La conversión de molinos o rehabilitación de molinos es una forma de reutilización adaptativa en la que un molino histórico o un edificio de fábrica industrial se restaura o rehabilita para otro uso, como viviendas residenciales , tiendas minoristas , oficinas o una combinación de estos elementos no industriales ( mixtos). uso ).
Antecedentes históricos
En los Estados Unidos, el desarrollo de la industria durante el siglo XIX y principios del XX resultó en la construcción de miles de molinos o edificios de fábricas típicamente de ladrillos o mampostería de piedra en todo el país, con una alta concentración en el noreste . Para 1920, había cientos de ciudades industriales en toda la región construidas para la producción de textiles y otros bienes, como zapatos, maquinaria y otros artículos. Sin embargo, la industria textil del norte sufriría mucho a principios de la década de 1920, con el fracaso de muchas de estas empresas y el aumento de la competencia de las fábricas del sur. Le seguirían otras industrias, especialmente durante la última parte del siglo XX, cuando la globalización cambió la economía y industrias enteras comenzaron a trasladarse al extranjero hacia países en desarrollo. A lo largo del siglo XX, muchos molinos continuaron con una variedad de propósitos industriales, distintos del uso previsto original. Muchos se utilizaron para almacenamiento u otras pequeñas empresas. Aún así, muchos más permanecieron en su mayoría vacíos y subutilizados durante la mitad del siglo XX, e incluso hoy. Muchos edificios de molinos vacíos se han convertido en blanco de vandalismo, incendios provocados y contribuyen al deterioro urbano en muchas comunidades.
Un escenario similar también se ha desarrollado en Gran Bretaña y en otras partes de Europa durante este mismo período de tiempo.
Movimiento de conciencia histórica
A partir de la década de 1960, hubo una gran protesta pública en todo Estados Unidos por un aumento en la preservación histórica , para detener la pérdida de estructuras históricas que comenzó durante la década de 1950 con proyectos de renovación urbana en grandes ciudades y pueblos pequeños de todo el país. Un movimiento similar ocurrió en Gran Bretaña décadas antes.
Un resultado de esta protesta fue el establecimiento del Registro Nacional de Lugares Históricos en 1966, por parte del Gobierno Federal . Desde entonces, se han agregado más de un millón de listados al Registro Nacional, en muchos tipos de estructuras y lugares en todo el país. Si bien no es una garantía segura de que una estructura nunca será demolida, el Registro Nacional proporciona a los propietarios una herramienta para buscar créditos fiscales, subvenciones y otras ayudas nacionales y estatales que pueden permitir la rehabilitación del edificio.
Desde la década de 1960, las comunidades de todo el país han establecido Distritos Históricos y estatutos especiales en un intento de preservar y prevenir la destrucción de propiedades consideradas importantes para el contexto de la historia.
Conversión de molino a museo
La primera fábrica textil exitosa en los Estados Unidos fue Slater Mill , establecida por Samuel Slater en Pawtucket, Rhode Island en 1793. Con su importante valor histórico, el impulso para restaurar Slater Mill en un museo público comenzó a mediados del siglo XX.
En 1971, el Brandywine River Museo de Arte abrió en Chadds Ford , Pensilvania , en una antigua guerra civil -era molino de molienda . El molino (y 8 1/2 acres adicionales) fue comprado en una subasta por la recién formada Brandywine Conservancy. Las renovaciones comenzaron en 1970 y el museo abrió en 1971. La renovación fue realizada por James R. Grieves Associates, Inc. de Baltimore. Grieves fue el único profesional consultado que quiso mantener intacta la estructura 19. Otros arquitectos recomendaron derribarlo y comenzar de nuevo. El museo exhibe Wyeth y arte estadounidense, con galerías dedicadas a las obras de NC, Andrew y Jamie Wyeth.
En 1976, Lowell Heritage State Park se estableció en Lowell, Massachusetts . En 1978, el Congreso de los Estados Unidos estableció el Parque Histórico Nacional Lowell y la Comisión de Preservación Histórica de Lowell. La legislación para crear el parque fue patrocinada por el senador de los Estados Unidos y nativo de Lowell Paul Tsongas . La restauración cobró impulso en la década de 1980, incluida la renovación de los canales y las instalaciones del antiguo molino en museos, así como la construcción de una pasarela frente al mar.
