Venta de impuestos

Lista de impuestos a la propiedad en mora del condado de Pima, Arizona para subasta por parte del tesorero del condado

Subastas
Parte de una serie sobre

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Una venta de impuestos es la venta forzada de una propiedad (generalmente bienes raíces ) por una entidad gubernamental por impuestos no pagados por el dueño de la propiedad.

La venta, según la jurisdicción, puede ser una venta de escritura de impuestos (mediante la cual se vende la propiedad real) o una venta de gravamen fiscal (mediante la cual se vende un gravamen sobre la propiedad) Bajo el proceso de venta de gravamen fiscal, según la jurisdicción, después de un período de tiempo específico si el gravamen no se redime, el acreedor prendario puede buscar una acción legal que resultará en que el acreedor prendario obtenga automáticamente la propiedad o forzar una futura venta de escritura de impuestos de la propiedad y posiblemente obtener la propiedad como resultado.

General

La entidad gubernamental puede ser cualquier nivel de gobierno que pueda evaluar y recaudar impuestos sobre la propiedad u otra deuda gubernamental, como condados (parroquias, en el caso de Luisiana), ciudades, municipios (en Nueva Inglaterra y otras jurisdicciones) y distritos escolares ( en lugares donde son independientes de otras jurisdicciones gubernamentales, como en Texas).

La ley estatal ofrece a la entidad gubernamental un método para cobrar sus impuestos sobre la propiedad sin comprometer financieramente a la persona o negocio que no paga, colocando un gravamen sobre la propiedad que, si no se paga, resultará en un costo futuro durante un período de gracia específico en el que, a recuperar la propiedad, al propietario se le pueden cobrar intereses y / o multas, así como otros costos; y si no se paga por completo, en última instancia, la incautación y venta de la propiedad. En la mayoría de los lugares de los EE. UU., Un gravamen fiscal tiene prioridad, eclipsando otros gravámenes como las hipotecas.

Los requisitos para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria (y evitarlo) deben seguirse estrictamente; de lo contrario, el dueño de la propiedad perderá todos los derechos sobre la propiedad (o la entidad gubernamental perderá su derecho a cobrar la deuda pendiente). Los requisitos comunes incluyen:

enviar una carta por correo certificado o registrado a todos y cada uno de los propietarios registrados como se muestra en los registros de la entidad (algunas jurisdicciones requieren un intento de notificación personal), así como a cualquier persona que se demuestre que tiene una hipoteca, un gravamen u "otro interés "en la propiedad,
colocar un aviso público en un periódico designado para publicar avisos legales ,
publicar un aviso en el juzgado local u otro lugar público designado para avisos oficiales, y / o
Colocar un aviso en la propiedad en un lugar y manera que sea visible para el público (como el exterior de una puerta exterior o un letrero en la propiedad si no está mejorada).

Una vez que comienza el proceso, el dueño de la propiedad aún puede evitar la ejecución hipotecaria pagando la cantidad adeuda más intereses, multas y / u otros costos o tarifas. Las cantidades pueden llegar a ser bastante elevadas una vez que el proceso está bien encaminado. ^[1] Incluso después de la ejecución hipotecaria, en algunas jurisdicciones el propietario aún puede recuperar la propiedad pagando los montos adeudados (más intereses / multas / costos adicionales) dentro de un tiempo específico. Alternativamente, el propietario puede presentar una demanda para que se anule la venta basándose en que no se cumplieron los requisitos (por ejemplo, no se dio la notificación adecuada).

Ventas

Se utilizan dos métodos principales para capturar el impuesto sobre bienes inmuebles en mora: la venta de escritura de impuestos y la venta de gravamen fiscal.

Ambos métodos operan mediante un método de subasta . El título, no la propiedad, está en subasta en un gravamen de impuestos o venta de escritura, la propiedad puede o no ser vendible. Tradicionalmente, las subastas han sido eventos en vivo que se llevan a cabo en el juzgado del condado o en otro lugar oficial designado. Sin embargo, las subastas en línea han aumentado en uso. ^[2] Hay varios métodos de subasta que se utilizan para determinar la venta final, el método y los términos de venta varían según el condado para cada condado en cada estado. Cada condado anunciará que ninguna venta de impuestos está libre de riesgos, ya que todos los títulos y certificados de la propiedad se venden "tal cual", sin garantías y sin expectativas de un título claro.

