Smith y Snipes Hall Farm Ltd contra River Douglas Catchment Board [1949] 2 KB 500 es unadecisión de apelación de la ley de tierras inglesa y la ley de contratos inglesa . El caso, decidido por Denning LJ , confirma que los convenios positivos pueden suplantar la privacidad del contrato en los contratos para mejorar la tierra y, en segundo lugar, se debe implicar un convenio cuando el contrato muestre una intención de que la obligación se adhiera a la tierra. El caso, en tercer lugar, sostenido en ese contexto, una descripción algo incierta de las tierras que podía ser certificada por evidencia extrínseca era suficiente para hacer cumplir el pacto.
Junta de captación de Smith v River Douglas | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación |
Decidido | 3 de junio de 1949 |
Cita (s) | [1949] 2 KB 500, [1949] 2 Todos ER 179 |
Hechos
La Junta de Captación del Río Douglas acordó con varios propietarios de ciertas tierras del oeste entre el río Douglas y el canal de Leeds y Liverpool para llevar a cabo algún trabajo si se hacía alguna contribución al costo. En 1940, la Sra. S, uno de los pactantes, vendió su tierra ("Low Meadows") a Smith, que incorporó Snipes Hall Farm Ltd en 1944 como su arrendatario agrícola. En el otoño de 1946, Eller Brook se desbordó e inundó las tierras de Smith and Snipes Hall Farm. Hicieron una demanda contra la Junta por daños y perjuicios en incumplimiento de contrato (y en agravio, no considerado en los hechos).
Preguntas legales que surgen
Nunca hubo duda de que el daño principal lo sufrió el inquilino y el inquilino tenía el mismo locus standi que el propietario, ejerciendo de vez en cuando bajo un contrato de arrendamiento sus derechos legales. No se consideró la cuestión de la responsabilidad extracontractual, sino que se dijeron algunas palabras si esa cuestión tenía que ser considerada por el tribunal ( obiter dicta ). La cuestión era si no haber tenido conocimiento del acuerdo original constituía un obstáculo para la recuperación.
Juicio
Todos los tribunales de apelación sostuvieron que la Junta había incumplido el contrato y que ese incumplimiento causó daños a la finca. El acuerdo mostraba la intención de que la obligación se adhiriera a la tierra, y no importaría de qué manos llegara la tierra: el propietario podía hacer cumplir el pacto. Debido a que el convenio se aplicaba a la tierra, según la sección 78 de la Ley de propiedad de 1925 , el convenio y los sucesores en el título podían hacer cumplir el convenio. La notable decisión de Denning LJ fue la siguiente.
Hay en Lancashire un río llamado Eller Brook, que puede desbordar sus orillas e inundar la tierra adyacente. En 1938, para evitar la inundación, once propietarios de los terrenos por los que discurría el río firmaron un acuerdo con la junta de captación local, por el cual la junta se comprometía a ensanchar, profundizar y acondicionar las márgenes del río, y posteriormente mantenerlas. y los terratenientes pagaron una contribución al costo. La junta hizo el trabajo y prácticamente lo terminó en 1940, pero lo hizo con tanta torpeza que, en opinión de los expertos, estuvo desde el principio condenado al fracaso. Los terratenientes, por supuesto, no lo sabían y se dedicaron a cultivar la tierra. Los prados bajos, que habían sido terrenos pantanosos accidentados, se rompieron y se llevaron bajo el arado. Las cosechas se sembraron y recolectaron. Pero las orillas del río no eran lo suficientemente fuertes para soportar graves inundaciones. En 1944 estallaron. La brecha en esa ocasión se cerró pronto, pero el ingeniero de la junta era consciente del peligro. Informó a la junta que "el banco es malo bajo cualquier condición". En 1945 hubo otro estallido cercano, e informó que "este banco está compuesto en gran parte de arena. Propongo poner una máquina para fortalecerlo tan pronto como haya uno disponible". Pero aparentemente no hizo nada, o al menos nada efectivo. Los terratenientes y sus arrendatarios continuaron cultivando la tierra. No sabían que los bancos estaban condenados al fracaso. Luego, en 1946, sucedió lo peor. Surgieron graves inundaciones, los bancos se rompieron, los campos se inundaron y las cosechas se arruinaron. Esta acción la interpone un arrendatario de los campos contra la junta para recuperar el valor de las cosechas que ha perdido. El propietario actual se une a la acción, reclamando la pérdida de su alquiler, pero el reclamo sustancial es de la empresa inquilina.