Durante la década de 1980, con el ejemplo del Parque Histórico Nacional Lowell's llegando a buen término, la Commonwealth de Massachusetts estableció una serie de Parques Estatales Patrimoniales en todo el estado para celebrar y preservar la valiosa historia histórica (principalmente industrial) del estado. El Parque Estatal Lawrence Heritage , que ocupa una antigua pensión en el distrito de canales industriales de la ciudad, es un excelente ejemplo.
En 1999, las antiguas fábricas de Arnold Print Works en North Adams, Massachusetts se convirtieron en el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts (MassMOCA).
Sin embargo, no todos los molinos históricos pueden transformarse con éxito en museos, solo con unos pocos, los más significativos, esto ha sido posible.
Conversión de molino a residencial
Dado que la mayoría de los molinos fueron inicialmente divididos en zonas como "industriales" con la aparición de ordenanzas de zonificación a mediados y finales del siglo XX, un obstáculo inicial de muchos planificadores y desarrolladores para transformar estos espacios de molinos vacantes o subutilizados en residencias fue convencer a los funcionarios locales de que el la utilidad de los molinos para la continuación de la industria era limitada. Las prácticas comerciales estaban cambiando y los edificios del antiguo molino ya no eran eficientes ni prácticos para la industria. Incluso hoy en día, la mayoría de las jurisdicciones requieren algún tipo de permiso especial o cambio de zonificación para que se lleven a cabo las conversiones.
Una de las primeras conversiones conocidas de una fábrica textil histórica en apartamentos residenciales es la fábrica sur de Valley Falls Company ubicada en Central Falls, Rhode Island . Este proyecto se completó en 1979 y ahora incluye 133 unidades de viviendas para personas mayores. [1]
Otros proyectos de conversión de fábricas durante la década de 1980 incluyen Border City Mill Apartments en Fall River, Massachusetts , ubicado en una histórica fábrica de ladrillos de algodón de la década de 1870.
Los enormes Massachusetts Mills en Lowell, Massachusetts se convirtieron en un complejo de apartamentos de 445 unidades a partir de 1990, mientras que los cercanos Market Mills Apartments tienen 230 unidades. En los últimos años, con el histórico programa de crédito fiscal de Massachusetts , Boott Mills y Lawrence Mills también se han convertido en residencias, como parte de la continua revitalización de Lowell's de su área histórica frente al mar.
También se han producido conversiones de fábricas en otras partes de los Estados Unidos , como Cotton Mill Condos en Nueva Orleans , que se completó en 1997.
En los últimos años, ha habido una tendencia hacia el apartamento o unidad de condominio estilo loft , con techos altos, ladrillos a la vista, ventanas altas, pisos de madera y vigas o elementos estructurales a la vista.
Uno de los proyectos de conversión de molinos más ambiciosos de los últimos años es la transformación del enorme Wood Mill en Lawrence, Massachusetts . Construida en 1906, era la fábrica textil más grande del mundo en ese momento. El proyecto se conoce como Monarch on the Merrimack .
Conversión de molino a uso mixto
Simultáneamente con la decisión de restaurar las antiguas fábricas industriales en residencias, se ha producido la conversión de ciertos sitios en una mezcla de tiendas minoristas, oficinas y restaurantes y otros usos no industriales. Durante la década de 1980, muchas de las fábricas de algodón históricas en Fall River, Massachusetts, se convirtieron en tiendas outlet de fábrica, aunque con una alteración física mínima aparte de algunas particiones y alfombras. Las tiendas outlet de fábrica en Fall River tuvieron mucho éxito durante muchos años, pero en los últimos años han disminuido, víctima de la apertura de nuevos centros comerciales "premium outlet" en áreas suburbanas cercanas como Wrentham, Massachusetts , y otras.