Venta de escritura de impuestos

En una venta de escritura de impuestos, se vende el título de cada propiedad.

En la venta, la oferta mínima es generalmente la cantidad de impuestos atrasados adeudados más los intereses, así como los costos asociados con la venta de la propiedad. A menudo, el comprador que hace la oferta más alta por la propiedad adquiere el título. Sin embargo, el comprador debe seguir las reglas de cada condado, que varían ampliamente y, por lo general, tienen un período muy corto (generalmente de 48 a 72 horas, o mucho menos) para pagar el monto total adeudado; de lo contrario, se invalida la venta y, por lo general, el depósito de la subasta. está perdido.

Dependiendo de la jurisdicción, cualquier monto que exceda la oferta mínima puede o no ser devuelto al propietario original del título de propiedad, o el propietario puede perder los derechos sobre dicho monto en exceso si no se reclama dentro de un período específico. Además, cualquier persona que tenga un interés en la propiedad (como una entidad gubernamental que tenga gravámenes por malezas en la propiedad) puede, en algunos casos, reclamar el exceso.

En el caso de que la propiedad no se compre en una subasta, el título generalmente revierte a la entidad gubernamental que inició la venta, que luego puede ofrecerla a la oferta mínima original o incluso por debajo de ella (según el valor de la propiedad y / o el interés en la parcela). .

El título generalmente se transfiere en una venta de escritura de impuestos a través de una forma de garantía limitada o escritura de renuncia (a veces denominada escritura de impuestos o escritura del alguacil ). En la mayoría de las jurisdicciones, este tipo de escritura generalmente es insuficiente para adquirir un seguro de título . ^[3] Por lo tanto, lo más probable es que un comprador deba iniciar una acción silenciosa de título para revender la propiedad más adelante. Sin embargo, el título de la propiedad se puede vender de un comprador a otro usando una garantía limitada u otra escritura de renuncia, aunque generalmente a un precio mucho menor que su valor de mercado.

Algunas jurisdicciones permiten un "período de redención" posterior a la venta, mediante el cual el antiguo propietario tiene una cantidad específica de tiempo para reclamar la propiedad reembolsando el monto ofertado en la subasta más intereses, multas y / u otros costos. ^[4] Como tal, se advierte a los compradores de propiedades en las ventas de escrituras de impuestos que no realicen mejoras importantes en la propiedad hasta después de que haya expirado el período de redención, ya que dichas mejoras pasarían a ser propiedad del propietario original.

Una venta de escritura de impuestos también puede usarse junto con un proceso de venta de gravamen de impuestos, mediante el cual el tenedor de gravamen (en lugar de una agencia gubernamental) inicia el proceso para forzar una venta pública de la propiedad. ^[5] En esos casos, la inversión del acreedor prendario (el precio del gravamen más los costos adicionales necesarios para iniciar el proceso de venta de la escritura de impuestos, como las tarifas requeridas y el pago de cualquier impuesto aún sin pagar o la compra de los intereses de otros titulares de certificados) constituye la oferta mínima; Si no se reciben otras ofertas en la venta, el acreedor prendario tomará el título de la propiedad sujeto a períodos de redención (si corresponde) o cualquier demanda para anular la venta.

Errores de la inversión en escritura de impuestos

Aunque la posibilidad de obtener una propiedad a tasas muy por debajo de los valores de mercado es prometedora, existen varios escollos que deben tenerse en cuenta antes de invertir:

Por lo general, se requiere el pago en el momento de la compra o en muy poco tiempo después (a menudo no más de 24 a 72 horas), y se requieren fondos certificados (es decir, no se permite el financiamiento). La falta de pago del monto total generalmente resulta en la cancelación de la venta de todas las propiedades compradas por el inversionista; el inversionista también puede estar excluido de ventas futuras en esa jurisdicción.
Aunque se promociona como un medio de obtener una propiedad a muy bajo costo, en la práctica, cuando una propiedad se subasta en una venta de escritura de impuestos, generalmente se vende a un precio más alto que la oferta mínima original de los impuestos atrasados, los intereses devengados y costos de venta.
Como se indicó anteriormente, en la mayoría de las jurisdicciones, las propiedades vendidas de esta manera se entregan al mejor postor a través de una "escritura de impuestos" (o escritura con un nombre similar), una forma de escritura de renuncia. Por lo tanto, el titular de la escritura de impuestos tendría que presentar una acción silenciosa sobre el título, con el fin de eliminar cualquier defecto del título u obtener una hipoteca o un seguro de título.
Si se obtiene una propiedad, aún puede estar sujeta a otros gravámenes y evaluaciones sobre la propiedad que no se extinguen en la venta. Estos gravámenes y gravámenes (y sus intereses relacionados) pueden, en algunos casos, exceder el valor de la propiedad en sí, haciéndola prácticamente inútil.
Algunos estados permiten un período de redención posterior al cierre, durante el cual el propietario original puede reembolsar la propiedad pagando el monto de la oferta más intereses / multas y costos. Como tal, si el comprador realiza mejoras en la propiedad y el propietario original la redime dentro del período de redención, el comprador puede perder esas mejoras si están físicamente unidas a la propiedad y no se pueden quitar.

