La administración de estratos , a veces conocida como "administración de entidades corporativas", es un área especializada de la administración de propiedades que involucra la operación y administración diarias de una propiedad que es de propiedad conjunta y comprende múltiples unidades, áreas comunes e instalaciones comunes. Se deriva de un concepto australiano de derecho de propiedad llamado título de estratos aplicado a la administración de la propiedad común en edificios de apartamentos en múltiples niveles o estratos. Los mercados emergentes de Dubai, Abu Dhabi, Filipinas e India han adoptado el sistema australiano. Es una de las formas de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos en la actualidad, similar al desarrollo de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificados de viviendas unifamiliares, conocido comoasociaciones de propietarios (HOA), condominios y apartamentos cooperativos. Financiamiento con subsidio federal proporcionado por dos empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac a través de instrumentos financieros uniformes: hipotecas que obligan al prestatario a respetar las restricciones del pacto del régimen de propiedad colectiva con PUD o condominios. Sin embargo, tales disposiciones solo son aplicables cuando los estatutos reconocen su validez. Los pasivos por gastos comunes a menudo se subordinan como gravámenes menores en los tribunales de quiebras, y el banco conserva el título principal.
La gestión exitosa de tales desarrollos requiere el establecimiento de un sistema de títulos de estratos para proporcionar un marco para la propiedad y pautas para administrar desarrollos con múltiples usuarios y propietarios.
Muchas jurisdicciones adoptan el concepto de propiedad conjunta. Los propietarios en este tipo de esquemas se convierten automáticamente en miembros de una asociación de propietarios o comunitaria. Estas asociaciones son, en última instancia, responsables del mantenimiento y la gestión de áreas comunes como vestíbulos y pasillos, y de instalaciones de ocio compartidas como piscinas y gimnasios. También son responsables de gestionar los aspectos administrativos y financieros de la propiedad.
La función del administrador de estratos es trabajar con la corporación de propietarios y el comité ejecutivo para controlar, administrar, mantener y administrar con éxito la propiedad y crear un entorno comunitario apropiado e incluye tareas tales como:
- Contabilidad general
- Presupuesto
- Facturación de gravámenes / cargos por servicios
- Cobros atrasados
- Informes financieros
- Gestión de contratos
- Preparación de la reunión
- Comunicación con las partes interesadas de la propiedad
- Coordinación de tareas de mantenimiento
- Cumplimiento de reglas / estatutos
- Emisión de avisos, pedidos y certificados
- Tareas de secretaría general
Honorarios corporativos
Los honorarios corporativos (también llamados gravámenes [1] ) son una parte obligatoria de los estratos de vida . [1] Estos honorarios se pagan a la persona jurídica o empresa de estratos que administra la propiedad, lo que les permite hacerse cargo de cosas como el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes .
Essention
Si una vivienda o propiedad de inversión tiene un título de propiedad o está gobernada por una persona jurídica (según la ley, debe estar constituida por una persona jurídica o una corporación de propietarios y cada propietario de unidad debe recibir membresía), algunas áreas serán colectivas y necesitarán fondos. para el mantenimiento que debe pagarse todos los años. [2] [3] Si estos derechos no se pagan, los propietarios solteros pierden el derecho a voto en todos los asuntos que requieran una resolución ordinaria. Todavía pueden asistir a reuniones y votar sobre asuntos, si requieren una resolución especial o unánime. La persona jurídica puede otorgar intereses sobre los honorarios atrasados y puede solicitar al tribunal la recuperación del dinero impago . [1]
Los honorarios corporativos cubren todo, desde el seguro del edificio y el mantenimiento de las áreas comunes, hasta los servicios públicos compartidos, las obras de construcción y las reparaciones . La cantidad total se presupuesta cada año y luego se divide entre los propietarios de las unidades. [4] [3]
En Australia , en una propiedad de alquiler, el propietario puede cobrar honorarios de una persona jurídica como salida en algunas circunstancias. Las legislaciones de arrendamiento minorista varían en contenido según el estado / territorio . [5]
Costos de mantenimiento de la casa
Stephen Raff escribió en su libro, The Body Corporate Handbook: A Guide to Buying, Owning and Living in a Strata Scheme or Owners Corporation in Australia que la única diferencia entre los honorarios corporativos y los costos de mantenimiento de la casa "es que si tienes una casa tendrá un poco más de control sobre el momento del gasto ". [1]
Cálculo
