Propiedad inmobiliaria , o REO , es un término que se utiliza en los Estados Unidos para describir una clase de propiedad que pertenece a un prestamista, generalmente un banco , una agencia gubernamental o una aseguradora de préstamos del gobierno, después de una venta infructuosa en una subasta de ejecución hipotecaria . [1] Un beneficiario de ejecución hipotecaria normalmente establecerá la oferta de apertura en una subasta de ejecución hipotecaria por al menos el monto del préstamo pendiente. Si no hay postores interesados, el beneficiario recuperará legalmente la propiedad. Este suele ser el caso cuando el monto adeudado por la vivienda es mayor que el valor actual de mercado de la propiedad en ejecución hipotecaria, como en el caso de un préstamo hipotecario otorgado a un alto precio.préstamo-valor durante una burbuja inmobiliaria . Tan pronto como el beneficiario recupera la propiedad, esta aparece en sus libros como REO y se clasifica como un activo. (Ver activo improductivo ).
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Origen
El término tiene su origen en el término otros bienes inmuebles de propiedad (OREO), que se utiliza en los estados financieros para clasificar los bienes inmuebles propiedad de una institución financiera pero que no están directamente relacionados con su negocio. Estas instituciones financieras suelen ser el prestamista. Los prestamistas están principalmente en el negocio de otorgar préstamos con la intención de que casi todos esos préstamos sean reembolsados en su totalidad con intereses. La incautación, administración y reventa de la garantía real de bienes raíces para recuperar los saldos de préstamos impagos es secundaria a la línea principal de negocios de los prestamistas. Las empresas de administración de propiedades, para quienes la administración de bienes raíces es su negocio principal, usan el término OREO.
En términos de balance, los activos OREO se consideran activos no productivos a efectos de la contabilidad regulatoria. [2] [3] En el contexto de los bancos nacionales en los EE. UU., El término OREO está legalmente definido por la Oficina del Contralor de la Moneda en las regulaciones promulgadas de conformidad con 12 USC § 29 , específicamente en 12 CFR 34 y 12 CFR 160.30 . [4]
Proceso
Tan pronto como una propiedad pasa a un estado de dificultades (el prestatario / propietario de la vivienda no realiza los pagos de la hipoteca), el beneficiario querrá determinar la cantidad de capital que tiene la propiedad. Un método popular para determinar la equidad es obtener una Opinión de precio del corredor (BPO) u ordenar una tasación . Con base en la cantidad de capital que se determina a partir del BPO, el banco decidirá si permite una venta corta (si lo solicita el propietario). Si el propietario de la vivienda no solicita una venta corta, el beneficiario continuará el proceso de ejecución hipotecaria. Si el beneficiario no puede vender la propiedad a través de una venta al descubierto o en una subasta de ejecución hipotecaria, ahora se convertirá en una propiedad REO.
Después de una recuperación de la cual la propiedad se clasifica como REO, el beneficiario pasará por el proceso de intentar vender la propiedad por su cuenta u obtener el servicio de un administrador de activos REO. El beneficiario eliminará los gravámenes y otras deudas de la casa e intentará revenderla al público, ya sea a través de futuras subastas, marketing directo a través de un corredor de bienes raíces o por sí mismo. El administrador de activos también puede intentar ponerse en contacto con agentes de bienes raíces de REO que se especializan en ciertos códigos postales para ayudar a vender esta propiedad del banco. Los inversores inmobiliarios a menudo comprarán estas propiedades debido a los descuentos ofrecidos para compensar el estado de la propiedad.
Muchos bancos e instituciones gubernamentales más grandes tienen departamentos de administración de activos / REO que realizan licitaciones y ofertas, supervisan el mantenimiento y manejan las ventas. Algunas propiedades REO en el mercado abierto serán listadas en MLS por el corredor que realizó el BPO. [ cita requerida ]
Preservación de la propiedad
Las propiedades de Bank REO generalmente están en malas condiciones y necesitan reparaciones y mantenimiento, tanto para cumplir con las leyes de mantenimiento de la propiedad como para preservar y preparar la propiedad para la venta. El mantenimiento es generalmente responsabilidad del administrador hipotecario [5] [6] y, a su vez, suele ser proporcionado por una empresa especializada en conservación de la propiedad . Estos servicios de preservación de la propiedad incluyen: asegurar una propiedad (cambio de cerraduras, tapando ), remoción de escombros, mantenimiento de la propiedad (el invierno, el corte de hierba, reparación o tarping goteras en el techo), y la rehabilitación . [5] [7]
Además de prevenir daños a la propiedad, asegurar una propiedad se usa para prevenir o desalentar el reingreso de antiguos ocupantes o ocupantes ilegales , lo que puede dañar la propiedad y requerir procedimientos legales para su remoción, complicando aún más la venta. Las piscinas también deben asegurarse para evitar muertes o lesiones por ahogamiento y caídas.
Los prestamistas pueden comprar un seguro de "propiedad inmobiliaria" para protegerse contra pérdidas y responsabilidades relacionadas con las propiedades de propiedad del prestamista. El seguro REO difiere del seguro de "colocación forzosa" (también seguro "colocado por el prestamista"), que un prestamista compra para la propiedad del prestatario cuando el prestatario no asegura la propiedad. [8]
Propiedad inmobiliaria a granel
El REO a granel o bienes raíces a granel poseídos, desde el punto de vista de un inversionista inmobiliario , es como invertir en propiedades inmobiliarias al por mayor . Por otro lado, los bancos o prestamistas venden o abren sus activos en grupo para subasta a un precio muy bajo en comparación con su valor de mercado . [9] : 51 [10] : 107
Ver también
- Negocio inmobiliario
- Desarrollo inmobiliario
- Economía inmobiliaria
- Burbuja inmobiliaria
Referencias
- ^ William Roark (2006), enciclopedia concisa de términos comerciales inmobiliarios ISBN 0-7890-2341-5
- ^ "Propiedad inmobiliaria - REO" . Investopedia . Consultado el 4 de junio de 2016 .
- ^ "Propiedades REO" . Sábado, 6 de enero de 2018
- ^ Manual del Contralor: A-OREO (PDF) . Oficina del Contralor de Moneda. Septiembre de 2013. p. 2.
- ^ a b " Gestión y mantenimiento de la propiedad: matriz de conservación de la propiedad ", 2010, Fannie Mae
- ^ Contactos de administrador de preservación de la propiedad , Asociación de banqueros hipotecarios
- ^ " Limpieza de la casa " por Kristen Hampshire, Inside Business, 1 de mayo de 2008
- ^ Seguro de colocación forzosa , Comisión de la Corporación del Estado de Virginia
- ^ Whitney, Russ (2003). Mentor Inmobiliario Millonario . Dearborn Trade Publishing.
- ^ Kollen-Rice, Melissa (2008). Compra de ejecuciones hipotecarias de bienes raíces (3ª ed.). McGraw-Hill.