Venta de gravamen fiscal

En una venta de gravamen fiscal, en lugar de vender la propiedad real, la entidad gubernamental vende un gravamen sobre la propiedad. El gravamen es generalmente por la cantidad de impuestos atrasados, intereses acumulados y costos asociados con la venta.

En el caso de que más de un inversionista busque el mismo gravamen, según la ley estatal, el ganador se determinará mediante uno de cinco métodos:

Bajar el interés . Con este método, la tasa de rendimiento declarada ofrecida por el gobierno es la tasa de rendimiento máxima permitida. Sin embargo, los inversores pueden aceptar tasas de rendimiento más bajas, incluido el cero por ciento en algunos casos. El inversor que acepta la tasa de rendimiento más baja es el ganador. En el caso de que más de un inversor acepte la misma tasa más baja, el empate puede romperse mediante 1) la primera oferta recibida, 2) la selección aleatoria o 3) el método de rotación (consulte a continuación para obtener más información sobre los dos últimos métodos). (Los estados que utilizan este método incluyen Arizona y Florida ^[6] ).
Premium . Con este método, el inversionista que esté dispuesto a pagar la prima más alta (exceso por encima del monto del gravamen) será el ganador. La prima puede generar intereses a una tasa diferente al valor del gravamen base (o puede que no genere intereses en absoluto) y, en algunos casos, es posible que no se reembolse al inversionista una vez que se cancele el gravamen. (Los estados que incluyen este método incluyen Colorado; Colorado no paga intereses sobre la prima ni la devuelve al canjearla)
Selección aleatoria . Con este método, se seleccionará al azar un postor entre los que ofrecen una oferta. Por lo general, se usa una computadora para hacer la selección, pero en jurisdicciones más pequeñas se pueden usar métodos más rudimentarios. (Los estados que utilizan este método incluyen Nevada ^[7] )
Selección rotacional . Bajo este método, el primer gravamen ofrecido para la venta se ofrecerá al inversionista que tenga al postor número uno, quien tiene el derecho de tanteo. Si el postor número uno rechaza el gravamen, el postor número dos puede entonces ofertar. Sin embargo, al postor número uno no se le ofrecerá otro gravamen hasta que su número vuelva a aparecer en la rotación. El siguiente gravamen irá al siguiente número de la línea. Bajo este método, el inversionista prácticamente no tiene control sobre qué gravámenes obtendrá en la licitación, excepto para tomar o rechazar lo que se ofrece.
Oferta por la propiedad . El inversionista que esté dispuesto a comprar el gravamen por el porcentaje más bajo de gravamen sobre la propiedad recibirá el gravamen. Por ejemplo, un postor puede aceptar un gravamen sobre solo el 95% de la propiedad. Si el gravamen no se redime, el inversor solo recibiría el 95% de la propiedad de la propiedad y el 5% restante sería propiedad del propietario original. En la práctica, pocos inversores pujarán por gravámenes por menos del derecho total a la propiedad o al producto de la venta. Por lo tanto, con varios propietarios pujando por el 100% del gravamen, el proceso generalmente vuelve a un método de desempate, como la selección aleatoria. (Los estados que usan este método incluyen Iowa)

Los gravámenes que no se venden en una subasta se consideran "liquidados" (vendidos) a la jurisdicción que realiza la subasta. Algunas jurisdicciones permiten compras "sin receta" de gravámenes que no se venden en subasta, sujeto a que algunos gravámenes estén exentos de la venta. ^[8]

