Frank Lyon Company v.Estados Unidos , 435 US 561 (1978), fue uncaso de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el que la Corte sostuvo que el propietario del título que adquirió bienes raíces depreciables como si el propietario fuera un mero conducto o agente era de hecho el propietario y, a los efectos del impuesto sobre la renta federal , tenía el derecho legal de realizar deducciones fiscales asociadas con la depreciación del edificio.
Frank Lyon Company contra Estados Unidos | |
---|---|
Disputado el 2 de noviembre de 1977 Decidido el 18 de abril de 1978 | |
Nombre completo del caso | Frank Lyon Company contra Estados Unidos |
Citas | 435 US 561 ( más ) |
Historia del caso | |
Previo | 536 F.2d 746 ( 8 ° Cir. 1976) |
Membresía de la corte | |
| |
Opiniones de casos | |
Mayoria | Blackmun, junto con Burger, Brennan, Stewart, Marshall, Powell, Rehnquist |
Disentimiento | blanco |
Disentimiento | Stevens |
Leyes aplicadas | |
26 USC § 163 |
Fondo
Según el texto del programa de estudios que precede al dictamen de la Corte:
- Un banco estatal, que era miembro del Sistema de la Reserva Federal, al darse cuenta de que no era factible, debido a diversas regulaciones estatales y federales, financiar mediante hipotecas convencionales y otros financiamientos un edificio en construcción para su sede y banca principal. instalación, celebró acuerdos de venta con arrendamiento posterior mediante los cuales el peticionario tomó el título del edificio y lo arrendó al banco para su uso a largo plazo, obteniendo el peticionario tanto un préstamo de construcción como un financiamiento hipotecario permanente. El banco está obligado a pagar una renta equivalente a los pagos de capital e intereses de la hipoteca del peticionario y tiene la opción de recomprar el edificio en varios momentos a precios iguales al saldo impago de la hipoteca del peticionario y la inversión inicial de $ 500,000. En su declaración federal de impuestos sobre la renta correspondiente al año en que se terminó el edificio y el banco tomó posesión, el peticionario acumuló el alquiler del banco y reclamó como deducciones la depreciación del edificio, los intereses de su préstamo de construcción e hipoteca y otros gastos relacionados con la transacción de venta con arrendamiento posterior.
El banco era Worthen Bank en Little Rock y Frank Lyon Corporation se dedicaba a la distribución de muebles para el hogar, principalmente productos eléctricos Whirlpool y RCA. El banco compró el terreno y comenzó la construcción del edificio en cuestión antes de encontrar un comprador. La Compañía Frank Lyon ganó la licitación para comprar el edificio al banco al proporcionar $ 500,000 del precio de compra de $ 7,6 millones. El resto del dinero provino de New York Life. Los pagos del préstamo hipotecario al prestamista y los pagos del alquiler fueron diseñados para ser exactamente iguales. El propietario del título, Frank Lyon, nunca recibió los pagos del alquiler del Worthen Bank porque el acuerdo de tres partes requería específicamente que Worthen pagara directamente a New York Life. El contrato de arrendamiento fue triple neto (es decir, cualquier aumento en los gastos no lo paga el propietario, sino el inquilino).
Otro hecho que lleva a un hombre razonable a concluir que Worthen Bank era la verdadera parte en un acuerdo de dos partes y que la compañía Frank Lyon era un mero agente, es que el inquilino, Worthen Bank, tenía un contrato de arrendamiento de 25 años con opciones de comprar el edificio o extender el contrato de arrendamiento por 65 años cuando todavía podría comprar el edificio. El precio de ejercicio de la opción se fijó de modo que Frank Lyon recibiera el pago exacto de sus 500.000 dólares más el 6% de interés.
Se esperaría que los propietarios económicos de un activo soporten los beneficios y las cargas de cualquier cambio en el valor de mercado de la cosa que poseen. En este caso, Worthen Bank, el inquilino, asumió los beneficios y las cargas, en lugar del propietario del título. La transacción fue un clásico leaseback de venta .
Tenencia
El tribunal sostuvo que el Gobierno debe respetar la asignación de derechos y deberes efectuada por las partes cuando hay una transacción genuina entre múltiples partes con sustancia económica que está obligada o alentada por realidades comerciales o regulatorias, imbuida de consideraciones independientes de impuestos, y no simplemente moldeado por características de evasión de impuestos con etiquetas sin sentido adjuntas. Mientras el arrendador conserve los atributos significativos y genuinos de la condición de arrendador tradicional, la forma de transacción adoptada por las partes rige a efectos fiscales. Como tal, una venta con arrendamiento posterior no necesariamente opera para denegar el reclamo de deducciones de un contribuyente.
Desarrollos posteriores
El resultado de este caso fue modificado por la Ley de Reforma Tributaria de 1986 , que denegó esta característica tributaria. The Rose Law Firm representó al contribuyente.
enlaces externos
- Texto de . Frank Lyon Co. v Estados Unidos , 435 Estados Unidos 561 (1978) está disponible en: CourtListener Findlaw Google Académico Justia Oyez (argumento de audio oral)