En los Estados Unidos , una hipoteca jumbo es un préstamo hipotecario que puede tener una alta calidad crediticia, pero cuyo monto supera los límites convencionales de préstamos conformes . [1] Este estándar lo establecen las dos empresas patrocinadas por el gobierno , Fannie Mae y Freddie Mac , y establece el límite del valor máximo de cualquier hipoteca individual que comprarán a un prestamista. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) son grandes agencias que compran la mayor parte de las hipotecas residenciales estadounidenses a bancos y otros prestamistas, lo que les permite liberar liquidez para prestar más hipotecas. Cuando FNMA y FHLMClos límites no cubren el monto total del préstamo, el préstamo se conoce como una "hipoteca jumbo". Tradicionalmente, las tasas de interés de las hipotecas jumbo son más altas que las de las hipotecas conformes; sin embargo, con el aumento de las tarifas de GSE, los préstamos Jumbo han visto recientemente tasas de interés más bajas que los préstamos conformes. [1]
Historia
El 13 de febrero de 2008, el presidente George W. Bush firmó la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 ( Pub.L. 110-289 (texto) (pdf) , 122 Stat. 2654 , promulgada el 30 de julio de 2008 ), que aumentó temporalmente el límite conforme jumbo en los Estados Unidos. El límite se elevó a $ 729,750 o 125% del valor medio de la vivienda dentro del área estadística metropolitana , lo que sea menor. [2] Inicialmente, debido a que expiraban en diciembre de 2008, los nuevos límites se extendieron hasta 2010. [3] Los prestamistas hipotecarios no adoptaron libremente estos nuevos límites, lo que los hace esencialmente "teóricos", ya que las hipotecas por encima del antiguo límite conforme de $ 417,000 todavía atraen tasas de interés más altas. [ cita requerida ]
A partir de 2010[actualizar], el límite para un préstamo conforme en áreas "generales" era de $ 417,000 para la mayor parte de los EE. UU., excepto Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., donde el límite era de $ 625,500. El límite en áreas de "alto costo" fue $ 729,750 y $ 938,250, respectivamente. [3]
El 1 de octubre de 2011, el límite de conformidad jumbo de $ 729,750 en áreas de "alto costo" se redujo a $ 625,500. [4]
El 28 de noviembre de 2017, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de los EE. UU. (FHFA) anunció que el límite máximo de préstamos para propiedades de una unidad en la mayoría de las áreas de alto costo será de $ 679,650, o el 150 por ciento de $ 453,100. [5]
Riesgo
Los préstamos hipotecarios gigantes representan un mayor riesgo para los prestamistas, principalmente debido a su mayor tamaño que a su calidad crediticia. [1] Esto se debe a que si un préstamo hipotecario jumbo incumple, puede ser más difícil vender una residencia de lujo rápidamente por el precio completo. Los precios del lujo son más vulnerables a los altibajos del mercado en algunos casos. Esa es una de las razones por las que los prestamistas prefieren tener un pago inicial más alto de los solicitantes de préstamos gigantes. Los precios de las casas gigantes pueden ser más subjetivos y no se pueden vender tan fácilmente a un prestatario convencional, por lo que muchos prestamistas pueden requerir dos tasaciones en un préstamo hipotecario gigante.
Costos
La tasa de interés que se cobra a los préstamos hipotecarios gigantes es generalmente más alta que la de un préstamo conforme, debido al mayor riesgo para el prestamista. El diferencial, o la diferencia entre las dos tasas, depende del precio actual del riesgo en el mercado. Aunque normalmente el diferencial fluctúa entre el 0,25 y el 0,5%, en momentos de gran ansiedad de los inversores, como agosto de 2007, puede superar el punto y medio porcentual. Puede resultar más caro refinanciar un préstamo gigante debido a los costos de cierre . Algunos prestamistas ofrecerán el servicio de un acuerdo de extensión y consolidación, de modo que un refinanciador gigante no tendrá que pagar nuevamente el impuesto hipotecario sobre el mismo saldo de capital. En otros casos, las compañías de seguros de títulos ofrecerán hasta un 50% de descuento, a menudo requerido por ley para quienes refinancian dentro de 1 a 10 años. El mayor descuento es por refinanciamiento dentro de un año.
