El título de Torrens es un sistema de registro de tierras y transferencia de tierras, en el cual un estado crea y mantiene un registro de tenencias de tierras, que sirve como prueba concluyente (denominada " inviabilidad ") del título de la persona inscrita en el registro como propietario (propietario ), y de todos los demás intereses inscritos en el registro.
La propiedad de la tierra se transfiere mediante el registro de una transferencia de título, en lugar de mediante el uso de escrituras . El Registrador proporciona un Certificado de Título al nuevo propietario, que es simplemente una copia del folio relacionado del registro. El principal beneficio del sistema es mejorar la certeza del título de propiedad de la tierra y simplificar las transacciones relacionadas con la tierra.
Su nombre deriva de Sir Robert Richard Torrens (1814-1884), quien diseñó, presionó e introdujo el proyecto de ley de miembros privados que se promulgó como la Ley de propiedad inmobiliaria de 1858 en la provincia de Australia del Sur , la primera versión del título de Torrens en el mundo. . Torrens basó su propuesta en muchas de las ideas de Ulrich Hübbe , un abogado alemán que vive en Australia del Sur. El sistema ha sido adoptado por muchos países y se ha adaptado para cubrir otros intereses, incluidos los intereses de crédito (como hipotecas ), arrendamientos y títulos de estratos .
Descripción general
El sistema de títulos de Torrens opera sobre el principio de "título por registro" (que otorga la alta inviabilidad de una propiedad registrada) en lugar de "registro de título". El sistema elimina la necesidad de probar una cadena de título ( es decir , rastrear el título en el tiempo a través de una serie de documentos). El Estado garantiza el título, y el sistema suele estar respaldado por un esquema de compensación para quienes pierden su título por fraude privado o error en la operación del Estado. [1]
En la mayoría de las jurisdicciones, habrá parcelas de tierra que aún no están registradas. [2]
El sistema Torrens funciona según tres principios: [3]
- Principio espejo: el registro refleja (refleja) de forma precisa y completa los datos actuales sobre el título de cada lote registrado. Esto significa que cada operación que afecte a un lote (como una transferencia de título, una hipoteca o una condonación del mismo, un arrendamiento, una servidumbre o un convenio) debe inscribirse en el registro y, por lo tanto, ser visible para cualquier persona.
- Principio de cortina: no es necesario ir detrás del Certificado de título, ya que contiene toda la información sobre el título. Esto significa que no es necesario probar la propiedad mediante documentos largos y complicados que conserva el propietario, como en el sistema de traspaso privado. Toda la información necesaria sobre la propiedad se encuentra en el Certificado de título.
- Principio de indemnización: prevé la compensación de la pérdida causada por fraude privado o por errores cometidos por el Registrador de títulos.
Fondo
Ley común
En el derecho consuetudinario , el vendedor de tierras debe demostrar su propiedad de la tierra rastreando la cadena de propiedad hasta la primera concesión de tierra por parte de la Corona a su primer propietario. Los documentos relacionados con las transacciones con la tierra se conocen colectivamente como los " títulos de propiedad " o la "cadena de títulos". Este evento puede haber ocurrido cientos de años antes y podría haber tenido decenas de cambios intervenidos en la propiedad de la tierra. La propiedad de una persona sobre la tierra también podría ser cuestionada, lo que podría causar un gran gasto legal a los propietarios de la tierra y obstaculizar el desarrollo.
Incluso una búsqueda exhaustiva del título de la cadena de título no daría al comprador una seguridad completa, en gran parte debido al principio, nemo dat quod non habet ("nadie da lo que no tiene") y la posibilidad siempre presente de pendientes pendientes no detectados. intereses. Por ejemplo, en el caso Pilcher v Rawlins (1872) de la Corte de Cancillería del Reino Unido , [4] [5] el vendedor transfirió la propiedad de tarifa simple a P1, pero retuvo los títulos de propiedad y pretendió de manera fraudulenta transferir la propiedad de tarifa simple a P2. Este último solo podía recibir el título retenido por el vendedor, en resumen, nada. Sin embargo, el caso finalmente se decidió a favor de P2, sobre P1. Los tribunales de equidad no pudieron decidir en contra de un comprador totalmente inocente (sin previo aviso). [6]
La posición del derecho consuetudinario ha sido modificada en aspectos menores por la legislación diseñada para minimizar las búsquedas que debe realizar un posible comprador. En algunas jurisdicciones, se ha impuesto una limitación al período de inicio del título que un comprador puede requerir.
