Observadores y analistas han atribuido las razones de la burbuja inmobiliaria de 2001–2006 y su colapso de 2007–10 en los Estados Unidos a "todo el mundo, desde los compradores de viviendas hasta Wall Street , los agentes hipotecarios hasta Alan Greenspan ". [3] Otros factores que se mencionan incluyen " Aseguradores hipotecarios , bancos de inversión , agencias de calificación e inversores", [4] "tasas de interés hipotecarias bajas, tasas de interés bajas a corto plazo, estándares relajados para préstamos hipotecarios y exuberancia irracional " [ 5] Políticos tanto del Partido Demócrata como delSe ha citado a los partidos políticos republicanos por "presionar para mantener los derivados sin regular " y "con raras excepciones" por dar a Fannie Mae y Freddie Mac un "apoyo inquebrantable". [6]
| |
|
Según un estudio de 2020, el principal impulsor de los cambios en los precios de la vivienda fueron los cambios en las creencias, en lugar de un cambio en las condiciones crediticias subyacentes. [7]
Políticas gubernamentales
Política de impuestos a la vivienda
En julio de 1978, la Sección 121 permitió una exclusión única de $ 100,000 en ganancias de capital para vendedores de 55 años o más en el momento de la venta. [8] En 1981, la exclusión de la Sección 121 se incrementó de $ 100,000 a $ 125,000. [8] La Ley de Reforma Fiscal de 1986 eliminó la deducción fiscal por los intereses pagados en tarjetas de crédito. Dado que los intereses hipotecarios seguían siendo deducibles, esto alentó a los consumidores a utilizar el valor neto de la vivienda mediante refinanciamiento, segundas hipotecas y líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés). [9]
La Ley de Alivio del Contribuyente de 1997 derogó las reglas de exclusión de la Sección 121 y la sección 1034 de reinversión, y las reemplazó con una exclusión de ganancias de capital de $ 500,000 casados / $ 250,000 solteros en la venta de una casa, disponible una vez cada dos años. [10] Esto hizo que la vivienda fuera la única inversión que escapó a las ganancias de capital. Estas leyes fiscales alentaron a las personas a comprar viviendas caras y totalmente hipotecadas, así como a invertir en segundas residencias y propiedades de inversión, en lugar de invertir en acciones, bonos u otros activos. [11] [12] [13]
Desregulación
Históricamente, el sector financiero estaba fuertemente regulado por la Ley Glass-Steagall, que separaba a los bancos comerciales y de inversión . También estableció límites estrictos sobre las tasas de interés y los préstamos de los bancos.
A partir de la década de 1980, se produjo una desregulación considerable en la banca. Los bancos se desregularon mediante:
- La Ley de Desregulación y Control Monetario de Instituciones Depositarias de 1980 (que permite a bancos similares fusionarse y establecer cualquier tasa de interés).
- El Garn – St. Ley de Instituciones de Depósito de Germain de 1982 (que permite hipotecas de tasa ajustable ).
- La Ley Gramm-Leach-Bliley de 1999 (que permite la fusión de los bancos comerciales y de inversión).
La Junta Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda permitió que las S&L federales originaran hipotecas de tasa ajustable en 1979 y en 1981 el Contralor de la Moneda extendió el privilegio a los bancos nacionales. [14] Esta regulación, promulgada en momentos en que los préstamos a tasa fija al 17% estaban más allá del alcance de muchos posibles propietarios, dio lugar a una serie de innovaciones en el financiamiento a tasa ajustable que contribuyeron al crédito fácil que ayudaron a alimentar la burbuja inmobiliaria. . [ cita requerida ]
Varios autores señalan como significativa la desregulación bancaria de la Ley Gramm-Leach-Bliley. [15] El economista ganador del Premio Nobel Paul Krugman ha llamado al senador Phil Gramm "el padre de la crisis financiera" debido a su patrocinio de la ley [16], pero luego revisó su punto de vista diciendo que revocar Glass-Steagall "no es lo que causó la crisis financiera". crisis, que surgió en cambio de los ' bancos en la sombra '. [17] El economista ganador del Premio Nobel Joseph Stiglitz también ha argumentado que GLB ayudó a crear la crisis. [18] Un artículo en The Nation ha presentado el mismo argumento. [19]
Los economistas Robert Ekelund y Mark Thornton también han criticado la Ley por contribuir a la crisis . Afirman que si bien "en un mundo regulado por un patrón oro , banca de reserva 100% y sin seguro de depósitos de la FDIC ", la Ley de Modernización de Servicios Financieros habría tenido "perfecto sentido" como un acto legítimo de desregulación, pero bajo la actual ley monetaria fiduciaria. sistema "equivale a bienestar corporativo para las instituciones financieras y un riesgo moral que hará que los contribuyentes paguen caro". [20] Los críticos también han señalado la desregulación de facto a través de un cambio en la cuota de mercado de titulización hipotecaria de empresas patrocinadas por el gobierno más reguladas a bancos de inversión menos regulados. [21]
Sin embargo, muchos economistas, analistas y políticos rechazan las críticas a la legislación GLB. Brad DeLong, exasesor del presidente Clinton y economista de la Universidad de California, Berkeley y Tyler Cowen de la Universidad George Mason, han argumentado que la Ley Gramm-Leach-Bliley suavizó el impacto de la crisis al permitir fusiones y adquisiciones de bancos cuando la crisis se desarrolló a fines de 2008. [3] "Alice M. Rivlin, quien se desempeñó como subdirectora de la Oficina de Administración y Presupuesto bajo Bill Clinton, dijo que GLB era una pieza legislativa necesaria porque la separación de inversión y la banca comercial "no estaba funcionando muy bien". Incluso Bill Clinton declaró (en 2008): 'No veo que la firma de ese proyecto de ley tenga nada que ver con la crisis actual' " [22].
Préstamos obligatorios
El senador republicano Marco Rubio ha afirmado que la crisis de la vivienda fue "creada por políticas gubernamentales imprudentes". [23] [24] El candidato republicano a la Comisión de Investigación de Crisis Financiera Peter J. Wallison y el coautor Edward Pinto creían que la burbuja inmobiliaria y el colapso se debían a mandatos federales para promover viviendas asequibles. Estos se aplicaron a través de la Ley de Reinversión Comunitaria y " entidades patrocinadas por el gobierno " (GSE) " Fannie Mae " (Asociación Hipotecaria Nacional Federal) y " Freddie Mac " (Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Vivienda). [25] El periodista Daniel Indiviglio sostiene que los dos GSE jugaron un papel importante, sin negar la importancia de Wall Street y otros en el sector privado en la creación del colapso. [4]
La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1992 estableció un mandato de compra de préstamos de vivienda asequible para Fannie Mae y Freddie Mac, y ese mandato debía ser regulado por HUD. Inicialmente, la legislación de 1992 requería que el 30 por ciento o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie estuvieran relacionadas con viviendas asequibles. Sin embargo, HUD recibió el poder de establecer requisitos futuros. En 1995, HUD ordenó que el 40 por ciento de las compras de préstamos de Fannie y Freddie tuvieran que financiar viviendas asequibles. En 1996, HUD ordenó a Freddie y Fannie que proporcionaran al menos el 42% de su financiamiento hipotecario a los prestatarios con ingresos por debajo de la media en su área. Este objetivo se incrementó al 50% en 2000 y al 52% en 2005. Bajo la administración Bush, HUD continuó presionando a Fannie y Freddie para que aumentaran las compras de viviendas asequibles, hasta un 56% para el año 2008. [25] Para cumplir con estos mandatos , Fannie y Freddie finalmente anunciaron compromisos de préstamos para minorías y de bajos ingresos por un total de $ 5 billones. [26] Los críticos argumentan que, para cumplir con estos compromisos, Fannie y Freddie promovieron una relajación de las normas crediticias en toda la industria. [27]
Con respecto a la Ley de Reinversión en la Comunidad (CRA), el economista Stan Liebowitz escribió en el New York Post que un fortalecimiento de la CRA en la década de 1990 fomentó una relajación de los estándares crediticios en toda la industria bancaria. También acusó a la Reserva Federal de ignorar el impacto negativo de la CRA. [28] El académico del American Enterprise Institute Edward Pinto señaló que, en 2008, Bank of America informó que su cartera de CRA, que constituía sólo el 7 por ciento de las hipotecas residenciales de su propiedad, era responsable del 29 por ciento de sus pérdidas. [29] Una investigación de Cleveland Plain Dealer encontró que "la ciudad de Cleveland ha agravado sus molestos problemas de ejecuciones hipotecarias y ha perdido millones en dólares de impuestos al ayudar a las personas a comprar casas que no podían pagar". El periódico agregó que estas hipotecas problemáticas "generalmente provienen de bancos locales que cumplen con los requisitos federales para prestar dinero en los vecindarios más pobres". [30] [31]
Otros argumentan que "prácticamente toda la evidencia sobre la crisis de la vivienda muestra" que Fannie Mae, Freddie Mac, la (CRA) y sus objetivos de asequibilidad no fueron una de las principales razones de la burbuja y el colapso. [21] [23] [32]
El profesor de derecho David Min sostiene que la opinión (que culpa a GSE y CRA) "se contradice claramente con los hechos", es decir, que
- Se produjeron ciclos paralelos de explosión de burbujas fuera de los mercados de vivienda residencial (por ejemplo, en bienes raíces comerciales y crédito al consumo).