Sobre esos hechos, es mi opinión que la junta rompió su contrato. Era un término implícito que debían hacer el trabajo con un cuidado y habilidad razonables, a fin de que los bancos estuvieran razonablemente aptos para prevenir inundaciones. La forma correcta de hacer esto, según los expertos, era poner un núcleo de arcilla en las orillas, o hacerlas mucho más anchas, pero tampoco lo hicieron. Puede ser que la junta no tuviera fondos suficientes disponibles para llevar a cabo tales trabajos; pero eso me parece una consideración irrelevante o, en todo caso, tan irrelevante en el caso de una junta pública como en el caso de un contratista privado. Ningún contratista privado que se comprometiera a realizar obras con un propósito específico podría excusarse de los malos resultados diciendo que no tenía suficiente dinero para construir obras adecuadas. De ello se deduce, por tanto, que si el terrateniente original con el que se hizo el acuerdo hubiera cultivado él mismo los campos y hubiera sufrido daños por la infracción, podría recuperarse de la junta. Pero vendió la tierra y no ha sufrido daños. El daño lo ha sufrido en parte el hombre que compró la tierra, pero principalmente los arrendatarios, y la cuestión es si pueden demandar por el contrato.
El Sr. Nield dice que los demandantes no pueden demandar. Dice que no hay ninguna relación contractual entre ellos y la junta, y que es un principio fundamental que nadie puede demandar por un contrato en el que no es parte. Ese argumento puede satisfacerse admitiendo el principio y diciendo que no se aplica a este caso, o impugnando el principio en sí. Me atrevo a discutirlo. El principio no es tan fundamental como a veces se supone que es. No se arraigó en nuestra ley hasta el año 1861 ( Tweddle v Atkinson , [1] y alcanzó su pleno desarrollo en 1915 ( Dunlop v Selfridge [2] ). Nunca ha sido capaz de suplantar por completo otro principio cuyas raíces van mucho Me refiero al principio de que un hombre que hace una promesa deliberada que tiene la intención de ser vinculante, es decir, sellada o para una buena consideración, debe cumplir su promesa; y el tribunal lo obligará a cumplir, no solo en el pleito del que dio la contraprestación, pero también el pleito de quien no fuera parte del contrato, siempre que se hiciera en su beneficio y que tenga un interés suficiente que le dé derecho a hacer cumplir el mismo, sujeto siempre , por supuesto, a cualquier defensa que pueda estar abierta en el fondo. Es sobre este principio, implícito si no expresado (i.) que los tribunales, desde 1368, han sostenido que un pacto hecho con el propietario de la tierra para su beneficio puede ser aplicado contra el pactante, no solo por la parte original, sino también por sus sucesores en el título. (Véase el caso de The Prior , que Lord Coke expone en su trabajo sobre Littleton, en la p. 384a, y en su informe sobre el caso de Spencer [3] ); (ii.) que los Tribunales de Common Law en los siglos XVII y XVIII hicieron cumplir reiteradamente las promesas hechas expresamente a favor de una persona interesada; (Véase Dutton v Poole , [4] aprobado por Lord Mansfield en Martyn v Hind [5] ); (iii.) que Lord Mansfield sostuvo que un principal no revelado tiene derecho a demandar en un contrato hecho por su agente para su beneficio, aunque no se dijo nada sobre la agencia en el contrato; (Véase Rabone v Williams citado en George v Clagett [6] ); y (iv.) que Lord Hardwicke decidió que una tercera persona tiene derecho a demandar si puede expresarse en el contrato una intención de una de las partes de contratarlo como fideicomisario, a pesar de que no se dijo nada sobre la confianza en el contrato, y no había ningún fondo fiduciario que administrar. (Véase Tomlinson v Gill . [7] )
