El refinanciamiento es el reemplazo de una obligación de deuda existente con otra obligación de deuda bajo diferentes términos. Los términos y condiciones del refinanciamiento pueden variar ampliamente según el país, provincia o estado, en función de varios factores económicos, como el riesgo inherente , el riesgo proyectado, la estabilidad política de una nación, la estabilidad de la moneda, las regulaciones bancarias , la solvencia crediticia del prestatario y la calificación crediticia de una nación. En muchas naciones industrializadas, una forma común de refinanciamiento es para un lugar de hipoteca de residencia principal .
Si el reemplazo de la deuda ocurre bajo dificultades financieras , el refinanciamiento podría denominarse reestructuración de la deuda .
Un préstamo (deuda) puede refinanciarse por varias razones:
El refinanciamiento por las razones 2, 3 y 5 generalmente lo realizan prestatarios que se encuentran en dificultades financieras para reducir sus obligaciones de pago mensual, con la penalidad de que tardarán más en pagar su deuda.
En el contexto de las finanzas personales (a diferencia de las corporativas), la refinanciación de múltiples deudas facilita la gestión de la deuda. Si la deuda con intereses altos, como la deuda de la tarjeta de crédito, se consolida en la hipoteca de la vivienda , el prestatario puede pagar la deuda restante a tasas hipotecarias durante un período más largo.
Para las hipotecas de vivienda en los Estados Unidos, puede haber ventajas fiscales disponibles con el refinanciamiento, especialmente si no se paga el impuesto mínimo alternativo .
Algunos préstamos a plazo fijo tienen cláusulas de penalización (" disposiciones de devolución") que se activan por un reembolso anticipado del préstamo, en parte o en su totalidad, así como por tarifas de "cierre". También habrá tarifas de transacción sobre el refinanciamiento. Estas tarifas deben calcularse antes de embarcarse en la refinanciación de un préstamo, ya que pueden acabar con los ahorros generados a través de la refinanciación. Las cláusulas de penalización solo se aplican a préstamos cancelados antes del vencimiento. Si un préstamo se cancela al vencimiento, es un nuevo financiamiento, no un refinanciamiento, y todos los términos de la obligación anterior terminan cuando los nuevos fondos de financiamiento cancelan la deuda anterior.
Si el préstamo refinanciado tiene la misma tasa de interés que antes, pero un plazo más largo, resultará en un costo de interés total mayor durante la vigencia del préstamo y resultará en que el prestatario permanecerá endeudado por muchos años más. Normalmente, un préstamo refinanciado tendrá una tasa de interés más baja. Esta tasa más baja, combinada con el nuevo plazo restante del préstamo, reducirá los pagos.
Un prestatario debe calcular el costo total de un nuevo préstamo en comparación con el préstamo existente. El costo del nuevo préstamo incluirá los costos de cierre, las multas por pago anticipado (si las hubiera) y los intereses pagados durante la vigencia del nuevo préstamo. Esto debe ser menor que el interés restante que se pagará sobre el préstamo existente para ver si tiene sentido financiero refinanciar.
En algunas jurisdicciones, según el estado estadounidense, los préstamos hipotecarios refinanciados se consideran deuda con recurso , lo que significa que el prestatario es responsable en caso de incumplimiento, mientras que las hipotecas no refinanciadas son deudas sin recurso .
Los prestamistas de refinanciamiento a menudo requieren un porcentaje del monto total del préstamo como pago por adelantado. Normalmente, esta cantidad se expresa en "puntos" (o "primas") en los Estados Unidos. 1 punto = 1% del monto total del préstamo. Más puntos (es decir, un pago por adelantado más grande) generalmente resultarán en una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas ofrecerán financiar partes del préstamo ellos mismos, generando así los llamados "puntos negativos" (es decir, descuentos).
Esta sección está escrita como un manual o una guía . ( Septiembre de 2018 ) |
Los prestatarios con este tipo de refinanciamiento generalmente pagan pocas o ninguna tarifa inicial para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciamiento puede ser beneficioso siempre que la tasa de mercado vigente sea más baja que la tasa existente del prestatario mediante una fórmula determinada por el prestamista que ofrece el préstamo. El prestamista o corredor no puede pagar la tarifa de tasación, por lo que siempre aparecerá en los cargos de liquidación totales en la parte inferior de su GFE.
