La adquisición federal de Fannie Mae y Freddie Mac fue la custodia de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Federal National Mortgage Association ( Fannie Mae ) y Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac ) por parte del Tesoro de los Estados Unidos en septiembre de 2008. A la curaduría no es una toma de posesión de la propiedad, sino un estatus para rehabilitar corporaciones. La orden que compró el Tesoro de los Estados Unidos solo estaba autorizada para proteger al contribuyente (Código de los EE. UU. §1719 (g) (1) (B) (iii)), por lo que se cancelará una vez que el Tesoro recupere su inversión. Fue uno de los eventos financieros entre muchos en la crisis de las hipotecas de alto riesgo .
El 6 de septiembre de 2008, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), James B. Lockhart III , anunció su decisión de colocar las dos GSE en una tutela dirigida por la FHFA. [1] [2] [3]
En la misma conferencia de prensa, el secretario del Tesoro de los Estados Unidos, Henry Paulson , declaró que colocar las dos GSE en la tutela era una decisión que apoyaba plenamente y que advirtió "que la tutela era la única forma en la que comprometería el dinero de los contribuyentes a las GSE. " Dijo además que "atribuyo la necesidad de la acción de hoy principalmente al conflicto inherente y al modelo comercial defectuoso incrustado en la estructura de GSE, ya la corrección de la vivienda en curso ". [1]
El mismo día, el presidente del Banco de la Reserva Federal , Ben Bernanke, declaró en apoyo: "Respaldo firmemente tanto la decisión del director de la FHFA, Lockhart, de colocar a Fannie Mae y Freddie Mac en la tutela, como las medidas tomadas por el secretario del Tesoro, Paulson, para garantizar la solidez financiera de los dos empresas ". [4] Al día siguiente, Herbert M. Allison fue nombrado director ejecutivo de Fannie Mae. Venía de TIAA-CREF . [5]
Antecedentes y crisis del mercado financiero
Las pérdidas combinadas de GSE por valor de 14.900 millones de dólares estadounidenses y las preocupaciones del mercado sobre su capacidad para reunir capital y deuda amenazaban con perturbar el mercado financiero de la vivienda en Estados Unidos. [ según quién? ] El Tesoro se comprometió a invertir hasta 200.000 millones de dólares estadounidenses en acciones preferentes y otorgar crédito hasta 2009 para mantener la solvencia y el funcionamiento de las GSE. Las dos GSE tenían en circulación más de 5 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas (MBS) y deuda; la parte de la deuda por sí sola fue de 1,6 billones de dólares. [6] La acción de tutela ha sido descrita como "una de las intervenciones gubernamentales más radicales en los mercados financieros privados en décadas", [7] y una que "podría convertirse en el rescate gubernamental más grande y costoso de las empresas privadas". [8]
Con una creciente sensación de crisis en los mercados financieros de EE. UU., La acción de tutela y el compromiso del gobierno de EE. UU. De respaldar a las dos GSE con hasta US $ 200 mil millones en capital adicional resultó ser el primer evento significativo en un mes tumultuoso entre las empresas con sede en EE. UU. banca de inversión, instituciones financieras y organismos reguladores federales. [ según quién? ] Para el 15 de septiembre de 2008, el holding Lehman Brothers , de 158 años de antigüedad , se declaró en quiebra con la intención de liquidar sus activos, dejando sus subsidiarias financieramente sólidas operativas y fuera de la declaración de quiebra. El colapso fue la mayor quiebra de un banco de inversión desde Drexel Burnham Lambert en 1990. [9] [10] Merrill Lynch, de 94 años, aceptó una oferta de compra de Bank of America por aproximadamente 50.000 millones de dólares, una gran caída desde hace un año. valoración de mercado anterior de alrededor de US $ 100 mil millones. Una rebaja de la calificación crediticia de la gran aseguradora American International Group (AIG) dio lugar a un acuerdo de rescate con el Banco de la Reserva Federal el 16 de septiembre de 2008 por una línea de crédito garantizada de 85.000 millones de dólares, a cambio de warrants por el 79,9% del capital social de AIG. [11] [12] [13] [14]
Intentos anteriores de reforma de GSE
El modelo de negocio de GSE ha superado a cualquier otro negocio inmobiliario a lo largo de su existencia. Según el Informe Anual al Congreso, [15] presentado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, durante un lapso de 37 años, desde 1971 hasta 2007, la tasa de pérdida anual promedio de Fannie Mae en su libro hipotecario fue de aproximadamente cuatro puntos básicos. Las pérdidas fueron desproporcionadamente peores durante los años de crisis, de 2008 a 2011, cuando la tasa de pérdida anual promedio de Fannie fue de 52 puntos básicos. Los resultados de Freddie Mac son comparables.