Los honorarios corporativos para cada año se presupuestan y luego se dividen entre los propietarios de las unidades. [3] Los honorarios calculados por la persona jurídica se presentarán en la AGM y se decidirán por mayoría de votos. A continuación, se calcularán los gravámenes trimestrales pagaderos por cada propietario de la unidad. [1] [3]
Las tarifas corporativas dependen de varios factores, como la edad de la propiedad (cuanto más antigua sea la propiedad, más tarifas se necesitarán [2] ), condición, mantenimiento, comité de estratos, etc. [3] Por ejemplo, algunas propiedades tienen gimnasios , piscinas , canchas de tenis y áreas de barbacoa , y esa es la razón por la que tienen altas tarifas corporativas. [2] Además, Brendan Kelly y Simon Buckingham recomiendan comprar casas que tengan un gran componente de tierra, porque las casas se desgastan y "deprecian" su valor con el tiempo, mientras que el valor de la tierra de la propiedad tiende a subir. "Es menos probable que las unidades y los apartamentos se aprecien tanto como las casas en tierra, y las tarifas corporativas por las unidades y los apartamentos pueden aumentar significativamente los costos de mantener la propiedad". [6]
Algunas personas le piden al agente de bienes raíces que les dé los honorarios corporativos de los años anteriores por el apartamento o la unidad, etc. [2] [3] Además, la persona jurídica puede contratar a un gerente corporativo para que brinde asistencia administrativa a la entidad. corporativo. [7]
Cuerpo tasas corporativas son deducibles de impuestos , pero los propietarios de unidades volver un porcentaje igual a su personal tasa marginal de impuestos . [2]
Gestión de estratos en Nueva Gales del Sur, Australia
La gestión de estratos en Nueva Gales del Sur (Australia) se rige actualmente por una legislación que incluye la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996 y el Reglamento de gestión de esquemas de estratos de 2010. [8] Sin embargo, en octubre de 2015 [9] el Parlamento de Nueva Gales del Sur aprobó la "Gestión de esquemas de estratos Ley de 2015 " [10] y la" Ley de desarrollo de esquemas de estratos de 2015 " [11] que sustituyen en gran medida a las leyes anteriores que regían la gestión de estratos. Juntas, las leyes establecen más de 90 reformas clave con el objetivo de simplificar las leyes de estratos. La mayoría de estas reformas comenzaron el 30 de noviembre de 2016. [12] Algunos cambios importantes incluyen el fortalecimiento de la responsabilidad de los administradores de estratos, un proceso de aprobación más rápido y simple para resolver disputas, incluidas las solicitudes de renovación, la participación de los inquilinos en las reuniones (esquema con más del 50% de los inquilinos), medios para votar sobre mociones, capacidad para multar el estacionamiento de automóviles no autorizado, eliminar la autoridad e influencia del desarrollador de propiedades en la formulación de la Corporación de Propietarios que puede obligar a los propietarios, pautas para tratar los defectos de construcción, frenar la práctica de la agricultura por poderes. [13]
Todos los Esquemas deben revisar sus estatutos vigentes antes del 30 de noviembre de 2017. [14]
Un esquema de estratos es un edificio, o conjunto de edificios, donde cada individuo posee una pequeña porción conocida como 'lote' pero donde también hay propiedad común (por ejemplo, paredes externas, ventanas, techos, entradas, vestíbulos, cercas, césped y jardines ). Cada propietario comparte la propiedad de la propiedad común. Los esquemas de estratos se aplican a desarrollos residenciales, comerciales, industriales, de uso mixto, hoteles y aldeas de retiro. [8]
Los propietarios de los lotes son propietarios del interior de la unidad, pero no de la estructura principal del edificio. Por lo general, las cuatro paredes principales, el techo y el techo y el piso son propiedad común. Las paredes divisorias dentro del lote, los revestimientos del piso y los accesorios tales como baños, inodoros y mesas de trabajo son propiedad del dueño del lote. [8]
El concepto clave es que el propietario del lote es el propietario del espacio aéreo (y todo lo que se incluye en el espacio aéreo) dentro de las paredes limítrofes, el piso y el techo del lote. El espacio aéreo puede extenderse a balcones y patios. [8]
Aspectos clave de la gestión de estratos
Inspección de registros
Los propietarios de lotes y los posibles compradores con permiso por escrito del propietario del lote pueden inspeccionar los libros y registros de un esquema de estratos por una tarifa de conformidad con el artículo 108 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. Hay empresas que se especializan en inspeccionar los libros y registros y puede organizar una inspección de "búsqueda de estratos". [8]
