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Artículo principal: Derecho de propiedad

La ley de propiedad en los Estados Unidos es el área de la ley que rige las diversas formas de propiedad en bienes raíces (terrenos y edificios) y propiedad personal , incluida la propiedad intangible como la propiedad intelectual . La propiedad se refiere a las reclamaciones de recursos legalmente protegidas, como la tierra y la propiedad personal. [1] La propiedad se puede intercambiar a través de la ley de contratos , y si se viola la propiedad, se puede demandar bajo la ley de agravios para protegerla. [1]

La ley de propiedad de los Estados Unidos es principalmente un área para la ley estatal, aunque también hay leyes federales (por ejemplo, sobre patentes y derechos de autor ) y algunas leyes locales que involucran (en áreas como zonificación y arrendamiento). La ley de propiedad en los estados generalmente se origina en el derecho consuetudinario y ha sido modificada por estatutos. The Restatements on Property ofrece una descripción general de ciertas áreas del derecho de propiedad en los Estados Unidos.

Teoría de los derechos de propiedad [ editar ]

Definición de derechos de propiedad [ editar ]

Hay dos puntos de vista principales sobre el derecho a la propiedad en los Estados Unidos, el punto de vista tradicional y el punto de vista del conjunto de derechos . [2] Los tradicionalistas creen que hay un significado fundamental e inherente en el concepto de propiedad, mientras que la visión del conjunto de derechos establece que el propietario solo tiene un conjunto de usos permitidos sobre la propiedad. [1] Las dos visiones existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis. [1]

William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho a excluir. [3] Es decir, el dueño de la propiedad debe poder excluir a otros de la cosa en cuestión, aunque el derecho a excluir esté sujeto a limitaciones. [4] Por implicación, el propietario puede usar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. [1] Otros tradicionalistas argumentan que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho a la exclusión, el uso y la transferencia. [5]

Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas legales , es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. [1] Qué derechos están incluidos en el paquete conocido como derechos de propiedad, y qué paquetes se prefieren a otros, es simplemente una cuestión de política. [1] Por lo tanto, un gobierno puede prevenir la construcción de una fábrica sobre una ley, mediante la ley de zonificación o la ley penal, sin dañar el concepto de propiedad. [1] El punto de vista del "paquete de derechos" fue prominente en la academia en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en la ley estadounidense. [1]

Adquisición de propiedad [ editar ]

Primera posesión [ editar ]

Según la ley estadounidense, el primer poseedor de una propiedad generalmente adquiere la propiedad. [1] El primer poseedor es la primera persona que intenta ejercer control sobre el objeto y de hecho ejerce un control significativo sobre el objeto. [6] Un caso fundamental sobre la primera posesión es Pierson v. Post . [7] Post era un cazador que perseguía a un zorro por un terreno baldío, cuando Pierson, sabiendo que estaba siendo perseguido por otro, mató al zorro y se lo llevó. La cuestión ante la corte es si Post ejerció suficiente control sobre el zorro, un animal salvaje, para convertirse en su primer poseedor.

La mayoría de la corte citó el Código Justiniano y varios juristas, antes de concluir que la posesión requería cierto control. [6] Con los animales salvajes, sostenía la mayoría, solo uno que hiere mortalmente o agarre al animal puede adquirir posesión, simplemente perseguirlo no es suficiente. [6] La opinión disidente requeriría solo una perspectiva razonable de captura, una persecución cercana en el caso satisfaría la regla. La disidencia citó a los juristas y la costumbre entre los cazadores. [6]

La mayoría y los disidentes también difieren en su opinión sobre las implicaciones políticas del fallo. La mayoría preferiría una regla clara, fácil de entender para todos y que permita a los individuos resolver disputas con esa regla. [6] El disenso plantea la cuestión de los incentivos, argumentando que la regla de "perspectiva razonable" incentivaría a los cazadores a cazar zorros, que se consideran plagas. [6]

Posesión adversa [ editar ]

Artículo principal: Posesión adversa

Las teorías de la posesión adversa se resumen en un artículo de Thomas W. Merrill . [8]

Tipos de fincas [ editar ]

Herencias e intereses futuros [ editar ]

Artículo principal: Finca en tierra

La propiedad de la tierra en el derecho estadounidense es muy compleja, basada en categorías feudales heredadas del derecho inglés. [9] Aunque el feudalismo ya no es relevante en los Estados Unidos modernos, la ley en la mayoría de los estados no se ha simplificado para reflejar las circunstancias modernas. [9] Sin embargo, los nuevos tipos de propiedad de la tierra generalmente están prohibidos, bajo el principio numerus clausus , a menos que sean introducidos por la legislación. [9]

