La Comisión de Planificación Regional del Condado de Williamson contra Hamilton Bank of Johnson City , 473 US 172 (1985), es uncaso de la Corte Suprema de los EE. UU. Que limita el acceso a la corte federal para los demandantes que alegan expropiaciones no compensadas de propiedad privada bajo la Quinta Enmienda . [1] En junio de 2019, este caso fue anulado en parte por la decisión del Tribunal en Knick v. Township of Scott, Pensilvania . [2]
Comisión de Planificación Regional del Condado de Williamson contra Hamilton Bank of Johnson City | |
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Disputado el 19 de febrero de 1985 Decidido el 28 de junio de 1985 | |
Nombre completo del caso | Comisión de Planificación Regional del Condado de Williamson, et al. contra Hamilton Bank de Johnson City |
Citas | 473 US 172 ( más ) 105 S. Ct. 3108; 87 L. Ed. 2d 126; 1985 EE.UU. LEXIS 87 |
Historia del caso | |
Previo | 729 F.2d 402 ( 6º Cir. 1984); cert . concedida, 469 U.S. 815 (1984). |
Tenencia | |
La afirmación de que las regulaciones de uso de la tierra de la agencia violaron las cláusulas de compensación justa y debido proceso no estaba lista para la adjudicación. | |
Membresía de la corte | |
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Opiniones de casos | |
Mayoria | Blackmun, junto con Burger, Brennan, Marshall, Rehnquist, Stevens, O'Connor |
Concurrencia | Brennan, acompañado por Marshall |
Concurrencia | Stevens |
Disentimiento | blanco |
Powell no participó en la consideración o decisión del caso. | |
Leyes aplicadas | |
Const. De EE. UU. compensación. V , XIV | |
Anulado por | |
Knick contra el municipio de Scott, Pensilvania (2019) (en parte) |
Hechos del caso
En 1973, la Comisión de Planificación Regional del Condado de Williamson (Tennessee) aprobó una plataforma preliminar para una subdivisión residencial de 676 acres (2,74 km 2 ), que incluía un campo de golf, espacios abiertos y 736 unidades residenciales. Cuatro años más tarde, después de que el desarrollador incurrió en costos sustanciales para la instalación de infraestructura y recibió la aprobación final para la construcción de las primeras 212 unidades, el condado cambió su ordenanza de zonificación y adoptó límites de densidad más estrictos.
Tras la presentación de una plataforma preliminar revisada en 1980, la Comisión planteó ocho objeciones al desarrollo basadas en el incumplimiento de las regulaciones de zonificación y desarrollo del condado vigentes en ese momento. Luego de una apelación administrativa, la Junta de Apelaciones de Zonificación del Condado dictaminó que la Comisión debería haber aplicado las regulaciones y la zonificación que estaban en vigor en 1973, cuando se presentó la plataforma preliminar original. Sin embargo, la Comisión se negó a seguir esta directiva y, una vez más, desaprobó la plataforma revisada.
Hamilton Bank, que había adquirido la propiedad sin desarrollar mediante ejecución hipotecaria, presentó una demanda en un tribunal federal, alegando que las acciones de la Comisión equivalían a una toma reglamentaria de su propiedad sin una compensación justa. Alternativamente, Hamilton argumentó que las acciones de la Agencia violaron la Cláusula del Debido Proceso de la 14ª Enmienda y deberían dejarse de lado.
Historia previa
Después del juicio, un jurado determinó que las regulaciones de la Comisión violaban la Cláusula de Compensación Justa de la Quinta Enmienda y otorgó a Hamilton $ 350,000 en compensación. El Tribunal de Distrito emitió una orden judicial que requería que la Comisión aplicara sus regulaciones de 1973 al plan de desarrollo de Hamilton, pero anuló la adjudicación de compensación con el argumento de que la pérdida de Hamilton del uso beneficioso de la propiedad había sido solo temporal. [3] El Tribunal de Apelaciones del Sexto Circuito revocó y restableció el laudo del jurado, sosteniendo que la Quinta Enmienda ordenaba una compensación justa cuando las regulaciones de uso de la tierra privan a un propietario de todo uso económicamente viable de la propiedad, durante el período durante el cual se encuentran en efecto. [4] [5]
La Corte Suprema otorgó certiorari para determinar si se requiere una compensación monetaria cuando un propietario se ve privado temporalmente del uso beneficioso de la tierra por aplicación de las regulaciones gubernamentales, pero no resolvió ese problema.
Decisión de la Corte
El juez Blackmun , escribiendo para la Corte, sostuvo que la reclamación de expropiaciones de Hamilton Bank no estaba lista para ser juzgada. El Tribunal estableció dos requisitos independientes que los demandantes deben cumplir antes de presentar un caso de expropiación de la Quinta Enmienda en un tribunal federal.