A lo largo de la historia del principio la dificultad ha sido, por supuesto, decir cuál es el interés suficiente para que la tercera persona tenga derecho a recuperarse. A veces se ha supuesto que siempre debe haber algo en la naturaleza de un "fideicomiso" para su beneficio. (Véase el caso de Vandepitte . [8] ) Pero esta es una prueba elusiva que no explica todos los casos, e implica que el fideicomisario se convierta en una parte nominal en la acción, ya sea como demandante o demandado, a menos que se prescinda de esa formalidad, como fue en Les Affréteurs Réunis Société Anonyme v Leopold Walford Ltd . [9] La verdad es que el principio no es tan limitado. Puede resultar difícil definir qué es un interés suficiente. Si bien no incluye el mantenimiento de precios en perjuicio del público, sí cubre la protección de la propiedad, los derechos y los intereses legítimos de la tercera persona, aunque no se puede inferir ninguna agencia o fideicomiso para él. Cubre, por tanto, derechos como estos que no se pueden negar con justicia; el derecho de un vendedor a ejecutar un crédito comercial emitido a su favor por un banco, bajo contrato con el comprador; el derecho de la viuda a solicitar una pensión que los empleadores de su marido le prometieron pagarle por contrato; (Véase Dutton v Poole [10] y cf. In re Schebsman [11] ); o el derecho de los sirvientes e invitados de un hombre a reclamar una póliza de seguro, contratada por él contra la pérdida por robo, expresada para cubrirlos; cf Sindicato de personal prudencial contra Hall . [12] En algunos casos, la propia legislatura ha intervenido, como, por ejemplo, para otorgar al conductor de un automóvil el derecho a demandar sobre una póliza de seguro contratada por el propietario que se expresa para cubrir al conductor. Pero esto no significa que el common law no hubiera alcanzado el mismo resultado por sí solo.
La aplicación particular del principio que nos ocupa aquí es el caso de los pactos celebrados con el propietario de la tierra a la que se refieren. El derecho sobre este tema fue plenamente expuesto por el Sr. Smith en su nota al caso de Spencer [13], que siempre se ha considerado autoritario. Dichos pactos tienen la intención clara, y generalmente se expresan, de beneficiar a quienquiera que sea el propietario de la tierra por el momento; y según el derecho consuetudinario, cada propietario sucesivo tiene un interés suficiente para demandar porque posee el mismo patrimonio que el propietario original. La razón que dio Lord Coke para esta regla es la razón que subyace en la totalidad del principio que ahora estamos considerando. Dijo en su trabajo sobre Littleton que era "para indemnizar al partido afligido". Si a un sucesor en el título no se le permitiera demandar, significaría que el pactante podría romper su contrato con impunidad, ya que está claro que el propietario original, después de que se haya separado de la tierra, no podría recuperar más que daños nominales por cualquier incumplimiento. que ocurrió a partir de entonces. Sin embargo, siempre se sostuvo en el derecho consuetudinario que, para que un sucesor en el título tenga derecho a demandar, debe ser del mismo patrimonio que el propietario original. Eso por sí solo era un interés suficiente para darle derecho a hacer cumplir el contrato. Se suponía que el pacto debía hacerse en beneficio del propietario y sus sucesores en el título, y no en beneficio de nadie más. Esta limitación, sin embargo, fue, como se señala en Smith's Leading Cases, capaz de ser "productiva de consecuencias muy serias y desagradables", y ha sido eliminada por s. 78 de la Ley de la Ley de Propiedad de 1925 , que establece que un convenio relacionado con cualquier tierra del convenio se considerará hecho con el convenio y sus sucesores en el título, "y las personas que derivan el título bajo él o ellos" y tendrá efecto como si tales sucesores "y otras personas" fueran expresados.
El pacto de la junta de captación en este caso se relaciona claramente con la tierra de los pactos. Era un pacto para trabajar en la tierra en beneficio de la tierra. Por lo tanto, según el estatuto, se considera que se realiza, no solo con el propietario original, sino también con los compradores de la tierra y sus arrendatarios, como si estuvieran expresados. Ahora bien, si se expresaran, quedaría claro que el pacto fue hecho para su beneficio; y es evidente que tienen el interés suficiente para que puedan hacer cumplir la ley porque han sufrido el daño. El resultado es que los demandantes se acogen al principio según el cual una persona interesada puede demandar en un contrato realizado expresamente en su beneficio.
