El acoso del propietario es la creación voluntaria, por parte de un propietario o sus agentes, de condiciones que son incómodas para uno o más inquilinos con el fin de inducir el abandono voluntario de un contrato de alquiler . A menudo se busca esta estrategia porque evita costosos gastos legales y problemas potenciales con el desalojo . Este tipo de actividad es común en regiones donde existen leyes de control de alquileres , pero que no permiten la extensión directa de precios controlados por alquiler de un arrendamiento al arrendamiento posterior, lo que permite a los propietarios fijar precios más altos. El acoso del propietario conlleva sanciones legales específicas en algunas jurisdicciones, pero la aplicación puede ser muy difícil o incluso imposible en muchas circunstancias. Sin embargo, cuando se comete un delito en el proceso y posteriormente se prueban en un tribunal motivos similares a los descritos anteriormente, esos motivos pueden considerarse un factor agravante en muchas jurisdicciones, lo que somete al infractor a una sentencia más severa .
El acoso a los inquilinos puede presentarse de muchas formas. El acoso sexual es un ejemplo también conocido como "sexo por alquiler". Existe una conciencia de este problema en el Reino Unido y el gobierno y sus agencias ahora están lidiando con el problema. [1] [2]
Tipos
Se pueden emplear varios métodos en casos de acoso del propietario, como, entre otros, los siguientes:
- Retención de mantenimiento en la propiedad , como recolección de basura , jardinería o reparación de accesorios rotos
- Quejas verbales y escritas, imaginadas o exageradas, de la supuesta conducta inapropiada del inquilino (ver desalojo )
- Dañar deliberadamente las instalaciones alquiladas o la propiedad del inquilino
- Crear una molestia para el inquilino (por ejemplo, al generar un ruido fuerte)
- Intimidación y amenazas de daño físico o financiero dirigidas al inquilino
- Agresión física u otra actividad delictiva directa dirigida contra el inquilino
- Intentar entrar en un apartamento o vivienda sin motivo, o sin necesidad de emergencia para verificar la actividad del inquilino o en las instalaciones.
- Reclamar emergencia cuando no existe ninguna emergencia para ingresar al apartamento, vivienda, vivienda, etc., sin previo aviso.
- No permitir al inquilino la paz en la propiedad a través de repetidos intentos de ingresar a una vivienda.
- Acoso por alquiler no pagado o no pagado en su totalidad.
- Desconexión del suministro de agua o electricidad, sin previo aviso.
- Acoso sexual, incluido "sexo por alquiler" [2]
- Acoso con la intención de desalojar a un inquilino "Desalojo en represalia" [3]
Protecciones
En el derecho consuetudinario, los inquilinos tenían derecho al "disfrute tranquilo" de los locales alquilados. [4] El derecho consuetudinario estadounidense también ha adoptado la "garantía de habitabilidad" que asegura que los locales residenciales permanezcan en reparación. [4]
En el Reino Unido y el Commonwealth , la Ley de Derechos Humanos puede proporcionar una base para establecer lo que es justo y razonable entre el inquilino y el propietario. El derecho a la vida privada y familiar y el derecho a disfrutar de las posesiones están consagrados en esta ley. El derecho a un recurso efectivo y el derecho a expresarse libremente deben dar al inquilino la confianza para buscar una solución oportuna y razonable en caso de que sufra o se encuentre bajo coacción . Aunque la legislación de derechos humanos generalmente solo se puede hacer cumplir frente a los organismos públicos , proporciona un marco de razonabilidad .
Dependiendo de las circunstancias específicas, la legislación del Reino Unido, como la Ley de Orden Público de 1986 y la Ley de Fraude de 2006, puede proporcionar recursos específicos. Tanto el derecho consuetudinario como la legislación de orden público tipifican como delito la conducta indebida de las personas en una vivienda, por ejemplo, quebrantamiento del orden público . La legislación sobre fraude tipifica como delito que una persona obtenga una ganancia ilícita o forzada (monetaria o de otro tipo) personalmente o para el organismo que representa.