- Crisis financieras paralelas golpearon a otros países, que no tenían políticas de vivienda asequibles análogas
- La participación de mercado del gobierno de EE. UU. En hipotecas para viviendas en realidad estaba disminuyendo vertiginosamente durante la burbuja inmobiliaria de la década de 2000. [33]
Sin embargo, según Peter J. Wallison, otros países desarrollados con "grandes burbujas durante el período 1997-2007" tuvieron "pérdidas mucho menores ... asociadas con la morosidad y los incumplimientos hipotecarios" porque (según Wallison), las burbujas de estos países fueron no respaldado por una gran cantidad de préstamos deficientes exigidos por el gobierno, generalmente con pagos iniciales bajos o nulos "como fue el caso en los Estados Unidos. [34]
Otro análisis cuestiona la validez de comparar la crisis de los préstamos residenciales con la crisis de los préstamos comerciales. Después de investigar el incumplimiento de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos pruebas limitadas de que se produjo un deterioro sustancial en la suscripción de préstamos de CMBS [valores comerciales respaldados por hipotecas] antes de la crisis . " [35] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis de los bienes raíces comerciales y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis de los bienes raíces residenciales. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: "Los primeros signos de declive en los bienes raíces residenciales ocurrieron en 2006. Tres años después, los bienes raíces comerciales comenzaron a sentir los efectos. [36] Denice A. Gierach, abogada de bienes raíces y contadora pública, escribió:
... la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales fueron buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no hicieron que los préstamos se deterioraran, fue la economía. [37]
En su libro sobre la crisis financiera, los periodistas empresariales Bethany McLean y Joe Nocera argumentan que los cargos contra Fannie y Freddie están "completamente al revés; Fannie y Freddie se apresuraron a obtener hipotecas de alto riesgo porque temían que sus competidores no gubernamentales los dejaran atrás". [38]
La mayoría de las estimaciones iniciales mostraron que el auge de las hipotecas de alto riesgo y el colapso posterior se concentraron en gran medida en el mercado privado, no en el mercado público de Fannie Mae y Freddie Mac. [23] Según una estimación realizada por la Reserva Federal en 2008, más del 84 por ciento de las hipotecas de alto riesgo provinieron de instituciones crediticias privadas en 2006. [32] La proporción de préstamos de alto riesgo asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac también disminuyó a medida que el La burbuja se hizo más grande (de un máximo de asegurar el 48 por ciento a asegurar el 24 por ciento de todos los préstamos de alto riesgo en 2006). [32]
Para hacer su estimación, la Reserva Federal no analizó directamente las características de los préstamos (como el monto de los pagos iniciales); más bien, asumió que los préstamos con tasas de interés un 3% o más superiores a las tasas normales eran subprime y los préstamos con tasas de interés más bajas eran prime. Los críticos cuestionan el uso que hace la Reserva Federal de las tasas de interés para distinguir los préstamos preferenciales de los subprime. Afirman que las estimaciones de préstamos de alto riesgo basadas en el uso del proxy de tasas de interés altas están distorsionadas porque los programas gubernamentales generalmente promueven préstamos a tasas de interés bajas, incluso cuando los préstamos son para prestatarios que claramente son de alto riesgo. [39]
Según Min, si bien Fannie y Freddie compraron valores respaldados por hipotecas de alto riesgo,
no compraron suficientes para ser culpados de la crisis hipotecaria. Analistas muy respetados que han analizado estos datos con mucho más detalle que Wallison, Pinto o yo, incluida la Oficina de Responsabilidad del Gobierno no partidista, [40] el Centro Conjunto de Harvard para Estudios de Vivienda, [41] la mayoría de la Comisión de Investigación de Crisis Financiera, [ 42] la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, [43] y prácticamente todos los académicos, incluida la Universidad de Carolina del Norte, [44] Glaeser et al. en Harvard, [45] y la Reserva Federal de St. Louis, [46] han rechazado el argumento de Wallison / Pinto de que las políticas federales de vivienda asequible fueron responsables de la proliferación de hipotecas reales de alto riesgo durante la última década. [33]
La afirmación de Min de que Fannie y Freddie no compraron una cantidad significativa de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo debe evaluarse a la luz de los cargos posteriores de fraude de seguridad de la SEC presentados contra los ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac en diciembre de 2011. De manera significativa, la SEC alegó (y todavía mantiene) que Fannie Mae y Freddie Mac reportaron como subprime y deficientes menos del 10 por ciento de sus préstamos subprime y deficientes reales. [47] En otras palabras, los préstamos deficientes mantenidos en las carteras de GSE pueden haber sido 10 veces mayores que los informados originalmente. Según Peter Wallison, del American Enterprise Institute, eso haría que la estimación de la SEC de préstamos subestándar de GSE sea de alrededor de $ 2 billones, significativamente más alta que la estimación de Edward Pinto. [48] [49]
La Reserva Federal también estimó que solo el seis por ciento de los préstamos de mayor precio fueron otorgados por prestamistas cubiertos por la Ley de Reinversión Comunitaria a prestatarios de bajos ingresos o vecindarios de CRA. [23] [50] [51] (Como hizo con respecto a los préstamos GSE, la Reserva Federal asumió que todos los préstamos CRA eran preferenciales a menos que tuvieran tasas de interés 3% o más por encima de la tasa normal, una suposición disputada por otros). [39] En un discurso de 2008, el gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner , argumentó que la CRA no podía ser responsable de la crisis de las hipotecas de alto riesgo , afirmando que
"En primer lugar, solo una pequeña parte de las originaciones de hipotecas de alto riesgo están relacionadas con la CRA. En segundo lugar, los préstamos relacionados con las CRA parecen tener un rendimiento comparable a otros tipos de préstamos de alto riesgo. En conjunto ... creemos que la evidencia disponible contradice la afirmación de que CRA contribuyó de manera sustancial a la actual crisis hipotecaria "
Otros, como la presidenta de la Federal Deposit Insurance Corporation , Sheila Bair, [52] y Ellen Seidman de la New America Foundation [53], también argumentan que la CRA no fue responsable de la crisis. La CRA también solo afectó a uno de los 25 principales prestamistas de alto riesgo. [32] Según varios economistas, los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria superaron a otras hipotecas "subprime", y las hipotecas GSE obtuvieron mejores resultados que las titulizaciones de marcas privadas. [21] [54]
No obstante, los economistas de la Oficina Nacional de Investigación Económica concluyeron que los bancos que se sometían a exámenes regulatorios relacionados con la CRA asumían un riesgo adicional de préstamos hipotecarios. Los autores de un estudio titulado "¿La Ley de reinversión comunitaria condujo a préstamos riesgosos?" comparó "el comportamiento crediticio de los bancos que se someten a exámenes de CRA dentro de un tramo censal determinado en un mes determinado (el grupo de tratamiento) con el comportamiento de los bancos que operan en el mismo mes del tramo censal que no se enfrentaron a estos exámenes (el grupo de control). la comparación indica claramente que la adhesión a la CRA dio lugar a préstamos más riesgosos por parte de los bancos ". Concluyeron: "La evidencia muestra que alrededor de los exámenes de la CRA, cuando los incentivos para cumplir con los estándares de la CRA son particularmente altos, los bancos no solo aumentan las tasas de interés, sino que también parecen originar préstamos que son marcadamente más riesgosos". La morosidad de los préstamos promedió un 15% más en el grupo de tratamiento que en el grupo de control un año después de la originación de la hipoteca. [55]
Tasas de interés históricamente bajas
Según algunos, como John B. Taylor y Thomas M. Hoenig , "la asunción de riesgos excesivos y el auge de la vivienda" fueron provocados por la Reserva Federal que mantuvo "las tasas de interés demasiado bajas durante demasiado tiempo". [56] [57]
A raíz del colapso de las puntocom y la subsiguiente recesión de 2001-2002, la Reserva Federal redujo drásticamente las tasas de interés a niveles históricamente bajos, de alrededor del 6,5% a solo el 1%. Esto estimuló el crédito fácil para que los bancos otorguen préstamos. Para 2006, las tasas habían subido al 5,25%, lo que redujo la demanda y aumentó los pagos mensuales de las hipotecas de tasa ajustable. Las ejecuciones hipotecarias resultantes aumentaron la oferta, lo que redujo aún más los precios de la vivienda. El ex presidente de la Junta de la Reserva Federal, Alan Greenspan, admitió que la burbuja inmobiliaria fue "engendrada fundamentalmente por la caída de las tasas de interés reales a largo plazo". [58]
Las hipotecas se habían agrupado y vendido en Wall Street a inversores y otros países que buscaban un rendimiento superior al 1% ofrecido por la Reserva Federal. El porcentaje de hipotecas de riesgo se incrementó, mientras que las empresas de calificación afirmaron que todas tenían las mejores calificaciones. En lugar de que las regiones limitadas sufrieran la caída de la vivienda, se sintió en todo el mundo. Los congresistas que habían presionado para crear préstamos de alto riesgo [59] [60] ahora citaron a Wall Street y sus compañías de calificación por engañar a estos inversores. [61] [62]
En los Estados Unidos, las tasas hipotecarias generalmente se establecen en relación con los rendimientos de los bonos del tesoro a 10 años , que, a su vez, se ven afectados por las tasas de los fondos federales . La Reserva Federal reconoce la conexión entre tasas de interés más bajas, valores de vivienda más altos y el aumento de liquidez que los valores de vivienda más altos aportan a la economía en general. [63] Un informe de la Reserva Federal dice:
Al igual que otros precios de activos, los precios de la vivienda están influenciados por las tasas de interés y, en algunos países, el mercado de la vivienda es un canal clave de transmisión de la política monetaria. [64]
Por esta razón, algunos han criticado al entonces presidente de la Fed, Alan Greenspan, por "diseñar" la burbuja inmobiliaria, [65] [66] [67] [68] [69] [70] diciendo, por ejemplo, "Fue la ingeniería de la Reserva Federal disminución de las tasas que infló la burbuja inmobiliaria ". [71] Entre 2000 y 2003, el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años cayó 2,5 puntos porcentuales (del 8% al mínimo histórico histórico de alrededor del 5,5%). La tasa de interés de las hipotecas de tasa ajustable a un año (1/1 ARM) cayó 3 puntos porcentuales (de aproximadamente 7% a aproximadamente 4%). Richard Fisher, presidente de la Fed de Dallas, dijo en 2006 que las políticas de bajas tasas de interés de la Fed provocaron involuntariamente especulaciones en el mercado inmobiliario y que la subsiguiente "corrección sustancial [está] infligiendo costos reales a millones de propietarios". [72] [73]
Una caída en las tasas de interés hipotecarias reduce el costo de los préstamos y, lógicamente, debería resultar en un aumento de los precios en un mercado donde la mayoría de las personas piden prestado dinero para comprar una casa (por ejemplo, en los Estados Unidos), por lo que los pagos promedio permanecen constantes. Si se supone que el mercado de la vivienda es eficiente , el cambio esperado en los precios de la vivienda (en relación con las tasas de interés) se puede calcular matemáticamente. El cálculo del recuadro lateral muestra que un cambio de 1 punto porcentual en las tasas de interés afectaría teóricamente los precios de la vivienda en aproximadamente un 10% (dadas las tasas de 2005 sobre hipotecas de tasa fija). Esto representa un multiplicador de 10 a 1 entre los cambios en puntos porcentuales en las tasas de interés y el cambio porcentual en los precios de las viviendas. Para las hipotecas de solo interés (a tasas de 2005), esto produce un cambio de aproximadamente 16% en el principal por un cambio de 1% en las tasas de interés a las tasas actuales. Por lo tanto, la caída del 2% en las tasas de interés a largo plazo puede representar un aumento de aproximadamente 10 × 2% = 20% en los precios de la vivienda si cada comprador usa una hipoteca de tasa fija (FRM), o aproximadamente 16 × 3% ≈ 50 % si cada comprador está utilizando una hipoteca de tasa ajustable (ARM) cuyas tasas de interés bajaron un 3%.