Por el contrario, durante 1991-2007, la tasa de pérdida anual promedio de los bancos comerciales en las hipotecas unifamiliares fue de unos 15 puntos básicos. [16] Durante 2008-2011, las pérdidas anuales fueron de 184 puntos básicos.
El estudio de la FHFA [17] compara, sobre una base de manzanas con manzanas, las originaciones de préstamos de GSE con las de titulizaciones de marcas de distribuidor. El estudio segmenta los préstamos de cuatro maneras, por hipotecas de tasa ajustable (ARM), frente a tasa fija, así como por antigüedad, puntaje FICO y relación préstamo-valor. En casi todas las 1800 comparaciones diferentes que abarcan los años 2001 a 2008, el desempeño de los préstamos GSE fue exponencialmente mejor. [ aclaración necesaria ] En promedio, los préstamos de tasa fija de GSE se desempeñaron cuatro veces mejor y los ARM de GSE se desempeñaron cinco veces mejor.
Sin embargo, otros críticos en DC [ ¿quién? ] afirman que el modelo de negocio de GSE enfrenta conflictos inherentes debido a su combinación de misión gubernamental y propiedad privada. Las GSE recibieron privilegios de monopolio contra los cuales la empresa privada no podía competir. Ambas GSE tenían una línea de crédito con el Departamento del Tesoro de los EE. UU. Y ambas GSE estaban exentas del impuesto sobre la renta estatal y local sobre las ganancias corporativas. Las GSE fueron las únicas dos compañías de Fortune 500 exentas de la regulación de la Comisión de Bolsa y Valores . Debido al respaldo implícito del gobierno, las notas de descuento de Fannie Mae se convirtieron en las segundas notas más grandes a corto plazo emitidas (solo superadas por las letras del Tesoro ). [ cita requerida ]
El American Enterprise Institute , un grupo de expertos conservador, argumenta que "la misión del gobierno les exigía que mantuvieran bajas las tasas de interés hipotecarias y que aumentaran su apoyo a la vivienda asequible. Sin embargo, la propiedad de sus accionistas les exigía luchar contra los aumentos de sus requisitos de capital y regulación que elevaría sus costos y reduciría su riesgo y rentabilidad. Pero había otros dos partidos, el Congreso y los contribuyentes, que también tenían interés en las decisiones que tomaron Fannie y Freddie. El Congreso obtuvo algunos beneficios en forma de políticas apoyo de la capacidad de las GSE para mantener bajas las tasas hipotecarias, pero obtuvo aún más beneficios políticos del apoyo de la GSE para viviendas asequibles ". [18] Sin embargo, tales afirmaciones estaban en desacuerdo con el informe mayoritario de la Comisión de Investigación de Crisis Financiera (FCIC). [ cita requerida ]
En 2003, la Administración Bush buscó crear una nueva agencia, en sustitución de la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal , para supervisar a Fannie Mae y Freddie Mac. En 1992, a raíz de la crisis de ahorros y préstamos , y debido a la preocupación de que se desarrollaran problemas similares de préstamos, se creó la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal como parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. [19] Si bien los líderes del Senado y la Cámara de Representantes expresaron su intención de lograr la legislación necesaria, no se materializaron proyectos de ley de reforma. Un proyecto de ley de reforma del Senado presentado por el senador Jon Corzine (D-NJ) (S.1656 [20] ) nunca salió del Comité Senatorial de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos de 21 miembros (10 D, 11 R) . [21] En ese momento, algunos miembros del 108º congreso expresaron su fe en la solvencia de Fannie Mae y Freddie Mac. El congresista Barney Frank (D-MA), por ejemplo, los describió como "no enfrentando ningún tipo de crisis financiera". [22]
En 2005, la Ley de Reforma Regulatoria de Empresas de Vivienda Federal, [23] patrocinada por el Senador Chuck Hagel (R-NE) y copatrocinada por los Senadores Elizabeth Dole (R-NC), John McCain (R-AZ) y John Sununu (R -NH), [24] habría aumentado la supervisión gubernamental de los préstamos otorgados por Fannie Mae y Freddie Mac. Al igual que el proyecto de ley de 2003, también murió en el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado, esta vez en el 109º Congreso. Un registro completo y exacto de los intentos del Congreso de regular las GSE de vivienda se encuentra en el Congressional Record preparado en 2005. [25] [26]
Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y autoridad del Tesoro
La Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, aprobada por el Congreso de los Estados Unidos el 24 de julio de 2008 con apoyo bipartidista y promulgada por el presidente George W. Bush el 30 de julio de 2008, permitió ampliar la autoridad reguladora sobre Fannie Mae y Freddie Mac por la recién establecida FHFA, y otorgó al Tesoro de los EE. UU. la autoridad para adelantar fondos con el fin de estabilizar a Fannie Mae, o Freddie Mac, limitado solo por la cantidad de deuda que la ley permite que todo el gobierno federal se comprometa. La ley elevó el límite de deuda del Tesoro en 800.000 millones de dólares, a un total de 10,7 billones de dólares, en previsión de la posible necesidad de que el Tesoro tenga la flexibilidad necesaria para respaldar a Fannie Mae, Freddie Mac o los bancos federales de préstamos hipotecarios . [27] [28] [29]
Medidas de apoyo previas a GSE
The Economist calificó la tutela del 7 de septiembre como el "segundo" rescate de las GSE. [30] Antes de la promulgación de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, el 13 de julio de 2008, el secretario del Tesoro, Henry Paulson, anunció un esfuerzo para respaldar las GSE sobre la base de la autoridad legal anterior, en coordinación con el Banco de la Reserva Federal . Ese anuncio se produjo después de una semana en la que los valores de mercado de las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac cayeron casi a la mitad (desde un valor previamente disminuido de aproximadamente la mitad de los máximos del mercado del año anterior). [31] Ese plan contenía tres medidas: un aumento de la línea de crédito disponible para las GSE del Tesoro, para proporcionar liquidez; el derecho del Tesoro a comprar acciones en las GSE, para proporcionar capital; y un papel consultivo para la Reserva Federal en un sistema regulatorio GSE reformado. [32] El mismo día, la Reserva Federal anunció que el Banco de la Reserva Federal de Nueva York tendría derecho a otorgar préstamos a las GSE según fuera necesario. [33]
Infusión de capital por parte del Tesoro
El acuerdo que el Tesoro hizo con ambas GSE especifica que a cambio de apoyo futuro e inversiones de capital de hasta US $ 100 mil millones en cada GSE, al inicio de la tutela, cada GSE emitirá al Tesoro US $ 1000 millones en acciones preferentes senior , con cupón del 10%, sin costo para Hacienda. [6] [34] Además, cada GSE contratada para emitir warrants sobre acciones ordinarias que representen una participación de propiedad del 79,9%, a un precio de ejercicio de una milésima parte de un centavo estadounidense ($ 0,00001) por acción, y con una duración del warrant de veinte años. . [35]
El curador, FHFA firmó los acuerdos en nombre de las GSE. [35] La cantidad de 100.000 millones para cada GSE se eligió para indicar el nivel de compromiso que el Tesoro de los Estados Unidos está dispuesto a asumir para mantener las operaciones financieras y las condiciones financieras solventes y sostenibles para ambas GSE. Los acuerdos fueron diseñados para proteger la deuda senior y subordinada y los valores respaldados por hipotecas de las GSE. Las acciones ordinarias de las GSE y los accionistas preferentes existentes soportarán cualquier pérdida antes que el gobierno. Entre otras condiciones del acuerdo, la cartera de valores hipotecarios y respaldados por hipotecas retenidas de cada GSE no excederá los $ 850 mil millones al 31 de diciembre de 2009, y disminuirá en un 10% por año hasta alcanzar los $ 250 mil millones. [36]
Acciones iniciales de FHFA como curador
En el anuncio de la tutela del 6 de septiembre de 2008, Lockhart indicó los siguientes elementos en el plan de acción para la tutela de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda: [2]
- El 8 de septiembre de 2008, el primer día hábil de la tutela, los negocios se realizarán con normalidad, con mayor respaldo para los tenedores de valores respaldados por hipotecas (MBS), deuda senior y deuda subordinada . [37]
- A las empresas se les permitirá aumentar sus libros de MBS garantizados sin límites y continuar comprando valores de reemplazo para sus carteras, alrededor de $ 20 mil millones por mes, sin restricciones de capital.
