Los índices de precios de viviendas de Standard & Poor's CoreLogic Case – Shiller son índices de precios de viviendas de ventas repetidas para los Estados Unidos . Hay varios índices de precios de viviendas Case-Shiller: un índice nacional de precios de viviendas, un índice compuesto de 20 ciudades, un índice compuesto de 10 ciudades y veinte índices de áreas metropolitanas individuales. Estos índices son calculados y mantenidos mensualmente por Standard & Poor's, con datos calculados desde enero de 1987 hasta el presente. Los índices mantenidos por Standard & Poor están normalizados a un valor de 100 en enero de 2000. Se basan en trabajos originales de los economistas Karl Case y Robert Shiller., cuyo equipo calculó el índice de precios de la vivienda hasta 1890. El índice de Case y Shiller se normalizó a un valor de 100 en 1890. El índice de Case-Shiller en el sitio web de Shiller se actualiza trimestralmente. [1] Los dos conjuntos de datos pueden diferir mucho debido a diferentes puntos de referencia y cálculos. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2013, el índice de ciudades Standard and Poor 20 estaba en los 160, mientras que el índice del cuarto trimestre en los datos de Shiller estaba en los 130. Shiller afirma en su libro Irrational Exuberance que una serie tan larga de precios de viviendas no parece haber sido publicada para ningún país. [2]
Historia y metodología
Los índices se calculan a partir de datos sobre ventas repetidas de viviendas unifamiliares, un enfoque desarrollado por los economistas Case, Shiller y Allan Weiss, que se desempeñó como director ejecutivo [de 'Case Shiller Weiss'] desde el inicio de esa empresa en 1991 hasta su venta a Fiserv 2002. [3] Case desarrolló un método para comparar ventas repetidas de las mismas casas en un esfuerzo por estudiar las tendencias de precios de las casas. [3] Estaba usando datos de las ventas de viviendas en Boston a principios de la década de 1980, que atravesaba un auge de los precios de la vivienda . Si bien Case argumentó que tal auge era en última instancia insostenible, no lo había considerado una burbuja , un término comúnmente utilizado para describir tendencias de mercado similares. [3] Case se sentó con Shiller, que estaba investigando las finanzas conductuales y las burbujas económicas, y juntos formaron un índice de ventas repetidas utilizando datos de precios de venta de viviendas de otras ciudades del país. [3] En 1991, mientras Weiss estaba en la escuela de posgrado, formó una relación de trabajo informal con Shiller. Weiss propuso a Case y Shiller formar una empresa, Case Shiller Weiss, para producir el índice periódicamente con la intención de vender la información a los mercados. Fiserv , una empresa de gestión de la información, compró Case Shiller Weiss en 2002 y, junto con Standard & Poor's , desarrolló índices negociables basados en los datos de los mercados que ahora se denominan comúnmente índice Case-Shiller. [3] CoreLogic adquirió el negocio de Case Shiller Weiss de Fiserv en abril de 2013. [4]
Los años 2006–2012 vieron la mayor caída en los mercados inmobiliarios globales en la historia reciente; Si esto se pudo haber predicho usando el índice Case-Shiller está en discusión. Shiller vio algunas señales tempranas. Lanzó la segunda edición de su libro Irrational Exuberance en 2005, cuando, según él, los datos parecían "un cohete despegando". [2] En su libro, expresa su escepticismo sobre "la estabilidad a largo plazo de los precios de las viviendas", [2] dado que el aumento de los precios de las viviendas fue mucho mayor que el aumento de los ingresos. Sin embargo, se abstiene de afirmar explícitamente que esto puede ser una burbuja, después de todo el período posterior a la Segunda Guerra Mundial había visto un aumento sustancial de los precios reales sin ninguna caída posterior como se aprecia en el gráfico. Los precios alcanzaron su punto máximo en el primer trimestre de 2006, cuando el índice mantenido por Shiller registró un nivel de 198,01, pero luego cayó rápidamente a 113,89 en el primer trimestre de 2012.
Las opciones y los futuros basados en el índice Case-Shiller se negocian en la Bolsa Mercantil de Chicago . [5]
El índice es una simplificación de los valores de la vivienda y no tiene en cuenta la deducción imputada de los intereses de la hipoteca de la vivienda y el alquiler , los cuales se incluyen en las consideraciones de pérdidas y ganancias para fines de inversión.