Primero, la entidad gubernamental encargada de la expropiación debe haber llegado a "una decisión final con respecto a la aplicación de las regulaciones a la propiedad en cuestión". [6] Aquí, ni el promotor ni el banco habían solicitado variaciones que pudieran haber resuelto cinco de las ocho objeciones de la Comisión al proyecto. La responsabilidad por una compensación justa bajo la Quinta Enmienda depende de una investigación intensiva en hechos sobre el impacto económico de las regulaciones y su efecto en las expectativas respaldadas por la inversión del propietario, [7] pero esas cuestiones no se pueden determinar hasta que la agencia demandada "haya llegado a un posición final y definitiva sobre cómo se aplicará la normativa en cuestión al terreno en cuestión ". [8]
En segundo lugar, antes de afirmar una violación de la Cláusula de compensación justa en un tribunal federal, el demandante debe intentar obtener una compensación a través de los procedimientos que el estado haya dispuesto para hacerlo. [9] El Tribunal declaró que aquí, la ley de Tennessee prevé una acción de expropiación inversa para buscar una compensación del estado por una toma de propiedad. Dado que esto califica como una "'disposición razonable, segura y adecuada para obtener compensación", [10] Hamilton Bank no podía alegar una violación de la Cláusula de Compensación Justa hasta que hubiera tratado de utilizar este procedimiento y la compensación hubiera sido denegada.
En cuanto a la reclamación del debido proceso legal del Banco, el Tribunal sostuvo que, dado que la responsabilidad por una violación del debido proceso legal requeriría un hallazgo de que las regulaciones de la Agencia tenían el mismo efecto que una apropiación total de la propiedad del Banco, el efecto de las regulaciones no se pudo determinar porque de la falta de una determinación final (ver arriba), también se encontró que el reclamo de debido proceso no estaba maduro. [11]
Opiniones concurrentes
El juez Brennan presentó una opinión concurrente, junto con el juez Marshall , reiterando su desacuerdo en San Diego Gas & Electric Co.v.Ciudad de San Diego (1981), [12] en el que argumentó proféticamente que la Quinta Enmienda requiere una compensación por las regulaciones temporales. recaudación.
El juez Stevens escribió una opinión concurrente, argumentando que la sentencia a continuación debe revertirse porque no hubo violación del debido proceso ni condena formal de la propiedad.
Opiniones disidentes
El juez White discrepó de la afirmación de que el tema de las expropiaciones no estaba listo para ser adjudicado, sin más comentarios.
respuesta crítica
El requisito de madurez de los "procedimientos estatales" del condado de Williamson ha demostrado ser muy controvertido. Se ha denunciado que la Corte resolvió esta cuestión sin la debida información, [13] el requisito de buscar una indemnización por parte del Estado no es lógicamente inherente al texto de la Quinta Enmienda, [14] la norma deriva de consideraciones procesales del debido proceso que son inaplicable a reclamos de expropiación, [15] y que los principios de res judicata y estoppel colateral pueden excluir el reclamo de un demandante ante un tribunal federal después de cumplir con los procedimientos del condado de Williamson para "madurar" el reclamo. Este último problema se conoció como la " trampa de Williamson " entre los abogados de los propietarios agraviados, [16] aunque los defensores del gobierno lo defendieron como una aplicación directa de los principios de exclusión. [17] Sin embargo, en un caso histórico anterior de expropiaciones, Euclid v. Ambler (1926), la Corte consideró innecesario solicitar un permiso local antes de impugnar una regulación de uso de la tierra como inconstitucional.
Historia posterior
En San Remo Hotel v. City and County of San Francisco (2005), [18] el Tribunal sostuvo que el Estatuto de Plena Fe y Crédito prohíbe volver a litigar una reclamación de quita de la Quinta Enmienda en un tribunal federal, después de que se haya denegado una compensación justa en los procedimientos judiciales estatales. . Esto pareció confirmar los puntos de vista de los comentaristas que veían el segundo paso del condado de Williamson como extinguir las reclamaciones de expropiaciones federales en lugar de madurarlas. Al escribir para una concurrencia de cuatro magistrados, el presidente del Tribunal Supremo Rehnquist señaló que el impacto de la detención del tribunal podría impedir que los propietarios agraviados tengan en cuenta su reclamo de expropiación federal en cualquier tribunal, y pidió que el tribunal reconsidere el requisito de procedimientos estatales del condado de Williamson "en un caso apropiado ". [19]
Más recientemente, la Corte Suprema de Tennessee señaló en una decisión de 2010 que los tribunales estatales de Tennessee nunca han sostenido que el Artículo 21 de la Constitución de Tennessee requiere que las reclamaciones de expropiaciones regulatorias sean compensadas en los tribunales estatales de Tennessee; sin embargo, el tribunal decidió el caso por otros motivos. [20]
El 5 de marzo de 2018, el Tribunal acordó escuchar Knick v. Township of Scott, Pennsylvania , lo que permitió al tribunal reevaluar los méritos judiciales del condado de Williamson . [21] En su decisión emitida el 21 de junio de 2019, el Tribunal anuló parte del condado de Williamson relacionado con el agotamiento de las acciones judiciales estatales antes de llevar dicha acción a los tribunales federales. [22]
Ver también
- Condena inversa
- Madurez
- Toma reglamentaria
- Lista de casos de la Corte Suprema de Estados Unidos, volumen 473
Referencias
- ^ Comisión de planificación regional del condado de Williamson contra Hamilton Bank of Johnson City , 473 U.S. 172 (1985). Este artículo incorpora material de dominio público de este documento del gobierno de EE . UU .
