La reurbanización es cualquier construcción nueva en un sitio que tiene usos preexistentes. Representa un proceso de usos del desarrollo del suelo para revitalizar el tejido físico, económico y social del espacio urbano . [1]
Descripción
Las variaciones sobre la remodelación incluyen:
- Relleno urbano en parcelas vacías que no tienen actividad existente pero que fueron desarrolladas previamente, especialmente en terrenos Brownfield , como la remodelación de un sitio industrial en un desarrollo de uso mixto .
- Construir con un uso de suelo más denso, como la remodelación de un bloque de casas adosadas en un gran edificio de apartamentos.
- Reutilización adaptativa , donde las estructuras más antiguas se convierten para mejorar el uso actual del mercado, como un molino industrial en lofts para viviendas.
Los proyectos de reurbanización pueden ser pequeños o grandes, desde un solo edificio hasta vecindarios completamente nuevos o proyectos de "nueva ciudad en la ciudad".
La reurbanización también se refiere a los estatutos estatales y federales que otorgan a las ciudades y condados la autoridad para establecer agencias de reurbanización y otorgan a las agencias la autoridad para atacar los problemas de deterioro urbano. Las herramientas fundamentales de una agencia de reurbanización incluyen la autoridad para adquirir bienes inmuebles, el poder de dominio eminente, para desarrollar y vender propiedades sin licitación y la autoridad y responsabilidad de reubicar a las personas que tienen intereses en la propiedad adquirida por la agencia. El financiamiento / financiamiento de tales operaciones puede provenir de subvenciones gubernamentales, préstamos de gobiernos federales o estatales y venta de bonos y financiamiento de incrementos de impuestos .
Otros términos que a veces se utilizan para describir la remodelación incluyen renovación urbana (revitalización urbana). Si bien los esfuerzos descritos como revitalización urbana a menudo implican reurbanización, no siempre implican reurbanización ya que no siempre implican la demolición de cualquier estructura existente, sino que pueden describir la rehabilitación de edificios existentes u otras iniciativas de mejora del vecindario.
Un nuevo ejemplo de otras iniciativas de mejora de vecindarios es el mecanismo de financiamiento asociado con el deterioro urbano de la calidad del aire de alta huella de carbono . El Proyecto de Ley de la Asamblea AB811 es la respuesta del Estado de California a la financiación de la energía renovable y permite que las ciudades elaboren sus propios planes de acción de sostenibilidad. Estos planes de acción de vanguardia necesitan una estructura de financiación; que puede presentarse fácilmente a través de la financiación de la reurbanización.
Renovación urbana
Algunos proyectos y programas de reurbanización han sido increíblemente controvertidos, incluido el programa de Renovación Urbana en los Estados Unidos a mediados del siglo XX o el programa de regeneración urbana en Gran Bretaña. La controversia generalmente resulta del uso del dominio eminente , de objeciones al cambio de uso o aumentos en la densidad e intensidad en el sitio o del desacuerdo sobre el uso apropiado de los fondos de los contribuyentes para pagar algún elemento del proyecto. El redesarrollo urbano en los Estados Unidos ha sido controvertido porque puede desplazar a los residentes pobres y de clase media baja, a menudo transfiriendo las tierras y las casas de los residentes a los desarrolladores de forma gratuita o por un precio inferior al valor de mercado. Esto se hace con la condición de que el desarrollador utilice ese terreno para construir nuevos desarrollos comerciales y residenciales.
Los residentes desplazados por la remodelación a menudo reciben una compensación insuficiente, [2] y algunos (en particular, los inquilinos de mes a mes y los dueños de negocios) no reciben compensación alguna. Históricamente, las agencias de reurbanización han estado comprando muchas propiedades en áreas de reurbanización a precios por debajo del valor justo de mercado, o incluso por debajo de las cifras de tasación de las propias agencias porque las personas desplazadas a menudo desconocen sus derechos legales y carecen de la voluntad y los fondos para montar una evaluación adecuada. defensa legal en juicio de tasación. [ cita requerida ] Aquellos que lo hacen generalmente recuperan más en compensación de lo que ofrecen las agencias de reurbanización.