Registro de escrituras
El efecto del registro bajo el sistema de registro de escrituras (también conocido como " título de registro ") fue dar al instrumento registrado "prioridad" sobre todos los instrumentos que no están registrados o que no están registrados hasta más tarde. El registro de la escritura sirvió para dar aviso al mundo de la cesión del título al concesionario nombrado en la escritura. La diferencia básica entre el registro de escrituras y los sistemas de Torrens es que el primero implica el registro de instrumentos mientras que el segundo implica el registro del título.
Además, aunque se mantenía un registro de quiénes eran los propietarios de las tierras, no era confiable y podía ser impugnado en los tribunales en cualquier momento. Los límites del sistema de registro de escrituras significaron que las transferencias de tierras eran lentas, costosas y, a menudo, incapaces de crear cierto título.
Creación
Sir Robert Richard Torrens, Secretario General y Tesorero de la colonia de Australia del Sur y más tarde miembro de la Cámara de la Asamblea , presionó durante muchos años para un nuevo sistema de títulos para mejorar el sistema de transferencia de tierras actualmente engorroso, lento y costoso. Fue en gran parte responsable de guiar el nuevo proyecto de ley a través del Parlamento, promulgado en 1858 como la Ley de propiedad inmobiliaria de 1858 . El sistema establecido en este proyecto de ley se conoció como el sistema de títulos de Torrens y se basó en un registro central de toda la tierra en la jurisdicción de Australia del Sur.
Torrens extrajo ideas del sistema de registro de buques mercantes en el Reino Unido, experiencia adquirida en sus años de trabajo como funcionario de aduanas . También utilizó muchas de las ideas incorporadas en la Ley de Ulrich Hübbe , un abogado alemán que vivía en Australia del Sur en ese momento y que tenía un conocimiento experto del sistema de registro hanseático en Hamburgo . [7] [8]
Registro de la Propiedad
El aspecto central del sistema de Torrens es el registro de la propiedad , en el que se registran todas las transacciones con la tierra. El registro puede ser un registro en papel encuadernado, pero hoy en día la mayoría de los registros se mantienen normalmente en una base de datos . La propiedad de la tierra se establece en virtud de que el nombre del propietario se inscribe en el registro del gobierno. El título de Torrens también registra servidumbres y la creación y cancelación de hipotecas .
En el primer registro de la tierra bajo el sistema, la tierra recibe un número único (llamado número de folio de volumen) que identifica la tierra por referencia a un plan registrado. El folio registra las dimensiones del terreno y sus límites, el nombre del propietario registrado y cualquier interés legal que afecte el título del terreno. Para cambiar los límites de una parcela de tierra, se debe preparar y registrar un plan revisado. Una vez registrada, la tierra no se puede retirar del sistema. [ cita requerida ]
La transferencia de propiedad de una parcela de tierra se efectúa mediante un cambio del registro en el registro. El registrador tiene el deber de garantizar que solo se realicen cambios legalmente válidos en el registro. Con este fin, el registrador indicará qué documentación necesitará para estar satisfecho de que efectivamente ha habido un cambio de propiedad. Un cambio de propiedad puede ocurrir debido a la venta de la tierra, o la muerte del propietario registrado, o como resultado de una orden judicial , por nombrar solo las formas más comunes en que la propiedad puede cambiar. Del mismo modo, cualquier interés que afecte o limite los derechos de propiedad del propietario registrado, como una hipoteca , también se puede anotar en el registro. Existen normas legales que regulan los derechos y facultades de cada uno de estos intereses en relación entre sí y frente a terceros.