Los propietarios de lotes y los posibles compradores con permiso por escrito del propietario del lote también pueden solicitar un certificado que contenga información básica sobre el esquema de estratos de conformidad con la sección 109 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996, incluidos los gravámenes a pagar, los gravámenes pendientes y cualquier estatutos hechos por la corporación de propietarios en los últimos dos años. [8]
Gestión financiera
Una corporación de propietarios es responsable del mismo tipo de gastos que un cabeza de familia convencional. Estos incluyen servicios públicos, seguros de construcción y reparación y mantenimiento. Para cubrir los costos de los gastos, la ley exige que cada corporación de propietarios establezca un fondo administrativo y un fondo de amortización y recaude gravámenes a los propietarios de conformidad con el artículo 76 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. Todos los gravámenes deben cargarse en proporción a la unidad derechos de cada lote de conformidad con la sección 78 de la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996. Los gravámenes deben decidirse en cada asamblea general anual. [8]
El fondo administrativo es para gastos recurrentes del día a día, mientras que el fondo de amortización es para los costos de gastos de capital futuros. [8]
A partir de julio de 2009, se requiere que la corporación de cada propietario tenga un plan de fondos de amortización de diez años. Desarrollar un plan de fondos de amortización de diez años significa que las reparaciones y el mantenimiento futuros se anticipan con mucha anticipación. [8]
Si la corporación de propietarios tiene que pagar una deuda que no estaba presupuestada en ninguno de los presupuestos de fondos, se debe acordar un gravamen especial en una reunión general y pagar al fondo administrativo de conformidad con la sección 76 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. [8 ]
Un gravamen impago genera intereses a una tasa del 10% de interés simple anual si no se paga dentro de un mes después de su vencimiento. [8]
Seguro
La corporación de propietarios es responsable de asegurarse de que todas las pólizas de seguro necesarias estén vigentes de conformidad con el artículo 83 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. El edificio debe valorarse cada cinco años de conformidad con el artículo 85 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. [ 8]
Mantenimiento de registros
La corporación de propietarios debe mantener ciertos registros durante al menos 5 años, incluidas las actas de sus reuniones, correspondencia, poderes y registros financieros. [8]
Rollo de estratos
La corporación de propietarios debe preparar y mantener una lista de estratos de acuerdo con la sección 96 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996, incluidos el nombre y las direcciones de todos los propietarios de lotes, inquilinos, acreedores hipotecarios, el propietario original y el agente de administración, las unidades de titularidad, el seguro detalles y estatutos del esquema de estratos. [8]
Reparaciones y mantenimiento
La corporación de propietarios debe reparar la propiedad común y los propietarios de lotes deben reparar cualquier cosa en su lote. Sin embargo, esto puede ser difícil, ya que no siempre está claro qué es propiedad común y qué pertenece al propietario del lote. [8]
A partir del 30 de noviembre de 2016, los cambios cosméticos en el lote no requerirán la aprobación de la corporación de propietarios. Las renovaciones menores y mayores, incluidos los cambios en las tablas del piso o los cambios en la apariencia estructural y externa del edificio, aún requerirán la aprobación del 50% (resolución general) y del 75% (resolución especial) respectivamente. [15]
Estatutos
No existe un conjunto de estatutos obligatorios. Algunos estatutos modelo se establecen en la legislación, otros los establece el propietario original. Los estatutos se pueden agregar, cambiar o derogar en una junta general si se aprueba la moción. [8]
Agentes administradores de estratos
La corporación de propietarios puede contratar a un agente de administración de estratos para que trabaje en nombre de todos los propietarios para ayudar a administrar el esquema de estratos mediante la celebración de un acuerdo de agencia de administración, que describe sus deberes y responsabilidades. El nombramiento de un agente gerente solo puede decidirse por mayoría de votos en una junta general de conformidad con la sección 27 de la Ley de administración de esquemas de estratos de 1996. Los agentes llevan a cabo algunas o todas las funciones, deberes o poderes de la corporación de propietarios, incluidos los administrativos. asuntos tales como convocar reuniones y recaudar gravámenes. [8] [16]
Comité Ejecutivo
