Conveyancing
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Categoría superior: Derecho y derecho consuetudinario |
En derecho, la transmisión es la transferencia del título legal de un inmueble de una persona a otra, o la concesión de un gravamen , como una hipoteca o un gravamen . [1] Una transacción de transmisión típica tiene dos fases principales: el intercambio de contratos (cuando se crean intereses equitativos ) y la finalización (también llamada liquidación, cuando el título legal pasa y los derechos equitativos se fusionan con el título legal).
La venta de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción en la que se encuentra el terreno. Es un requisito legal en todas las jurisdicciones que los contratos para la venta de terrenos sean por escrito. Un intercambio de contratos implica la firma de dos copias de un contrato de compraventa, una copia del cual cada parte conserva. Cuando las partes están juntas, generalmente ambas firman ambas copias, una copia de la cual es retenida por cada parte, a veces con una entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, suele ser suficiente que sólo la copia retenida por cada parte esté firmada por la otra parte, por lo que los contratos se "intercambian". Esta regla permite "intercambiar" contratos por correo.Ambas copias del contrato de venta se vuelven vinculantes sólo después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmado por la otra parte, es decir, se dice que el intercambio está "completo". Un intercambio por medios electrónicos es generalmente insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.
Es responsabilidad del comprador de bienes raíces asegurarse de obtener un título bueno y negociable de la tierra, es decir, que el vendedor es el propietario, tiene derecho a vender la propiedad y no hay ningún factor que Impedir una hipoteca o una reventa. Algunas jurisdicciones han legislado algunas protecciones para el comprador, además de la capacidad del comprador de realizar búsquedas relacionadas con la propiedad.
Por lo general, se diseña un sistema de traspaso para garantizar que el comprador obtenga el título de propiedad de la tierra junto con todos los derechos que corren con la tierra, y se le notifique de cualquier restricción antes de la compra. Muchas jurisdicciones han adoptado un sistema de registro de tierras para facilitar la transmisión y fomentar la confianza en los registros públicos y asegurar a los compradores de tierras que están obteniendo un buen título. [2]
Inglaterra y Gales
En Inglaterra y Gales , el traspaso generalmente lo realiza un abogado o un transportista autorizado ; cualquiera puede emplear o supervisar a un transportista no calificado . Lo que se transmite, o se transfiere, es un terreno o propiedad que históricamente (especialmente en Inglaterra) puede incluir o no el "mensaje", [3] que sería la vivienda principal, y podría incluir un huerto, cualquier dependencias y recortes [4] si los hay. [5] [6] [7]El mercado nacional de traspasos tiene precios competitivos, con un gran número de firmas de abogados y empresas de traspasos que ofrecen un servicio similar. Es posible que alguien lleve a cabo su propio transporte, pero requiere mucha mano de obra. Si la transacción involucra una hipoteca, es casi seguro que el prestamista insistirá en que se utilice un abogado para la transferencia. [8]
Es un mito común que el traspaso debe ser realizado por un abogado o transportista local. Este ya no es el caso, con muchos transportistas y abogados que realizan transacciones a distancia utilizando el correo electrónico y la tecnología en línea. [9]
Había aproximadamente 5.357 empresas operando en el mercado de transmisiones en 2015, pero este número ha caído de las 5.871 del año anterior. El número de empresas en el mercado es casi un tercio menor que las 7.779 empresas que registraron transacciones en 2005, [10] tras una grave escasez de traspasos durante la recesión. [11]
Según la ley inglesa , los acuerdos no son legalmente vinculantes hasta que se intercambian los contratos. Esto ofrece tanto la ventaja de la libertad antes del contrato como la desventaja de perder tiempo y gastos en caso de que no se cierre el trato.