El Estado garantiza la exactitud del registro y se compromete a indemnizar a aquellos cuyos derechos se vean afectados negativamente por un error administrativo. [9] Las reclamaciones de indemnización son muy raras. [10]
Efecto del registro
La principal diferencia entre un título de derecho consuetudinario y un título de Torrens es que un miembro de la comunidad en general, actuando de buena fe, puede confiar en la información del registro de la propiedad en cuanto a los derechos e intereses de las partes inscritas allí, y actuar en consecuencia. base de esa información. Un posible comprador, por ejemplo, no está obligado a mirar más allá de ese registro. Él o ella ni siquiera necesita examinar el Certificado de Título, la información del registro es primordial. [11] Esto contrasta con un título de derecho consuetudinario, que se basa en el principio de que un vendedor no puede transferir a un comprador un interés mayor que el que posee. Al igual que con una cadena, el título del vendedor es tan bueno como el eslabón más débil de la cadena del título. En consecuencia, si el título de derecho común de un vendedor fuera defectuoso de alguna manera, también lo sería el título del comprador. Por lo tanto, es responsabilidad del comprador asegurarse de que el título del vendedor esté fuera de toda duda. Esto puede implicar tanto investigaciones como un examen de la cadena del título, que puede ser un ejercicio prolongado y costoso cada vez que se negocia la propiedad.
Se dice que el propietario registrado de la tierra de Torrens tiene un título irrenunciable, lo que significa que su título sólo puede ser impugnado en circunstancias muy limitadas (ver a continuación).
Indefectibilidad del título
Se dice que el registro de títulos confiere “la inviabilidad del título” a la persona o personas inscritas en el registro como propietario o copropietarios de la tierra. Si bien el concepto de inviabilidad es similar al de prueba concluyente , en la práctica existen algunas limitaciones a la inviabilidad, y las diferentes jurisdicciones tienen leyes y disposiciones diferentes.
Por ejemplo, en el estado australiano de Victoria, el sistema Torrens se manifiesta en la Ley de Transferencia de Tierras de 1958 (Vic). Tras el registro de un interés y posterior registro en el título del interés, la reclamación del propietario registrado sobre ese interés es superior a todas las demás reclamaciones distintas de las enumeradas en la sección 42 de esa Ley, que establece que el título del titular de la participación registrada es sujeto a, entre otras cosas :
- los que figuran en el título,
- los que reclaman el terreno en un folio anterior (art. 42 (1) (a)), [12]
- cuando la tierra está incluida por una descripción incorrecta por parte del Registrador y el propietario no es o no ha derivado el título de un comprador 'por valor' (artículo 42 (1) (b),
- “Intereses primordiales” (s.42 (2) (a) - (f)): estos intereses, aunque posiblemente no estén registrados, son 'superiores' a los intereses que están registrados.
Además, existen otras excepciones o circunstancias que pueden anular la inviabilidad, tales como:
- fraude cometido por el titular registrado [principio de inviabilidad inmediata]. Véase, por ejemplo, el caso de Nueva Zelanda de Efstratiou, Glantschnig y Petrovic v Glantschnig ,
- acción judicial, donde se pueda demostrar que hubo alguna promesa o compromiso contractual por parte de la parte registrada con respecto a la parte no registrada,
- legislación inconsistente (en cuyo caso prevalece la legislación más reciente),
- voluntario, donde la parte registradora adquiere el interés sin contraprestación (por ejemplo, legado en un testamento). Por el contrario, en Nueva Gales del Sur los voluntarios tienen derecho a la inviabilidad.