Robert Shiller muestra que el aumento del precio de la vivienda en EE. UU. Ajustado a la inflación ha sido de alrededor del 45% durante este período, [74] un aumento en las valoraciones que es aproximadamente consistente con la mayoría de los compradores que financian sus compras utilizando ARM. En áreas de los Estados Unidos que se cree que tienen una burbuja inmobiliaria, los aumentos de precios han superado con creces el 50% que podría explicarse por el costo de pedir prestado utilizando ARM. Por ejemplo, en el área de San Diego , los pagos hipotecarios promedio crecieron un 50% entre 2001 y 2004. Cuando las tasas de interés suben, una pregunta razonable es cuánto caerán los precios de la vivienda y qué efecto tendrá esto en quienes tienen capital negativo , así como sobre la economía estadounidense en general. La pregunta sobresaliente es si las tasas de interés son un factor determinante en mercados específicos donde existe una alta sensibilidad a la asequibilidad de la vivienda. (Thomas Sowell señala que estos mercados donde existe una alta sensibilidad a la asequibilidad de la vivienda son creados por leyes que restringen el uso de la tierra y, por lo tanto, su oferta. En áreas como Houston, que no tiene leyes de zonificación, la tasa de la Fed no tuvo ningún efecto). [75]
Regresar a tasas más altas
Entre 2004 y 2006, la Fed elevó las tasas de interés 17 veces, incrementándolas del 1% al 5,25%, antes de detenerse. [76] La Fed hizo una pausa en el aumento de las tasas de interés debido a la preocupación de que una desaceleración acelerada en el mercado de la vivienda pudiera socavar la economía en general, al igual que el colapso de la burbuja de las puntocom en 2000 contribuyó a la recesión posterior. Sin embargo, el economista de la Universidad de Nueva York , Nouriel Roubini, afirmó que "la Fed debería haberse endurecido antes para evitar que la burbuja inmobiliaria se pudriera desde el principio". [77]
Hubo un gran debate sobre si la Fed bajaría o no las tasas a fines de 2007. La mayoría de los economistas esperaban que la Fed mantuviera la tasa de fondos de la Fed en un 5,25 por ciento hasta 2008; [78] sin embargo, el 18 de septiembre bajó la tasa al 4,75 por ciento. [79]
Relación diferencial entre tipos de interés y asequibilidad. con respecto a la tasa de interés r , luego despejando el cambio en Principal . Usando la aproximación( K → ∞, ye = 2.718 ... es la base del logaritmo natural ) para intereses compuestos continuamente, esto da como resultado la ecuación aproximada (préstamos a tasa fija). Para las hipotecas de solo interés, el cambio en el capital que produce el mismo pago mensual es Este cálculo muestra que un cambio de 1 punto porcentual en las tasas de interés teóricamente afectaría los precios de la vivienda en aproximadamente un 10% (dadas las tasas de 2005) en las hipotecas de tasa fija y aproximadamente un 16% para las hipotecas de solo interés. Robert Shiller compara las tasas de interés y los precios generales de las viviendas en Estados Unidos durante el período 1890-2004 y concluye que las tasas de interés no explican las tendencias históricas del país. [74] |
Regiones afectadas
La apreciación del precio de la vivienda no ha sido uniforme hasta tal punto que algunos economistas, incluido el ex presidente de la Fed , Alan Greenspan , argumentaron [ ¿cuándo? ] que Estados Unidos no estaba experimentando una burbuja inmobiliaria nacional per se , sino una serie de burbujas locales. [80] Sin embargo, en 2007 Greenspan admitió que, de hecho, había una burbuja en el mercado inmobiliario estadounidense y que "todas las burbujas de espuma se suman a una burbuja agregada". [81]
A pesar de los estándares crediticios muy relajados y las bajas tasas de interés, muchas regiones del país experimentaron muy poco crecimiento durante el "período de la burbuja". De las 20 áreas metropolitanas más grandes rastreadas por el índice de precios de la vivienda S & P / Case-Shiller , seis (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta y Charlotte) experimentaron un crecimiento de precios de menos del 10% en términos ajustados por inflación en 2001-2006. [82] Durante el mismo período, siete áreas metropolitanas (Tampa, Miami, San Diego, Los Ángeles, Las Vegas, Phoenix y Washington DC) se apreciaron en más del 80%.
Algo paradójicamente, a medida que la burbuja inmobiliaria se desinfla [83], algunas áreas metropolitanas (como Denver y Atlanta) han experimentado altas tasas de ejecuciones hipotecarias , a pesar de que no vieron mucha apreciación de la vivienda en primer lugar y, por lo tanto, no parecían estar contribuyendo a la burbuja nacional. Esto también sucedió en algunas ciudades del Rust Belt , como Detroit [84] y Cleveland , [85] donde las economías locales débiles habían producido poca apreciación del precio de la vivienda a principios de la década, pero aún experimentaron una disminución de los valores y un aumento de las ejecuciones hipotecarias en 2007. A partir de Enero de 2009 California, Michigan, Ohio y Florida fueron los estados con las tasas más altas de ejecuciones hipotecarias.
'Manía' por ser propietario de una vivienda
El amor de los estadounidenses por sus hogares es ampliamente conocido y reconocido; [86] sin embargo, muchos creen que el entusiasmo por la propiedad de una vivienda es alto en la actualidad incluso para los estándares estadounidenses, llamando al mercado inmobiliario "espumoso", [87] "locura especulativa", [88] y una "manía". [89] Muchos observadores han comentado sobre este fenómeno [90] [91] [92], como lo demuestra la portada del número del 13 de junio de 2005 de la revista Time [86] (tomada a su vez como un signo del pico de la burbuja [93] ] ) —Pero como advierte un artículo de 2007 en Forbes , "para darse cuenta de que la manía de Estados Unidos por la compra de una vivienda está fuera de toda proporción con la realidad sobria, no es necesario mirar más allá del actual lío de los préstamos de alto riesgo ... y los pagos de la hipoteca, han comenzado a subir, muchos de estos nuevos propietarios tienen dificultades para llegar a fin de mes ... Esos prestatarios están mucho peor que antes de comprar ". [94] El auge de la vivienda también ha creado un auge en la profesión inmobiliaria ; por ejemplo, California tiene un récord de medio millón de licenciatarios de bienes raíces: uno por cada 52 adultos que viven en el estado, un aumento del 57% en los últimos cinco años. [95]
La tasa general de propiedad de vivienda en EE. UU. Aumentó del 64 por ciento en 1994 (aproximadamente donde estaba desde 1980) a un pico en 2004 con un máximo histórico del 69,2 por ciento. [96] El lema de la campaña de Bush de 2004 "la sociedad de propietarios " indica la fuerte preferencia e influencia social de los estadounidenses por ser propietarios de las casas en las que viven, en lugar de alquilarlas. Sin embargo, en muchas partes de los Estados Unidos, el alquiler no cubre los costos de la hipoteca; el pago promedio de la hipoteca a nivel nacional es de $ 1,687 por mes, casi el doble del pago promedio de alquiler de $ 868 por mes, aunque esta proporción puede variar significativamente de un mercado a otro. [97]
Los informes de actividades sospechosas relacionados con el fraude hipotecario aumentaron en un 1,411 por ciento entre 1997 y 2005. Se implicó tanto a los prestatarios que buscaban obtener viviendas que de otra manera no podrían pagar, como a los miembros de la industria que buscaban ganancias monetarias. [98]
Creencia de que la vivienda es una buena inversión
Entre los estadounidenses, la propiedad de la vivienda se acepta ampliamente como preferible en muchos casos al alquiler, especialmente cuando se espera que el plazo de propiedad sea de al menos cinco años. Esto se debe en parte a que la fracción de una hipoteca de tasa fija que se usa para pagar el capital genera capital para el propietario a lo largo del tiempo, mientras que la parte de intereses de los pagos del préstamo califica para una exención de impuestos, mientras que, a excepción de la deducción de impuestos personales, a menudo está disponible para los inquilinos, pero no para los propietarios, el dinero gastado en alquiler tampoco lo hace. Sin embargo, cuando se considera una inversión , es decir, un activo que se espera que aumente de valor con el tiempo, a diferencia de la utilidad de la vivienda que proporciona la propiedad de una vivienda, la vivienda no es una inversión libre de riesgos. Se cree que la noción popular de que, a diferencia de las acciones, las casas no bajan de valor, ha contribuido a la manía por la compra de viviendas. Los precios de las acciones se informan en tiempo real, lo que significa que los inversores son testigos de la volatilidad. Sin embargo, las viviendas suelen valorarse anualmente o con menor frecuencia, suavizando así las percepciones de volatilidad. Esta afirmación de que los precios inmobiliarios se elevan ha sido cierto para los Estados Unidos en su conjunto ya que la gran depresión , [99] y parece ser alentados por la industria de bienes raíces. [100] [101]
Sin embargo, los precios de la vivienda pueden subir y bajar en los mercados locales, como lo demuestra el historial de precios relativamente reciente en lugares como Nueva York , Los Ángeles , Boston , Japón , Seúl , Sydney y Hong Kong ; En muchas ciudades de EE. UU. se pueden observar grandes tendencias de fluctuaciones de precios al alza y a la baja (ver gráfico). Desde 2005, año tras año mediana de precios de venta (ajustados a la inflación) de casas unifamiliares en Massachusetts cayó más de un 10% en 2006. [ cita requerida ] El economista David Lereah anteriormente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), dijo en agosto 2006 que "espera que los precios de la vivienda bajen un 5% a nivel nacional, más en algunos mercados, menos en otros". [102] Al comentar en agosto de 2005 sobre el bajo riesgo percibido de la vivienda como vehículo de inversión, Alan Greenspan dijo que "la historia no ha tratado con amabilidad las secuelas de períodos prolongados de primas de bajo riesgo". [103]
