Un contrato de tierras , que a menudo se describe con otra terminología que se enumera a continuación , es un contrato entre el comprador y el vendedor de bienes inmuebles en el que el vendedor proporciona al comprador financiación en la compra y el comprador paga el préstamo resultante en cuotas . Bajo un contrato de tierra, el vendedor retiene el título legal de la propiedad, mientras permite al comprador tomar posesión de ella para la mayoría de los propósitos que no sean la propiedad legal. El precio de venta generalmente se paga en cuotas periódicas, a menudo con un pago global al final para acortar la duración de los pagos que en el correspondiente período de amortización total.préstamo (es decir, un préstamo sin un pago global final). Cuando se ha pagado el precio de compra completo, incluidos los intereses , el vendedor está obligado a transmitir (al comprador) el título legal de la propiedad. Por lo general, también se requiere un pago inicial del comprador al vendedor.
El estatus legal de los contratos de tierras varía entre jurisdicciones. [ vago ]
Dado que un contrato de tierras especifica la venta de un artículo específico de bienes raíces entre un vendedor y un comprador, un contrato de tierras puede considerarse un tipo especial de contrato de bienes raíces . En los contratos inmobiliarios habituales, más convencionales, un vendedor no concede un préstamo al comprador; el contrato no especifica un préstamo o incluye disposiciones para un préstamo de un prestamista "tercero" diferente, generalmente una institución financiera en la práctica. Cuando están involucrados prestamistas externos, generalmente se coloca un gravamen , como parte de una hipoteca o escritura de fideicomiso , sobre la propiedad, en la cual la propiedad sirve como garantía hasta que se reembolsa el préstamo.
Otros términos para un contrato de tierras incluyen:
- condiciones del contrato [1]
- contrato de escritura
- acuerdo de escritura
- contrato de pago a plazos
- acuerdo de venta a plazos
Pagos a plazos
Es común que los pagos a plazos del precio de compra sean similares en monto y efecto a los pagos de la hipoteca. El monto a menudo se determina de acuerdo con un programa de amortización de hipotecas . En efecto, cada pago a plazos es el pago parcial del precio de compra y el pago parcial de intereses sobre el precio de compra impago. Esto es similar a los pagos de la hipoteca, que son parte del reembolso del principal del préstamo hipotecario y parte de los intereses. A medida que el comprador paga más por el capital del préstamo con el tiempo, aumenta su capital (título equitativo o interés equitativo) en la propiedad. Por ejemplo, si un comprador paga un anticipo de $ 2000 y pide prestados $ 8000 por una parcela de tierra de $ 10000, y paga en cuotas otros $ 4000 de este préstamo (sin incluir intereses), el comprador tiene $ 6000 de equidad en la tierra (que son 60 % del título equitativo), pero el vendedor tiene el título legal de la tierra según lo registrado en la documentación ( escrituras ) en una oficina de registro del gobierno hasta que el préstamo esté completamente pagado. Sin embargo, si el comprador no cumple con los pagos a plazos, el contrato de tierra puede considerar el incumplimiento de pago a tiempo de las cuotas como un incumplimiento del contrato y la equidad de la tierra puede volver al vendedor, dependiendo de las disposiciones del contrato de tierra.
Dado que los contratos de tierras pueden ser redactados o modificados fácilmente por cualquier vendedor o comprador; uno puede encontrar cualquier variedad de planes de pago. Solo intereses, amortizaciones negativas , globos cortos, amortizaciones extremadamente largas, solo por nombrar algunos. No es raro que los contratos de tierras no se registren. Por varias razones, el comprador o el vendedor puede decidir que el contrato no se inscriba en el registro de escrituras. Esto no invalida el contrato, pero aumenta la exposición a efectos secundarios indeseables. Algunos estados, como Minnesota, emiten contratos sin una cláusula de aceleración , que en caso de incumplimiento deja al vendedor en posición de cancelar el contrato, descargar cualquier deficiencia de principal, como en el caso de depreciación, o litigar por 18 meses o más mientras permite que el comprador, si no es una corporación, conserve sus derechos sobre la propiedad mientras se realizan los intentos de cobro, momento en el cual el comprador a menudo calificará para la bancarrota, lo que hará que el contrato, cuando no tenga dicha cláusula de aceleración , sea efectivamente una opción de pago , cuando el comprador no tenga otros bienes gravables. En caso de quiebra, algunas regiones lo interpretarán como un contrato ejecutorio que puede ser rechazado, mientras que otras lo tratarán como una deuda a pagar con el fideicomiso de quiebra. Esto y una amplia variedad de otras ambigüedades legales ha llevado a una tendencia hacia la eliminación del uso de contratos de tierras para eliminar cualquier incentivo y, como resultado, las desventajas que estos contratos tienen en comparación con el pagaré estándar y la hipoteca, que están más claramente definidos. en y regulado por la ley. [2]
Razones para un contrato de tierras
Aunque la mayoría de los contratos de tierras se pueden utilizar por diversas razones, su uso más común es como una forma de financiación del vendedor a corto plazo. Por lo general, pero no siempre, la fecha en la que vence el monto total del precio de compra será años antes que cuando el precio de compra se pagaría en su totalidad de acuerdo con el calendario de amortización. Esto da como resultado que el pago final sea un gran pago global . Dado que el monto del pago final es tan grande, el comprador puede obtener un préstamo hipotecario convencional de un banco para realizar el pago final. Los contratos de tierras a veces son utilizados por compradores que no califican para préstamos hipotecarios convencionales ofrecidos por una institución crediticia tradicional, por razones de crédito no establecido o deficiente o un pago inicial insuficiente. [ cita requerida ] Los contratos de terrenos también se utilizan cuando el vendedor está ansioso por vender y el comprador no tiene suficiente tiempo para organizar el financiamiento convencional.