La controversia sobre el uso indebido del dominio eminente para la reurbanización alcanzó un punto culminante a raíz de la decisión de 2005 de la Corte Suprema de los EE. UU . En Kelo v. City of New London , que dictaminó que los beneficios generales que disfrutaba una comunidad del crecimiento económico calificaban los planes privados de reurbanización como permisibles. " uso público " en virtud de la cláusula de expropiación de la quinta enmienda . [3] La decisión de Kelo fue ampliamente denunciada y sigue siendo objeto de severas críticas. En varios estados se ha promulgado o introducido legislación correctiva para restringir el uso del dominio eminente para el desarrollo privado.
Reurbanización del campo de golf
La remodelación de campos de golf , también conocida como conversión de campos de golf, es un nicho inmobiliario , en el que los inversores compran campos de golf en mal estado. Luego, los inversores subdividen el campo de golf en parcelas individuales. Luego revenden las parcelas de tierra para los constructores, o construyen en las parcelas y luego las revenden a compradores de viviendas residenciales. Este proceso generalmente se realiza con la ayuda de un corredor de bienes raíces .
El principal desafío de este nicho son las dificultades que enfrentan los inversores para solicitar una variación a las ciudades. [4]
Ejemplos notables
América del norte:
- Atlantic Station , Atlanta, Georgia
- Atlantic Yards , Brooklyn, Nueva York
- Distrito histórico de American Tobacco , Durham, Carolina del Norte
- CFB Downsview -> Downsview Park , Toronto, Ontario
- CFB Griesbach -> Griesbach, Edmonton , Alberta
- Patio ferroviario CN -> Station Lands (Edmonton) , Universidad MacEwan , estadio del centro de Edmonton ; Edmonton, Alberta
- Aeropuerto del centro de la ciudad de Edmonton (Blatchford Field) -> Blatchford, Edmonton , Alberta
- ESPERANZA VI
- Hudson Yards , Nueva York, Nueva York
- Lincoln Center for the Performing Arts , Nueva York, Nueva York
- Midtown Detroit , Michigan
- Mission Bay , Treasure Island , Western Addition y la parte de South of Market que se convierte en Moscone Center y Yerba Buena Gardens en San Francisco, California
- Pearl District , Portland, Oregón
- Puerto Viejo de Montreal , Quebec
- Centro de San Diego , California
- Central Park, Denver, Colorado , en un antiguo aeropuerto
- Toronto Waterfront , Toronto, Canadá
- West End, Boston, Massachusetts
- Sitio del World Trade Center en el Bajo Manhattan tras los ataques del 11 de septiembre
Europa:
- Canary Wharf , Londres ( Reino Unido )
- Paseo marítimo de Edimburgo , Reino Unido
- Reurbanización de Norrmalm ( Suecia )
- Liverpool One , Liverpool (Reino Unido)
- Greenwich Millennium Village , Londres (Reino Unido)
- Punta Tigné , Sliema (Malta)
- Porta Nuova , Milán (Italia)
Asia:
- Villa olímpica de Beijing
- Sheung Wan ( Hong Kong )
Centroamérica:
- Panamá en Casco Antiguo (Casco Viejo)
Ver también
- Reutilización adaptable
- Renovación urbana
- Desarrollo comunitario
- Agencia de reurbanización comunitaria
- Mega proyecto
- Relleno
- Conflicto de uso de la tierra
- Distrito de mejora empresarial
- Reurbanización sostenible
Referencias
- ^ Cuevas, RW (2004). Enciclopedia de la Ciudad . Routledge. págs. 556 . ISBN 9780415252256.
- ^ Alexandre, Michele (2008). " 'El amor ya no vive aquí': incentivos económicos para un modelo más equitativo de reurbanización" . Rochester, Nueva York. Cite journal requiere
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( ayuda ) - ^ Kelo v. City of New London , 545 U.S. 469 (2005).
- ^ Salkin, Patricia E. (2007). "Garantizar la continuidad de las comodidades de la comunidad a través de la remodelación del campo de golf" . Revista de Derecho Inmobiliario . 35 : 628.