- Como curador, la FHFA asumirá el poder de la Junta y la administración.
- Los actuales directores ejecutivos (CEO) de Fannie Mae y Freddie Mac han sido despedidos, pero se quedarán para ayudar con la transición.
- Los directores ejecutivos designados son Herbert M. Allison para Fannie Mae y David M. Moffett para Freddie Mac. Allison es ex vicepresidente de Merrill Lynch y durante los últimos ocho años presidente de TIAA-CREF . Moffett es ex vicepresidente y director financiero de US Bancorp . Su compensación será significativamente menor que la de los CEO salientes. A ellos se unirán presidentes no ejecutivos igualmente fuertes.
- Otras acciones de gestión serán muy limitadas. Los nuevos directores ejecutivos coincidieron en que es importante trabajar con los equipos de gestión y los empleados actuales para animarlos a quedarse y seguir realizando importantes mejoras en las empresas.
- Para conservar más de $ 2 mil millones anuales en capital, se eliminarán las acciones ordinarias y los dividendos de acciones preferentes, pero las acciones ordinarias y todas las acciones preferentes permanecerán en circulación. Se seguirán efectuando pagos de principal e intereses de la deuda subordinada.
- Todas las actividades políticas, incluido el cabildeo, se detendrán de inmediato. Se revisarán las actividades benéficas.
- Habrá una relación de financiamiento e inversión con el Tesoro de los Estados Unidos a través de tres líneas de financiamiento diferentes para brindar el apoyo que se necesita de manera crítica a Freddie Mac y Fannie Mae, y también a la liquidez del mercado hipotecario. Una de las tres líneas es una línea de liquidez asegurada, que será no solo para Fannie Mae y Freddie Mac, sino también para los 12 bancos federales de préstamos hipotecarios que están regulados por la FHFA.
Apoyo del gobierno a Fannie Mae y Freddie Mac
Además de la tutela del gobierno, que CBO estima que aumentará los pasivos netos del gobierno federal en $ 238 mil millones, varias agencias gubernamentales han tomado medidas para aumentar la liquidez dentro de Fannie Mae y Freddie Mac. Entre estos pasos se incluyen: [38]
- Compras de la Reserva Federal de $ 23 mil millones en deuda de GSE (de un potencial de $ 100 mil millones) y $ 53 mil millones en valores respaldados por hipotecas en manos de GSE (de un potencial de $ 500 mil millones).
- Compras de la Reserva Federal de $ 24 mil millones en deuda GSE.
- Compras del Departamento del Tesoro de $ 14 mil millones en acciones de GSE (de un potencial de $ 200 mil millones).
