El reparto de capital es otro nombre para la propiedad compartida o la copropiedad . Se necesita una propiedad , más de un propietario y los combina para maximizar las ganancias y las deducciones fiscales . Por lo general, las partes encuentran una casa y la compran juntas como copropietarios, pero a veces se unen para ser copropietarios de una propiedad que uno de ellos ya posee. Al final de un plazo acordado, se compran o venden la propiedad y se dividen el capital . En Inglaterra, la participación en el capital social y la propiedad compartida no son lo mismo (consulte las secciones de Reino Unido e Inglaterra a continuación).
Reparto de acciones en diferentes países
Estados Unidos
La participación en el capital social se volvió deseable en los Estados Unidos cuando en 1981 la Sección 280A del Código de Rentas Internas permitió el uso de impuestos mixtos de una sola propiedad por primera vez, lo que permitió al ocupante reclamar las deducciones del impuesto de residencia principal y al inversionista reclamar las deducciones del impuesto a las propiedades de inversión. Dado que la propiedad compartida es conferida por el código fiscal federal, este vehículo de propiedad se puede utilizar en cualquier estado.
Las empresas en los Estados Unidos incluyen Unison Homeownership Investors, Landed y OwnHome Mortgage & Finance. [1]
Reino Unido
Hay muchos usos del término "Equity Sharing" en el Reino Unido, que a menudo se aplica a diferentes formas de esquemas de propiedad de vivienda de bajo costo . Estos incluyen préstamos de capital , a veces denominados préstamos de participación en el capital social , y algunas formas de esquemas de arrendamiento de propiedad compartida (compra parcial / alquiler parcial) a los que se hace referencia como arrendamiento con participación en el capital social. Algunas autoridades locales también pueden referirse a las restricciones de precios de reventa en la documentación de planificación como acuerdos de participación en el capital. Sin embargo, el uso del capital compartido en referencia a la propiedad compartida es inexacto, porque la propiedad compartida es un arrendamiento asegurado, con la opción de adquirir el arrendamiento en el futuro si el inquilino se lo puede permitir. [2] Con un esquema de capital compartido, usted es dueño de toda la propiedad, aunque tiene un préstamo sobre una parte de su depósito, mientras que con un esquema de propiedad compartida solo posee una parte de su casa con la oportunidad de recomprar más del asociación de vivienda cuando pueda. [3]
Inglaterra
El gobierno del Reino Unido facilita la equidad compartida principalmente a través de la Agencia de Viviendas y Comunidades . A partir de 2009[actualizar]esto fue bajo el estandarte de HomeBuy . Esto tiene como objetivo ayudar a los hogares que ganan hasta £ 60 000 al año [4]
New Build HomeBuy es donde los compradores compran al menos el 25% de una casa recién construida y pagan alquiler por el resto. La HCA generalmente subvenciona a las asociaciones de vivienda u otros proveedores para mantener la participación restante. El alquiler tiene un tope del 3% del valor de la acción no vendida, pero normalmente se fija en el 2,75%. Los compradores pueden comprar acciones adicionales siempre que puedan hacerlo; esto se conoce como "escalera". [5]
HomeBuy Direct se introdujo en 2009, en virtud del cual el gobierno y un desarrollador de viviendas financian conjuntamente un préstamo de capital del 30% de la valoración, de modo que el comprador solo necesita pagar una hipoteca sobre el 70% del valor. Si el comprador compra una acción adicional, las tres partes participan en cualquier aumento de valor. La HCA asignó 300 millones de libras esterlinas al plan para 2009-2011, y hay 10,000 hogares disponibles bajo la iniciativa. [4]
Open Market Homebuy permitió a los compradores comprar al menos el 25% de una propiedad en el mercado abierto , con una hipoteca convencional en esa parte y un préstamo a bajo interés en el resto. Actualmente no está disponible porque la financiación para 2009-10 ya se ha comprometido en su totalidad. [6]
La compra de vivienda social permite a los inquilinos de los ayuntamientos y asociaciones de vivienda participantes comprar su vivienda alquilada en términos de propiedad compartida, con una proporción del descuento habitual del derecho a adquirir . [7]
Primero, compre un plan para compradores por primera vez anunciado en el presupuesto de 2011. De acuerdo con él, los compradores primerizos pueden obtener ayuda para financiar la diferencia entre un depósito del 5% y una hipoteca del 75%. Solo está disponible en esquemas de nueva construcción seleccionados. El capital complementario es proporcionado en partes iguales por la HCA y el desarrollador. [8]
El capital compartido del sector privado o, como se le conoce a veces, el capital compartido del inversor , funciona de manera muy diferente, ya que no hay ningún elemento de subsidio al contribuyente. En cambio, los inversores externos proporcionan la diferencia entre el depósito del comprador y (normalmente) una hipoteca del 75%, a cambio de una participación en el capital social de la propiedad y un alquiler. Estos esquemas se ejecutan durante 5 o 10 años (a veces con una extensión de 'dificultad'), lo que significa que al final del período relevante, el propietario tiene que comprar la participación en el capital social al porcentaje relevante del valor de mercado en ese momento. Por lo general, no se aplica ninguna penalización por redención anticipada o recompras parciales. Por lo tanto, la participación en el capital social puede verse como un paso hacia la propiedad total de una propiedad.