El inversionista debe esperar un período de tiempo específico (comúnmente conocido como el "período de redención") antes de tomar acción para ejecutar la propiedad. ^[9] Durante el período de redención, el propietario o una persona designada legalmente por el propietario puede reembolsar el gravamen (más intereses y cualquier otro cargo). ^[10] Por lo general, el titular del gravamen no está autorizado durante este período a ponerse en contacto con el dueño de la propiedad (o cualquier otra persona que tenga un interés en la propiedad, como el titular de la hipoteca) para exigir el pago o amenazar con la ejecución hipotecaria, o de lo contrario el titular del derecho de retención puede enfrentar sanciones ( tales como: terminación del gravamen y pérdida de dinero gastado, prohibición de ventas futuras y / o cargos criminales). ^[11]

En algunas jurisdicciones, ^[12] el acreedor prendario debe aceptar pagar los impuestos sobre la propiedad no pagados subsiguientes durante el período de redención para proteger sus intereses. Si el acreedor prendario no paga dichos impuestos, un acreedor prendario posterior "compraría" (redimiría) el interés del acreedor prendario anterior. Otras jurisdicciones permiten al acreedor prendario el primer derecho a pagar los impuestos posteriores, pero si el acreedor prendario opta por no hacerlo, se ofrece a la venta un gravamen por separado. Aún otras jurisdicciones no ofrecen prioridad de pago de impuestos posterior; cada gravamen se vende por separado (y puede resultar en múltiples gravámenes sobre una propiedad mantenida por diferentes tenedores de gravámenes). ^[13]

Una vez que finaliza el período de redención, el acreedor prendario puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Normalmente, el costo del procedimiento incluirá, además de los costos establecidos por ley (como las tarifas de solicitud y los costos de avisos públicos), la compra de otros gravámenes y el pago de cualquier otro impuesto no pagado más los intereses devengados. Durante el período entre el inicio de los procedimientos y la ejecución hipotecaria real, el propietario todavía tiene la oportunidad de reembolsar el gravamen con intereses más los costos incurridos para ejecutar la ejecución hipotecaria.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria, dependiendo de la jurisdicción, pueden ser:

"autoejecutable": después de la expiración del período de redención, el acreedor prendario adquirirá el título de la propiedad, o
"no autoejecutable": después de la expiración del período de redención, la entidad llevará a cabo una venta de escritura fiscal de la propiedad; Los pagos realizados por el acreedor prendario constituyen la oferta inicial y, si no se reciben otras ofertas, el acreedor prendario adquirirá el título de la propiedad (el acreedor prendario puede optar por participar en la venta más allá de la oferta inicial y hacer ofertas adicionales sobre la propiedad si es así deseado).

En ambos casos, al igual que con las ventas de escrituras de impuestos, el título de la propiedad normalmente tendrá la forma de una escritura de renuncia, por lo que se requerirá una acción adicional para silenciar el título.

Si el acreedor prendario no actúa dentro de un período de tiempo específico, según lo define la ley estatal, el derecho de retención se pierde y el tenedor pierde su inversión. Este período de tiempo no puede extenderse a menos que el tenedor del gravamen fiscal esté oficialmente en proceso de ejecución hipotecaria de la propiedad u otra acción legal (como quiebra) esté pendiente. ^[14]

Un gravamen emitido por error de la ley estatal se reembolsa, pero por lo general a una tasa de interés mucho más baja que si hubiera sido válido el gravamen. ^[15]

Popularidad de las ventas de gravámenes fiscales

La popularidad de las ventas de gravámenes fiscales está impulsada, en gran parte, por la tasa máxima de rendimiento ofrecida, que puede ser mucho más alta que otras inversiones, así como por la garantía de que la entidad gubernamental, si se redime el gravamen, reembolsará al inversor. . Ejemplos de rendimientos tan altos incluyen:

Iowa, que ofrece un rendimiento garantizado de interés simple del 2% mensual (rendimiento anual del 24%)
Florida, que ofrece una tasa de retorno anual máxima del 18% ^[16] (con un retorno mínimo garantizado del 5% sobre la inversión del gravamen original, independientemente del tiempo de retención e independientemente de la oferta de tasa original, excepto si la oferta de tasa fue del 0%) ^[17]
Arizona, que ofrece una tasa de rendimiento anual máxima del 16% ^[18]

El mercado de los gravámenes fiscales ha sido tan popular que varios bancos importantes y fondos de cobertura han invertido grandes cantidades de capital en él. ^[19]