Para agravar la expectativa popular de que los precios de las viviendas no caen, también se cree ampliamente que los valores de las viviendas producirán rendimientos promedio o mejores que el promedio como inversiones. El motivo de inversión para la compra de viviendas no debe confundirse con la necesidad de vivienda que proporciona la vivienda; Se puede hacer una comparación económica de los costos relativos de poseer versus alquilar la utilidad equivalente de vivienda por separado (ver texto en recuadro). Durante los períodos de tenencia de décadas, los precios de la vivienda ajustados a la inflación han aumentado menos del 1% anual. [74] [104]
Robert Shiller muestra [74] que durante períodos prolongados, los precios de las viviendas estadounidenses ajustados a la inflación aumentaron un 0,4% anual entre 1890 y 2004, y un 0,7% anual entre 1940 y 2004. Piet Eichholtz también mostró [105] en lo que se conoce como el Índice de viviendas de Herengracht , resultados comparables para los precios de la vivienda en una sola calle de Ámsterdam (el lugar de la legendaria tulipomanía y donde la oferta de viviendas es notablemente limitada) durante un período de 350 años. Estos magros rendimientos se ven eclipsados por las inversiones en los mercados de acciones y bonos ; aunque estas inversiones no están fuertemente apalancadas por préstamos a interés justo. Si se mantienen las tendencias históricas, es razonable esperar que los precios de la vivienda superen ligeramente la inflación a largo plazo. Además, una forma de evaluar la calidad de cualquier inversión es calcular su relación precio-ganancias (P / E) , que para las casas se puede definir como el precio de la casa dividido por los posibles ingresos anuales por alquiler, menos los gastos que incluyen impuestos sobre la propiedad , mantenimiento, seguros y cuotas de condominio. Para muchos lugares, este cálculo arroja una relación P / E de aproximadamente 30–40, que los economistas consideran alta tanto para la vivienda como para los mercados de valores; [74] Las relaciones históricas entre precio y alquiler son 11-12. [2] A modo de comparación, justo antes del colapso de las puntocom, la relación P / E del S&P 500 era de 45, mientras que en 2005-2007 rondaba los 17. [106] En un artículo de 2007 que comparaba el costo y los riesgos de alquilar con comprar usando una calculadora de compra versus alquiler , concluyó The New York Times ,
La propiedad de vivienda, argumentan [los agentes de bienes raíces], es una forma de lograr el sueño americano, ahorrar en impuestos y obtener un retorno de inversión sólido, todo al mismo tiempo. ... [Es] ahora claro que las personas que eligieron alquilar en lugar de comprar en los últimos dos años tomaron la decisión correcta. En gran parte del país ... los compradores de vivienda recientes se han enfrentado a costos mensuales más altos que los inquilinos y, mientras tanto, han perdido dinero en su inversión. Es casi como si hubieran desperdiciado dinero, un insulto que antes estaba reservado para los inquilinos. [107]
Un artículo de Forbes de 2007 titulado "No compre esa casa" invoca argumentos similares y concluye que, por ahora, "resista la presión [para comprar]. Puede que no haya un lugar como el hogar, pero no hay ninguna razón por la que no pueda alquilarlo. " [94]
Promoción en los medios
A finales de 2005 y en 2006, había una gran cantidad de programas de televisión que promueven la inversión de bienes raíces y mover de un tirón . [108] [109] Además de los numerosos programas de televisión, las librerías de las ciudades de los Estados Unidos mostraban grandes exhibiciones de libros que promocionaban inversiones inmobiliarias, como el libro del economista jefe de NAR, David Lereah, Are You Missing the Real Estate. ¿Auge? , subtitulado Por qué los valores de las viviendas y otras inversiones inmobiliarias subirán al final de la década, y cómo beneficiarse de ellos , publicado en febrero de 2005. [110] Un año después, Lereah retituló su libro Por qué el auge inmobiliario no se arruinará - Y cómo puede beneficiarse de ello . [111]
Sin embargo, tras los comentarios del presidente de la Reserva Federal , Ben Bernanke , sobre la "desaceleración del mercado inmobiliario" en agosto de 2006, [112] Lereah dijo en una entrevista con NBC que "hemos tenido un mercado en auge: hay que corregirlo porque los auges no pueden sostenerse para siempre [ sic ] ". [113] Al comentar sobre el fenómeno de cambios en las cuentas NAR del mercado nacional de la vivienda (véanse los comentarios de David Lereah [114] [113] [115] ), el Motley Fool informó: "No hay nada más divertido ni más satisfactorio ... que ver el La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) ha cambiado de tono en estos días ... la NAR está llena de cosas y hará girar los números de cualquier forma que pueda para mantener la agradable ficción de que todo está bien ". [101]
Al dejar la NAR en mayo de 2007, Lereah le explicó a Robert Siegel de National Public Radio que usar la palabra "boom" en el título era en realidad idea de su editor y "una mala elección de títulos". [116]
Fiebre especulativa
El gráfico anterior muestra el valor teórico total de los derivados en relación con las medidas de riqueza de EE. UU. Es importante señalar para el observador casual que, en muchos casos, los valores nocionales de las derivadas tienen poco significado. A menudo, las partes no pueden ponerse de acuerdo fácilmente sobre los términos para cerrar un contrato de derivados. La solución común ha sido crear un contrato igual y opuesto, a menudo con una parte diferente, con el fin de compensar los pagos ( mercado de derivados # compensación ), eliminando así todo menos el riesgo de contraparte del contrato, pero duplicando el valor nominal de los contratos pendientes. .
A medida que los precios medios de las viviendas comenzaron a subir drásticamente en 2000-2001 tras la caída de las tasas de interés, también aumentaron las compras especulativas de viviendas. [117] El artículo de la revista Fortune sobre la especulación inmobiliaria en 2005 decía: "Estados Unidos estaba inundado de un frenesí descarnado y delirante que parecía tan loco como las acciones de las punto com". [118] En una entrevista de 2006 en la revista BusinessWeek , el economista de Yale Robert Shiller dijo sobre el impacto de los especuladores en las valoraciones a largo plazo, "Me preocupa una gran caída porque los precios de hoy están siendo sostenidos por una fiebre especulativa ", [119] y ex El economista jefe de NAR, David Lereah, dijo en 2005 que "[e] aquí hay un elemento especulativo en la compra de viviendas ahora". [114] [nota al pie rota] La especulación en algunos mercados locales ha sido mayor que en otros, y se espera que cualquier corrección en las valoraciones esté fuertemente relacionada con el monto porcentual de las compras especulativas. [115] [120] [121] En la misma entrevista de BusinessWeek , Angelo Mozilo, director ejecutivo del prestamista hipotecario Countrywide Financial , dijo en marzo de 2006:
En áreas donde ha tenido una fuerte especulación, podría tener un 30% [descensos en el precio de la vivienda] ... En un año o un año y medio a partir de ahora, habrá visto un lento deterioro de los valores de la vivienda y un deterioro sustancial en aquellas áreas donde ha habido un exceso especulativo. [119]
El economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas , David Seiders, dijo que California, Las Vegas, Florida y el área de Washington, DC, "tienen el mayor potencial de desaceleración de precios" porque el aumento de precios en esos mercados fue alimentado por especuladores. que compraron casas con la intención de "voltear" o venderlas para obtener una ganancia rápida. [122] El presidente de la Fed de Dallas, Richard Fisher, dijo en 2006 que la Fed mantuvo su tasa objetivo en un 1 por ciento "más de lo que debería haber sido" y provocó involuntariamente la especulación en el mercado de la vivienda. [72] [73]
Varios asesores de inversiones inmobiliarias defendieron abiertamente el uso de la inversión de propiedades sin pago inicial, lo que llevó a la desaparición de muchos especuladores que siguieron esta estrategia, como Casey Serin . [123] [124]
Comprar y vender por encima de los múltiplos normales
Los precios de las viviendas, como múltiplo de la renta anual, han sido 15 desde la Segunda Guerra Mundial. En la burbuja, los precios alcanzaron un múltiplo de 26. En 2008, los precios habían caído a un múltiplo de 22. [125]
En algunas áreas, las casas se vendían a múltiplos de los costos de reemplazo, especialmente cuando los precios se ajustaban correctamente por depreciación. [126] [127] Los índices de costo por pie cuadrado todavía muestran una amplia variabilidad de una ciudad a otra, por lo tanto, es posible que las casas nuevas se puedan construir más baratas en algunas áreas que los precios de venta de las casas existentes. [128] [129] [130] [131]
Los posibles factores de esta variación de una ciudad a otra son las limitaciones de la oferta de vivienda, tanto regulatorias como geográficas. Las restricciones reglamentarias, como los límites de crecimiento urbano, sirven para reducir la cantidad de suelo urbanizable y, por lo tanto, aumentan los precios de la construcción de nuevas viviendas. Las limitaciones geográficas (masas de agua, humedales y pendientes) tampoco pueden ignorarse. Es discutible qué tipo de restricción contribuye más a las fluctuaciones de precios. Algunos argumentan que esto último, al aumentar inherentemente el valor de la tierra en un área definida (porque la cantidad de tierra utilizable es menor), les da a los propietarios y desarrolladores un incentivo para apoyar las regulaciones para proteger aún más el valor de su propiedad. [132]
En este caso, las limitaciones geográficas engendran una acción reguladora. Por el contrario, otros argumentarán que las restricciones geográficas son solo un factor secundario, señalando los efectos más discernibles que los límites del crecimiento urbano tienen sobre los precios de la vivienda en lugares como Portland, Oregón. [133] A pesar de la presencia de limitaciones geográficas en el área circundante de Portland, su límite de crecimiento urbano actual no abarca esas áreas. Por lo tanto, se podría argumentar que tales limitaciones geográficas no son un problema.