- Compras del Departamento del Tesoro de $ 71 mil millones en valores respaldados por hipotecas
- Extensión de la tasa de crédito primaria de la Reserva Federal para préstamos a las GSE
Contabilidad de la deuda nacional
Las obligaciones dentro o fuera del balance de las dos GSE, que son corporaciones "independientes" en lugar de agencias federales, son un poco más de $ 5 billones, una cantidad significativa en comparación con los $ 9,5 billones de deuda pública de los Estados Unidos declarada oficialmente en ese momento. de la adquisición. [39] La tutela del 6 de septiembre de 2008 y la posterior infusión de capital planificada por el Tesoro respaldan los pasivos prioritarios, el endeudamiento subordinado y las garantías hipotecarias de las dos empresas. Algunos observadores ven esto como una nacionalización efectiva de las empresas que, en última instancia, pone a los contribuyentes en riesgo de todas sus responsabilidades. [40] El gobierno federal sigue las normas de contabilidad especializadas establecidas por la Junta Asesora de Normas de Contabilidad Federal . La exposición neta a los contribuyentes es difícil de determinar en el momento de la adquisición y depende de varios factores, como la caída de los precios de la vivienda y las pérdidas de los activos hipotecarios en el futuro. [41] El director de la Oficina de Presupuesto del Congreso , Peter R. Orszag, anunció el 9 de septiembre de 2008 que la CBO tenía la intención de incorporar los activos y pasivos de las dos empresas en su planificación presupuestaria federal, debido al grado de control gubernamental sobre las entidades. [6] [42] El director de presupuesto de la Casa Blanca, Jim Nussle, indicó el 12 de septiembre de 2008 que sus planes presupuestarios no incorporarían la deuda de GSE en el presupuesto debido a la naturaleza temporal de la intervención del conservador. [42]
Bloomberg informó que, según CMA Datavision de Londres, "los contratos de swap de incumplimiento crediticio a cinco años sobre la deuda del gobierno de EE. UU. Aumentaron 3,5 puntos básicos el 9 de septiembre de 2008 a un récord de 18, frente a los 6 puntos básicos de abril", como reacción a las preocupaciones. sobre el posible aumento de la deuda estadounidense a raíz de los rescates. [6]
Legislación relacionada
El 8 de mayo de 2013, los representantes Scott Garrett presentaron la Ley de transparencia presupuestaria y contable de 2014 (HR 1872; 113 ° Congreso) en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos durante el 113 ° Congreso de los Estados Unidos . El proyecto de ley, si se aprueba, modificaría el tratamiento presupuestario de los programas de crédito federales, como Fannie Mae y Freddie Mac. [43] El proyecto de ley requeriría que el costo de los préstamos directos o las garantías de préstamos se reconozcan en el presupuesto federal sobre una base de valor razonable utilizando las pautas establecidas por la Junta de Normas de Contabilidad Financiera . [43] Los cambios realizados por el proyecto de ley significarían que Fannie Mae y Freddie Mac se contarían en el presupuesto en lugar de considerarse por separado y significaría que la deuda de esos dos programas se incluiría en la deuda nacional. [44] Estos programas en sí mismos no se cambiarían, pero sí se contabilizarían en el presupuesto federal de los Estados Unidos . El objetivo del proyecto de ley es mejorar la precisión de cómo se contabilizan algunos programas en el presupuesto federal. [45]
Consecuencias del mercado
Reservas bancarias
Muchos bancos comerciales de los Estados Unidos poseen acciones preferentes de Freddie y Fannie. A esas acciones se les suspendieron los dividendos y son menores que las acciones preferentes senior emitidas al Tesoro en la reestructuración de las dos empresas. El valor de mercado de las acciones preferentes se desplomó tras el anuncio de reestructuración y la suspensión de dividendos. Los bancos debían reducir el valor de las acciones preferentes de Freddie y Fannie que tenían en sus carteras, lo que agravaba las preocupaciones de capitalización de algunos bancos estadounidenses. [46] El banco Gateway acordó ser comprado por Hampton Roads Bankshares Inc. para compensar una amortización de $ 40 millones en sus acciones en Fannie y Freddie, lo que lo colocó por debajo de los requisitos reglamentarios para ser considerado adecuadamente capitalizado. [47]
Swaps de incumplimiento crediticio
