al restringir la capacidad de los corredores de bienes raíces para brindar servicios adaptados a las necesidades del cliente ". [11]
La División Antimonopolio del Departamento de Justicia de los Estados Unidos anunció el lanzamiento de un nuevo sitio web en octubre de 2007 para "educar a los consumidores y los legisladores sobre los beneficios potenciales que la competencia puede traer a los consumidores de servicios de corretaje de bienes raíces y las barreras que inhiben esa competencia". Entre otros hallazgos, informan que los nuevos modelos de ventas pueden reducir los costos de venta de viviendas para los consumidores "en miles de dólares. Por ejemplo, en los estados que permiten la competencia abierta, algunos corredores de compradores reembolsan hasta dos tercios de su comisión al cliente, y algunos los corredores de vendedores ofrecen paquetes de servicios limitados que permiten a los vendedores publicar sus casas en el servicio de listado múltiple local (MLS) por tan solo unos pocos cientos de dólares ". [12] "Competencia y bienes raíces" , incluye un enlace a las leyes de bienes raíces de cada estado de EE. UU. Y cómo apoyan o inhiben la competencia de corretaje de bienes raíces.
Necesidad de informar al público a través de divulgaciones escritas.
Una alternativa a las "leyes de servicios mínimos" es una divulgación por escrito a los compradores y vendedores de viviendas sobre exactamente qué servicios se ofrecerán y cuáles no. Los defensores de este método señalan que una alternativa basada en la divulgación permite a los consumidores estar completamente informados sobre los servicios que pueden no recibir utilizando una tarifa plana o servicios limitados, al mismo tiempo que les permite elegir los tipos de servicios que se comprarán. Ohio [13] y Virginia [14] son estados que recientemente aprobaron leyes para permitir una nueva forma de representación llamada "representante de servicio limitado" que exige que el profesional de bienes raíces (i) revele que el titular de la licencia actúa como un servicio limitado representante; (ii) proporcionar una lista de los servicios específicos que el licenciatario proporcionará al cliente; y (iii) proporciona una lista de los deberes específicos de un corredor estándar establecidos en una subdivisión que el representante de servicio limitado no proporcionará al cliente.
Sin embargo, las divulgaciones de nivel de servicio a veces han sido un aspecto normal de los términos contractuales de todos los corredores de bienes raíces. La practicidad dicta la necesidad de delinear el alcance de los servicios prestados con el fin de crear cualquier tipo de acuerdo de cotización. Por lo tanto, en algunas jurisdicciones, tanto los corredores de servicio completo como los de servicio limitado han descrito los servicios que brindan. A lo largo de los años, incluso los corredores de servicios completos han ofrecido varias opciones de servicio, como "listados de agencias" y, en algunos estados, "listados abiertos" .
Estas opciones de servicios alternativos existían mucho antes de que los corredores de tarifa plana las introdujeran en Internet. En algunos casos, estos servicios se ofrecían a amigos o familiares de corredores de bienes raíces y a instituciones como bancos o inversores que podían encontrar un corredor que les brindara esas opciones. Es la proliferación de estos servicios en Internet lo que ha llamado la atención de la industria inmobiliaria y las legislaturas.
Ver también
Referencias
- ^ Andrea, Brambilia (7 de febrero de 2014). "La MLS más grande de Michigan acuerda pagar $ 3.25 millones para resolver las acusaciones de que restringió la competencia" . Inman News .
- ^ James, Hagerty (3 de noviembre de 2009). "FTC respalda a agentes inmobiliarios de descuento" . El Wall Street Journal .
- ^ Darlin, Damon (3 de septiembre de 2006). "¿La última batalla del 6 por ciento?" . The New York Times . Consultado el 10 de octubre de 2006 .
- ^ Dubner, Stephen J. (5 de marzo de 2006). "Especies en peligro de extinción" . Revista del New York Times . Consultado el 2 de mayo de 2007 .
- ^ "Reducción de comisiones inmobiliarias" de la edición matutina de NPR , 14 de abril de 2006 (consultado el 8 de abril de 2007)
- ^ Nadel, Mark S. "Una evaluación crítica de la estructura de tasas de comisión de corredor de bienes raíces residencial estándar, tradicional (abreviado)" . Revisión de bienes raíces de Cornell . 5 : 26–47. SSRN 942348 .
- ^ http://searchjustice.usdoj.gov/search?q=fee-for-service&btnG=Search&sort=date%3AD%3AL%3Ad1&output=xml_no_dtd&ie=iso-8859-1&oe=UTF-8&q=site%3Awww.justice.gov % 2Fatr & client = default_frontend & proxystylesheet = default_frontend & site = default_collection
- ^ Weintraub, Elizabeth. "Derecho de venta exclusivo" . About.com . Consultado el 17 de marzo de 2015 .
- ^ "Derecho exclusivo de venta v. Acuerdo de cotización de agencia exclusiva" . Asociación de Agentes Inmobiliarios del Norte de Virginia. Archivado desde el original el 24 de marzo de 2015 . Consultado el 17 de marzo de 2015 .
- ^ a b "Acuerdos de corretaje de honorarios por servicio" . Departamento de Justicia de Estados Unidos . Consultado el 13 de mayo de 2015 .
- ^ "COMUNICADO DE PRENSA DEL DOJ Y LA FTC JUEVES 21 DE ABRIL DE 2005" . Archivado desde el original el 14 de mayo de 2011 . Consultado el 10 de enero de 2011 .
- ^ " " La División Antimonopolio lanza un sitio web sobre la competencia en la industria de corretaje de bienes raíces ", Comunicado de prensa del DOJ, 10 de octubre de 2007" . Consultado el 17 de octubre de 2007 .
- ^ "Declaración de exención de deberes División de bienes raíces y licencias profesionales del Departamento de Comercio de Ohio" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 6 de diciembre de 2006 . Consultado el 18 de marzo de 2008 .
- ^ "Código de Virginia: corredores de bienes raíces, vendedores y agentes de ubicación de alquiler", representante de servicio limitado, la divulgación del contrato requiere "parte de la ley" . Consultado el 26 de marzo de 2007 .
enlaces externos
- División Antimonopolio del DOJ: Competencia y Bienes Raíces