Implicaciones económicas
Shiller extrae algunas ideas clave de su análisis de los precios de las viviendas a largo plazo en su libro Irrational Exuberance . Contrariamente a la creencia popular, no ha habido una tendencia alcista continua en los precios de la vivienda en los EE. UU. Y los precios de la vivienda muestran una fuerte tendencia a volver a su nivel de 1890 en términos reales. Además, ilustra cómo el patrón de cambios en los precios de la vivienda no guarda relación con los cambios en los costos de construcción, las tasas de interés o la población. [6]
Shiller señala que existe una fuerte percepción en todo el mundo de que los precios de las viviendas están aumentando continuamente y que este tipo de sentimiento y paradigma pueden estar alimentando burbujas en los mercados inmobiliarios. Señala algunas heurísticas psicológicas que pueden ser responsables de crear esta percepción. Él dice que dado que las casas son compras relativamente poco frecuentes, la gente tiende a recordar el precio de compra de una casa de hace mucho tiempo y se sorprende de la diferencia entre entonces y ahora. [7] Sin embargo, la mayor parte de la diferencia de precios se puede explicar por la inflación. También analiza cómo la gente sobreestima constantemente el aprecio por el valor de sus hogares. El censo de EE. UU., Desde 1940, ha pedido a los propietarios de viviendas que estimen el valor de sus viviendas. Las estimaciones de los propietarios reflejan una apreciación del 2% anual en términos reales, lo que es significativamente más que el aumento real del 0,7% en el mismo intervalo reflejado en el índice Case-Shiller.
Shiller también ofrece algunas explicaciones de por qué no se observa una tendencia alcista continua en los precios reales de las viviendas:
- Movilidad: Shiller sostiene que "las personas y las empresas, si los precios de las viviendas son lo suficientemente altos, se mudarán lejos, incluso dejando un área por completo". [8] La tierra puede ser escasa a nivel local, pero la superficie urbana es sólo el 2,6% de la superficie total de los Estados Unidos. [8]
- Aliviar las restricciones a la tierra: el aumento de los precios ejerce presión sobre el gobierno para que alivie las restricciones sobre la tierra en términos de cuánto se puede construir en una cantidad particular de tierra y también la cantidad de tierra disponible para el desarrollo.
- Mejoras tecnológicas: la tecnología de la construcción ha mejorado considerablemente, lo que hace que la construcción de viviendas sea más barata y rápida, lo que ejerce una presión a la baja sobre los precios de las viviendas. [8]
Por lo tanto, los precios reales de la vivienda son esencialmente sin tendencia y no muestran ninguna tendencia alcista o bajista continua a largo plazo. Esto no se limita a los EE. UU., Ya que también se observa en los índices de precios reales de la vivienda de los Países Bajos y Noruega. [9]
Eventos y episodios clave
La observación clave de Shiller, como se describe en su libro Irrational Exuberance , es que los precios reales de las viviendas muestran una tendencia notable a volver a su nivel de 1890. Sin embargo, ha habido algunos períodos clave en los que los precios se han alejado de este nivel. Shiller ofrece algunas explicaciones para estos episodios en su libro:
- 1921-1942 : Este fue el único período en el que los precios estuvieron considerablemente por debajo de su nivel de 1890 en todo momento. El comienzo del declive se corresponde aproximadamente con el comienzo de la Primera Guerra Mundial , que fue seguida por la Gran Pandemia de Influenza de 1918 , la Gran Depresión y finalmente la Segunda Guerra Mundial, todo lo cual, argumenta Shiller, podría haber afectado negativamente los precios de las viviendas. [10]
- 1953-1977: los precios se mantuvieron consistentemente por encima del nivel de 1890 durante este período, aunque disminuyeron gradualmente. Shiller cita el final de la Segunda Guerra Mundial, el comienzo del Baby Boom y la Declaración de Derechos de los GI (1944) que subsidiaba la compra de viviendas. [11] También afirma que las cicatrices de la Gran Depresión desviaron cualquier tendencia especulativa.