Errores de la inversión en gravámenes fiscales

Aunque las tasas de rendimiento son prometedoras, existen varios escollos que deben tenerse en cuenta antes de invertir:

Algunas jurisdicciones requieren un gran depósito al inicio de la venta, independientemente de cuántos certificados se vayan a comprar o de su valor. ^[20]
Por lo general, se requiere el pago en el momento de la compra o en muy poco tiempo después (a menudo, no más de 24 a 72 horas). La falta de pago del monto total da como resultado la cancelación de todos los certificados de gravamen adquiridos por el inversionista, y puede resultar en que el inversionista pierda su depósito y / o se le excluya de ventas futuras.
En muchos estados, se deben tomar más medidas para proteger los derechos del tenedor del gravamen después de la compra de un gravamen, que requieren costos adicionales más allá de la inversión original (y los costos pueden o no ser reembolsados al momento de la redención). Además, las acciones deben realizarse dentro de un período de tiempo determinado y en estricto cumplimiento de los requisitos legales; El incumplimiento de tales requisitos puede hacer que el gravamen no tenga valor y la inversión se pierda.
En las jurisdicciones de "oferta por interés", las propiedades valiosas generalmente se ofertan a la tasa más baja posible superior al cero por ciento. ^[21] De manera similar, en los estados "premium", las propiedades valiosas se licitan por encima de los medios de un inversionista promedio y, además, dependiendo de la jurisdicción, es posible que la prima no se reembolse.
A diferencia de un certificado de depósito , los gravámenes fiscales no son líquidos. No se pueden "cobrar" (revender a la autoridad fiscal), pero se deben retener hasta que se reembolsen o el tenedor tome medidas para ejecutar la hipoteca. (Es posible vender o ceder el interés de uno en un gravamen fiscal a otra parte; tales transferencias generalmente requieren una tarifa para hacerlo. Sin embargo, la parte adquirente puede o no querer comprar el gravamen por el monto original).
Aunque se promociona como un medio para obtener una propiedad a muy bajo costo, en la práctica, los embargos preventivos casi siempre se cancelan antes de la fecha de la subasta y, en aquellos casos en que la propiedad se pone a subasta, generalmente se vende a un precio más alto que el original. oferta mínima del gravamen, intereses devengados y costos de venta.
Al igual que con las ventas de escrituras de impuestos, el título de propiedad se obtiene a través de una forma de escritura de renuncia, por lo que se requiere una acción adicional para silenciar el título.
Al igual que con las ventas de escrituras de impuestos, una propiedad obtenida mediante un gravamen fiscal aún puede estar sujeta a otros gravámenes y evaluaciones sobre la propiedad que no se extinguen en la venta, que (junto con cualquier interés acumulado) pueden, en algunos casos, exceder el valor de la propiedad. propiedad en sí, haciéndola prácticamente inútil.