Adopción
La adopción del registro de títulos de Torrens en toda la Commonwealth británica, y su contexto legal, fue tratada en profundidad por James Edward Hogg en 1920. [13]
Australia
La primera venta de tierra registrada bajo el sistema fue al pastor William Ransom Mortlock (más tarde elegido para la Cámara de la Asamblea de Australia del Sur [14] ) el 25 de agosto de 1858. [15]
Comenzando con Australia del Sur , todas las colonias australianas introdujeron el sistema Torrens entre 1858 y 1875. Desde entonces, cada colonia, y desde 1901, estados y territorios , estado o territorio ha mantenido su propio registro de títulos de propiedad.
El sistema de Torrens no reemplazó al sistema de derecho consuetudinario , sino que se aplicó solo a las nuevas mercedes de tierras y a las tierras que se registraron voluntariamente en virtud de la ley pertinente. En Australia, la mayor parte de la tierra está sujeta al sistema de títulos de Torrens, aunque todavía quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad. Toda la tierra en el Territorio de la Capital Australiana está en arrendamiento (de hecho, propiedad absoluta de Torrens), mientras que gran parte del Territorio del Norte está bajo arrendamiento de la Corona. El título nativo se reconoce como una forma separada de propiedad. Algunas tierras permanecen como Tierras de la Corona (es decir, en Australia, tierras públicas). [dieciséis]
Canadá
La segunda jurisdicción de Torrens en el mundo se estableció en 1861 en la entonces colonia británica de la isla de Vancouver , ahora parte de la provincia canadiense de Columbia Británica . [17] Canadá, a través del Parlamento federal en 1886, implementó el sistema Torrens en los Territorios del Noroeste . [18] Ha seguido siendo utilizado por las tres provincias de las praderas ( Alberta , Saskatchewan y Manitoba ) en las que se dividió la parte sur de los Territorios del Noroeste. [19] Columbia Británica utiliza un sistema Torrens modificado. Desde 1885, Ontario ha utilizado un sistema inglés, [20] que no es un sistema Torrens, pero tiene propósitos similares. En Ontario, el registro electrónico llevó a que esta versión cubriera casi toda la tierra, pero el registro de escrituras pasadas todavía rige algunas cuestiones. Para las propiedades aún bajo registro de escrituras, una regla de 40 años regía el título, pero el gobierno las convirtió mediante un proceso simplificado. [21] New Brunswick y Nueva Escocia se convirtieron de un sistema de registro de escrituras a un sistema de títulos de Torrens en la década de 2000, con el costo del cambio a cargo del comprador. [22] [23] Las únicas provincias en Canadá que no tienen títulos de Torrens incluyen Terranova y Labrador , Isla del Príncipe Eduardo y Quebec, que es una jurisdicción de derecho civil en lugar de derecho común y en su lugar utiliza el sistema de catastro .
Fiyi
El estatuto de Torrens de Fiji es la Ley de Transferencia de Tierras de 1971.
República Dominicana
La República Dominicana ha estado utilizando el Sistema de Título de Torrens desde 1920. [24] Todas las propiedades comerciales y la mayoría de los bienes raíces dentro de las principales ciudades están registradas y, por lo tanto, garantizadas bajo el sistema. En el siglo XXI se está acelerando el registro de tierras en las zonas rurales para promover un mercado inmobiliario más eficiente y eficaz en la República Dominicana.
Irlanda
Irlanda comenzó a operar un sistema de títulos de Torrens en 1892. Las tierras denominadas registradas (es decir, las tierras bajo un título de Torrens) se registran en la República de Irlanda utilizando un sistema de folios numerados a nivel de condado. El registro de la propiedad es operado por la Autoridad de Registro de la Propiedad, una agencia gubernamental, y registra tanto los títulos de propiedad absoluta como los de arrendamiento, junto con las servidumbres / ganancias a prendre, hipotecas y cualquier otro cargo sobre la tierra. Es obligatorio crear un folio en el registro de la propiedad si el terreno se vende / transfiere / subdivide, se construyen edificios de varios pisos o se crea un nuevo contrato de arrendamiento (más de cinco años). La gran mayoría de la tierra en Irlanda (por superficie cultivada) está bajo el título de Torrens, ya que el registro obligatorio en el registro de la propiedad en el momento de la venta ha sido un requisito en las áreas rurales durante muchos años. El registro obligatorio se extendió a los condados (más urbanos) de Cork, Dublín, Galway, Limerick y Waterford en 2010, extendiendo así el título obligatorio de Torrens a todas las partes de la República de Irlanda.