- 1976–1982 : Refleja la burbuja regional en California. [10]
- 1985–1989 : Refleja las burbujas regionales tanto en la costa oeste como en la costa este. [10]
- 1997-2012 : auge y caída mundial del sector inmobiliario.
Los índices nacionales
El índice nacional de precios de viviendas de S&P CoreLogic Case – Shiller de EE. UU. Es una combinación de índices de precios de viviendas unifamiliares para las nueve divisiones del censo de EE . UU . Se calcula mensualmente, utilizando una media móvil de tres meses. El índice nacional S&P está normalizado para tener un valor de 100 en enero de 2000.
El índice mantenido por Shiller (disponible en su sitio web en http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ) se actualiza trimestralmente y se normaliza para tener un valor de 100 en 1890.
Los índices compuestos y de ciudad
La familia de índices S&P incluye 20 índices de áreas metropolitanas y dos índices compuestos como agregados de las áreas metropolitanas. Estos índices son promedios móviles de tres meses. Los índices compuestos y de ciudad están normalizados para tener un valor de 100 en enero de 2000.
Índice compuesto 10
CSXR es un índice compuesto del índice de precios de la vivienda para las 10 principales áreas estadísticas metropolitanas de los Estados Unidos. El índice es publicado mensualmente por Standard & Poor's y utiliza el método Case y Shiller de un índice de precios de la vivienda utilizando una versión modificada de la metodología de ventas repetidas ponderadas. Este método permite ajustar la calidad de las viviendas vendidas, a diferencia de los índices simples basados en promedios. El CSXR es un promedio móvil de tres meses al igual que los índices que lo componen.
Los siguientes índices se combinan para crear el índice compuesto CXSR:
Índice | Descripción del índice de precios de la vivienda | Designación de MSA |
---|---|---|
BOXR | Gran Boston | Boston – Cambridge – Quincy, MA |
CHXR | Área metropolitana de Chicago | Chicago – Naperville – Joliet, IL – IN – WI |
DNXR | Área metropolitana de Denver-Aurora | Denver – Aurora, CO |
LVXR | Área metropolitana de Las Vegas | Las Vegas – Paradise, NV MSA |
LXXR | Gran Los Ángeles | Los Ángeles – Long Beach – Santa Ana, CA |
MIXR | Área metropolitana del sur de Florida | Miami – Fort Lauderdale – Pompano Beach, FL |
NYXR | Área metropolitana de Nueva York | Nueva York – Norte de Nueva Jersey – Long Island, NY – NJ – PA |
SDXR | Condado de San Diego, California | San Diego – Carlsbad – San Marcos, CA |
SFXR | San Francisco | San Francisco – Oakland – Fremont, CA |
WDXR | Área metropolitana de Washington | Washington – Arlington – Alexandria, DC – VA – MD – WV |
Índice compuesto 20
SPCS20R es un índice compuesto del índice de precios de la vivienda para las 20 principales áreas estadísticas metropolitanas de los Estados Unidos. El índice es publicado mensualmente por Standard & Poor's y utiliza el método Case y Shiller de un índice de precios de la vivienda utilizando una versión modificada de la metodología de ventas repetidas ponderadas. Este método permite ajustar la calidad de las viviendas vendidas, a diferencia de los índices simples basados en promedios.