Muchas jurisdicciones locales tienen una legislación muy específica entre propietarios e inquilinos que establece los deberes del propietario, cuyo incumplimiento puede considerarse "acoso". Por ejemplo, en California , la Sección 1954 del Código Civil limita el derecho de entrada del propietario, [5] en Nuevo México , existe una extensa "Ley de Relaciones entre Propietarios y Residentes" [6] y en la ciudad de Nueva York , una Certificación de No Acoso (COHN) debe realizar modificaciones en la ocupación. [7] [8]
Entrada razonable por parte del arrendador
La realización de negocios dentro o en una vivienda debe depender de la razonabilidad y voluntad de las partes. Si un arrendador desea inspeccionar la vivienda a intervalos razonables y en momentos razonables, es aconsejable tener esto en un contrato adecuado.
En cualquier caso, el propósito de la inspección debe ser claro y la realización de la inspección debe estar debidamente regulada. El propósito de cualquier inspección es asegurar la integridad y buen mantenimiento de la propiedad, y el cumplimiento del acuerdo que existe entre el propietario y el inquilino. La entrada a una vivienda no le da al propietario el derecho de recopilar información sobre la privacidad del inquilino o de investigar o interferir con ella. Cualquier instalación de equipo de vigilancia, como cámaras de video, debe informarse a los residentes y / o propietarios; esta vigilancia solo está permitida en áreas comunes, lo que significa que no se permiten cámaras de video en habitaciones con expectativas adicionales de privacidad, como dormitorios y baños. [9] [10] La ocupación a corto plazo, como residir en un AirBNB, también está protegida del voyerismo / vigilancia bajo las mismas expectativas: los anfitriones / propietarios deben advertir a los huéspedes / inquilinos de las cámaras de video y estos dispositivos están limitados a áreas comunes. [11] Si el inquilino no se siente cómodo tratando con el propietario o el agente, es posible que el inquilino desee nombrar a un representante o amigo. En cualquier caso, debe hacerse un registro sencillo y sensato.
Los propietarios comerciales no pueden acosar a su inquilino interfiriendo con la entrada de un edificio comercial de ninguna manera, incluida la creación de barreras reales o metafóricas. Un ejemplo de una barrera real sería subir a bordo de la tienda, mientras que un ejemplo de una barrera metafórica sería no quitar la nieve de las aceras. [12] [13]
El tiempo necesario para realizar la tarea debe ser razonable. Es posible que el inquilino no desee realizar negocios dentro de una vivienda y, razonablemente, puede pedirle al propietario que se reúna o realice transacciones comerciales en un lugar o dirección alternativos.
Por ejemplo, el arrendador (o el agente) puede acudir al local para realizar una inspección que normalmente solo tomará unos minutos. Luego, las partes pueden acordar intercambiar una simple declaración escrita de los hechos y luego reunirse en un lugar neutral para discutir el asunto o la solución.
Frecuencia de las visitas del propietario
A menos que se realicen reparaciones, reemplazos y otros trabajos, el arrendador debe limitar la frecuencia de las entradas a las realmente necesarias para realizar el trabajo, no por razones personales a cualquier costo. [14] En aras de la retención de los inquilinos y de evitar conflictos durante el arrendamiento, las claves para el ejercicio del derecho de entrada son las siguientes. 1. Ingrese con poca frecuencia. 2. Siempre avise con suficiente antelación y, si es posible, permita la reprogramación de la entrada al menos una vez para acomodar al inquilino. 3. Ingrese siempre con un objetivo claramente definido en mente y notifique al inquilino a menos que haya una razón de peso para no hacerlo. [15] [16]
Arrendador entrando a la unidad
Legalmente, incluso una casa alquilada es el castillo del inquilino y el propietario no tiene un derecho de acceso ilimitado. Una vez que una persona ha alquilado un apartamento , tiene posesión legal de él durante el período de arrendamiento. El arrendador debe dar al inquilino un aviso razonable antes de que pueda ingresar a la casa privada del inquilino.
Originalmente, en una sociedad agrícola , la ley esperaba que el propietario alquilara la propiedad a un inquilino y luego dejara al inquilino solo. No le dio al propietario ningún derecho de acceso, pero tampoco responsabilidad por las reparaciones. La moderna urbana de arrendamiento, sobre todo en una de varias unidades de construcción con muchos sistemas de toda la construcción, ha obligado a que el derecho al cambio. El arrendador ahora tiene la obligación de hacer reparaciones y obtiene el derecho de acceso para ese propósito. Pero eso no reemplaza los derechos del inquilino a la privacidad y al "disfrute tranquilo" de las instalaciones.