Israel
Los británicos implementaron un sistema de títulos de Torrens en la Palestina Obligatoria , y ha continuado en uso desde la fundación de Israel en 1948. A partir de 2016, aproximadamente el 4% de la superficie terrestre del país todavía está registrada bajo un sistema de registro de escrituras anterior a Torrens .
Malasia
Malasia ha adoptado tres versiones del sistema Torrens:
- Para Malasia peninsular , esto se promulga en el Código Nacional de Tierras, Ley 56 de 1965. [25]
- Para el estado de Sarawak , esto se promulga en el Código de Tierras de Sarawak, Capítulo 81 de 1958.
- Para el estado de Sabah , esto se promulga en la Ordenanza de Tierras (Capítulo 68 de Sabah). [26] A diferencia del Código Nacional de Tierras y el Código de Tierras de Sarawak, la Ordenanza de Tierras (capítulo 68 de Sabah) no establece la inviabilidad del título.
Nueva Zelanda
Nueva Zelanda adoptó un sistema similar a partir de 1870 en virtud de la Ley de Transferencia de Tierras de 1870 [27] [28] La Ley de Transferencia de Tierras (Registro Obligatorio de Títulos) de 1924 incluyó la mayor parte de las tierras restantes en el país bajo el sistema Torrens y en 1951 el registro se consideró completo, aunque aún pueden existir pequeños remanentes de tierra bajo el sistema de escrituras. [29] La Ley de Transferencia de Tierras de 1952 implementó aún más el sistema Torrens. [30] En el siglo XX, académicos y jueces no estaban de acuerdo sobre si interpretar la inviabilidad como "diferida" o "inmediata". [31] En 1967, el Privy Council en Frazer v Walker decidió que un propietario registrado obtendrá un título irrenunciable sobre un interés o patrimonio tan pronto como se convierta en el propietario registrado del interés o patrimonio (el principio de indefactibilidad inmediata). [32]
La Ley de 1952 fue reemplazada por la Ley de Transferencia de Tierras de 2017 . [33] La Ley de 2017 introduce la discreción judicial para cancelar el registro del título de propiedad de un propietario en casos de "injusticia manifiesta", lo que posiblemente frustra la certeza del título considerado fundamental para el principio de indefactibilidad inmediata. [34]
En Nueva Zelanda, la mayor parte de la tierra está sujeta al sistema de títulos de Torrens , aunque todavía quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad. El título consuetudinario maorí ( título nativo) se reconoce como una forma separada de propiedad. Algunas tierras permanecen como Tierras de la Corona (es decir, en Nueva Zelanda, tierras públicas). [dieciséis]
Filipinas
El sistema Torrens se estableció en Filipinas el 6 de noviembre de 1902 mediante la promulgación de la Ley Nº 496 , "Ley de registro de tierras", que era prácticamente idéntica a la Ley de propiedad inmobiliaria de Massachusetts de 1898. [35] [36]
Rusia
Rusia adoptó el sistema Torrens poco después de la fundación de la Unión Soviética. [37] Actualmente, el sistema de contabilidad y registro de los derechos sobre bienes inmuebles en Rusia se rige por dos leyes federales, que han adoptado algunos de los elementos y principios del sistema Torrens. La contabilidad de terrenos, edificios y sitios naturales se registra en una base de datos del catastro de bienes raíces bajo la ley federal de 2007 No. 221-FZ "Sobre el catastro de bienes raíces del estado". [38] Las transacciones del titular de la cuenta de estas instalaciones se registran en otra base de datos: "el Registro Estatal Unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" sobre la base de la ley federal de 1997 Nº 122-FZ "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos ". [39] Ambas leyes establecieron la apertura de la información catastral y de registro, y se asignaron a una única organización responsable de su gestión: Rosreestr. La inscripción en el Registro Estatal Unificado de derechos de propiedad