Colapso de la burbuja de las puntocom
El economista de Yale , Robert Shiller, sostiene que la caída de la bolsa de valores de 2000 desplazó la "exuberancia irracional" de la caída del mercado de valores a los bienes raíces residenciales: "Una vez que cayeron las acciones, los bienes raíces se convirtieron en la salida principal para el frenesí especulativo que había desatado el mercado de valores". [134]
La caída de los sectores de las punto com y la tecnología en 2000 provocó una caída (aproximadamente) del 70% en el índice compuesto NASDAQ . Shiller y varios otros economistas han argumentado que esto resultó en que muchas personas sacaran su dinero del mercado de valores y compraran bienes raíces , creyendo que era una inversión más confiable. [71] [104] [135]
Productos hipotecarios riesgosos y estándares de préstamos laxos
La deuda de vivienda de consumo excesiva fue causada a su vez por los subsectores de títulos respaldados por hipotecas , permuta de incumplimiento crediticio y obligaciones de deuda colateralizada de la industria financiera , que ofrecían tasas de interés irracionalmente bajas y niveles irracionalmente altos de aprobación a los consumidores de hipotecas de alto riesgo porque calculaban el riesgo agregado utilizando fórmulas de cópula gaussiana que asumían estrictamente la independencia de las hipotecas de componentes individuales, cuando de hecho la solvencia crediticia de casi todas las nuevas hipotecas de alto riesgo estaba altamente correlacionada con la de cualquier otra debido a las vinculaciones a través de los niveles de gasto del consumidor que cayeron drásticamente cuando la propiedad los valores comenzaron a caer durante la ola inicial de impagos hipotecarios. [136] [137] Los consumidores de deuda actuaban en su propio interés racional, porque no podían auditar la metodología de fijación de precios de riesgo defectuosa y opaca de la industria financiera. [138]
Expansión de los préstamos de alto riesgo
Las bajas tasas de interés, los altos precios de las viviendas y la inversión (o la reventa de viviendas para obtener ganancias) crearon efectivamente un entorno casi libre de riesgos para los prestamistas porque los préstamos arriesgados o en mora se podían pagar volcando casas.
Los prestamistas privados presionaron a las hipotecas de alto riesgo para capitalizar esto, ayudados por un mayor poder de mercado para los originadores de hipotecas y menos poder de mercado para los titulizadores de hipotecas. [21] Las hipotecas de alto riesgo ascendieron a 35.000 millones de dólares (5% del total de las originaciones) en 1994, [139] 9% en 1996, [140] 160.000 millones de dólares (13%) en 1999, [139] y 600.000 millones de dólares (20%) en 2006. [140] [141] [142]
Productos de riesgo
El uso reciente de hipotecas de alto riesgo , las hipotecas de tasa ajustable , hipotecas de sólo interés , permutas de riesgo de crédito , obligaciones de deuda garantizadas , los mercados de crédito y préstamos ingreso declarado (un subconjunto de " Alt-A préstamos", en los que el prestatario no tenía que ofrecer documentación para corroborar los ingresos indicados en la solicitud; estos préstamos también se denominaron préstamos "sin documentación" y, de forma algo peyorativa, como "préstamos mentirosos") para financiar la compra de viviendas descritos anteriormente han suscitado preocupaciones sobre la calidad de estos préstamos en caso de que las tasas de interés suban nuevamente o el prestatario no pueda pagar la hipoteca. [74] [143] [144] [145]
En muchas áreas, particularmente en aquellas con mayor apreciación, los préstamos atípicos pasaron de ser casi desconocidos a prevalentes. Por ejemplo, el 80% de todas las hipotecas iniciadas en la región de San Diego en 2004 fueron de tasa ajustable y el 47% fueron solo intereses.
En 1995, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a recibir crédito de vivienda asequible para comprar valores Alt-A [146] La opinión académica está dividida sobre cuánto contribuyó esto a las compras de GSE de MBS no preferenciales y al crecimiento de la originación de hipotecas no preferenciales. [21]
Algunos prestatarios eludieron los requisitos de pago inicial mediante el uso de programas de asistencia para el pago inicial (DPA) financiados por el vendedor, en los que un vendedor da dinero a organizaciones benéficas que luego les entregan el dinero. Desde 2000 hasta 2006, más de 650,000 compradores recibieron sus pagos iniciales a través de organizaciones sin fines de lucro. [147] Según un estudio de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno , existen tasas más altas de incumplimiento y ejecución hipotecaria para estas hipotecas. El estudio también mostró que los vendedores inflaron los precios de las viviendas para recuperar sus contribuciones a las organizaciones sin fines de lucro. [148]
El 4 de mayo de 2006, el IRS dictaminó que dichos planes ya no son elegibles para el estado sin fines de lucro debido a la naturaleza circular del flujo de efectivo, en el que el vendedor paga a la organización benéfica una "tarifa" después del cierre. [149] El 31 de octubre de 2007, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano adoptó nuevas regulaciones que prohíben los llamados programas de pago inicial "financiados por el vendedor". La mayoría debe dejar de otorgar subvenciones sobre préstamos de la FHA de inmediato; se puede operar hasta el 31 de marzo de 2008. [147]
Los estándares hipotecarios se volvieron laxos debido a un riesgo moral , en el que cada eslabón de la cadena hipotecaria recaudaba ganancias mientras creía que estaba transmitiendo el riesgo. [21] [150] Las tasas de denegación de hipotecas para préstamos convencionales para la compra de viviendas, informadas en virtud de la Ley de divulgación de hipotecas para viviendas, han disminuido notablemente, del 29 por ciento en 1998 al 14 por ciento en 2002 y 2003. [151] Guardianes tradicionales como titulizadores hipotecarios y las agencias de calificación crediticia perdieron su capacidad para mantener altos estándares debido a las presiones competitivas. [21]
Todas las instituciones de la cadena, desde el originador hasta el inversor, subestimaron los riesgos hipotecarios al subestimar la posibilidad de una caída de los precios de la vivienda dadas las tendencias históricas de aumento de los precios. [152] [153] Estos autores argumentan que la confianza equivocada en la innovación y el optimismo excesivo llevaron a errores de cálculo por parte de instituciones públicas y privadas.
En marzo de 2007, la industria de hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecución hipotecaria más altas de lo esperado , con más de 25 prestamistas de alto riesgo que se declararon en quiebra, anunciaron pérdidas significativas o se pusieron a la venta. [154] La revista Harper advirtió sobre el peligro del aumento de las tasas de interés para los compradores de vivienda recientes que tienen tales hipotecas, así como para la economía estadounidense en su conjunto: "El problema [es] que los precios están cayendo incluso cuando la hipoteca total de los compradores sigue siendo la misma o incluso aumentos ... El aumento de los pagos del servicio de la deuda desviará aún más los ingresos del nuevo gasto de los consumidores. En conjunto, estos factores reducirán aún más la economía "real", reducirán los salarios reales que ya están en declive y empujarán nuestra economía agobiada por las deudas en un estancamiento al estilo de Japón o algo peor ". [155]
Los factores que podrían contribuir al aumento de las tasas son la deuda nacional de los EE. UU. , La presión inflacionaria causada por factores como el aumento de los costos del combustible y la vivienda, y los cambios en las inversiones extranjeras en la economía de EE. UU. La Fed elevó los tipos 17 veces, incrementándolos del 1% al 5,25%, entre 2004 y 2006. [76] La revista BusinessWeek denominó la opción ARM (que podría permitir un pago mensual mínimo menor que un pago de intereses únicamente) [156] " el producto de préstamos hipotecarios más riesgoso y complicado jamás creado "y advirtió que más de un millón de prestatarios tomaron $ 466 mil millones en ARM de opciones en 2004 hasta el segundo trimestre de 2006, citando preocupaciones de que estos productos financieros podrían dañar más a los prestatarios individuales y" empeorar el busto [vivienda] ". [157]
Para abordar los problemas que surgen de los "préstamos mentirosos", el Servicio de Impuestos Internos actualizó una herramienta de verificación de ingresos utilizada por los prestamistas para que la confirmación de los ingresos declarados por el prestatario sea más rápida y sencilla. [144] En abril de 2007, comenzaron a aparecer problemas financieros similares a las hipotecas de alto riesgo con los préstamos Alt-A otorgados a propietarios de viviendas que se pensaba que eran menos riesgosos; la tasa de morosidad de las hipotecas Alt-A aumentó en 2007. [158] El administrador del fondo de bonos más grande del mundo, PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas de alto riesgo no fue un evento aislado y eventualmente afectará a la economía y cuyo El impacto final estará en los precios deteriorados de las viviendas. [159]
Ver también
- Resolución Trust Corporation
- Crisis de ahorro y préstamo
Referencias
- ^ Se proporciona una derivación del costo mensual enlas Preguntas frecuentes sobre sci.math de usenet . Archivado el 4 de julio de 2008 en Wayback Machine .
- ↑ a b Tully, Shawn (22 de diciembre de 2003). "La nueva economía doméstica" . Fortuna .
- ^ a b "¿Quién causó la crisis económica?" . FactCheck.org. Archivado desde el original el 6 de enero de 2010 . Consultado el 21 de enero de 2010 .
- ^ a b ¿Fannie y Freddie causaron la burbuja inmobiliaria? Daniel Indiviglio 3 de junio de 2010
- ^ Un resumen de las causas principales de la burbuja inmobiliaria y la crisis crediticia resultante: un documento no técnico Archivado el 7 de marzo de 2013 en la Wayback Machine por JEFF HOLT
- ^ McLean, Bethany (2010-2011). Todos los demonios están aquí . NY: Portafolio / Penguin. págs. 365 . ISBN 9781101551059.
- ^ Kaplan, Greg; Mitman, Kurt; Violante, Giovanni L. (2 de marzo de 2020). "El auge y la caída de la vivienda: el modelo cumple con la evidencia" . Revista de Economía Política : 000–000. doi : 10.1086 / 708816 . ISSN 0022-3808 .
- ^ a b 1. Propuesta para enmendar IRC §121 y §1034 Cámara de Representantes de EE. UU.
- ^ Impacto de la Ley de reforma fiscal de 1986 en los propietarios de viviendas de hoy Archivado el 31 de octubre de 2009en Wayback Machine HomeFinder.com , 5 de agosto de 2008
- ^ 1. Propuesta para enmendar IRC §121 y §1034 'Cámara de Representantes de EE. UU.
- ^ Smith, Vernon L. (18 de diciembre de 2007). "La burbuja inmobiliaria de Clinton" . El Wall Street Journal .
- ^ La exención de impuestos puede haber ayudado a provocar la burbuja inmobiliaria, Vikas Bajaj y David Leonhardt, The New York Times , 18 de diciembre de 2008
- ^ Gjerstad, Steven; Smith, Vernon L. (6 de abril de 2009). "¿De la burbuja a la depresión?" . El Wall Street Journal .