En el mercado de swaps de incumplimiento crediticio (CDS), los contratos estándar que se suelen utilizar entre las partes de un swap definen la acción de colocar a Fannie Mae y Freddie Mac en tutela para que sea equivalente a la quiebra , debido al cambio en el control de gestión. En el lenguaje de los CDS, esto se denomina evento crediticio y desencadena la liquidación de contratos pendientes para los derivados, que se utilizan para cubrir o especular sobre el riesgo potencial de que una empresa incumpla con sus bonos. Las dos GSE tienen aproximadamente US $ 1,5 billones en bonos en circulación y, dado que el mercado de swaps de incumplimiento crediticio no es público, no existe un mecanismo central de información para verificar cuántos swaps de incumplimiento crediticio están vinculados a esos bonos. Una estimación flotante es de US $ 500 mil millones, y que todo el mercado de CDS tiene un valor teórico cercano a los US $ 62 billones. [48] [49] La liquidación de los contratos probablemente será la más grande en la historia de una década del mercado. [ necesita actualización ] [49] Los swaps de incumplimiento crediticio de Fannie y Freddie han estado entre los negociados más activamente durante los meses previos a la tutela. "Trece 'principales' distribuidores de swaps de incumplimiento crediticio acordaron 'unánimemente' que el rescate constituye un evento crediticio que desencadena el pago o la entrega de los bonos de las empresas", según un memorando circulado por la Asociación Internacional de Swaps y Derivados (ISDA) después de la anuncio de tutela. [50] El día después del anuncio de la tutela, la Asociación Internacional de Swaps y Derivados, que establece contratos estandarizados de la industria para derivados financieros y swaps , anunció que estaba trabajando en un protocolo sobre cómo evaluar y liquidar los swaps de incumplimiento crediticio de Fannie Mae y Freddie Mac. [51] La mayoría de estos swaps se liquidaron el 6 de octubre de 2008. [52]
Paradójicamente (en relación con las experiencias típicas en las que una empresa que emite bonos tiene un "evento crediticio"), el valor de los dos bonos GSE se acercó al valor nominal después de la tutela. Esto significa que algunos propietarios de swaps que estaban cubriendo el riesgo de incumplimiento de un bono pueden estar en peor situación, ya que el valor de los bonos puede ser más alto que cuando compraron el swap. Se informa que las subastas en efectivo están programadas para octubre de 2008 para liquidar los contratos de CDS en relación con las GSE. [48] [53]
Reacciones de septiembre de 2008 a la convulsión
Las reacciones inmediatas en los mercados financieros el lunes 8 de septiembre, el día siguiente a la incautación, parecían indicar satisfacción al menos con las implicaciones a corto plazo de la intervención del Tesoro. El gobernador del Banco de Japón, Masaaki Shirakawa, declaró: "Esperamos que la acción conduzca a estabilizar el mercado estadounidense [de valores respaldados por hipotecas], el mercado financiero y el mercado financiero internacional". El gobernador del Banco Popular de China , el banco central de China, Zhou Xiaochuan declaró: "Desde mi punto de vista, esto es positivo". [54]
Efectos sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo
Los efectos sobre la crisis de las hipotecas subprime han llevado al gobierno a respaldar la solidez de las obligaciones y garantías sobre los valores emitidos por Fannie y Freddie para la obtención de fondos. Estos fondos, a su vez, se utilizan para comprar hipotecas de los bancos originarios. La solidez permanente de las obligaciones de las GSE aumenta la liquidez del mercado (fondos prestables) de las siguientes formas: [55]
- Los bancos pueden estar seguros de que Fannie y Freddie tienen fondos para comprar préstamos conformes, de modo que puedan aumentar dichos préstamos. Esto mejora la liquidez en el mercado hipotecario, bajando las tasas de interés.
- En 2006, Fannie y Freddie aseguraron el 70% de todos los préstamos de alto riesgo, por lo que necesitaban mantener estos préstamos viables. [56]
- Los costos de endeudamiento más bajos para los bancos generalmente aumentan el "diferencial" entre la tasa a la que toman prestado y la tasa a la que prestan. Esto aumenta la rentabilidad bancaria, apuntalando aún más la liquidez y los balances bancarios.
- Se reducen las tasas de hipotecas de tasa ajustable ( ARM ), lo que reduce la presión sobre los propietarios de viviendas y reduce las ejecuciones hipotecarias. Las tasas más bajas también fomentan la compra de nuevas viviendas.
- El papel del gobierno como inversor principal permite implementar un proceso sistemático de refinanciamiento de préstamos. Esto debería permitir ajustes rápidos de préstamos o entrenamientos para los propietarios de viviendas, que se han enfrentado a cuellos de botella debido al requisito de que varios inversores aprueben los ajustes. [57] Por ejemplo, el gobierno podría reducir rápidamente los términos hipotecarios a 45 años y las tasas de interés bajas y fijas, lo que permitiría que muchos más propietarios se quedaran en sus hogares. Esto reducirá significativamente las ejecuciones hipotecarias, lo que ayudará a estabilizar los precios de las viviendas.
- El gobierno puede reestructurar las hipotecas de modo que el saldo del préstamo se reduzca al valor actual de mercado, reduciendo el incentivo para que los propietarios se "alejen" de la propiedad.
