La zonificación inclusiva (IZ), también conocida como vivienda inclusiva , se refiere a las ordenanzas de planificación municipales y del condado que requieren que una parte determinada de la construcción nueva sea asequible para las personas con ingresos bajos a moderados. El término inclusivo zonificación indica que estas ordenanzas buscan contrarrestar zonificación excluyentes prácticas, que tienen por objeto excluir a viviendas de bajo costo a partir de un municipio a través del código de zonificación. Existen variaciones entre los diferentes programas de zonificación inclusiva. En primer lugar, pueden ser obligatorios o voluntarios. [1]Aunque existen programas voluntarios, la gran mayoría se ha construido como resultado de programas locales obligatorios que requieren que los desarrolladores incluyan las unidades asequibles en sus desarrollos. [2] También existen variaciones entre los requisitos de retirada de tierras, los niveles de asequibilidad junto con el período de control. [1] Con el fin de fomentar la participación en estos programas de zonificación, los desarrolladores reciben incentivos por participar en estos programas, como bonificación de densidad, aprobación acelerada y exenciones de tarifas. [1]
En la práctica, estas políticas implican la imposición de restricciones de escritura en el 10-30% de las casas o apartamentos nuevos para que el costo de la vivienda sea asequible para los hogares de bajos ingresos. Los planificadores urbanos y los sociólogos consideran beneficiosa la combinación de " viviendas asequibles " y viviendas a " precio de mercado" en el mismo barrio. [3] La zonificación inclusiva es una herramienta para los municipios locales en los Estados Unidos para supuestamente ayudar a proporcionar una gama más amplia de opciones de vivienda que las que ofrece un mercado libre por sí solo. Muchos economistas consideran el programa como un control de precios sobre un porcentaje de unidades, lo que impacta negativamente en la oferta de vivienda. [4]
La mayor parte de la zonificación inclusiva se promulga a nivel municipal o de condado; cuando es impuesto por el estado, como en Massachusetts , se ha argumentado que tales leyes usurpan el control local. En tales casos, los desarrolladores pueden usar la zonificación inclusiva para evitar ciertos aspectos de las leyes de zonificación local.
Antecedentes históricos
Durante mediados y finales del siglo XX, los nuevos suburbios crecieron y se expandieron alrededor de las ciudades estadounidenses a medida que los compradores de viviendas de clase media , apoyados por programas de préstamos federales como las garantías de préstamos para vivienda de la Administración de Veteranos , abandonaron los vecindarios y comunidades establecidos. Estos lugares recién poblados eran en general más económicamente homogéneos que las ciudades que rodeaban. Muchas comunidades suburbanas promulgaron ordenanzas locales, a menudo en códigos de zonificación, para preservar el carácter de su municipio. Una de las prácticas de exclusión más comúnmente citadas es la estipulación de que los lotes deben tener un tamaño mínimo determinado y las casas deben estar apartadas de la calle a una distancia mínima determinada. En muchos casos, estas ordenanzas de vivienda impidieron la construcción de viviendas asequibles, porque las grandes parcelas de tierra necesarias para construir dentro de las restricciones del código tenían un costo prohibitivo para las casas de precios modestos. Las comunidades han permanecido accesibles a los ciudadanos más ricos debido a estas ordenanzas, excluyendo efectivamente a las familias de bajos ingresos de las comunidades deseables. Tales ordenanzas de zonificación no siempre se han promulgado con la intención consciente de excluir a los hogares de bajos ingresos, pero ha sido el resultado no intencional de tales políticas.