- ^ Echa un vistazo, Joe. "Una llamada a ARMS: hipotecas de tasa ajustable en la década de 1980". New England Economic Review (marzo / abril de 1990).
- ^ Madrick, Jeff (9 de diciembre de 2011). "Qué haría Bill Clinton" . The New York Times . Consultado el 27 de enero de 2012 .
- ^ La conexión Gramm . Paul Krugman . The New York Times . Publicado el 29 de marzo de 2008.
- ^ Krugman, Paul (16 de octubre de 2015). "Demócratas, republicanos y magnates de Wall Street" . The New York Times .
- ^ ¿Quién está lloriqueando ahora? Gramm criticado por economistas . ABC News . 19 de septiembre de 2008.
- ^ John McCain: Facilitador de crisis . La Nación . 21 de septiembre de 2008.
- ^ Ekelund, Robert; Thornton, Mark (4 de septiembre de 2008). "Verdades más horribles sobre los republicanos" . Instituto Ludwig von Mises . Consultado el 7 de septiembre de 2008 .
- ^ a b c d e f g Michael Simkovic, Competencia y crisis en la titulización hipotecaria
- ^ Joseph Fried, que realmente llevó a la economía a la zanja (Nueva York: Algora Publishing, 2012) 289-90.
- ^ a b c d Konczal, Mike (13 de febrero de 2013). "No, Marco Rubio, el gobierno no provocó la crisis de la vivienda" . Washington Post . Consultado el 13 de febrero de 2013 .
- ^ texto completo del discurso republicano a la nación del senador Marco Rubio (R-FL), preparado para su entrega
- ↑ a b Peter J. Wallison, "Dissent from the Majority Report of the Financial Crisis Inquiry Commission", (Washington, DC: American Enterprise Institute, enero de 2011), 61, www.aei.org.
- ^ Joseph Fried, ¿Quién realmente llevó a la economía a la zanja? (Nueva York, NY: Algora Publishing, 2012), 121.
- ^ Joseph Fried, ¿Quién realmente llevó a la economía a la zanja? (Nueva York, NY: Algora Publishing, 2012), Capítulo 6.
- ^ Stan Liebowtiz, El escándalo real: cómo los federales invitaron al lío hipotecario , New York Post , 5 de febrero de 2008
- ^ Edward Pinto, "Sí, la CRA es tóxica", City Journal, 2009
- ^ Gillespie, Mark (13 de diciembre de 2009). "Cómo Cleveland agravó su problema de ejecución hipotecaria y perdió millones en dólares de impuestos, todo para ayudar a las personas a comprar casas que no podían pagar" . Distribuidor llano de Cleveland . Cleveland.com . Consultado el 10 de diciembre de 2013 .
- ^ Russell Roberts , "Cómo el gobierno avivó la manía" , The Wall Street Journal , 3 de octubre de 2008.
- ^ a b c d "Los préstamos del sector privado, no Fannie o Freddie, desencadenaron la crisis" . McClatchy . 3 de diciembre de 2008. Archivado desde el original el 18 de octubre de 2010.
- ^ a b Min, David (13 de julio de 2011). "¿Por qué Wallison se equivoca sobre la génesis de la crisis de la vivienda en Estados Unidos" . Center for American Progress, 12 de julio de 2011 . americanprogress.org. Archivado desde el original el 23 de febrero de 2015 . Consultado el 13 de febrero de 2013 .
- ^ Wallison, Peter J. (enero de 2011). "Disidencia del informe de la mayoría de la Comisión de Investigación de Crisis Financiera" . Instituto Americano de Empresas . Consultado el 20 de noviembre de 2012 .
- ^ An, Xudong; Sanders, Anthony B. (6 de diciembre de 2010). "Incumplimiento de préstamos hipotecarios comerciales durante la crisis financiera". Rochester, Nueva York. SSRN 1717062 . Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ Amadeo, Kimberly, "Commercial Real Estate Lending" en News & Issues-US Economy (About.com, noviembre de 2013), http://useconomy.about.com/od/grossdomesticproduct/tp/Commercial-Real-Estate- Loan-Defaults.htm
- ^ Gierach, Denice A., "Esperando a que caiga el otro zapato en bienes raíces comerciales" (Chicago, Illinois, The Business Ledger, 4 de marzo de 2010)
- ^ Mclean, Betania (2010, 2011). Todos los demonios están aquí . Nueva York: Portfolio / Penguin. págs. 363 . ISBN 9781591843634. Verifique los valores de fecha en:
|year=
( ayuda ) - ^ a b Joseph Fried, ¿Quién realmente llevó a la economía a la zanja? (Nueva York, NY: Algora Publishing, 2012), 141.
- ^ "Análisis de FANNIE MAE Y FREDDIE MAC de opciones para revisar las estructuras a largo plazo de las empresas de vivienda" (PDF) . Septiembre de 2009 . Informe de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos a los Comités del Congreso . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ "El informe de Harvard encuentra una toma de riesgos excesiva y lapsos en la regulación condujo al auge de los préstamos hipotecarios no preferenciales" . 27 de septiembre de 2010 . Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ "CONCLUSIONES DE LA COMISIÓN DE CONSULTA DE CRISIS FINANCIERA" (PDF) . COMISIÓN DE CONSULTA DE CRISIS FINANCIERA . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ "Datos sobre las características de riesgo y desempeño de las hipotecas unifamiliares originadas de 2001 a 2008 y financiadas en el mercado secundario" (PDF) . 13 de septiembre de 2010 . Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Archivado desde el original (PDF) el 20 de febrero de 2013 . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ Park, Kevin. "Fannie, Freddie y la crisis de ejecuciones hipotecarias" . Kevin Park . Centro UNC de Capital Comunitario. Archivado desde el original el 22 de febrero de 2013 . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ Glaeser, Edward L .; Gyourko, Joseph; Saiz, Albert (junio de 2008). "Oferta de vivienda y burbujas de vivienda" . Revista de Economía Urbana . 64 (2): 198-217. doi : 10.1016 / j.jue.2008.07.007 . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ Thomas, Jason. "Política de vivienda, mercados de alto riesgo y Fannie Mae y Freddie Mac: lo que sabemos, lo que creemos que sabemos y lo que no sabemos" (PDF) . Noviembre de 2010 . stlouisfed.org . Consultado el 14 de febrero de 2013 .
- ^ La SEC acusa a los ex ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de fraude de valores, "Comisión de Bolsa y Valores, 16 de diciembre de 2011, https://www.sec.gov/news/press/2011/2011-267.htm .
- ^ WALLISON, PETER. "La crisis financiera a prueba" . 21 de diciembre de 2011 . wsj.com . Consultado el 21 de junio de 2013 .
- ^ Peter J. Wallison y Edward Pinto, "Por qué la izquierda está perdiendo el argumento sobre la crisis financiera" (Washington, DC: American Enterprise Institute, 27 de diciembre de 2011)
- ^ Kroszner, Randall S. "La Ley de reinversión comunitaria y la reciente crisis hipotecaria" . Discurso en el Foro de políticas de confrontación de la pobreza concentrada . Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal, Washington, DC 3 de diciembre de 2008 . Consultado el 13 de febrero de 2013 .
- ^ "Kroszner de la Fed: no culpe a CRA" . El Wall Street Journal . 3/12/2008. Verifique los valores de fecha en:
|date=
( ayuda ) - ^ Bair, Sheila (17 de diciembre de 2008). "Comentarios preparados: ¿la propiedad de vivienda de bajos ingresos llegó demasiado lejos? " . Conferencia ante la New America Foundation . FDIC.
- ^ Seidman, Ellen (26 de junio de 2009). "No culpe a la ley de reinversión comunitaria" . The American Prospect . Archivado desde el original el 12 de junio de 2010 . Consultado el 12 de agosto de 2009 .
- ^ Fu, Ning; Dagher, Jihad C. (2011), Regulación y crisis hipotecaria , SSRN 1728260
- ^ NBER-Agarwal, Benmelich, Bergman, Seru- "¿La ley de reinversión comunitaria condujo a préstamos arriesgados?"
- ^ Demasiado bajo para demasiado largo | JW Mason | 6 de abril de 2012
- ^ Sabiduría de la Fed convencional, desafiada | Por GRETCHEN MORGENSON | 13 de agosto de 2011
- ^ Greenspan, Alan (16 de septiembre de 2007). "Una perspectiva global" . Financial Times .
- ^ Audiencia del congresista Barney Frank ante el Comité de Servicios Financieros: Cámara de Representantes de EE. UU., 108 ° Congreso, primera sesión, 9-10-2003 pg 3
- ^ Audiencia ante el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos: Senado de EE. UU., 108 ° Congreso, primera y segunda sesiones, 25-2-2004 pág. 454
- ^ "Un argumento (sub) principal para más regulación" Financial Times de Londres, pg 11 20/08/2007 cita al congresista Barney Frank
- ^ Senador Dodd
- ^ Greenspan, Alan (6 de diciembre de 2005). "Burbuja de vivienda estalla en el mercado de bonos hipotecarios de Estados Unidos" . Bloomberg .
Es posible que la espuma en los mercados inmobiliarios se esté extendiendo a los mercados hipotecarios.
- ^ "Documentos de debate sobre finanzas internacionales, número 841, precios de la vivienda y política monetaria: un estudio entre países" (PDF) . Junta de la Reserva Federal . Septiembre de 2005.
Al igual que otros precios de activos, los precios de la vivienda están influenciados por las tasas de interés y, en algunos países, el mercado de la vivienda es un canal clave de transmisión de la política monetaria.
- ^ Roach, Stephen (26 de febrero de 2004). "La economía estadounidense: una recuperación falsa, los drogadictos obtienen sólo un subidón temporal. La economía estadounidense, adicta a la apreciación de los activos y la deuda, no es diferente" . The Economist .
La Fed, en efecto, se ha convertido en un soplador de burbujas en serie.
- ^ Wallace-Wells, Benjamin (abril de 2004). "Allá va el vecindario: por qué los precios de las viviendas están a punto de caer en picado, y llévate la recuperación con ellos" . Washington Monthly .
- ^ Roach, Stephen (2005). "Foro económico global de Morgan Stanley: pecado original" . Morgan Stanley .Ver también los comentarios de James Wolcott . Archivado el 18 de octubre de 2006 en la Wayback Machine .