La práctica normal es que el comprador negocie un precio acordado con el vendedor, luego organice una encuesta y haga que el abogado (o transportista) lleve a cabo sus búsquedas y consultas previas al contrato. El abogado o transportista del vendedor preparará el borrador del contrato para ser aprobado por el abogado del comprador. Abogado del vendedor también recoger y preparar la información de propiedad que debe proporcionarse a los abogados del comprador, de acuerdo con la sociedad de la ley 's Protocolo Nacional para el traspaso interno. Al realizar transacciones de propiedad, la función del transmisor es llevar a cabo la diligencia debida mediante la presentación de consultas, conocidas como búsquedas de transmisiones.- sobre la propiedad negociada. Estos están diseñados para descubrir factores que el agente inmobiliario o el agrimensor pueden desconocer y que podrían afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador. [12]
Se tarda un promedio de 10 a 12 semanas en completar una transacción de transferencia, pero si bien algunas transacciones son más rápidas, muchas toman más tiempo. La escala de tiempo está determinada por una serie de factores: legales, personales, sociales y financieros. Durante este período antes del intercambio de contratos (el intercambio es el punto en el que la transacción se vuelve legalmente vinculante), cualquiera de las partes puede retirarse de la transacción en cualquier momento y por cualquier motivo, sin obligación legal para con la otra. Esto da lugar a un riesgo de confusión y su inverso, confusión . El traspaso es un componente del costo de mudarse de casa en el Reino Unido .
Transmisiones de búsquedas
Como parte de las transacciones de propiedad, la función del transmisor es llevar a cabo la debida diligencia mediante la presentación de consultas, conocidas como búsquedas, sobre la propiedad objeto de la transacción. Estos están diseñados para descubrir factores que el agente inmobiliario o el agrimensor pueden desconocer y que podrían afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador.
Las búsquedas de propiedades incluyen:
- Búsquedas de autoridades locales : para revelar cualquier cargo o restricción de uso en la propiedad
- Verificando el 'registro de título' y el 'plano de título' en el Registro de la Propiedad - para confirmar la propiedad y los límites
- Comprobación del riesgo de inundaciones : por inundaciones de aguas costeras, fluviales o superficiales
- Búsquedas de la autoridad del agua : averigüe si algún desagüe público en la propiedad podría afectar las extensiones o las obras de construcción.
- Búsqueda de reparación del presbiterio : para asegurarse de que no haya posibles responsabilidades medievales sobrantes en la propiedad para ayudar a pagar las reparaciones de la iglesia.
- Búsqueda ambiental: proporciona información sobre terrenos contaminados en la propiedad o sus alrededores, vertederos , industria anterior y actual, predicciones detalladas de inundaciones, peligro de gas radón , problemas de estabilidad del terreno y otra información relacionada.
- Búsquedas opcionales y específicas de la ubicación: a veces se requieren o recomiendan búsquedas adicionales según la ubicación o el tipo de propiedad o debido a inquietudes particulares planteadas por el comprador. Estos pueden incluir:
- Búsquedas de minería de estaño en Cornwall
- Búsquedas mineras en varias partes del Reino Unido y búsquedas en Cheshire Brine
- Preguntas adicionales de la autoridad local, como tuberías, zonas de reducción de ruido , tierras comunes , etc. [13]
Proveedores de búsqueda
Las búsquedas de autoridades locales, según la Law Society [1] , son una 'parte vital del proceso de traspaso y brindan a los compradores información importante sobre asuntos que afectan a una propiedad que está registrada o registrada con la autoridad local. [14] Sin embargo, a lo largo de los años, las demoras en las búsquedas de las autoridades locales [15] han llevado a los abogados a ordenar una búsqueda "personal", realizada por un tercero o un proveedor de búsqueda, que visita la oficina del consejo e inspecciona y registra la información. conservado por la autoridad local [16] en nombre del transmisor o abogado.
Las empresas privadas de búsqueda y las plataformas de pedidos han estado integrando los datos del Registro de la Propiedad para acelerar el proceso de pedido de búsquedas, mejorar la precisión y reducir las posibilidades de error humano . Un ejemplo es el uso del National Spatial Dataset [17] del Registro de la Propiedad para mostrar mapas de límites en pantalla utilizando un enlace de datos en vivo para ayudar a validar la ubicación de las propiedades. [18]
Escocia
En la ley escocesa, la transmisión se lleva a cabo como una segunda etapa en la transferencia voluntaria de tierras después de la finalización de la etapa contractual. La posición en Escocia bajo la ley escocesa es que el contrato generalmente se concluye en una etapa mucho antes que en las jurisdicciones inglesa y galesa y de derecho consuetudinario.. La etapa contractual de la transferencia se denomina misivas de venta entre el comprador o el agente del comprador y el vendedor o el agente del vendedor. Las misivas son cartas cuyo cuerpo contiene el contrato de compraventa que se forma. Una vez que se acuerdan todos los términos contractuales, se dice que las misivas están concluidas, y estas sirven como un contrato vinculante para la venta de la propiedad. Normalmente, el contrato está condicionado a cuestiones tales como que los vendedores puedan, antes de la finalización de la transacción, demostrar que tienen un buen título de propiedad y exhibir búsquedas claras en los registros de la propiedad y la autoridad local. [19]
A partir del 1 de diciembre de 2008, las propiedades en venta se comercializan con un 'Informe de información de la vivienda'. [20] Consta de: una Encuesta Única, un Informe de Energía y un Cuestionario de Propiedad. El Informe de la vivienda está disponible a petición de los posibles compradores de la propiedad. La fecha de la liquidación final se conoce en Escocia como la "fecha de entrada", la fecha en la que el Comprador puede tomar posesión de la propiedad. La transferencia de propiedad en sí solo se completa después de completar el registro del documento de disposición en el Registro de la propiedad de Escocia .