Al negar a las familias de bajos ingresos el acceso a las comunidades suburbanas, muchos sienten que la zonificación de exclusión ha contribuido al mantenimiento de los guetos del centro de la ciudad . Los partidarios de la zonificación inclusiva señalan que los hogares de bajos ingresos tienen más probabilidades de ser económicamente exitosos si tienen vecinos de clase media como pares y modelos a seguir. Cuando es eficaz, la zonificación inclusiva reduce la concentración de la pobreza en los barrios marginales donde las normas sociales pueden no proporcionar modelos adecuados de éxito. La educación es uno de los componentes más importantes del esfuerzo por sacar a las personas de la pobreza; el acceso a escuelas públicas de alta calidad es otro beneficio clave de la reducción de la segregación. Estadísticamente, un niño pobre en una escuela donde el 80% de los niños son pobres obtiene un puntaje 13-15% más bajo en comparación con entornos donde los compañeros del niño pobre son 80% de clase media. [5]
En muchas de las comunidades donde se ha puesto en práctica la zonificación inclusiva, los requisitos de ingresos permiten que los hogares que ganan entre el 80% y el 120% del ingreso medio califiquen para la vivienda "asequible". Esto se debe a que en muchos lugares los altos precios de la vivienda han impedido que incluso los hogares de ingresos medios compren propiedades a precio de mercado. Esto es especialmente importante en California , donde solo el 16% de la población pudo pagar la vivienda de precio medio durante 2005. [6]
Beneficios potenciales y limitaciones de las políticas de IZ
Beneficios potenciales
- Las familias pobres y trabajadoras tendrían acceso a una variedad de oportunidades, incluidas buenas oportunidades de empleo, buenas escuelas, sistema de transporte integral y calles seguras [7]
- Aliviar el problema de la oferta inadecuada de viviendas asequibles
- Evitar la segregación económica y racial, que ayuda a reducir la tasa de delincuencia, las escuelas fracasadas y la mejora de la estabilidad social.
- Cantidad relativamente pequeña de subvenciones públicas necesarias para adoptar IZ como herramienta basada en el mercado [8]
Limitaciones potenciales
- Baja producción de viviendas asequibles, que produjo aproximadamente 150.000 unidades durante varias décadas en todo el país, [9] en comparación con otros esquemas, como los vales de elección de vivienda que ayuda a aproximadamente dos millones de hogares y el programa LIHTC que ha producido más de dos millones de viviendas asequibles.
- Producción inestable de viviendas asequibles que se ve muy afectada por las condiciones del mercado inmobiliario local [10]
Diferencias en ordenanzas
Las ordenanzas de zonificación inclusiva varían sustancialmente entre los municipios. Estas variables pueden incluir:
- Ordenanza obligatoria o voluntaria. Si bien muchas ciudades requieren viviendas inclusivas, muchas más ofrecen bonificaciones de zonificación, permisos acelerados, tarifas reducidas, subsidios en efectivo u otros incentivos para los desarrolladores que voluntariamente construyen viviendas asequibles.
- Porcentaje de unidades que se dedicarán a vivienda inclusiva. Esto varía considerablemente entre jurisdicciones, pero parece oscilar entre el 10% y el 30%.
- Tamaño mínimo de desarrollo al que se aplica la ordenanza. La mayoría de las jurisdicciones eximen a los desarrollos más pequeños, pero algunos requieren que incluso los desarrollos que incurren solo en una fracción de una unidad de vivienda inclusiva paguen una tarifa (ver más abajo).
- Si la vivienda inclusiva debe construirse en el sitio. Algunos programas permiten que se construyan viviendas en las cercanías, en casos de dificultades.
- Si se pueden pagar tarifas en lugar de construir viviendas inclusivas. Las tarifas en lugar permiten que un desarrollador "compre" una obligación de vivienda inclusiva. Esto puede parecer frustrar el propósito de la zonificación inclusiva, pero en algunos casos el costo de construir una unidad asequible en el sitio podría comprar varias unidades asequibles fuera del sitio.
- Nivel de ingresos o precio definido como "asequible" y métodos de calificación del comprador. La mayoría de las ordenanzas parecen apuntar a unidades inclusivas a hogares de ingresos bajos o moderados que ganan aproximadamente el ingreso medio regional o algo menos. La vivienda inclusiva generalmente no crea viviendas para personas con ingresos muy bajos.