inmobiliaria es una condición necesaria y suficiente para el surgimiento de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Para obtener información sobre la propiedad, contenida en el catastro y registro, cubra suficientemente detallada y estructurada la información más esencial sobre un objeto se ejecuta el mapa catastral abierto. [40] Con una web bastante simple se pueden encontrar y leer una parte de la información sobre cualquier propiedad del objeto. [41] Sin embargo, estas leyes no establecen una responsabilidad total inmediata del estado por la exactitud de la información contenida en las bases de datos. En 2015, la Duma del Estado registró un proyecto de ley que cubre el acceso público a la información sobre los propietarios de la propiedad. [42] El proyecto de ley fue apoyado por el Gobierno. [43] Según algunos expertos, la restricción de la apertura de la información reduce las posibilidades de identificar los casos públicos de enriquecimiento ilegal y aumenta los riesgos comerciales. [44]
Arabia Saudita
Arabia Saudita introdujo un sistema Torrens en 2002 con la Ley de registro de bienes inmuebles en especie, promulgada por el Real Decreto Nº 6 de 9 / 21423H [45]
Singapur
Singapur adoptó una versión del sistema Torrens a partir de 1960 con la Ley de títulos de propiedad , capítulo 157. [46] La conversión de todos los títulos se completó en 2001. [47]
Sri Lanka
Sri Lanka ha introducido una versión del sistema Torrens conocida como Bim Saviya en virtud de la Ley de registro de títulos de propiedad Nº 21 de 1998 . El Departamento de Agrimensura de Sri Lanka había iniciado el proceso de agrimensura de la propiedad privada y del gobierno para ingresar en el registro de Bim Saviya. A la fecha, el proceso no ha finalizado en el levantamiento de tierras y la conversión de las escrituras originales de los propietarios en Certificados de Títulos . El programa se ha vuelto muy controvertido, con afirmaciones de que refleja la recuperación de tierras de la corona por parte del gobierno colonial británico de Ceilán en virtud de la Ordenanza de prevención de invasiones sobre tierras de la corona No 12 de 1840 con el gobierno asumiendo la propiedad de la tierra que sus ocupantes no pueden probar. y la alta posibilidad de fraude, la falta de reconocimiento del Certificado de Título emitido bajo el programa Bim Saviya y la falta de disposiciones para la copropiedad. [48] [49] [50]
Tailandia
Tailandia adoptó el sistema Torrens en 1901 después de que el rey Chulalongkorn estableciera el Departamento Real de Estudios de Tailandia , un Grupo de Servicios Especiales de las Fuerzas Armadas Reales de Tailandia, que se dedicaba al estudio catastral , que es el estudio de parcelas de tierra específicas para definir la propiedad para el registro de tierras y para tributación equitativa. [51]
Estados Unidos
El sistema Torrens se utiliza en el territorio estadounidense de Guam . [52] Los estados con una implementación limitada incluyen Minnesota , [53] Virginia , [54] Massachusetts , [55] Colorado , [56] Georgia , Hawai , Nueva York , Carolina del Norte , [57] Ohio , [56] y Washington . [58]
El estado de Illinois fue el primer estado en adoptar una Ley de Título de Torrens, que utilizó un sistema de Torrens limitado en el condado de Cook después del Gran Incendio de Chicago , [59] sin embargo, se permitió que este sistema expirara el 1 de enero de 1992, después de que se descubrió ser impopular entre los prestamistas y otras instituciones. [60]
Ver también
- Catastro , el concepto equivalente en el derecho civil francés
- Strata title , una mejora de Torrens Title destinada a edificios de apartamentos y unidades tipo casa.
Referencias
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Otras lecturas
- "Explicación del título de Torrens" . Instituto de Bienes Raíces de Australia .