- Con los precios de la vivienda más estabilizados, el valor de los valores respaldados por hipotecas recibe cierto apoyo al alza.
Condición financiera de Fannie y Freddie antes de la adquisición
Más del 98% de los préstamos de Fannie se pagaron a tiempo durante 2008. [58] Tanto Fannie como Freddie tenían un patrimonio neto positivo a la fecha de la adquisición, lo que significa que el valor de sus activos excedía sus pasivos. Sin embargo, los activos totales de Fannie sobre el capital (índice de apalancamiento) era de aproximadamente 20: 1, mientras que el de Freddie era de aproximadamente 70: 1. [59] [60] Estas cifras aumentan significativamente si se incluyen todos los activos respaldados por hipotecas que garantizaron. Estas proporciones son considerablemente más altas que las de los bancos de inversión, que se apalancan alrededor de 30: 1. [61] [62]
Sin embargo, hubo preocupación [¿ según quién? ] que la liquidez de las GSE era insuficiente para manejar las crecientes tasas de morosidad, de modo que, aunque viable en septiembre de 2008, la escala de pérdidas en el futuro sería suficiente para que se produjera la insolvencia y que el conocimiento de esta futura falla induciría fracaso debido a que los compradores se niegan a comprar deuda. Ambas GSE refinancian grandes cantidades de deuda trimestralmente y la falta de venta de la deuda conduciría a la quiebra debido a la falta de liquidez. Una forma más lenta de fracaso sería la emisión de deuda a alto costo (para compensar a los compradores por el riesgo), lo que disminuiría en gran medida el poder de ganancia de ambas GSE, lo que los haría incapaces de ganar el dinero que necesitarían para manejar las pérdidas futuras esperadas. Ambas GSE contabilizaron grandes cantidades de activos por impuestos diferidos hacia su capital regulatorio, que fueron considerados por algunos [ ¿quién? ] ser de "baja calidad" y sin capital realmente disponible. Los activos por impuestos diferidos solo tendrían valor si las empresas fueran rentables y pudieran utilizar los activos para compensar impuestos futuros. Ambas empresas habían experimentado pérdidas significativas y era probable que se enfrentaran a más durante el próximo año o más. [63]
Estado actual de la tutela de Fannie y Freddie
En testimonio ante un subcomité del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes el 3 de junio de 2009, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, James B. Lockhart III, presentó su informe, "La situación actual y la situación futura de Fannie Mae y Freddie Mac". [64] Los aspectos más destacados del informe incluyen el compromiso del Departamento del Tesoro de financiar hasta $ 200 mil millones en capital para cada empresa que se espera sea suficiente; las empresas poseen o garantizan el 56% de las hipotecas unifamiliares en los Estados Unidos , o $ 5,4 billones del total de $ 11,9 billones en deuda hipotecaria pendiente; su participación combinada de hipotecas originadas en el primer trimestre de 2009 fue del 73%; los valores respaldados por hipotecas de marca privada (PLS) son un factor importante de las pérdidas empresariales; ambas empresas están muy involucradas en la planificación e implementación de los programas Making Home Affordable y Home Affordable Refinance. El informe señala:
Al 31 de marzo de 2009, los préstamos gravemente morosos representaban el 2,3% de las hipotecas unifamiliares propiedad o garantizadas de Freddie Mac y el 3,2% de Fannie Mae. Si bien esos son niveles históricamente altos, se comparan favorablemente con los promedios de la industria de 4.7% para todos los préstamos preferenciales, 7.2% para todas las hipotecas unifamiliares, 24.9% para todas las hipotecas de alto riesgo y 36.5% para las hipotecas de tasa ajustable de alto riesgo.
El informe proporciona antecedentes sobre los orígenes de PLS y el riesgo que presentan. Los préstamos PLS representan el 15% de las hipotecas pero el 50% de las morosidades graves. Por el contrario, a fines de 2008, los préstamos que las empresas tenían o garantizaban representaban el 56% de las hipotecas unifamiliares pendientes de Estados Unidos, pero el 20% de las moras graves. La calidad crediticia de las inversiones en PLS ha demostrado ser mucho peor de lo que hubieran sugerido las calificaciones crediticias AAA iniciales de esos valores. La actual incertidumbre que rodea al verdadero valor económico de PLS seguirá planteando preocupaciones sobre seguridad y solidez.