Una de las disputas más comunes entre propietarios e inquilinos tiene que ver con el acceso para realizar reparaciones. Varios países tienen regulaciones que hacen referencia a códigos o peligros. Estos códigos y peligros varían según la jurisdicción del estado o país. [17] [18] Para que un propietario cumpla con su deber legal de revisar y mantener la propiedad de alquiler, el inquilino debe permitirle al propietario un "acceso razonable" en momentos razonables para realizar las reparaciones. Sin embargo, lo que es "razonable" es objeto de frecuentes disputas. Un inquilino puede insistir en darle acceso al arrendador solo con cita previa, pero debe ser razonable al programar citas. Para dar un ejemplo extremo, dado que el arrendador generalmente debe programar a los comerciantes durante el día laboral normal, no es razonable que el inquilino insista en que el plomero solo puede venir el domingo por la noche. Los plomeros, carpinteros , pintores y otros comerciantes a veces operan en horarios impredecibles u ocupados, por lo que si no asisten a las citas, se alienta a los inquilinos a documentar la cita perdida por escrito al propietario, en una carta o correo electrónico, y mantener un Copiar. Debido a que algunos propietarios pueden usar la falta de acceso como excusa, también se alienta a los inquilinos a que asistan a las citas programadas y mantengan un registro bien escrito de sus esfuerzos para permitir que el propietario acceda a su propiedad para realizar las reparaciones deseadas. Además, debido a los casos documentados [ ¿cuáles? ] de comerciantes que roban propiedad, hacen llamadas telefónicas de larga distancia o cometen otros abusos mientras hacen reparaciones, también se insta a los inquilinos a asegurarse de que el propietario o un representante esté con los reparadores en todo momento cuando se encuentren en la propiedad del inquilino durante la operación del inquilino. ausencia.
Los tribunales de vivienda a menudo pueden ser útiles para mediar en disputas sobre el acceso. La credibilidad del inquilino en la corte mejorará si él o ella ha cooperado de manera consistente y razonable con la necesidad de acceso del arrendador y ha documentado su cooperación con un cuidadoso mantenimiento de registros. Si es necesario, con un propietario particularmente difícil, el inquilino puede beneficiarse de pedirle a un testigo que observe las interacciones y luego testifique sobre la conducta del propietario.
Muchos contratos de arrendamiento otorgan al propietario ciertos derechos de entrada. Por ejemplo, según las Leyes Generales de Massachusetts , capítulo 186, §15B, un contrato de alquiler solo puede proporcionar los siguientes derechos de acceso:
- inspeccionar las instalaciones;
- para hacer reparaciones;
- para mostrar la propiedad a un posible inquilino, comprador, acreedor hipotecario o su agente.
El arrendador también puede ingresar al local de acuerdo con una orden judicial o si el inquilino parece haber abandonado el local. Si un contrato de arrendamiento permite que el propietario ingrese por cualquier otro motivo, esa disposición es ilegal y nula . Además, el derecho del arrendador a inspeccionar las instalaciones o mostrárselas a un posible comprador no significa que pueda hacerlo dos veces al día; el inquilino puede limitar las inspecciones a una frecuencia razonable. A menos que el contrato de arrendamiento disponga que el inquilino debe darle al propietario una llave de su propiedad, el propietario no tiene derecho a una. El hecho de que un contrato de arrendamiento le otorgue al arrendador el derecho de entrar para ciertos propósitos tampoco significa que el arrendador pueda entrar a una residencia privada en cualquier momento sin una cita.