También puede haber otras ventajas de utilizar un contrato de tierras. Cuando un prestamista externo, como una institución financiera, otorga un préstamo, este tercero tiene sus propios intereses para protegerse contra las otras dos partes involucradas, el vendedor y el comprador. Establecer el título y el valor correctos de la propiedad que se utilizará como garantía es importante para el prestamista. Por lo tanto, el prestamista comúnmente requiere un servicio de título que incluye búsqueda de título y seguro de título por parte de una compañía de título independiente, tasación e inspección de termitas de la propiedad para garantizar que tenga un valor suficiente, un estudio de la tierra para garantizar que no haya usurpaciones y el uso de abogados para garantizar el cierre se realiza correctamente. Estos requisitos del prestamista externo se suman a los costos de cierre que el prestamista requiere que el vendedor y / o el comprador paguen. Si el vendedor también es el prestamista, estos costos generalmente no son requeridos por el vendedor y pueden resultar en ahorros de costos de cierre y menos complicaciones. También puede ser la posición del vendedor que si el comprador requiere alguno de estos servicios, él mismo podría pagar los costos y hacer los arreglos necesarios. Para las propiedades en las que solo se trata de terrenos relativamente poco desarrollados y si el vendedor está dispuesto a financiar, el precio del terreno vacío puede ser tan bajo que los costos de cierre convencionales no valen la pena y pueden ser un impedimento para una venta rápida y sencilla. El financiamiento fácil y una transacción de venta simple pueden ser un buen argumento de venta para que un vendedor se lo ofrezca a un comprador.
Un contrato de tierras es un contrato unilateral y no se puede ceder a otro comprador sin el consentimiento del vendedor que proporciona el financiamiento.
Preocupaciones por la protección del consumidor
Debido a la creciente preocupación de que las ventas a través de contratos de terrenos puedan violar la verdad en las leyes de préstamos , la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) está considerando regular estas ventas de bienes raíces. [3] En 2015, se modificó la ley de Texas para colocar automáticamente el título legal de la propiedad con el comprador mediante la presentación del contrato en la oficina de registros de escrituras del condado donde se encuentra la propiedad. Mientras el vendedor pierde el título, el vendedor retiene el gravamen del vendedor sobre la propiedad por el saldo pendiente del contrato. [4]
Históricamente, los acuerdos de contrato por escritura fueron populares en el Chicago de mediados del siglo XX, y los compradores, con frecuencia familias negras rechazadas de préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno , "no acumularon capital y enfrentaron un camino largo y precario hacia la propiedad". [5]
Ver también
Referencias
- ^ LEY DE VENTA DE TIERRAS 1962 - Sección 29A (Vic, Australia)
- ^ "Copia archivada" . Archivado desde el original el 12 de septiembre de 2010 . Consultado el 13 de mayo de 2010 .Mantenimiento de CS1: copia archivada como título ( enlace )
- ^ https://www.nytimes.com/2016/05/11/business/dealbook/contract-for-deed-lending-gets-federal-scrutiny.html
- ^ http://www.edinburgpolitics.com/2015/06/01/protections-for-low-income-texas-homeowners-including-thousands-who-live-in-colonias-approved-by-the-legislature-says -rep-canales /
- ^ https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2019-06-17/how-housing-finance-enriched-whites-at-expense-of-black-borrowers
enlaces externos
- Alternativas no hipotecarias al financiamiento de bienes raíces