Aunque el capital compartido del inversor es, a primera vista, más caro que los esquemas del sector público, debido a la necesidad de pagar el alquiler de la parte que no es de propiedad, presenta ventajas significativas:
- En primer lugar, no se limita a las nuevas construcciones ni a ningún proveedor de vivienda en particular. En cambio, el comprador puede investigar todo el mercado para encontrar la mejor oferta. Algunos dirían que esto evita el peligro de pagar un precio inflado a un constructor de viviendas. [9]
- En segundo lugar, hay menos en la forma de completar formularios y listas de espera. Dado que el capital compartido de los inversores es esencialmente un mecanismo de financiación, es tan sencillo como solicitar una hipoteca.
- En tercer lugar, es menos probable que se quede sin financiación que los planes del sector público. Mientras los inversores obtengan el rendimiento deseado, los recursos son teóricamente ilimitados.
- En cuarto lugar, el comprador se coloca en la posición de un comprador en efectivo y, por lo tanto, está facultado para negociar el mejor trato con el proveedor.
- Finalmente, por supuesto, una inyección de efectivo le da al comprador la oportunidad de acceder a las mejores tasas de interés y verificaciones de crédito más ligeras asociadas con las hipotecas del 75%.
Teoría económica
En teoría económica, la propiedad se estudia en el campo de la teoría del contrato . Específicamente, Oliver Hart (1995) ha argumentado que la propiedad importa en el contexto de contratos incompletos . [10] Cuando algunas contingencias futuras no puedan ser atendidas en un contrato hoy, las negociaciones se llevarán a cabo mañana. La propiedad mejora la posición negociadora en estas negociaciones. Como resultado, hoy un propietario tiene incentivos más fuertes para realizar inversiones específicas de la relación (es decir, se mitiga el problema de los atracos). En este marco, Schmitz (2017) ha demostrado que la propiedad compartida de un activo puede ser deseable hoy, aunque mañana sea óptimo entregar el activo a la parte que más lo valora. [11] La razón es que la propiedad compartida genera incentivos a la inversión más equilibrados de las partes involucradas. Las cuotas de propiedad óptimas dependen de si las inversiones están incorporadas en el capital físico (de modo que el propietario siempre pueda aprovechar los rendimientos) o en el capital humano de las partes.
Ver también
Referencias
- ^ Bernard, Tara Siegel (1 de junio de 2018). "Obtener ayuda para el pago inicial ahora. Compartir la ganancia (o pérdida) de la vivienda más adelante" , a través de NYTimes.com.
- ^ Véase Richardson v Midland Heart (2007). Discutido en: Peaker, Giles (3 de septiembre de 2013). "Los peligros ocultos de la propiedad compartida" . The Guardian . Consultado el 7 de abril de 2021 .
- ^ "Explicación del capital compartido" . MoneySuperMarket . 2019-07-05.
- ^ Un b HomeBuy directa Archivado 2009-07-14 en la Wayback Machine en DCLG página web
- ^ New Build HomeBuy Archivado el 14 de julio de 2009 en Wayback Machine en el sitio web de DCLG
- ^ Open Market HomeBuy Archivado el 26 de julio de 2009 en Wayback Machine en el sitio web de CLG
- ^ Social HomeBuy Archivado 2010-12-05 en Wayback Machine en el sitio web de HCA
- ^ Lista de agentes de HomeBuy en el sitio web de HCA
- ^ "Una nueva forma asequible de comprar una vivienda" . www.strideup.co . Consultado el 29 de marzo de 2019 .
- ^ Hart, Oliver (1995). Empresas, contratos y estructura financiera . Prensa de Clarendon.
- ^ Schmitz, Patrick W. (2017). "Contratos incompletos, propiedad compartida e incentivos a la inversión" . Revista de organización y comportamiento económico . 144 : 153-165. doi : 10.1016 / j.jebo.2017.09.021 .
- Davis, John Emmeus (1994), Propiedad de vivienda con equidad compartida: El panorama cambiante de viviendas ocupadas por propietarios y restringidas para la reventa , Instituto Nacional de Vivienda
Otras lecturas
- Geltner, David M., Norman G. Miller y Jean Snavely. 1995. Necesitamos una cuarta clase de activos: HEIT. Financiamiento de bienes raíces: 71-81.
- Caplin, Andrew (1997). Asociaciones de vivienda: un nuevo enfoque para un mercado en una encrucijada . MIT Press. ISBN 0-262-03243-0 .