El derecho del propietario a entrar si el inquilino parece haber abandonado la propiedad a veces causa un problema cuando los inquilinos se mudan . Es posible que el inquilino haya quitado la mayoría de sus muebles y tenga la intención de regresar para recoger las últimas cosas y limpiar el apartamento antes de entregar las llaves. Sin embargo, si el arrendador cree que el inquilino ha desocupado el local, puede entrar antes que el inquilino, quitar la propiedad restante e intentar cobrarle al inquilino por el "desorden" que dejaron. Para evitar esta situación, se anima a los inquilinos a ser claros con los propietarios sobre los planes de desalojar y a hacerlo por escrito. En un caso documentado [19], un inquilino regresó de sus vacaciones y encontró a otra persona viviendo en su apartamento, con sus muebles guardados en el sótano . No estaba atrasado en el pago del alquiler , pero había estado fuera por un tiempo, y el propietario concluyó que había abandonado el apartamento. [ cita requerida ] Para evitar cualquier percepción de abandono, un inquilino que va a salir de la ciudad puede beneficiarse de informar al propietario del viaje, preferiblemente por escrito. Si el inquilino está ausente por un tiempo prolongado, no paga el alquiler y no responde a las consultas del propietario, un tribunal puede encontrar que el propietario está justificado para concluir que el inquilino ha abandonado la propiedad.
Represalias
Las represalias han sido un problema y algunos gobiernos han introducido leyes específicas para abordarlas. En Inglaterra y Gales, la legislación sobre desalojos en represalia se ha introducido en virtud de la Ley de desregulación de 2015 en virtud del artículo 33. [20] [21]
Un arrendador no puede intentar desalojar a un inquilino, aumentar el alquiler o cambiar los términos del arrendamiento porque el inquilino se ha quejado por escrito al arrendador oa cualquier agencia gubernamental con respecto a las condiciones. El propietario tampoco puede tomar represalias de esta manera porque un inquilino se ha organizado o se ha unido a un sindicato de inquilinos , o se ha involucrado en ciertas otras actividades protegidas. Dentro de los seis meses posteriores a que un inquilino haya participado en cualquiera de estas actividades protegidas, se presume que cualquier acto del propietario de aumentar el alquiler, intentar el desalojo (excepto por falta de pago) o realizar cualquier cambio en cualquiera de los términos de arrendamiento es represalias. Esto significa que en cualquier procedimiento judicial, el arrendador tendrá la carga de demostrar que no está tomando represalias contra el inquilino. Para anular un reclamo de represalia, el propietario debe convencer al tribunal de que tomó la acción por razones independientes de la acción protegida del inquilino y que habría hecho lo mismo al mismo tiempo incluso si el inquilino no lo hubiera hecho. t participa en la actividad protegida. Si el arrendador espera hasta seis meses después de las acciones protegidas, aún se pueden encontrar represalias, pero la carga de la prueba recae en el inquilino.
Si se descubre que un propietario está tomando represalias, no podrá desalojar al inquilino, quien también puede recibir una indemnización por daños y perjuicios del propietario de uno a tres meses de alquiler más los honorarios del abogado . El propietario tampoco puede privar intencionalmente al inquilino del servicio de calefacción , agua caliente , gas , electricidad , luces , agua o refrigeración . El arrendador tampoco puede bloquear al inquilino o sacarlo de su apartamento sin pasar por el procedimiento judicial correspondiente. El inquilino puede pedirle a la corte que emita una orden de restricción , presentar una denuncia penal contra el propietario o demandarlo por daños monetarios y honorarios de abogados. Debido a estas opciones de recurso, puede ser ventajoso para el inquilino quejarse por escrito sobre las violaciones del código antes de que el propietario emita un aviso de desalojo o un aumento de alquiler. Si un inquilino en Inglaterra y Gales intenta reclamar represalias pero no se quejó del incumplimiento hasta después de recibir una notificación del propietario, se considerará que el inquilino no tiene ningún reclamo válido en virtud de la legislación sobre desalojos de represalia [22]
Ley de protección al consumidor