- Si las unidades de vivienda inclusiva están limitadas por el precio o por el tamaño (la ciudad de Johanneburg, por ejemplo, ofrece ambas opciones) [11]
- Aparición e integración de viviendas inclusivas. Muchas jurisdicciones exigen que las unidades de vivienda inclusiva sean indistinguibles de las unidades a precio de mercado, pero esto puede aumentar los costos.
- La longevidad de las restricciones de precios asociadas a las unidades de vivienda inclusiva y la apreciación permitida. Las ordenanzas que permiten que el "descuento" expire esencialmente otorgan una ganancia inesperada al comprador de vivienda inclusiva, evitando que ese subsidio sea reciclado a otros hogares necesitados. Por otro lado, evitar la apreciación de los precios elimina un incentivo clave para la propiedad de la vivienda. Muchos programas restringen la apreciación anual del precio (por ejemplo, inscribiendo viviendas inclusivas en fideicomisos de tierras comunitarias ), a menudo vinculándolas a la inflación más el valor de mercado de las mejoras a la vivienda, esforzándose por equilibrar el interés de la comunidad en la asequibilidad a largo plazo con el interés del propietario en acumular equidad en el tiempo.
- Ya sea que la rehabilitación de viviendas cuente como "construcción", ya sea a precio de mercado o unidades asequibles. Algunas ciudades, como la ciudad de Nueva York, permiten a los desarrolladores contar la rehabilitación de viviendas fuera del sitio como una contribución inclusiva.
- A qué tipos de construcción de viviendas se aplica la ordenanza. Por ejemplo, la construcción de viviendas de gran altura cuesta más por pie cuadrado (lo que aumenta los costos de cumplimiento, tal vez de manera prohibitiva), por lo que algunas ordenanzas lo eximen del cumplimiento.
Soluciones alternativas
Si bien muchas comunidades suburbanas cuentan con la Sección 8 para hogares de bajos ingresos, generalmente están restringidas a secciones concentradas. En algunos casos, los condados especifican distritos pequeños donde se alquilan propiedades de la Sección 8. En otros casos, el mercado tiende a segregar la propiedad por ingresos. Por ejemplo, en el condado de Montgomery, Pensilvania , un condado suburbano rico que limita con Filadelfia , solo el 5% de la población del condado vive en el distrito de Norristown , pero el 50% de las propiedades de la Sección 8 del condado se encuentran allí. [12] La gran población residente de bajos ingresos agobia al gobierno local y al distrito escolar de Norristown , mientras que gran parte del condado permanece sin cargas.
La zonificación inclusiva tiene como objetivo reducir la segregación económica residencial al exigir que una combinación de ingresos esté representada en un solo desarrollo.
Controversia
La zonificación inclusiva sigue siendo un tema controvertido. Algunos defensores de la vivienda asequible buscan promover las políticas a fin de garantizar que haya viviendas disponibles para una variedad de niveles de ingresos en más lugares. Estos partidarios sostienen que la zonificación inclusiva produce las viviendas asequibles necesarias y crea comunidades de ingresos integrados .
Sin embargo, otros defensores de la vivienda asequible afirman que lo contrario es cierto, que la zonificación inclusiva puede tener el efecto contrario y, de hecho, reducir la vivienda asequible en una comunidad. Por ejemplo, en Los Ángeles, California, la zonificación inclusiva aparentemente aceleró la gentrificación, ya que los edificios más antiguos y no rentables fueron arrasados y reemplazados por viviendas en su mayoría de alto alquiler y un pequeño porcentaje de viviendas asequibles; el resultado neto fue una vivienda menos asequible. En Nueva York, NY, la zonificación inclusiva permite un aumento de hasta un 400% en viviendas de lujo por cada unidad de vivienda asequible y un 400% adicional de viviendas de lujo cuando se combina con el uso liberal de los derechos de desarrollo. Los críticos han declarado que las viviendas asequibles pueden dirigirse a aquellos que ganan hasta $ 200,000 mediante el uso indebido de un ingreso medio del área, y pueden ser utilizadas como herramientas políticas por organizaciones vinculadas a varios políticos. Las comunidades de la ciudad de Nueva York como Harlem, el Lower East Side, Williamsburg, Chelsea y Hell's Kitchen han experimentado un desplazamiento secundario significativo a través del uso de la Zonificación Inclusiva.