Esta puede ser una excelente opción en un mercado en declive o si no está seguro de que mantendrá el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre antes de refinanciarlo o cancelarlo. Por ejemplo, planea vender su casa en tres años, pero le llevará cinco años recuperar el costo de cierre. Esto podría evitar que considere un refinanciamiento; sin embargo, si elige la opción de costo de cierre cero, puede reducir su tasa de interés sin correr el riesgo de perder dinero.
En este caso, el corredor recibe un crédito o lo que se llama prima de diferencial de rendimiento.(YSP). Las primas de margen de rendimiento son el efectivo que recibe una compañía hipotecaria por originar su préstamo. El corredor proporciona al cliente y la documentación necesaria para procesar el préstamo y el prestamista les paga por brindar este servicio en lugar de pagar a uno de sus propios oficiales de préstamos. Dado que una agencia de corretaje puede tener más de un oficial de préstamos que origina préstamos, a veces pueden recibir YSP adicionales por traer una cantidad de préstamos. Esto normalmente se basa en la financiación de más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar enormemente al prestatario, especialmente desde el 1 de abril de 2011. El gobierno federal ha implementado nuevas leyes que exigen que todos los corredores establezcan precios con los prestamistas con los que hacen negocios.Los corredores pueden recibir tanto YSP que pueden proporcionarle una tasa más baja que si fuera directamente al prestamista y pueden pagar todos sus costos de cierre en lugar del prestamista que le haría pagar todas las tarifas de terceros en su propio. Termina con una tasa más baja y tarifas más bajas. Desde el nuevoLa ley RESPA a partir de abril entró en vigor en 2011, los corredores ya no pueden decidir cuánto quieren ganar con el préstamo. En su lugar, firman un contrato en abril en el que declaran que se quedarán solo con un cierto porcentaje del YSP y el resto se destinará al costo de cierre de los prestatarios.
Es cierto que las hipotecas sin costo de cierre generalmente no son las mejores opciones para las personas que saben que mantendrán ese préstamo durante todo el plazo o al menos el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre. Cuando el prestatario paga de su bolsillo los costos de cierre, corre un mayor riesgo de perder el dinero que invirtió. En la mayoría de los casos, el prestatario no puede negociar las tarifas de tasación o depósito en garantía.. A veces, al incluir los costos de cierre en un préstamo, puede determinar fácilmente si tiene sentido optar por la tasa más baja con el costo de cierre o la tasa ligeramente más alta de forma gratuita. En algunos casos, su pago será el mismo, en ese caso, querrá elegir la tasa más alta sin cargos. Si el pago del 4.5% con $ 2,500 en cargos de liquidación es el mismo para el 4.625% gratis, entonces pagará la misma cantidad de dinero durante la duración del préstamo, sin embargo, si elige el préstamo con costo de cierre y refinancia antes del final de su término desperdició dinero en el costo de cierre. El monto de su préstamo será 2.500 menos al 4.625% y su pago es el mismo.
La administración Obama autorizó varios programas de refinanciamiento destinados a ayudar a los propietarios de viviendas submarinas a aprovechar las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una tasación y abarcan todos los tipos de préstamos. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:
Este tipo de refinanciamiento puede no ayudar a reducir el pago mensual o acortar los períodos de la hipoteca. Puede usarse para mejoras en el hogar, tarjetas de crédito y otras consolidaciones de deudas si el prestatario califica con el valor acumulado de su vivienda actual; pueden refinanciar con un monto de préstamo mayor que su hipoteca actual y quedarse con el efectivo.
En situaciones en las que el prestatario tiene tanto una primera como una segunda hipoteca, es común consolidar estos préstamos como parte del proceso de refinanciamiento. Sin embargo, incluso si el prestatario no recibe ningún "retiro de efectivo" neto como parte de la transacción, en algunos casos los prestamistas considerarán que se trata de una transacción de retiro de efectivo debido a la "regla de los 12 meses". Esta regla establece que cualquier refinanciamiento que ocurra dentro de los 12 meses posteriores a una segunda hipoteca (que no fue parte de la transacción de compra original) se considera un refinanciamiento con retiro de efectivo.[2]