Referencias

^ NPR informó sobre una mujer que perdió su casa en Baltimore en mayo de 2010 porque no hizo un pago de $ 360 de agua; con el tiempo, su obligación se multiplicó a más de $ 3,000 después de que se agregaron multas, intereses y otros cargos.
^ Las subastas en línea permiten más ventas en menos tiempo, además de permitir la participación de postores de fuera del área (como postores de fuera del estado o extranjeros). Los condados de Florida , en particular, han acogido con interés las subastas por Internet.
^ Una excepción notable es Illinois, donde una "Escritura de impuestos" entrega un título limpio, ya que el tribunal emisor elimina todas las nubes sobre el título en su orden que dirige la emisión de la escritura.
^ Por ejemplo, Texas permite un período de redención de dos años para propiedades agrícolas o familiares, y un período de 180 días para todas las demás propiedades. La cantidad a pagar es la cantidad pagada en la venta (que podría ser más que la oferta original), más el 25% de esa cantidad pagada en la venta (para propiedades familiares y agrícolas redimidas después del primer año, la multa es del 50% del monto pagado), más los costos de registro de la escritura. Consulte http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/TX/htm/TX.34.htm Código de impuestos de Texas, Sección 34.21 (a) (para propiedades agrícolas / homestead) y (e) (para todas las demás propiedades).
^ Florida utiliza las ventas de gravámenes fiscales en la morosidad de impuestos inicial y la venta de la escritura de impuestos (a solicitud de un titular de gravamen) para vender la propiedad con el fin de redimir el gravamen.
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (6).
^ Técnicamente, según los estatutos, se supone que Nevada concede el gravamen al primer comprador que hace una oferta; sin embargo, en la práctica a veces es difícil determinar quién fue la primera persona que ofertó, especialmente en subastas en vivo donde varios postores están gritando interés, y por lo tanto se utiliza el método aleatorio.
^ Por ejemplo, Florida permite la compra de gravámenes aplicados a varios condados; sin embargo, los certificados por estatuto para embargos menores de $ 250 sobrepropiedades familiares no se pueden vender, ni en la subasta inicial ni en el mostrador. Consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (4).
^ Por ejemplo, en Florida el período es "dos años después del 1 de abril del año de emisión del certificado fiscal". http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (13). Dado que los condados de Florida mantienen sus ventas después del 1 de abril (por ley, la fecha de inicio para las ventas de certificados de gravamen fiscal debe ser a más tardar el 1 de junio), en Florida el período de redención es aproximadamente 22 meses después de la fecha de venta del certificado.
^ En muchas jurisdicciones, técnicamente de acuerdo con la ley, solo el dueño real de la propiedad o una persona designada legalmente puede redimir el gravamen. Sin embargo, en la práctica, las jurisdicciones generalmente no hacen cumplir estrictamente el estatuto, y desean tener dinero en sus cuentas (y los gravámenes pagados a los tenedores de gravámenes, lo que crea un interés futuro en las ventas de gravámenes) y no quieren molestar a los miembros del público que desean para pagar las deudas legalmente adeudadas.
^ Por ejemplo, consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Secciones 197.432 (14) .
^ p. ej., Arizona y Colorado
^ Florida entra en esta categoría.
^ Por ejemplo, en Florida, un certificado de gravamen fiscal debe canjearse dentro de los 7 años a partir de la fecha de emisión (que se define legalmente como el primer día de la venta en el que se compró el certificado, incluso si el certificado se compró después del primer día). ), a menos que el tenedor del gravamen haya solicitado una escritura de impuestos o un procedimiento legal o administrativo "haya existido en el registro". http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.482.html Estatutos de Florida, Sección 197.482.
^ Por ejemplo, en Florida, la tasa de interés de un gravamen errante es solo del 8% (a menos que se oferte una tasa más baja), frente a la tasa máxima permitida del 18%. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (11),
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (6).
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.472.html Estatutos de Florida, Sección 197.472 (2). El mínimo del 5% se aplica al canjeador del certificado; sin embargo, a excepción de la tarifa de certificado adicional de $ 6.25 evaluada en el momento del canje según la Sección 197.472 (3) que se paga al condado, el saldo adeudado se remite al acreedor prendario.
^ http://www.azleg.gov/FormatDocument.asp?inDoc=/ars/42/18053.htm&Title=42&DocType=ARS
^ http://articles.sun-sentinel.com/2013-05-03/news/fl-inside-florida-tax-lien-market-20130428_1_tax-liens-tax-collector-south-florida
^ Por ejemplo, el condado de Miami-Dade requiere un depósito de $ 5,000, incluso si un comprador desea comprar solo un certificado por mucho menos. https://www.bidmiamidade.com/main?unique_id=vEfCeDAD5hGrBWl0dGFpSA&use_this=view_faqs
^ Por ejemplo, Florida permite que la tasa de interés se reduzca en incrementos del 0,25% hasta una tasa de rendimiento anual minúscula del 0,25%, aunque garantiza un rendimiento mínimo de la inversión del 5%, mientras que Arizona permite que se reduzca la oferta. en incrementos del 1% hasta una tasa de rendimiento anual tan baja como del 1%.

[1] NPR informó sobre una mujer que perdió su casa en Baltimore en mayo de 2010 porque no hizo un pago de $ 360 de agua; con el tiempo, su obligación se multiplicó a más de $ 3,000 después de que se agregaron multas, intereses y otros cargos.

[2] Las subastas en línea permiten más ventas en menos tiempo, además de permitir la participación de postores de fuera del área (como postores de fuera del estado o extranjeros). Los condados de Florida , en particular, han acogido con interés las subastas por Internet.

[3] Una excepción notable es Illinois, donde una "Escritura de impuestos" entrega un título limpio, ya que el tribunal emisor elimina todas las nubes sobre el título en su orden que dirige la emisión de la escritura.

