Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces ( REMIC ) es "una entidad que posee un conjunto fijo de hipotecas y emite múltiples clases de intereses en sí misma para los inversionistas" según la ley federal de impuestos sobre la renta de los EE . sus ingresos pasaban a sus tenedores de interés". [1] [2] Los REMIC se utilizan para la agrupación de préstamos hipotecarios y la emisión de valores respaldados por hipotecas y han sido un factor clave para el éxito del mercado de valores respaldados por hipotecas durante las últimas décadas. [3]
El impuesto sobre la renta federal de los REMIC se rige principalmente por 26 USC §§ 860A – 860G de la Parte IV del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Subtítulo A del Código de Rentas Internas ( 26 USC ). Para calificar como REMIC, una organización hace una "elección" para hacerlo presentando un Formulario 1066 ante el Servicio de Impuestos Internos y cumpliendo con otros requisitos. Se introdujeron en 1987 como el vehículo típico para la titulización de hipotecas residenciales en los Estados Unidos. [4] [5]
Los REMIC son vehículos de inversión que mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten valores que representan un interés indiviso en estas hipotecas. Un REMIC reúne hipotecas en grupos y emite certificados de traspaso, bonos multiclase similares a una obligación hipotecaria garantizada (CMO) u otros valores para inversionistas en el mercado hipotecario secundario . Los valores respaldados por hipotecas emitidos a través de un REMIC pueden ser financiamientos de deuda del emisor o una venta de activos . La forma legal es irrelevante para los REMIC: fideicomisos , corporaciones y sociedadestodos pueden optar por tener el estatus de REMIC, e incluso conjuntos de activos que no son entidades legales pueden calificar como REMIC. [6]
La Ley de Reforma Tributaria eliminó la doble tributación de los ingresos obtenidos a nivel corporativo por un emisor y los dividendos pagados a los tenedores de valores, lo que permitió que un REMIC estructurara una oferta de valores respaldados por hipotecas como una venta de activos, eliminando efectivamente los préstamos del origen. balance del prestamista , en lugar de una financiación de deuda en la que los préstamos permanecen como activos del balance (como es el caso de los bonos garantizados ). Un REMIC en sí mismo está exento de impuestos federales , aunque los ingresosganado por los inversionistas es totalmente imponible. Como los REMIC generalmente están exentos de impuestos a nivel de entidad, pueden invertir solo en hipotecas calificadas e inversiones permitidas, incluidas hipotecas unifamiliares o multifamiliares, hipotecas comerciales, segundas hipotecas, participaciones hipotecarias y valores de transferencia de agencias federales. Los activos no hipotecarios, como cuentas por cobrar de tarjetas de crédito, arrendamientos y préstamos para automóviles, no son inversiones elegibles. La Ley de Reforma Tributaria facilitó que las instituciones de ahorro y los fideicomisos de inversión en bienes raíces mantengan títulos hipotecarios como inversiones calificadas de cartera. Una institución de ahorro, por ejemplo, puede incluir valores respaldados por hipotecas emitidos por REMIC como activos calificados para cumplir con los requisitos federales para el tratamiento como ahorro y préstamo a efectos fiscales.
Para calificar como REMIC, una entidad o grupo de activos debe hacer una elección REMIC, seguir ciertas reglas en cuanto a la composición de los activos (mediante la tenencia de hipotecas calificadas e inversiones permitidas), adoptar métodos razonables para evitar que las organizaciones descalificadas posean sus intereses residuales y estructurar los intereses de los inversores como cualquier número de clases de intereses regulares y una, y solo una, clase de intereses residuales. [7] El Código de Rentas Internas no parece exigir que los REMIC tengan una clase de intereses regulares. [8]