Los abogados, defensores y profesionales de la transmisión con licencia son las únicas personas legalmente autorizadas para realizar la transmisión por una tarifa en Escocia y, como tales, disfrutan de un monopolio de transmisión, en virtud de la sección 32 de la Ley de Abogados (Escocia) de 1980 , que crea un delito penal para cualquier persona sin licencia que se prepare traspaso de documentos a la espera de una tarifa. [21]
Australia
La mayoría de las tierras de propiedad privada en Australia están ahora reguladas por el sistema de registro de tierras de Torrens , introducido entre 1857 y 1875. Algunas parcelas de tierra aún no están registradas y se las conoce comúnmente como tierras de derecho general. La ley de propiedad en Australia se deriva del derecho consuetudinario inglés. [22]
El traspaso en Australia (también llamado traspaso) generalmente lo lleva a cabo un abogado o un transportista autorizado . Los kits están disponibles para que el comprador complete el proceso por sí mismo, pero debido a la complejidad de las diferentes leyes y procesos estatales y municipales, esto generalmente no se recomienda.
Queensland y Nueva Gales del Sur tienen un período de "reflexión" de 5 días para los contratos residenciales. Victoria tiene un período de reflexión de 3 días hábiles para las ventas privadas y Australia del Sur tiene 2 días. Durante este tiempo, el comprador puede reconsiderar la compra y, si así lo desea, cancelar el contrato, en cuyo caso el comprador puede estar legalmente obligado a pagar el 0,25% del precio de compra al vendedor (0,2% en Victoria). No todos los contratos tienen un período de reflexión, como cuando la propiedad se compra en una subasta o si el comprador acelera el proceso. [23]
Un transporte común realizado por un abogado o un transportista autorizado suele tardar de 4 a 6 semanas. La mayoría de las empresas ofrecen servicios de precio fijo que normalmente incluyen gastos de búsqueda , asesoramiento legal y otros desembolsos. En la mayoría de los estados y territorios, un medio de transporte típico incluye, entre otros, lo siguiente:
- Comprobación de gravámenes y restricciones en la propiedad.
- garantizar las condiciones especiales que se mencionan en el contrato se cumplan
- Asegurarse de que las tarifas , los impuestos territoriales y los cargos por consumo de agua sean pagados por la parte correspondiente.
- Organizar el pago de tasas y cargos y deberes gubernamentales.
- preparación de documentos legales
- para el comprador, en contacto con los financistas del comprador para satisfacer sus requisitos antes de la liquidación
- para el vendedor, en contacto con los financistas del vendedor para organizar la liquidación y obtener la condonación de las hipotecas sobre el título
- organizar y asistir a la liquidación final.
Las búsquedas tienden a ocupar la mayor parte del transporte. Debido al sistema de gobierno de tres niveles (federal, estatal y local), debe asegurarse de que el vendedor tenga todos los derechos y títulos. La mayor parte de la información se obtiene de las autoridades estatales o locales (consejos). Es importante tener en cuenta que los procesos de transmisión, la documentación legal, los requisitos del contrato y los requisitos de búsqueda varían entre cada estado y territorio.
Los requisitos, búsquedas y costos pueden variar entre jurisdicciones, dependiendo de la legislación y las regulaciones locales de propiedad. Dependiendo de las circunstancias de cada caso y dependiendo de la jurisdicción, una búsqueda de título también puede involucrar:
- búsqueda de planos registrados o unidades de construcción / títulos de grupos búsqueda de planos
- búsqueda de empresas
- búsqueda de tierras contaminadas
- búsqueda de propiedad del consejo
- inspección completa del consejo de búsqueda de registros
- búsqueda de impuestos sobre la tierra
- búsqueda de carreteras principales.