Las leyes de protección al consumidor también brindan cierta protección contra el acoso de los propietarios en algunos estados. Uno de esos estatutos es el Capítulo 93A de las Leyes Generales de Massachusetts, comúnmente llamado "Ley de Protección al Consumidor". Al igual que la Ley de la Comisión Federal de Comercio en la que se basa, y leyes similares de "bebés FTC " en otros estados, prohíbe el uso de cualquier acto y práctica injustos y engañosos en la realización de cualquier comercio o negocio. El alquiler de viviendas generalmente se considera un comercio o negocio, y el Fiscal General de Massachusetts ha emitido regulaciones que definen actos o prácticas injustas y engañosas en el campo de las viviendas de alquiler. Las prácticas definidas como injustas incluyen la omisión por parte del arrendador de revelar, a un inquilino o posible inquilino, cualquier hecho cuya revelación pueda haber influido en este último para no participar en la transacción. También se define como una práctica desleal cualquier violación de cualquier ley destinada a proteger a los consumidores y cualquier acto que sea opresivo o desmedido en cualquier aspecto. Mientras que la Ley de Protección al Consumidor proporciona algunas protecciones para los inquilinos. Si un arrendador es el propietario-ocupante de una casa de dos o tres familias y no posee otra propiedad de alquiler, no se considera que esté involucrado en un oficio o negocio, y no está sujeto a esta ley. [23]
La ordenanza comercial de Nueva York de 2016 evita que un propietario tome medidas que causen que un inquilino comercial desocupe su propiedad o renuncie a cualquier derecho. [24]
Ver también
- Ley de propietarios e inquilinos
- Defensores de inquilinos de Arizona
Referencias
- ^ "Delito de sexo en alquiler - miércoles 28 de noviembre de 2018 - Hansard - Parlamento del Reino Unido" . hansard.parlamento.uk . Consultado el 11 de junio de 2021 .
- ^ a b " Los tratos de ' sexo por alquiler' son ilegales, dice el secretario de Justicia" . BBC News . 2017-07-31 . Consultado el 11 de junio de 2021 .
- ^ Lehman, Jeffrey; Phelps, Shirelle (2005). Enciclopedia de derecho estadounidense de West (2 ed.). Grupo Gale. pag. 176. ISBN 0314227709.
- ^ a b Kroll, David G. (1992). "La garantía de habitabilidad del propietario / inquilino y el pacto de disfrute tranquilo". Abogado de Colorado . 21 (junio): 1159.
- ^ "Propietario e inquilino" (PDF) . Departamento de Bienes Raíces de California.
- ^ "Obligaciones de Propietarios e Inquilinos por Seguridad, Mantenimiento y Reparaciones" . Law Help New Mexico, New Mexico Legal Aid.
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- ^ "Cuando se trata de cámaras de vigilancia, ¿qué derechos tienen los inquilinos?" . thestar.com . 2019-11-22 . Consultado el 11 de junio de 2021 .
- ^ "¿Cuáles son las reglas de Airbnb sobre las cámaras de seguridad y otros dispositivos de grabación en los listados? - Centro de ayuda de Airbnb" . Airbnb . Consultado el 11 de junio de 2021 .
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- ^ "Vivienda del Gobierno Landlord.com" . www.landlord.com .
- ^ "עורך דין פינוי שוכר" . Sábado, 22 de mayo de 2021
- ^ Attwater, Marc (18 de marzo de 2021). "Informe de inspección de seguridad eléctrica del propietario (EICR) 2021 Guide" .
- ^ Taker, Care (19 de mayo de 2020). "Garantía implícita de habitabilidad en California" .
- ^ Charles, Sasha (4 de septiembre de 2017). "Defensa de daños por desalojo ilícito" .
- ^ Reino Unido, Gobierno (22 de mayo de 2021). "Ley de Desregulación de 2015" .
- ^ "Los desalojos en represalia de BLA | Nueva notificación de la sección 21" . Consultado el 22 de mayo de 2021 .
- ^ Charles, Sasha (15 de julio de 2020). "Desalojo en represalia" .
- ^ "Capítulo 93A" . www.malegislature.gov .
- ^ https://www.huffpost.com/entry/commercial-tenant-harassm_b_12624936
enlaces externos
- Vivienda y comportamiento antisocial: el camino a seguir un resumen de las iniciativas de investigación y los pasos legales relacionados con los problemas de vivienda (Reino Unido)
- ¿Su arrendador lo está acosando? en el sitio web del Ayuntamiento de Salford (Reino Unido)
- Leyes de prevención del acoso de propietarios en California y el Área de la Bahía de San Francisco (Estados Unidos de América)
- Cómo lidiar con el acoso de arrendadores e inquilinos | Guía 2021 Guía de la Asociación Británica de Propietarios