- ^ Phillips, Kevin (2006). Teocracia estadounidense: El peligro y la política de la religión radical, el petróleo y el dinero prestado en el siglo XXI . Vikingo. ISBN 978-0-670-03486-4.
- ^ Krugman, Paul (7 de agosto de 2006). "Intimaciones de una recesión" . The New York Times .
- ^ Fleckenstein, Bill (21 de agosto de 2006). "Acéptalo: el busto de la vivienda está aquí" . MSN . Archivado desde el original el 14 de julio de 2011 . Consultado el 11 de julio de 2008 .
- ^ a b "¿Está a punto de estallar una burbuja inmobiliaria?" . BusinessWeek . 2004-07-19. Archivado desde el original el 4 de marzo de 2008 . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ a b "Funcionario dice recortes de tasas impulsados por datos malos, especulación inmobiliaria" . Banco de la Reserva Federal de Dallas . 2006-11-06.
En retrospectiva, la tasa real de los fondos de la Fed resultó ser más baja de lo que se consideró apropiado en ese momento y se mantuvo más baja de lo que debería haber sido ... En este caso, los datos deficientes llevaron a una acción de política que amplificó la actividad especulativa en la vivienda y otros mercados ... Toda ... el mercado de la vivienda está experimentando una corrección sustancial e imponiendo costos reales a millones de propietarios de viviendas en todo el país. Está complicando la tarea [de la Fed] de lograr ... un crecimiento no inflacionario sostenible.
- ^ a b "Bies de la Fed, Fisher ve que la tasa de inflación comienza a bajar" . Bloomberg . 2006-11-03.
- ^ a b c d e f Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional (2a ed.). Prensa de la Universidad de Princeton . ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Sowell, Thomas (2010). El auge y la caída de la vivienda: edición revisada . Libros básicos. págs. 1–29. ISBN 978-0465019861.
- ^ a b "La Fed mantiene las tasas por primera vez en dos años" . Financial Times . 2006-08-08.
- ^ Roubini, Nouriel (9 de agosto de 2006). "La Fed mantiene estables las tasas de interés ya que la desaceleración supera la inflación" . El Wall Street Journal .
La Fed debería haberse endurecido antes para evitar que la burbuja inmobiliaria se pudriera desde el principio. La Fed se enfrenta ahora a una pesadilla: la recesión llegará y la flexibilización no la evitará.
- ^ Reese, Chris (14 de junio de 2007). "Encuesta: la Fed dejará las tasas de Estados Unidos en el 5,25 por ciento hasta finales de 2008" . Reuters .
- ^ "En negrita, la Fed recorta la tasa base en medio punto al 4,75 por ciento" . AFP . 2007-09-17. Archivado desde el original el 16 de mayo de 2008 . Consultado el 11 de julio de 2008 .
- ^ "Greenspan: 'Burbujas locales' se construyen en el sector de la vivienda" . USA Today . 2005-05-20.
- ^ "Alerta de Greenspan sobre los precios de la vivienda en Estados Unidos" . Financial Times . 2007-09-17.
- ^ "S & P / Case-Shiller índices de precios de la vivienda-hojas de cálculo históricas" .
- ^ Christie, Les (14 de agosto de 2007). "Las ciudades de California llenan la lista de ejecuciones hipotecarias top 10" . CNNMoney.com . Consultado el 26 de mayo de 2010 .
- ^ "Los precios de las viviendas caen a medida que se hunde la confianza del consumidor" . Reuters . 2007-11-27 . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ Knox, Noelle (21 de noviembre de 2006). "Cleveland: las ejecuciones hipotecarias pesan en el mercado" . USA Today .
- ^ a b "Inicio $ weet Inicio" . Tiempo . 2005-06-13.
- ^ Greenspan, Alan (20 de mayo de 2005). "Greenspan llama insostenible la especulación del precio de la vivienda" . Bloomberg . Archivado desde el original el 30 de septiembre de 2007 . Consultado el 11 de julio de 2008 .
Como mínimo, hay un poco de espuma [en el mercado inmobiliario de EE. UU.] ... Es difícil no ver que hay muchas burbujas locales.
- ^ Evans-Pritchard, Ambrose (23 de marzo de 2006). "Sin piedad ahora, sin rescate después" . El Daily Telegraph . Londres . Consultado el 28 de abril de 2010 .
[E] l boom inmobiliario estadounidense es ahora la madre de todas las burbujas, en volumen, si no en grados de locura especulativa.
- ^ "Episodio 06292007". Diario de Bill Moyers . 2007-06-29. PBS https://www.pbs.org/moyers/journal/06292007/transcript5.html falta el título ( ayuda ) .
|transcript-url=
- ^ Zweig, Jason (2 de mayo de 2005). "El Oracle habla" . CNNMoney.com .
[Warren Buffett:] Ciertamente, en el extremo superior del mercado inmobiliario en algunas áreas, ha visto un movimiento extraordinario ... La gente se vuelve loca por la economía periódicamente, en todo tipo de formas ... cuando los precios aumentan más rápido que los costos subyacentes, a veces puede haber consecuencias bastante graves.
- ^ Booth, Jenny (9 de enero de 2006). "Soros predice la recesión estadounidense" . The Times . Londres . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
Soros dijo que creía que la burbuja inmobiliaria estadounidense, un factor importante detrás del fuerte consumo estadounidense, había alcanzado su punto máximo y estaba en proceso de desinflarse.
- ^ Kiyosaki, Robert (c. 2005). "Todos los auges se arruinan" . Robert Kiyosaki . Archivado desde el original el 23 de abril de 2006.
Últimamente me han preguntado si estamos en una burbuja inmobiliaria. Mi respuesta es, '¡Duh!' En mi opinión, esta es la burbuja inmobiliaria más grande que he vivido. A continuación, me preguntan: "¿Estallará la burbuja?" Nuevamente, mi respuesta es, '¡Duh!
- ^ Chelín, A. Gary (21 de julio de 2005). "El alfiler que hace estallar la burbuja de la vivienda" . Forbes . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ a b Aleros, Elisabeth (26 de junio de 2007). "No compre esa casa" . Forbes .
- ^ "Nuevo recorad: Casi medio millón de licencias inmobiliarias" . Diario de negocios de Sacramento . 2006-05-23.
Para satisfacer la demanda de licencias de bienes raíces, el DRE llevó a cabo numerosos 'megaexámenes' en los que miles de solicitantes tomaron el examen de licencia de bienes raíces ... 'El nivel de interés en la licencia de bienes raíces no tiene precedentes'
- ^ "Informes de la Oficina del censo sobre vacantes residenciales y propiedad de vivienda" (PDF) . Oficina del Censo de EE . UU . 2007-10-26. Archivado desde el original (PDF) el 16 de febrero de 2008 . Consultado el 6 de diciembre de 2017 .
- ^ Knox, Noelle (10 de agosto de 2006). "Para algunos, alquilar tiene más sentido" . USA Today . Consultado el 28 de abril de 2010 .
- ^ Actividades sospechosas reportadas Archivado el 24 de julio de 2008 en la Wayback Machine.
- ^ "¿Burbuja inmobiliaria, o estupidez? ¿Están subiendo los precios de las viviendas de forma insostenible y están a punto de desplomarse? Un grupo de expertos echa un vistazo y llegan a conclusiones muy diferentes" . Semana comercial . 2005-06-22.
- ^ Roubini, Nouriel (26 de agosto de 2006). "Ocho giros del mercado sobre la vivienda de Perma-Bull Spin-Doctors ... y la realidad de la inminente caída de la vivienda más fea ..." RGE Monitor . Archivado desde el original el 3 de septiembre de 2006.
Se están dando muchas vueltas [ sic ] furiosamente , a menudo de personas cercanas a los intereses inmobiliarios, para minimizar la importancia de esta crisis inmobiliaria, vale la pena señalar una serie de argumentos defectuosos y percepciones erróneas que se están vendiendo. Escuchará muchos de estos argumentos una y otra vez en las páginas financieras de los medios, en informes de investigación del lado de la venta y en innumerables programas de televisión [ sic ]. Entonces, prepárate para comprender esta desinformación, mitos y giros.
- ^ a b "Quiero mi burbuja de vuelta" . Motley Fool . 2006-06-09. Archivado desde el original el 13 de junio de 2006.
- ^ Lereah, David (24 de agosto de 2005). "Las ventas de viviendas existentes caen un 4,1% en julio, los precios medios caen en la mayoría de las regiones" . USA Today .
- ^ Greenspan, Alan (26 de agosto de 2005). "Palabras del presidente Alan Greenspan: Reflexiones sobre la banca central, en un simposio patrocinado por el Banco de la Reserva Federal de Kansas City, Jackson Hole, Wyoming" . Junta de la Reserva Federal .
- ^ a b Shiller, Robert (20 de junio de 2005). "El nuevo hogar de la burbuja" . Barron .
La burbuja de los precios de la vivienda se siente como la manía del mercado de valores en el otoño de 1999, justo antes de que estallara la burbuja de las acciones a principios de 2000, con todo el bombo, la inversión colectiva y la confianza absoluta en la inevitabilidad de la continua apreciación de los precios. Mi sangre se heló un poco en un cóctel la otra noche cuando una recién graduada de la Facultad de Medicina de Yale me dijo que estaba comprando un condominio para vivir en Boston durante su pasantía de un año, para poder cambiarlo y obtener ganancias el próximo año. Reina Tulipmania .
Gráfico de la apreciación del precio de la vivienda ajustado a la inflación en varias ciudades de EE. UU., 1990-2005: - ^ Un índice de precios a largo plazo: el índice de Herengracht
- ^ "Fundamentos del nivel del índice S&P 500" .
- ^ Leonhardt, David (11 de abril de 2007). "Un consejo durante una recesión de la vivienda: alquiler" . The New York Times . Consultado el 28 de abril de 2010 .
- ^ Wiltz, Teresa (28 de diciembre de 2005). "Propiedades calientes de la TV: reality shows inmobiliarios" . The Washington Post . Consultado el 28 de abril de 2010 .
- ^ Los programas de reality shows sobre voltear incluyen:
- HGTV 's House Hunters , lo que pasa por el dinero , diseñado para vender y me compra .
- BBC America 's Ubicación, ubicación, ubicación .
- Discovery Home 's tirón esa casa .
- A & E 's tirón esta casa y vender esta casa .