No quisiera dejar este tema sin referirme también a la s. 56 de la Ley de Propiedad Intelectual de 1925, que establece que una persona puede beneficiarse de cualquier pacto o acuerdo con respecto a la tierra u otra propiedad, aunque no puede ser nombrada como parte del instrumento. Esa sección, sin duda, como ha dicho Lord Greene, se limita a los casos en que la persona que busca aprovecharse de ella es una persona "dentro del beneficio" del pacto o acuerdo; (Véase White v Bijou Mansions [14] ); pero, sujeto a esa limitación, no hay ninguna razón por la que no se deba dar a la sección todo su alcance, del mismo modo que Lord Dunedin estaba dispuesto a dar un alcance completo a su predecesor más limitado, el art. 5 de la Ley de Bienes Raíces de 1845 . (Véase Dyson v Forster . [15] ) El artículo 56 significa, por tanto, que una persona puede hacer cumplir un acuerdo respecto de la propiedad hecha para su beneficio, aunque no sea parte de él. Así interpretado, es un claro reconocimiento legal del principio al que me he referido y es aplicable a este caso. Si el principio se hubiera analizado en el Acuerdo In re Miller , [16] debería, creo que se ha sostenido allí que las hijas tenían derecho en el derecho consuetudinario a demandar por su pensión, un derecho que fue reforzado por el art. 56. No puedo creer que los pactantes allí pudieran romper su contrato impunemente. Hasta aquí la cuestión de principios.
El Sr. Nield instó a que el beneficio del pacto no se aplicara a la tierra aquí porque no había una porción de tierra claramente definida a la que estaba unido. Es cierto que el acuerdo no describió las tierras por medidas y límites, pero sí dio una descripción de las mismas que podía ser certificada por evidencia extrínseca; y eso es suficiente. Id certum est quod certum reddi potest. El Sr. Nield también argumentó que no había una vivienda de sirvientes. Pero eso es solo material cuando existe la duda de si la carga de un pacto corre con la tierra. Se trata de la ejecución del beneficio, y desde el caso del Prior [17] se ha sostenido que el pactante es responsable por el pacto otorgado al propietario del predio dominante y no por su relación con ningún predio sirviente. En mi opinión, por lo tanto, la junta es responsable ante los demandantes por daños y perjuicios por incumplimiento del convenio. Por lo tanto, es innecesario considerar si son responsables de agravio, pero agregaré una palabra al respecto. La decisión de la Cámara de los Lores, en el caso de East Suffolk , [18] muestra que, en ausencia de un contrato, una junta de captación no tiene la obligación de ejercer sus poderes con eficiencia o rapidez o en absoluto; pero también muestra que, si ejerce sus poderes, debe tener un cuidado razonable de no dañar a las personas que puedan verse afectadas por sus operaciones. El presente caso es muy diferente de aquél, porque aquí los terratenientes, como consecuencia de los trabajos realizados por la junta, araron la tierra y cultivaron los campos; y como resultado sufrieron daños que no habrían hecho si la junta no hubiera hecho nada, porque en ese caso no habrían tenido cosechas allí. Sin embargo, la decisión de la Cámara de los Lores muestra que, al considerar si la junta incumplió con su deber en responsabilidad extracontractual, es importante investigar los gastos de las obras que se dice que deberían haber construido. Un terrateniente adyacente no debe ser demasiado crítico si la junta prefiere el ahorro a la eficiencia, supongo que según el principio de que no debe mirar a un caballo de regalo en la boca y debe estar preparado para aceptarlo con algunas faltas. Pero el deber en el contrato es algo muy diferente. No se trata de un caballo de regalo allí. El terrateniente pagó su contribución a cambio de la promesa de la junta, y están obligados a cumplirla. Por tanto, estoy de acuerdo en que debería permitirse la apelación.
Ver también
Notas
- ↑ (1861) 1 B&S 393
- ^ [1915] AC 847
- ^ 1 Sm. LC 10ª ed. 55, 13ª ed. 51, 65, 73
- ^ (1677) 2 Lev. 210
- ↑ (1776) 2 Cowp. 443
- ^ (1797) 7 Término R. 359
- ↑ (1756) Ambler 330
- ↑ [1933] AC 70, 79
- ^ [1919] AC 801
- ^ (1677) 2 Lev. 210
- ^ [1944] Cap. 83, 103, 104
- ^ [1947] KB 685, 689, 690
- ^ 1 Sm. LC 10ª ed. 55, 13ª ed. 51, 65, 73
- ^ [1938] Cap. 351, 365
- ^ [1909] AC 98
- ^ [1947] Cap. 615
- ^ 1 Sm. LC 10ª ed. 55, 13ª ed. 51, 65, 73
- ^ [1941] AC 74