Un excelente ejemplo de conversión de un molino a un uso mixto en Nueva Inglaterra es Clocktower Place , ubicado en la pequeña ciudad de Maynard, Massachusetts . El enorme complejo industrial fue originalmente Assabet Manufacturing Company, que creció durante el siglo XIX hasta convertirse en una de las empresas textiles más grandes del estado, especializada en productos de lana. Más tarde fue adquirida por American Woolen Company y más tarde por Digital Equipment Corporation , hasta que finalmente abandonó la ubicación en 2001. Desde entonces, todo el complejo se ha transformado en un parque de oficinas. Ahora es el hogar de muchas empresas en diferentes mercados. Su inquilino más famoso es quizás Monster.com .
Sin embargo, la fábrica más grande de conversión de uso mixto en Nueva Inglaterra se puede encontrar en Manchester, New Hampshire , con la exitosa renovación y conversión de Amoskeag Millyard , que alguna vez fue la empresa textil individual más grande del mundo. El Amoskeag Millyard es la pieza central del paseo marítimo de Manchester e incluye oficinas, restaurantes, un museo, residencias y una universidad. [2]
Créditos fiscales históricos
A menudo, el estacionamiento, los servicios públicos y otra infraestructura deben actualizarse como parte del proceso de conversión de la planta. Muchos de los sitios industriales antiguos contienen niveles de contaminación, que pueden ser muy costosos de mitigar para los desarrolladores.
En los últimos años, muchos estados han promulgado programas de Crédito Fiscal Histórico en un intento por permitir la rehabilitación de estructuras más antiguas consideradas "históricamente significativas". Por lo general, el criterio principal para esta determinación es una inclusión en el Registro Nacional de Lugares Históricos , seguido generalmente por una revisión por parte de agencias estatales y locales. Las empresas de desarrollo suelen utilizar los créditos fiscales para compensar el costoso proceso de renovación y limpieza del sitio.
Un ejemplo de conversión de un molino utilizado por el uso de un programa de impuestos históricos del estado es el Royal Mills en West Warwick, Rhode Island , remodelado por SBER, una empresa con sede en Baltimore con una larga historia de proyectos de preservación histórica. Este molino había estado vacío durante muchos años y estaba en grave peligro de ser demolido. Desde entonces, el sitio se ha convertido con éxito en apartamentos residenciales, situados en el río Pawtuxet, con un sendero para caminar y un carril bici cerca.
Aunque recientemente suspendido debido a la crisis presupuestaria del Estado, Rhode Island 's Programa Histórico Crédito Fiscal se consideró como uno de los más exitosos en la nación, lo que permite cientos de estructuras históricas en todo el estado para ser conservado a lo largo de los últimos años desde su promulgación .
Los beneficios de los programas históricos de crédito fiscal para los presupuestos estatales han sido a menudo controvertidos, pero existen muchos beneficios económicos indirectos para las comunidades locales. [3]
El valor del impuesto a la propiedad de un molino restaurado suele ser unas diez veces mayor que el del edificio del molino subutilizado existente, y también existe el beneficio adicional de muchos trabajos de construcción y otros servicios durante el proceso de renovación. El valor intangible de tener una fábrica histórica preservada para que la disfruten las generaciones futuras, así como los beneficios para la comunidad, a menudo son más difíciles de calcular. Los edificios restaurados del molino a menudo se convierten en el punto focal de la comunidad.
Ver también
- Molino Cregg
- Slater Mill
- Los molinos de Hilliard
- Registro Nacional de Lugares Históricos
- Preservación histórica
- Distritos históricos
- Reutilización adaptable
- Parque histórico nacional Lowell
Referencias
- ^ Cartera de Bruner / Cott & Associates Archivado el 6 de enero de 2009 en la Wayback Machine.
- ^ Propiedades de Brady Sullivan
- ^ Programa histórico de crédito fiscal de Rhode Island
enlaces externos
- Clocktower Place, Maynard, Massachusetts
- Molino Champlain, Winooski, Vermont
- Proyectos de conversión de New Hampshire
- Royal Mills - West Warwick, Rhode Island