Con la introducción de la Ley Nacional de Transporte Electrónico en 2012, [24] todos los estados australianos están en proceso de transición al transporte electrónico de acuerdo con los mandatos estatales. La primera transferencia de propiedad en línea de Australia tuvo lugar en Nueva Gales del Sur en 2014 utilizando la plataforma Property Exchange Australia (PEXA). [25]
Estados Unidos
El proceso de traspaso en los Estados Unidos varía de un estado a otro según los requisitos legales locales y la práctica histórica. En raras situaciones, las partes se involucrarán en un "cierre" formal. En un cierre formal, tres abogados participarán en el proceso: uno para representar al comprador, al vendedor y al titular de la hipoteca; con frecuencia los tres se sentarán alrededor de una mesa con el comprador y el vendedor y literalmente "pasarán papeles" para efectuar la transacción.
Con mucha más frecuencia, la transacción se cierra mediante el uso de un depósito en garantía . ( Consulte también Escrow § Bienes raíces ). La práctica varía de un estado a otro en cuanto a quién realiza la búsqueda del título para asegurarse de que el vendedor tenga o pueda transmitir un título claro, incluidos los gravámenes que se deben pagar y quién actúa como titular de la plica. . En muchos estados, los abogados todavía actúan como agentes de depósito en garantía e inspectores de títulos. En muchos otros, esas funciones son realizadas por agentes de custodia autorizados que a menudo están afiliados o incluso empleados por una compañía de seguros de títulos. Algunos usan una combinación, como hacer que un abogado lleve a cabo el depósito en garantía, mientras que la investigación del título es manejada por la compañía de seguros del título o su agente.
Para protegerse de defectos en el título, los compradores frecuentemente comprarán un seguro de título en este momento para ellos mismos. Casi siempre se les pedirá que compren un seguro de título para su prestamista como condición del préstamo.
En la mayoría de los estados, la oferta de compra de un posible comprador se realiza en forma de contrato escrito y se vincula con un depósito sobre el precio de compra. La oferta establecerá condiciones (tales como tasación, autorización de título, inspección , ocupación y financiamiento) bajo las cuales el comprador puede retirar la oferta sin perder el depósito. Una vez que se han cumplido (o renunciado) las condiciones, el comprador tiene un " título equitativo " y el producto de la transferencia o puede ser obligado por orden judicial . Puede haber otras condiciones de último momento para el cierre, como instalaciones de "limpieza con escoba", desalojos y reparaciones.
Los papeles típicos en un traspaso incluyen: escritura (s), cheques certificados , pagaré, hipoteca, certificado de gravámenes, impuestos a la propiedad prorrateados , carpeta de seguro de título y carpeta de seguro de incendio. También puede haber acuerdos colaterales (por ejemplo, inquilinos remanentes, contratos de entrega, retención de pago por reparaciones inaceptables), derecho de preferencia del vendedor para la reventa, declaración de fideicomiso u otra formación o consolidación de entidad (incorporación, inversionistas en sociedad limitada, etc.) . Donde "el tiempo es esencial", ha habido casos en los que se pierde todo el depósito (como indemnización por daños y perjuicios ) si el traspaso se retrasa más allá de los límites de tiempo de las contingencias del comprador, incluso si se completa la compra.
Las palabras utilizadas para indicar traspaso o palabras de traspaso incluyen conceder, idear, dar y vender.
Registro Público
En la tradición romana, los derechos privados sobre la tierra eran exigibles aunque fueran secretos; esta tradición permaneció hasta cierto punto en Europa hasta el siglo XIX, pero los sistemas modernos ya no permiten tal secreto. [26] En muchos países de derecho civil, las transmisiones inmobiliarias suelen ser supervisadas por notarios que, tras una verificación de la debida diligencia, ejecutan la escritura de compraventa y la remiten a los Registros Públicos. La participación de notarios de derecho civil, peritos legales calificados delegados por el Estado (deben tener título universitario en derecho), representa, además de una asistencia para los involucrados en el proceso de transferencia de propiedad, también una barrera para la solidez del sistema económico. y la protección de las partes vulnerables. [27]
Ver también
- Lista de temas inmobiliarios
- Valoración de inmuebles
- Verificación y validación
Notas
- ^ Diccionario de leyes de Black (7ª ed. 1999)
- ^ Dukeminier et al., Propiedad 559 (6.a ed. 2006)
- ^ Definición de mensaje - Recopilación de las leyes de Inglaterra sobre bienes inmuebles, volumen 4, p 321 # 42, consultado el 14 de mayo de 2016
- ^ ejemplo de mensaje - p 35-36, Consultado el 15 de mayo de 2016
- ↑ Bouvier, John (1870) [Primera publicación. 1839]. Un diccionario de derecho, adaptado a la Constitución y las leyes de los Estados Unidos de América y de los diversos estados de la Unión Americana: con referencias al derecho civil y otros sistemas de derecho extranjero . Vol. II (Cuarta ed.). Filadelfia: GW Childs. pag. 176 . Consultado el 6 de diciembre de 2012 .