Los siguientes índices se combinan para crear el índice compuesto SPCS20R:
Índice | Descripción del índice de precios de la vivienda | Designación de MSA |
---|---|---|
PHXR | Área metropolitana de Phoenix | Phoenix – Mesa – Scottsdale, AZ |
LXXR | Gran Los Ángeles | Los Ángeles – Long Beach – Santa Ana, CA |
SDXR | Condado de San Diego, California | San Diego – Carlsbad – San Marcos, CA |
SFXR | San Francisco | San Francisco – Oakland – Fremont, CA |
DNXR | Área metropolitana de Denver-Aurora | Denver – Aurora, CO |
WDXR | Área metropolitana de Washington | Washington – Arlington – Alexandria, DC – VA – MD – WV |
MIXR | Área metropolitana del sur de Florida | Miami – Fort Lauderdale – Pompano Beach, FL |
TPXR | Área de la bahía de Tampa | Tampa – St. Petersburg – Clearwater, FL |
ATXR | Área metropolitana de Atlanta | Atlanta – Sandy Springs – Marietta, GA |
CHXR | Área metropolitana de Chicago | Chicago – Naperville – Joliet, IL – IN – WI |
BOXR | Gran Boston | Boston – Cambridge – Quincy, MA |
DEXR | Metro Detroit | Detroit – Warren – Livonia, MI |
MNXR | Minneapolis-Saint Paul | Minneapolis – St. Paul – Bloomington, MN – WI |
CRXR | Área metropolitana de Charlotte | Charlotte-Gastonia-Concord, Carolina del Norte-SC |
LVXR | Área metropolitana de Las Vegas | Las Vegas – Paradise, NV MSA |
NYXR | Área metropolitana de Nueva York | Nueva York – Norte de Nueva Jersey – Long Island, NY – NJ – PA |
CEXR | Gran Cleveland | Cleveland – Elyria – Mentor, OH |
POXR | Área metropolitana de Portland | Portland – Vancouver – Beaverton, OR – WA |
DAXR | Área metropolitana de Dallas-Fort Worth | Dallas – Fort Worth – Arlington, TX |
SEXR | Área metropolitana de Seattle | Seattle – Tacoma – Bellevue, WA |
Correlaciones
Macromarkets.com informa que el índice de EE. UU. Tiene una correlación ligeramente negativa con las acciones y los bonos , pero una correlación ligeramente positiva con las materias primas y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) [ aclaración necesaria ] . [12] Los REIT siguen más de cerca los bienes raíces comerciales, en lugar de los precios de las viviendas, lo que explica la baja correlación. [13]
Valores historicos
Utilizando los métodos originales de Case y Shiller, el índice nacional alcanzó su máximo histórico de 198,01 en el primer trimestre de 2006. El índice S&P alcanzó un máximo histórico en julio de 2006, con un valor de 206,52. El 30 de diciembre de 2008, el índice registró su mayor caída interanual. Desde la Segunda Guerra Mundial, el índice original ha fluctuado principalmente entre 100 y 120, con picos (seguidos de caídas precipitadas) en el primer trimestre de 1979 (que alcanzó un máximo de 122), el tercer trimestre de 1989 (en 126) y el primer trimestre de 2006 (en 198). Después de la burbuja inmobiliaria de la década de 2000, el punto más bajo del índice fue en el primer trimestre de 2012, en 114. Para el cuarto trimestre de 2013, el índice se había recuperado a 134. En diciembre de 2019 (según: "fred.stlouisfed.org") el S & P / Case -El índice nacional de precios de viviendas de Shiller de EE. UU. Estaba en 213.789.
Índice de precios de viviendas de Case-Shiller de 1890 a 2012
Comparación del cambio porcentual para la corrección de la vivienda a partir de 2006 ( rojo ) y la corrección ( azul ) a partir de 1989
Valores seleccionados del índice de Case-Shiller (a partir de los datos originales establecidos hasta 1890) | |||||
---|---|---|---|---|---|
AÑO | Anual / 4T | ||||
1890 | 100 | ||||
1900 | 101,57 | ||||
1910 | 93.11 | ||||
1920 | 66.07 | ||||
1930 | 69,49 | ||||
1940 | 81,73 | ||||
1950 | 105,89 | ||||
1960 | 109,65 | ||||
1970 | 109,56 | ||||
1975 | 103,46 | ||||
1979 | 118,82 | ||||
1984 | 105,44 | ||||
1989 | 124,89 | ||||
1994 | 108,33 | ||||
1996 | 106,73 | ||||
2000 | 123.30 | ||||
2005 | 195.35 | ||||
2006 | 192.29 | ||||
2007 | 170.09 | ||||
2008 | 133,97 | ||||
2009 | 130,93 | ||||
2010 | 124,56 | ||||
2011 | 115,84 | ||||
2012 | 121.58 | ||||
2013 | 134.02 |
Valores