- ^ https://www.supremecourt.gov/opinions/18pdf/17-647_m648.pdf
- ^ 473 Estados Unidos en 182-83.
- ^ Hamilton Bank of Johnson City v. Comisión de planificación regional del condado de Williamson , 729 F.2d 402 (6º Cir. 1984).
- ^ 473 Estados Unidos en 183-84.
- ^ 473 Estados Unidos en 186.
- ^ Véase Penn Central Transportation Co. v.Ciudad de Nueva York , 438 U.S. 104 (1978).
- ^ 473 Estados Unidos en 191.
- ^ 473 Estados Unidos en 194.
- ^ 473 EE.UU. en 194, citando casos de la Ley de reorganización ferroviaria regional , 419 EE.UU. 102, 124-25 (1974).
- ^ 473 Estados Unidos en 200.
- ^ San Diego Gas & Electric Co. contra la ciudad de San Diego , 450 U.S. 621 (1981).
- ^ Véase J. David Breemer, Superar la regla de procedimientos estatales del condado de Williamson: cómo utilizar la reserva de Inglaterra, emitir excepciones de preclusión y la excepción de insuficiencia para abrir la puerta del juzgado federal a reclamos de expropiaciones , 18 Journal of Land Use & Environmental Law 209, 214 (2003)
- ^ Véase J. David Breemer, Puede salir pero nunca puede irse : La historia del hotel San Remo , 33 Boston College Environmental Affairs Law Review 247, 291-93 (2006) .
- ^ Véase Breemer (2006) en 295-97.
- ^ Ver Meacham (2000)
- ^ Ver Kovacs (1999); Douglas T. Kendall, et al., Takings Litigation Handbook (2000), págs. 60-75.
- ^ San Remo Hotel v.Ciudad y condado de San Francisco , 545 U.S. 323 (2005).
- ^ 545 Estados Unidos en 352.
- ↑ B & B Enterprises of Wilson County v. City of Lebanon , 318 SW3d 839 , 845 (Tenn. 2010).
- ^ Howes, Amy (5 de marzo de 2018). "Los magistrados otorgan revisión en dos nuevos casos" . SCOTUSblog . Consultado el 5 de marzo de 2018 .
- ^ [1]
Otras lecturas
- Berger, Michael M. y Gideon Kanner (2004). ¡Juego de Shell! No se puede llegar allí desde aquí: Madurez de la Corte Suprema La jurisprudencia en casos de expropiación finalmente alcanza la etapa de la auto-parodia , The Urban Lawyer 36: 671.
- Kassouni, Timothy V. (1992). "La doctrina de la madurez y la relegación judicial de los derechos de propiedad protegidos constitucionalmente , California Western Law Review 29: 1 .
- Kovacs, Kathryn E. (1999). Aceptación de la relegación de reclamos de expropiaciones a los tribunales estatales: los intentos equivocados de los tribunales federales para evitar la exclusión en el marco del condado de Williamson , Ecology Law Quarterly 26: 1.
- Meacham, Madeline J. (2000). La trampa de Williamson , The Urban Lawyer 32: 239.
- Roberts, Thomas E. (2001). Implicaciones procesales del condado de Williamson / Primer inglés en litigios sobre expropiaciones regulatorias: reservas, remoción, diversidad, jurisdicción suplementaria, Rooker-Feldman y Res Judicata , 31 Environmental Law Reporter 31: 10,353.
enlaces externos
- El texto de la Comisión de Planificación Regional del Condado de Williamson contra Hamilton Bank of Johnson City , 473 U.S. 172 (1985) está disponible en: CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Library of Congress Oyez (audio del argumento oral)
- El impacto de Palazzolo y otros casos recientes : http://law.wustl.edu/landuselaw/Articles/Archived/dallas_01.htm
- Superar la preocupante regla de procedimientos estatales del condado de Williamson : * Supreme Bait and Switch : http://law.wustl.edu/journal/3/pg109to136.pdf
- La doctrina de la madurez de la cláusula de expropiación : http://www.law.fsu.edu/Journals/landuse/Vol101/overstr.pdf
- Supremo cebo y cambio : http://law.wustl.edu/journal/3/pg109to136.pdf