En la mayoría de los estados, la propiedad total de la tierra se conoce como tarifa simple , tarifa simple absoluta o tarifa. [10] La tarifa simple se refiere a un interés presente en la tierra, que continúa indefinidamente en el futuro. [10] Otro tipo de propiedad es la tarifa anulable , que es como una tarifa simple, excepto que puede terminar cuando ocurre algún evento. [10] La tarifa anulable a veces se considera con propiedad donada a organizaciones benéficas para un uso específico, donde el otorgante especifica que la propiedad puede terminar si la propiedad ya no se usa de cierta manera. [10]

Otro tipo de interés presente es el patrimonio vitalicio , mediante el cual el otorgante otorga al inquilino vitalicio plenos derechos durante la vida del inquilino vitalicio. [10] Pero después de su muerte, el patrimonio volverá al otorgante (lo que se conoce como reversión ) oa otra persona (lo que se conoce como remanente ). [10] Los remanentes pueden ser adquiridos o condicionados, según las condiciones del remanente. [10] Los remanentes se "ceden" cuando se cumple la condición del remanente, incluso si la posesión aún no ha sido transferida. [10] Por ejemplo, en una subvención "a A de por vida, luego a B si se gradúa de la escuela secundaria a los 18 años", el resto a B se otorga cuando B se gradúa de la escuela secundaria a los 18 años, aunque la posesión no se transferirá hasta que A fallezca. [10] También existe el interés ejecutorio , que es un interés futuro que corta un interés anterior cuando se cumple una condición. [10]

El enfoque en la consolidación es importante en muchos estados porque los remanentes contingentes (y algunos otros intereses futuros) se invalidan si pudieran ser adjudicados después del período definido por la Regla contra las perpetuidades (RAP). [10] La Regla Contra las Perpetuidades tradicionalmente requiere que se otorgue un interés "en todo caso, a más tardar veintiún años después de una vida en la creación del interés". [11] Cualquier interés futuro que no se ajuste a la Regla contra las perpetuidades es tradicionalmente inválido. [10] Muchos estados han reformado el RAP con "estatutos de espera" o lo han abolido por completo. [10]

Copropiedad [ editar ]

Artículo principal: sucesión concurrente

Según el derecho consuetudinario, los bienes inmuebles pueden ser de propiedad conjunta en un momento dado. [12] En la mayoría de los estados, en un arrendamiento en común , cada uno de los inquilinos tiene el derecho teórico de poseer toda la propiedad. [12] Los coarrendatarios también deben compartir las rentas recibidas de terceros, así como los gastos de mantenimiento y los impuestos. [12] Sin embargo, si no pueden resolver cómo dividir el uso de la propiedad, un coarrendatario puede evitar que otro tome posesión, pero debe ser responsable ante el arrendatario expulsado del alquiler. [12]

Ver también [ editar ]

  • Ley de Propiedad

Referencias [ editar ]

  1. ^ a b c d e f g h i j Merrill, Thomas W .; Smith, Henry E. (2010). Propiedad . Nueva York: Oxford University Press. ISBN 978-0-19-971808-5. OCLC  656424368 .
  2. ^ Smith, Henry E. (2002). "Exclusión versus gobernanza: dos estrategias para delimitar los derechos de propiedad". J. Legal Stud . 31 : S453. doi : 10.1086 / 344529 .
  3. ^ Blackstone, William (1766). Comentarios sobre las leyes de Inglaterra, volumen 2: De los derechos de las cosas . Chicago. ISBN 978-0-226-16294-2. OCLC  913869367 .
  4. ^ Penner, James E. (1997). La idea de propiedad en derecho . Oxford: Clarendon Press. ISBN 0-19-826029-6. OCLC  35620409 .
  5. ^ Epstein, Richard Allen (1985). Expropiaciones: la propiedad privada y el poder del dominio eminente . Cambridge, Mass .: Harvard University Press. ISBN 0-674-86728-9. OCLC  12079263 .
  6. ↑ a b c d e f Merrill y Smith , 2010 , págs. 17–23.
  7. ^ 3 Cai. R. 175 (NY Sup. Ct. 1805).
  8. ^ Merrill, Thomas W. (1985). "Reglas de propiedad, reglas de responsabilidad y posesión adversa". Noroeste. UL Rev . 79 : 1122.
  9. ↑ a b c Merrill y Smith , 2010 , págs. 95-98.
  10. ^ a b c d e f g h i j k l m Merrill y Smith , 2010 , págs. 99-113.
  11. ^ John Chipman Gray, Rule Against Perpetuities §201 (Roland Gray ed., 4ª ed. 1942).
  12. ↑ a b c d Merrill y Smith , 2010 , págs. 114-115.
Bibliografía
  • Smith, Henry E .; Merrill, Thomas W. (2009). Propiedad . Introducciones de Oxford a la legislación estadounidense. ISBN 978-0195314762.

Lectura adicional [ editar ]

  • El cantante Joseph William; Berger, Bethany R. (2017). Derecho de propiedad: Normas, políticas y prácticas . Editores de Aspen.