Los detractores de la industria inmobiliaria señalan que la zonificación inclusiva aplica un impuesto indirecto a los desarrolladores, a fin de disuadirlos de construir en áreas que enfrentan escasez de suministro. Además, para garantizar que las unidades asequibles no se revendan con fines de lucro, las restricciones de escritura generalmente fijan un precio máximo de reventa a largo plazo , eliminando un beneficio potencial de la propiedad de la vivienda.
Los defensores del libre mercado se oponen a los intentos de corregir determinados resultados sociales mediante la intervención del gobierno en los mercados . Argumentan que la zonificación inclusiva constituye una regulación onerosa del uso de la tierra que agrava la escasez de viviendas.
Los propietarios a veces notan que el valor de sus propiedades se reducirá si las familias de bajos ingresos se mudan a su comunidad. Otros contrarrestan sus preocupaciones sobre el clasismo y el racismo apenas ocultos .
Algunas de las batallas de zonificación inclusiva más publicitadas han involucrado a las comunidades de REIT AvalonBay. Según el sitio web de la compañía , AvalonBay busca desarrollar propiedades en "mercados de alta barrera de entrada" en los Estados Unidos. En la práctica, AvalonBay utiliza leyes de zonificación inclusiva, como la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , para eludir las leyes de zonificación locales y construir grandes complejos de apartamentos. En algunos casos, los residentes locales se defienden con una demanda. [1] En Connecticut, desarrollos similares de AvalonBay han dado lugar a intentos de condenar la tierra o reclamarla por dominio eminente . [13] En la mayoría de los casos, AvalonBay ha ganado estas disputas y ha construido apartamentos o condominios extremadamente rentables.
Se han producido otras batallas legales en California, donde muchas ciudades han implementado políticas de zonificación inclusiva que generalmente requieren que entre el 10 y el 15 por ciento de las unidades sean viviendas asequibles. [14] La definición de vivienda asequible incluye tanto la vivienda para personas de bajos ingresos como la vivienda para personas de ingresos moderados. En California, las viviendas para personas de bajos ingresos suelen estar diseñadas para hogares que ganan entre el 51% y el 80% del ingreso medio, y las viviendas para grupos de ingresos moderados suelen ser para hogares que ganan entre el 81% y el 120% del ingreso medio. [14] Los desarrolladores han intentado luchar contra estos requisitos desafiando las ordenanzas locales de zonificación inclusiva a través del sistema legal de la corte. En el caso de la Asociación de Constructores de Viviendas del Norte de California contra la Ciudad de Napa , el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito de California confirmó las ordenanzas de zonificación inclusiva de la Ciudad de Napa que requieren que el 10 por ciento de las unidades del nuevo proyecto de desarrollo sean viviendas de ingresos moderados contra el Hogar. Asociación de Constructores que desafió a la Ciudad de Napa. [15] Las ciudades también han intentado imponer requisitos de inclusión en las unidades de alquiler. Sin embargo, la Ley de Alquiler de Viviendas de Costa-Hawkins prohíbe a las ciudades de California imponer limitaciones a las tarifas de alquiler de las unidades desocupadas. [16] Posteriormente, los desarrolladores ganaron casos, como Palmer / Sixth Street Properties, LP v. Ciudad de Los Ángeles (2009) , contra ciudades que impusieron requisitos de inclusión en unidades de alquiler, ya que la ley estatal reemplaza las ordenanzas locales. [17]
Los grupos de ciudadanos y desarrolladores también han buscado otras formas de fortalecer o derrotar las leyes de zonificación inclusiva. Por ejemplo, la iniciativa y el proceso de referéndum en California permite a los grupos de ciudadanos o desarrolladores cambiar las ordenanzas locales sobre viviendas asequibles mediante voto popular. Cualquier ciudadano o grupo de interés puede participar en este proceso reuniendo al menos el número de firmas requerido para que la medida propuesta tenga la calidad de estar en la boleta; Una vez que se envían suficientes firmas y los funcionarios electorales aprueban la medida de la boleta, la medida de la boleta generalmente se coloca en la boleta para las próximas elecciones. [18] Un caso reciente es la Proposición C en San Francisco . Esta medida de la balota se incluyó en la balota para las elecciones primarias de California de junio de 2016. Aprobada en junio de 2016, esta propuesta enmienda el Estatuto de la Ciudad para aumentar el requisito de viviendas asequibles para proyectos de desarrollo de 25 unidades o más. [19]
El choque entre estos diversos intereses se refleja en este estudio publicado por el grupo de expertos en políticas públicas de la Reason Foundation, de tendencia libertaria , y en la respuesta de una revisión por pares de esa investigación. Los gobiernos locales reflejan y en algunos casos equilibran estos intereses en competencia. En California, la Liga de Ciudades ha creado una guía para la zonificación inclusiva que incluye una sección sobre los pros y los contras de las políticas.