La corporación de propietarios debe elegir un comité ejecutivo que pueda tomar muchas de las decisiones cotidianas sobre el funcionamiento del esquema de estratos en su nombre en lugar de decidir asuntos puramente en juntas generales; sin embargo, la corporación de propietarios puede anular las decisiones del comité ejecutivo o limitar lo que pueden. tomar decisiones sobre. El comité ejecutivo se elige en cada reunión general anual. Puede tener entre uno y nueve miembros. Una vez elegidos, los miembros deciden quién ocupará los cargos de presidente, secretario y tesorero. Los miembros del comité ejecutivo pueden ser elegidos si son propietarios, un nominado por la empresa o una persona que no es propietario pero que es nominado por un propietario que no se presenta a las elecciones. [8]
Tipos de reuniones
Primera junta general anual
La primera reunión general anual debe celebrarse dentro de los dos meses posteriores al final del período inicial, que es una vez que se haya vendido un tercio de las unidades totales de derecho y la información del propietario del lote se registre en el registro de estratos. El orden del día incluye la decisión de la cobertura del seguro, los registros contables, la elección de la comisión ejecutiva, los estatutos y la designación del agente administrador y cuidador de los estratos. Se debe notificar la reunión a cada propietario de un lote al menos siete días antes de la reunión. Si los avisos se envían por correo, se deben permitir cuatro días hábiles adicionales para el envío postal. [8]
Juntas generales anuales
La agenda de la junta general anual incluye la confirmación de las actas anteriores, una copia de los estados financieros, información sobre las pólizas de seguros, designación de auditores y elección del comité ejecutivo. El período de notificación es el mismo que el de las primeras reuniones generales anuales. [8]
Juntas generales extraordinarias
Cualquier asamblea general de la corporación de propietarios que no sea una asamblea general anual se denomina asamblea general extraordinaria. Estas reuniones se pueden realizar cuando sea necesario. El período de preaviso es el mismo que el de las primeras juntas generales. [8]
Reuniones del comité ejecutivo
La agenda del comité ejecutivo se lleva a cabo después de que la reunión general anual incluye la confirmación de las actas anteriores, la designación de los titulares de los cargos y los asuntos generales del día a día que surgen. La notificación de la reunión debe colocarse en el tablón de anuncios 72 horas antes de la reunión. Si la corporación de propietarios no tiene un tablón de anuncios o el esquema de estratos se considera un esquema de estratos grandes, la notificación de la reunión debe entregarse a todos los propietarios de lotes. El aviso se puede enviar por correo electrónico. [8]
Resolviendo disputas
Cuando las disputas no pueden resolverse de manera informal, existe un proceso más formal de resolución de disputas establecido por la Strata Schemes Management Act 1996. Las corporaciones de propietarios, propietarios o residentes pueden emprender acciones a través de la mediación, adjudicación y el Tribunal Civil y Administrativo de Nueva Gales del Sur. [8]
Ver también
- Commonhold
- Condominio (vivienda)
- Título de los estratos
- Asociación de propietarios
Referencias
- ↑ a b c d e Raff, Stephen (2011). "Honorarios y gestión financiera" . The Body Corporate Handbook: Una guía para comprar, poseer y vivir en un esquema de estratos o corporación de propietarios en Australia . John Wiley e hijos . pag. 272. ISBN 9780730378051.
- ^ a b c d e Lomas, Margaret (2012). 20 preguntas que todos los inversores inmobiliarios deben hacer . John Wiley e hijos . pag. 384. ISBN 9781742168715.
- ^ a b c d e f Warren, Brett (19 de noviembre de 2018). "¿Cómo se calculan los honorarios de las personas jurídicas?" . Actualización de propiedad . Consultado el 12 de agosto de 2020 .
- ^ Earl, Reid, Jayawardenaa, Roca, Liu, Chung 2020 , p. 6.
- ^ Earl, Reid, Jayawardenaa, Roca, Liu, Chung 2020 , p. 14.
- ^ Kelly, Brendan; Buckingham, Simon (2010). El verdadero negocio: ¡Invierte en propiedades a tu manera hacia la libertad financiera! . John Wiley e hijos . pag. 18. ISBN 9781742469850.
- ^ "Capítulo 7" . Comprar un apartamento fuera del plan en Queensland . Apartamento Brisbane. ISBN 9780987275417.
- ^ a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w Strata Living, FT045, mayo de 2015, comercio justo del gobierno de NSW
- ^ [1]
- ^ [2]
- ^ [3]
- ^ [4]
- ^ Comercio justo de NSW (cambios importantes)
- ^ http://www.fairtrading.nsw.gov.au/ftw/About_us/Legislation/Changes_to_legislation/Major_changes_to_strata_laws.page/
- ^ Ley de gestión de esquemas de estratos de 2015
- ^ "Guía de gestión de estratos" . Lunes 6 de abril de 2020
- Fuentes
- Earl, George; Reid, Sacha; Jayawardenaa, Nirodha; Roca, Eduardo; Liu, Benjamín; Chung, Richard (abril de 2020). "Tasas corporativas: ¿resuelven la tragedia de los bienes comunes en la vivienda? Evidencia de Australia" (PDF) : 6, 14 . Consultado el 13 de agosto de 2020 . Cite journal requiere
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