[4] Por ejemplo, Texas permite un período de redención de dos años para propiedades agrícolas o familiares, y un período de 180 días para todas las demás propiedades. La cantidad a pagar es la cantidad pagada en la venta (que podría ser más que la oferta original), más el 25% de esa cantidad pagada en la venta (para propiedades familiares y agrícolas redimidas después del primer año, la multa es del 50% del monto pagado), más los costos de registro de la escritura. Consulte http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/TX/htm/TX.34.htm Código de impuestos de Texas, Sección 34.21 (a) (para propiedades agrícolas / homestead) y (e) (para todas las demás propiedades).

[5] Florida utiliza las ventas de gravámenes fiscales en la morosidad de impuestos inicial y la venta de la escritura de impuestos (a solicitud de un titular de gravamen) para vender la propiedad con el fin de redimir el gravamen.

[6] ttp://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (6).

[7] Técnicamente, según los estatutos, se supone que Nevada concede el gravamen al primer comprador que hace una oferta; sin embargo, en la práctica a veces es difícil determinar quién fue la primera persona que ofertó, especialmente en subastas en vivo donde varios postores están gritando interés, y por lo tanto se utiliza el método aleatorio.

[8] Por ejemplo, Florida permite la compra de gravámenes aplicados a varios condados; sin embargo, los certificados por estatuto para embargos menores de $ 250 sobrepropiedades familiares no se pueden vender, ni en la subasta inicial ni en el mostrador. Consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (4).

[9] Por ejemplo, en Florida el período es "dos años después del 1 de abril del año de emisión del certificado fiscal". http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (13). Dado que los condados de Florida mantienen sus ventas después del 1 de abril (por ley, la fecha de inicio para las ventas de certificados de gravamen fiscal debe ser a más tardar el 1 de junio), en Florida el período de redención es aproximadamente 22 meses después de la fecha de venta del certificado.

[10] En muchas jurisdicciones, técnicamente de acuerdo con la ley, solo el dueño real de la propiedad o una persona designada legalmente puede redimir el gravamen. Sin embargo, en la práctica, las jurisdicciones generalmente no hacen cumplir estrictamente el estatuto, y desean tener dinero en sus cuentas (y los gravámenes pagados a los tenedores de gravámenes, lo que crea un interés futuro en las ventas de gravámenes) y no quieren molestar a los miembros del público que desean para pagar las deudas legalmente adeudadas.

[11] Por ejemplo, consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Secciones 197.432 (14) .

[12] . ej., Arizona y Colorado

[13] Florida entra en esta categoría.

[14] Por ejemplo, en Florida, un certificado de gravamen fiscal debe canjearse dentro de los 7 años a partir de la fecha de emisión (que se define legalmente como el primer día de la venta en el que se compró el certificado, incluso si el certificado se compró después del primer día). ), a menos que el tenedor del gravamen haya solicitado una escritura de impuestos o un procedimiento legal o administrativo "haya existido en el registro". http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.482.html Estatutos de Florida, Sección 197.482.

[15] Por ejemplo, en Florida, la tasa de interés de un gravamen errante es solo del 8% (a menos que se oferte una tasa más baja), frente a la tasa máxima permitida del 18%. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (11),

[16] ttp://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432 (6).

[17] ttp://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.472.html Estatutos de Florida, Sección 197.472 (2). El mínimo del 5% se aplica al canjeador del certificado; sin embargo, a excepción de la tarifa de certificado adicional de $ 6.25 evaluada en el momento del canje según la Sección 197.472 (3) que se paga al condado, el saldo adeudado se remite al acreedor prendario.

[18] ttp://www.azleg.gov/FormatDocument.asp?inDoc=/ars/42/18053.htm&Title=42&DocType=ARS

[19] ttp://articles.sun-sentinel.com/2013-05-03/news/fl-inside-florida-tax-lien-market-20130428_1_tax-liens-tax-collector-south-florida

[20] Por ejemplo, el condado de Miami-Dade requiere un depósito de $ 5,000, incluso si un comprador desea comprar solo un certificado por mucho menos. https://www.bidmiamidade.com/main?unique_id=vEfCeDAD5hGrBWl0dGFpSA&use_this=view_faqs

[21] Por ejemplo, Florida permite que la tasa de interés se reduzca en incrementos del 0,25% hasta una tasa de rendimiento anual minúscula del 0,25%, aunque garantiza un rendimiento mínimo de la inversión del 5%, mientras que Arizona permite que se reduzca la oferta. en incrementos del 1% hasta una tasa de rendimiento anual tan baja como del 1%.