Los índices Case – Shiller están disponibles para negociar como futuros y opciones de futuros. Las cotizaciones están disponibles en CME . Según Shiller, uno de los principales propósitos del comercio de futuros y opciones en los índices Case-Shiller es permitir que las personas cubran el mercado inmobiliario. [14] El problema, sin embargo, es que el volumen de negociación en estos mercados es lo suficientemente pequeño como para hacerlos relativamente ilíquidos, lo que crea un riesgo para el inversor en estos valores. El propio Shiller ha dicho que "ha habido un volumen de comercio decepcionante en estos mercados de futuros". [14] El volumen negociado en el índice CME S&P Case-Shiller para todo el año 2007 fue de 2.995 contratos. Ese número disminuyó en los años siguientes y, a lo largo de 2017, solo se negociaron 136 contratos. [15]
Corazón | Descripción del índice de precios de la vivienda | Designación de MSA |
---|---|---|
CUS | Compuesto | Un índice compuesto de las 10 principales MSA del país. |
FLOJO | Gran Los Ángeles | Los Ángeles – Long Beach – Santa Ana, CA |
ODS | Condado de San Diego, California | San Diego – Carlsbad – San Marcos, CA |
SFR | San Francisco | San Francisco – Oakland – Fremont, CA |
GUARIDA | Área metropolitana de Denver-Aurora | Denver – Aurora, CO |
WDC | Área metropolitana de Washington | Washington – Arlington – Alexandria, DC – VA – MD – WV |
desaparecido en combate | Área metropolitana del sur de Florida | Miami – Fort Lauderdale – Pompano Beach, FL |
CHI | Área metropolitana de Chicago | Chicago – Naperville – Joliet, IL – IN – WI |
BOS | Gran Boston | Boston – Cambridge – Quincy, MA |
LAV | Área metropolitana de Las Vegas | Las Vegas – Paradise, NV MSA |
NYM | Área metropolitana de Nueva York | Nueva York – Norte de Nueva Jersey – Long Island, NY – NJ – PA |
Ver también
- Índice de precios de la vivienda
- Valoración de inmuebles
- Precios inmobiliarios
Referencias
- ^ "Datos en línea - Robert Shiller" .
- ^ a b c Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 13. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ a b c d e Katie Benner (7 de julio de 2009). "Bob Shiller no mató al mercado inmobiliario" . CNNMoney.com . Consultado el 7 de julio de 2009 .
Allan Weiss, quien realizó un trabajo de posgrado con Shiller, persuadió a los profesores para que formaran una empresa para vender su investigación en 1991. En 2002 vendieron Case Shiller Weiss al gigante de datos electrónicos Fiserv [...]
- ^ Margaret Chadbourn (25 de abril de 2013). "CoreLogic adquiere Case – Shiller de Fiserv" . Reuters.com . Consultado el 7 de mayo de 2013 .
- ^ "Futuros y opciones de índices de precios de viviendas de S & P / Case-Shiller" (PDF) . CME Group. 2008. Archivado desde el original (PDF) el 8 de julio de 2011.
- ^ Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 14. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 19. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ a b c Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 22. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Shiller, Robert (octubre de 2007). "Comprender las tendencias recientes en los precios de la vivienda y la propiedad de la vivienda" . Documento de trabajo NBER No. 13553 . doi : 10.3386 / w13553 .
- ^ a b c Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 16. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Shiller, Robert (2005). Exuberancia irracional . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 15. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ "MacroMarkets" . Archivado desde el original el 28 de marzo de 2007 . Consultado el 26 de diciembre de 2007 .CS1 maint: bot: estado de URL original desconocido ( enlace )
- ^ Krantz, Matt (26 de mayo de 2011). "¿Puede invertir en bienes raíces utilizando índices de precios de viviendas?" . USA Today .
- ^ a b Shiller, Robert (2015). Exuberancia irracional 3ª edición . Prensa de la Universidad de Princeton. pag. 392. ISBN 978-1469640662.
- ^ Dolan, John (22 de junio de 2018). "Volumen CME CS" . homepricefutures.com . Consultado el 14 de julio de 2018 .
- Mantell, Ruth (30 de diciembre de 2008). "Los precios de las viviendas superaron el récord del 18% el año pasado, dice Case-Shiller" . MarketWatch . Consultado el 2 de diciembre de 2012 .
enlaces externos
- Índices de precios de viviendas S & P / Case – Shiller
- Adquisición de CoreLogic y descripción general de los índices Case-Shiller
- Blog de S&P sobre el mercado inmobiliario
- Sitio web de datos en línea de Shiller