Fracaso en la mejora de la integración social junto con el aumento del costo social
Se sugiere que las políticas de IZ pueden no dispersar efectivamente a las unidades de bajos ingresos en toda la región, lo que en realidad contradice el objetivo de la política en sí. [20] Por ejemplo, en el condado de Suffolk, se encuentra que hay una concentración espacial de unidades IZ en vecindarios pobres junto con proporciones más altas de negros e hispanos, que se consideran minorías. [20] Además, el 97,7% de las unidades IZ se construyeron en sólo el 10% del tramo censal de 1980 a 2000, que es el área con el vecindario de menores ingresos junto con la agrupación de minorías. [20] Es indispensable notar que las políticas de vivienda están controladas por el gobierno local en lugar del gobierno regional en el condado de Suffolk, por lo tanto, sin las coordinaciones regionales de la política de vivienda, no considera la distribución entre municipios de los hogares de bajos ingresos dentro del condado. [20] Además, las bonificaciones de densidad otorgadas a los promotores inmobiliarios por la provisión de unidades IZ han intensificado la concentración de unidades asequibles en vecindarios pobres (Ryan & Enderle como se cita en Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [21] Esto muestra que las políticas de IZ pueden no dispersar las distribuciones de bajos ingresos cuando se lleva a cabo sin tener en cuenta la coordinación regional.
Además, con las bonificaciones de densidad asignadas a los desarrolladores de propiedades para la provisión de unidades IZ, implica que la comunidad estaría asumiendo el costo de aumentar la densidad de población y compartir la infraestructura existente. [21]
En la práctica
Ejemplos de EE. UU.
Más de 200 comunidades en los Estados Unidos tienen algún tipo de disposición de zonificación inclusiva. [22]
El condado de Montgomery, Maryland , a menudo se considera un pionero en el establecimiento de políticas de zonificación inclusiva. Es el sexto condado más rico de los Estados Unidos, sin embargo, ha construido más de 10,000 unidades de viviendas asequibles desde 1974, muchas unidades puerta a puerta con viviendas a precio de mercado. [23]
Todos los municipios en el estado de Massachusetts están sujetos al Capítulo 40B de las Leyes Generales de ese estado, que permite a los desarrolladores eludir ciertas restricciones de zonificación municipal en aquellos municipios que tienen menos del 10% de unidades de vivienda asequible definidas por la ley. Los desarrolladores que aprovechan el Capítulo 40B deben construir un 20% de unidades asequibles según se define en el estatuto. [24]
Todos los municipios del estado de Nueva Jersey están sujetos a la zonificación inclusiva judicialmente impuesta como resultado de la Suprema Corte de New Jersey 's Decisión Mount Laurel y los posteriores actos de la legislatura estatal de Nueva Jersey. [25]
Un estudio de 2006 encontró que 170 jurisdicciones en California tenían alguna forma de vivienda inclusiva. [26] Este fue un aumento del 59% desde 2003, cuando solo 107 jurisdicciones tenían viviendas inclusivas. [27] Además, la ley estatal requiere que el 15% de las unidades de vivienda producidas en áreas de proyectos de remodelación deben ser asequibles. Al menos el 20% de los ingresos generados por un proyecto de remodelación deben contribuir a viviendas de bajos y moderados ingresos. [14] Sin embargo, el gobernador Jerry Brown aprobó la AB 1X 26 que disolvió todas las agencias de reurbanización el 1 de febrero de 2012.