El informe señala que la estructura con fines de lucro de las GSE funcionó en contra de una gestión prudente del riesgo, ya que la competencia redujo tanto la participación de mercado como las ganancias, erosionando así los requisitos crediticios de las GSE. Para mantener la rentabilidad, cada empresa aumentó las compras de PLS respaldadas por hipotecas alternativas y préstamos completos de alto riesgo. Y aunque muchos habían criticado a la OFHEO y buscaban reemplazarla:
Las compras de PLS finalmente resultaron desastrosas para las empresas. Las pérdidas crediticias y de valor de mercado habrían sido aún mayores si la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO), una de las agencias predecesoras de la FHFA, no hubiera aumentado el requisito de capital de las Empresas en un 30% y limitado sus carteras de activos debido a problemas de contabilidad y control. .
A la administración de George W. Bush se le impidió tomar medidas oficiales debido a que el Proyecto de Ley del Senado 190 del 109 Congreso nunca pudo votar en el Senado, a pesar de que fue aprobado por el comité con una votación de 13 a 9 a lo largo de las líneas partidistas (13 republicanos votaron "Sí" y 9 demócratas votaron "No"), [65] hacerlo habría impedido que se cumplieran los objetivos de propiedad de vivienda del Congreso. El 16 de junio de 2010, se anunció que las dos GSE eliminarían sus acciones de la Bolsa de Nueva York. [66] Un artículo de agosto de 2012 en Bloomberg señaló que las empresas "han obtenido $ 190 mil millones en ayuda y pagado $ 46 mil millones en dividendos desde que fueron asumidas por los reguladores estadounidenses en 2008". [67] CBS News informó el 6 de agosto de 2015, que Fannie Mae sola ha pagado un total de $ 142.5 mil millones en dividendos desde que recibió un rescate de $ 116 mil millones en 2008. [68] El 24 de septiembre de 2012, un juez desestimó una clase- demanda judicial que sostenía que Freddie Mac hizo declaraciones engañosas sobre su exposición a préstamos riesgosos en el período previo a la adquisición federal de la empresa. [69] A partir de 2018, las ganancias de Fannie Mae y Freddie Mac todavía se envían al Departamento del Tesoro.
Los accionistas de Fannie Mae y Freddie Mac han desafiado la toma de ganancias netas por parte del gobierno en parte desafiando la estructura de la FHFA. Argumentaron que la FHFA según lo establecido por el Congreso tiene un Director que solo puede ser removido "por causa" y no "a voluntad". El Tribunal de Apelaciones del Quinto Circuito se puso del lado de los accionistas tanto en su audiencia inicial como en una revisión en banco . Ambos lados del caso solicitaron a la Corte Suprema que revisara el caso; Durante este tiempo, el Tribunal dictaminó en Seila Law LLC v. Consumer Financial Protection Bureau , 591 US ___ (2020), que el Consumer Financial Protection Bureau , otra agencia establecida por el Congreso con un Director que solo podía ser destituido "por causa justificada" inconstitucional. Posteriormente, la Corte certificó la petición del caso FHFA para revisar su estructura, así como si la decisión de toma de ganancias y otras órdenes deben revertirse en caso de que el cargo de Director sea considerado inconstitucional. La Corte escuchó los alegatos orales de este caso el 9 de diciembre de 2020 [70].
Planes para alquilar casas
El 10 de agosto de 2011, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda pidió a los inversores ideas sobre el alquiler de viviendas propiedad de Fannie Mae, Freddie Mac y la Administración Federal de Vivienda. [71]
Ver también
- Políticas gubernamentales y la crisis de las hipotecas de alto riesgo
- Crisis de las hipotecas subprime
- Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos
- Tutela
- Nacionalización
Notas
- ↑ a b Paulson, Henry M., Jr. (7 de septiembre de 2008). "Declaración del Secretario Henry M. Paulson, Jr. sobre la acción de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y del Tesoro para proteger los mercados financieros y los contribuyentes" (Comunicado de prensa). Departamento del Tesoro de los Estados Unidos . Consultado el 7 de septiembre de 2008 .
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enlaces externos
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