|volume=tiene texto extra ( ayuda ) - ↑ Sheets contra el arrendatario de Selden , 69 U.S. 177, 187 (1864)
- ^ Benjamin Lynde Oliver, R. Day (1827). Transporte práctico . Glazier & Company. pag. 250.
- ^ Transporte de bricolaje - ConveyancingPro (enero de 2016)
- ^ "Tengo que utilizar un abogado local para mi traspaso" . El comprador por primera vez . Consultado el 19 de noviembre de 2016 .
- ^ Monidipa Fouzder (15 de febrero de 2016) 'Conveyancers -' no hay lugar para la complacencia ' Law Society Gazette. Consultado el 11 de julio de 2016.
- ^ Hayley Kirton (13 de junio de 2016) 'Por qué el transporte es donde está para las águilas legales' City AM. Consultado el 11 de julio de 2016.
- ^ Explicación del proceso de traspaso para compradores Home Owners Alliance.
- ^ Russell, Hewitson; Silverman, Frances (2011). Traspaso de búsquedas y consultas (4ª ed.). Bristol: Jordan Pub. ISBN 9781846612350. OCLC 644654265 .
- ^ La consulta CON 29 y CON 29O Archivado el 6 de marzo de 2017 en la Wayback Machine Law Society (23 de junio de 2016)
- ^ Emma Tyrrell (7 de diciembre de 2002) '¿No pueden moverse en' Guardian. Consultado el 11 de julio de 2016.
- ^ Rob Hailstone (4 de junio de 2014) 'Conveyancing - Búsquedas personales vs agente inmobiliario de búsquedas oficiales' hoy. Consultado el 11 de julio de 2016.
- ^ "Servicio de Polígono Nacional - GOV.UK" . www.gov.uk . Consultado el 1 de abril de 2018 .
- ^ Ryan Bembridge (8 de enero de 2016) 'Proveedor de búsqueda integra datos de catastro' Introductor de hipotecas. Consultado el 11 de julio de 2016.
- ^ "Cláusulas estándar escocesas" . Sociedad de Derecho de Escocia . Consultado el 26 de abril de 2020 .
- ^ Ley de Vivienda (Escocia) 2006
- ^ Participación, experto. "Ley de abogados (Escocia) de 1980" . www.legislation.gov.uk . Consultado el 26 de abril de 2020 .
- ^ ISSN 2200-9698 (2013). Información sobre terrenos y propiedades: información del sistema antiguo y guía de búsqueda archivada el 3 de marzo de 2016 en Wayback Machine.
- ^ "El proceso de traspaso | Simplificado | Teddington Legal" . teddingtonlegal.com.au . Consultado el 2 de octubre de 2018 .
- ^ Ley Nacional de Transmisiones Electrónicas
- ^ "Líderes mundiales de Australia en liquidación de propiedades en línea - PEXA" . PEXA . Consultado el 1 de abril de 2018 .
- ^ Arruñada B. (2011). Titulación y transmisión de la propiedad . Capítulo 12 en Kenneth Ayotte y Henry E. Smith, eds., Research Handbook on the Economics of Property Law.
- ^ Centro europeo de Xtramile (2020). Transferencias de bienes inmuebles y notarios de derecho civil: el empoderamiento legal es un factor clave a nivel mundial, especialmente en las economías en desarrollo de África, Asia y América Latina . Documento de trabajo EXCAS WP / 20/079.
- Derecho de la propiedad inmobiliaria
- Ley del Reino Unido
- Ley estatal en los Estados Unidos
- Ley de propiedad australiana