- Bravo 's Millón de anuncios del dólar ' una serie de seis episodios originales para describir las altas apuestas, feroz mundo de los bienes raíces en un mercado próspero.'
- Programas Fine Living [ cita requerida ]
- El canal de aprendizaje 's propiedad de escalera y el Proyecto Carolla Adam en el que 'las tripas casa de su infancia con el objetivo de darle la vuelta por más de $ 1 millón.'
- ^ Lereah, David (2005). ¿Se está perdiendo el boom inmobiliario? . Moneda / Doubleday. ISBN 978-0-385-51434-7.
- ^ Lereah, David (2005). Por qué no fracasará el boom inmobiliario y cómo puede beneficiarse de él . Moneda / Doubleday. ISBN 978-0-385-51435-4.
- ^ "Por quien doblan las campanas de la vivienda" . Barron . 2006-08-10.
- ^ a b Okwu, Michael. "Burbuja que estalla". El programa de hoy . NBC .El video del informe está disponible en una entrada de 2006-08-19 en el blog Housing Panic .
- ^ a b Lereah, David (25 de mayo de 2005). "El precio medio de una vivienda supera los 200.000 dólares en medio del frenesí de las ventas" . Reuters .
Ahora hay un elemento especulativo en la compra de viviendas.
- ^ a b "Comentarios públicos del economista jefe de NAR, David Lereah" . 2006-04-27.
- ^ "Un toro inmobiliario ha cambiado de opinión" . Todas las cosas consideradas . Radio Pública Nacional . 2007-05-10.
- ^ Leonhardt, David (25 de mayo de 2005). "El fuerte aumento de los precios de las viviendas aumenta la preocupación por una burbuja" . The New York Times . Consultado el 28 de abril de 2010 .
"Claramente hay un exceso especulativo", dijo Joshua Shapiro, economista jefe para Estados Unidos de MFR Inc., un grupo de investigación económica de Nueva York. "Mucha gente ve los bienes raíces como algo que no se puede perder".
- ^ Levenson, Eugenia (15 de marzo de 2006). "¿Bajar el auge? Los especuladores se apaciguaron" . Fortuna .
Estados Unidos estaba inundado de un frenético y delirante frenesí que parecía tan loco como las acciones de las puntocom.
- ^ a b Bartiromo, Maria (6 de marzo de 2006). "Nerviosismo en el frente interno" . Semana comercial . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ Fletcher, junio (17 de marzo de 2006). "¿Todavía se pueden obtener beneficios de la compra de viviendas superiores reparadoras?" . El Wall Street Journal .
- ^ Laperriere, Andrew (10 de abril de 2006). "Problema de la burbuja de la vivienda: ¿Hemos estado viviendo más allá de nuestros medios?" . El estándar semanal .
- ^ Seiders, David (6 de marzo de 2006). "Vivienda enfriándose: podría enfriar la economía" . Tribuna de la Unión de San Diego .
- ^ Knox, Noelle (22 de octubre de 2006). "10 errores que cometieron lanzar un flop" . USA Today . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ Patterson, Randall (18 de marzo de 2007). "Russ Whitney quiere que seas rico" . The New York Times . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ Zuckerman, Mortimer B. (17 al 24 de noviembre de 2008). Editorial: El problema núm . 1 de Obama . US News and World Report.
- ^ Glaeser, Edward L. (2004). "Oferta de vivienda, la Oficina Nacional de Investigación Económica, reportero de NBER: resumen de investigación primavera de 2004" . Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ Escuela de Negocios de Wisconsin y el Instituto Lincoln de Política de Tierras (actualizado trimestralmente). "Precios de la tierra para 46 áreas metropolitanas" . Archivado desde el original el 1 de julio de 2010. Verifique los valores de fecha en:
|date=
( ayuda ) - ^ "Mercados de vivienda más caros, CNN Money" . 2005. Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ Quinn, W. Eddins (2009). "Informe mensual del mercado de la vivienda RPX, Radar Logic" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 13 de mayo de 2011 . Consultado el 20 de septiembre de 2010 . Cite journal requiere
|journal=
( ayuda )Ver: Anexo 6 - ^ "Las 20 ciudades más caras, Househunt.com" . 2009. Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ "¿Cuánto costará tu nueva casa ?, About.com: Arquitectura" . Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ Huang, Haifung y Yao Tang, "Dejar caer la variable de restricción geográfica hace solo una diferencia menor: respuesta a Cox", Econ Journal Watch 8 (1): 28-32, enero de 2011.
- ^ Cox, Wendell. "Restricciones sobre la oferta de vivienda: natural y regulatorio", Econ Journal Watch 8 (1): 13-27, enero de 2011.
- ^ Shiller, Robert (20 de junio de 2005). "El nuevo hogar de la burbuja" . Barron .
Una vez que las acciones cayeron, los bienes raíces se convirtieron en la salida principal del frenesí especulativo que había desatado el mercado de valores. ¿Dónde más podrían los émbolos aplicar sus talentos comerciales recién adquiridos? La exhibición materialista de la gran casa también se ha convertido en un ungüento para los egos magullados de los inversores en acciones decepcionados. En estos días, lo único que se acerca a los bienes raíces como una obsesión nacional es el póquer.
- ^ Baker, Dean (julio de 2005). "La hoja de datos de la burbuja de la vivienda" (PDF) . Centro de Investigaciones Económicas y Políticas . Archivado desde el original (PDF) el 2007-02-03.
La burbuja generalizada de los precios de la vivienda es comparable a la burbuja de los precios de las acciones a finales de los noventa. El eventual colapso de la burbuja inmobiliaria tendrá un impacto aún mayor que el colapso de la burbuja bursátil, ya que la riqueza inmobiliaria se distribuye mucho más uniformemente que la riqueza bursátil.
- ^ Salmon, Felix (23 de febrero de 2009). "Receta para el desastre: la fórmula que mató a Wall Street" . Cableado . Consultado el 3 de abril de 2013 .
- ^ Donnelly, Catherine; Embrechts, Paul (4 de enero de 2010). "El diablo está en la cola: matemáticas actuariales y la crisis de las hipotecas de alto riesgo" (PDF) . Boletín ASTIN . 40 (1): 1–33. doi : 10.2143 / AST.40.1.2049222 . Consultado el 3 de abril de 2013 .[ enlace muerto permanente ]
- ^ Bielecki, Tomasz R .; Brigo, Damiano; Patras, Fédéric (2011). "Capítulo 13. Valoración del riesgo de contraparte estructural para los swaps de incumplimiento crediticio". En Tomasz R. Bielecki; Christophette Blanchet-Scalliet (eds.). Fronteras de riesgo crediticio: crisis subprime, precios y cobertura, CVA, MBS, calificaciones y liquidez . Wiley. pp. 437 -456. doi : 10.1002 / 9781118531839.ch13 . ISBN 9781118531839.
- ^ a b "Señales de advertencia de un préstamo hipotecario malo (página 2 de 2)" . 2008 . Consultado el 19 de mayo de 2008 .
- ^ a b "NPR: los economistas se preparan para empeorar la crisis de las hipotecas de alto riesgo" . 2008 . Consultado el 19 de mayo de 2008 .
- ^ "FRB: discurso-Bernanke, fomento de la propiedad de vivienda sostenible-14 de marzo de 2008" . Federalreserve.gov . Consultado el 26 de octubre de 2008 .
- ^ Holmes, Steven A. (30 de septiembre de 1999). "Fannie Mae facilita el crédito para ayudar a los préstamos hipotecarios" . The New York Times .
- ^ "Los préstamos de tasa ajustable vuelven a casa para descansar: algunos se reducen a medida que aumentan los intereses, los valores de las casas caen" . El Boston Globe . 2006-01-11. Archivado desde el original el 23 de mayo de 2008.
- ^ a b "Los prestamistas detectarán fibs de ingresos mucho más rápido" . Hartford Courant . 2006-10-01. Archivado desde el original el 6 de octubre de 2008 . Consultado el 11 de julio de 2008 .
- ^ "24 años, $ 2 millones en el hoyo" . Motley Fool . 2006-09-25. Archivado desde el original el 1 de diciembre de 2006 . Consultado el 11 de julio de 2008 .
- ^ Leonnig, Carol D. (10 de junio de 2008). "Cómo la política hipotecaria de HUD alimentó la crisis" . Washington Post .
- ^ a b Lewis, Holden. "Los federales recortan los programas de asistencia para el pago inicial" . Bankrate.com . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ "Financiamiento hipotecario: acción adicional necesaria para administrar los riesgos de préstamos asegurados por la FHA con asistencia para el pago inicial" (PDF) . Oficina de Responsabilidad del Gobierno . Noviembre de 2006 . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ "El IRS se enfoca en las estafas de asistencia para el pago inicial; los programas financiados por el vendedor no califican como exentos de impuestos" . Servicio de Impuestos Internos . 2006-05-04 . Consultado el 17 de marzo de 2008 .
- ^ Lewis, Holden (18 de abril de 2007). " ' Riesgo moral' ayuda a dar forma al lío hipotecario" . Bankrate.com.
- ^ "(sin título)" (Comunicado de prensa). Consejo Fiscalizador de Instituciones Financieras Federales . 2004-07-26 . Consultado el 18 de marzo de 2008 .
- ^ Samuelson, Robert J. (2011). "Optimismo imprudente" . Revisión de libros de Claremont . XII (1): 13. Archivado desde el original el 13 de abril de 2012 . Consultado el 13 de abril de 2012 .
- ^ Kourlas, James (12 de abril de 2012). "Lecciones no aprendidas de la crisis de la vivienda" . La Sociedad Atlas . Consultado el 12 de abril de 2012 .
- ^ "El lío hipotecario se propaga" . BusinessWeek . 2007-03-07.
- ^ Hudson, Michael (mayo de 2006). "El nuevo camino de servidumbre". Harper's . 312 (1872). págs. 39–46.
- ^ "Opción de pago ARM" .
- ^ Der Hovanesian, Mara (1 de septiembre de 2006). "Hipotecas de pesadilla" . BusinessWeek .
- ^ Bajaj, Vikas (10 de abril de 2007). "Los incumplimientos aumentan en el siguiente nivel de hipotecas" . The New York Times . Consultado el 28 de abril de 2010 .
- ^ "PIMCO's Gross" . CNNMoney.com . 2007-06-27.[ enlace muerto ]