Papel en la burbuja inmobiliaria de EE. UU.
A medida que los precios de la vivienda subieron como parte de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos , hubo un gran aumento en el número de solicitantes de préstamos gigantes. Debido al aumento de los precios, muchos consumidores tuvieron que sacar hipotecas gigantes para comprar casas modestas en áreas de las grandes ciudades; [ cita requerida ] esta opción ya no se limitaba a residencias de lujo de alta gama.
Muchos de estos nuevos préstamos tenían una amortización de 40 o 50 años, o tenían una opción de solo interés, similar a los préstamos de alto riesgo . Eso significaba que el prestatario del préstamo jumbo pagaría el préstamo durante un período de tiempo más largo, o podría aplazar cualquier reembolso del principal durante algunos años (aumentando así también el monto total a devolver). Sin embargo, a partir de 2007, cuando los precios cayeron y el número de ejecuciones hipotecarias aumentó, los prestamistas dejaron de ofrecer hipotecas gigantes. [6] Los prestamistas que permanecieron en el mercado de préstamos gigantes aumentaron las tasas de forma pronunciada, con tasas de hasta 1,5 puntos porcentuales más altas que las de los préstamos conformes. [7] Esta retirada del mercado provocó una falta de préstamos disponibles para financiar la compra de viviendas caras, lo que ejerció una mayor presión a la baja sobre los precios de la vivienda y completó un círculo vicioso . [8]
La tasa de morosidad de los préstamos jumbo aumentó drásticamente, triplicándose en el transcurso de 2009, y en febrero de 2010, casi una de cada diez hipotecas jumbo estaba "gravemente en mora" (es decir, en mora de al menos 60 días). [9]
Referencias
- ^ a b c Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , Capítulo 3 (Thomson West, 2013 ed.).
- ^ Texto completo de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008
- ^ a b Confirmación de límites de préstamos conformes para 2010 - Fannie Mae, 12 de noviembre de 2009
- ^ Said, Carolyn (26 de agosto de 2011). "Grandes cambios en las hipotecas a medida que bajan los límites 'jumbo'" . SFGate . Consultado el 3 de abril de 2019 .
- ^ "FHFA anuncia límites máximos de préstamo conforme para 2018 - Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda" . www.fhfa.gov . Consultado el 3 de abril de 2019 .
- ^ Los compradores de viviendas encuentran que es más difícil obtener préstamos gigantes en medio de la crisis crediticia San Francisco Chronicle, 17 de agosto de 2007
- ^ Las ventas de viviendas de California se desploman en enero Forbes.com, 14 de febrero de 2008
- ^ Muchos prestamistas que hacen préstamos gigantes han exigido tasas más altas Gainesville Sun, 6 de septiembre de 2007
- ^ Jumbo Mortgage 'Graves morosidades' se elevan al 9,6% - Bloomberg.com, 8 de febrero de 2010
enlaces externos
- [ https: //ww..org/nbr/site//transcriptsjumbo_mortgag_100512/ El negocio de hipotecas Jumb está creciendo - PBSNightly Business Report con Susie Ghari
- 12 de mayo de 2010.
- "Préstamos gigantes más fáciles de encontrar" - The Wall Street Journal - 30 de abril de 2010, título del artículo: "Préstamos gigantes más fáciles de encontrar" - The Wall Street Journal
- Los nuevos cambios en los préstamos no brindan alivio —recuperado el 13 de abril de 2008
- Información sobre vivienda y prestamistas
- Límites de préstamos de Fannie Mae
- Los préstamos gigantes ahora tienen requisitos de pago inicial más bajos
- Prestamistas hipotecarios privados