Sin embargo, la ordenanza de zonificación inclusiva de Los Ángeles , California para viviendas de alquiler fue invalidada en 2009 por el Tribunal de Apelaciones de California para el Segundo Distrito de Apelaciones porque entraba en conflicto directo con una disposición de la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins del estado de 1996 que específicamente otorgó a todos los propietarios el derecho a establecer la "tasa de alquiler inicial" para las nuevas unidades de vivienda. [28]
La ordenanza de zonificación inclusiva de Madison, Wisconsin con respecto a las viviendas de alquiler fue derogada por el Tribunal de Apelaciones del 4º Distrito de Wisconsin en 2006 porque ese tribunal de apelaciones interpretó la zonificación inclusiva como control de alquiler, lo cual está prohibido por la ley estatal. La Corte Suprema de Wisconsin rechazó la solicitud de la Ciudad de revisar el caso. La ordenanza se estructuró con una expiración en febrero de 2009, a menos que el Consejo Común la extienda. El Consejo Común no extendió la ordenanza de zonificación inclusiva y, por lo tanto, expiró y ya no está en vigor.
Ejemplos internacionales
Johannesburgo, Sudáfrica
El 21 de febrero de 2019, el Ayuntamiento de Johannesburgo aprobó sus "Incentivos, reglamentos y mecanismos de vivienda inclusiva 2019". [11] La política es la primera de su tipo en Sudáfrica y ofrece cuatro opciones para la vivienda inclusiva (incluidas las opciones de precio limitado, tamaño limitado o negociadas) donde al menos el 30% de las unidades de vivienda en nuevos desarrollos de 20 unidades o más, deben Ser vivienda inclusiva. [29]
La tendencia de pasar de obligatorio a voluntario
Si bien la zonificación inclusiva puede ser obligatoria o voluntaria, algunos estudios han demostrado que los enfoques obligatorios serían cruciales para el éxito de los programas de zonificación inclusiva en términos de proporcionar una mayor cantidad de viviendas asequibles. [30] A continuación se muestran algunos ejemplos que muestran el mayor efecto de la práctica obligatoria sobre la práctica voluntaria: [31]
Municipio o condado | Bajo práctica voluntaria | Bajo práctica obligatoria |
---|---|---|
Cambridge, MA | No se puede generar ninguna vivienda asequible en 10 años. | Al cambiar a un programa obligatorio en 1999, se produjeron 135 unidades de vivienda y 58 más estaban en producción en junio de 2004. |
Irvine, CA | Se encontró confusión e incertidumbre bajo un programa voluntario que motivó a los desarrolladores a iniciar un cambio a una ordenanza obligatoria. | Una nueva ordenanza obligatoria, aplicada en 2003 con expectativas y recompensas uniformes para los desarrolladores, condujo a la creación de 3.400 unidades de vivienda asequible, con 750 más previstas en junio de 2004. |
Condado de Orange, CA | Se construyeron 952 unidades durante once años (1983-1994). | Se construyeron 6.389 unidades de viviendas asequibles en cuatro años (1979-1983) |
Ver también
- Visibilidad : integración social más allá de la vida independiente
- Vivienda asequible
- Segregación residencial
- Zonificación de exclusión
- Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades
- Edificio de Woodward
Notas
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- ^ Véase el capítulo 40B de Massachusetts
- ^ Ver Ley de Vivienda Justa de Nueva Jersey
- ^ Vivienda rural de California
- ^ Vivienda rural de California
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Referencias
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- Vivienda inclusiva para la ciudad de Chicago: hechos y mitos , North Park University