La originación de préstamos es el proceso mediante el cual un prestatario solicita un nuevo préstamo y un prestamista procesa esa solicitud. La originación generalmente incluye todos los pasos desde tomar una solicitud de préstamo hasta el desembolso de fondos (o rechazar la solicitud). Para las hipotecas, existe un proceso de originación de hipotecas específico . El servicio del préstamo cubre todo después de desembolsar los fondos hasta que el préstamo se cancele por completo. La originación de préstamos es una versión especializada de la apertura de nuevas cuentas para organizaciones de servicios financieros. Algunas personas y organizaciones se especializan en la originación de préstamos. Los corredores hipotecarios y otras empresas originadoras de hipotecas constituyen un ejemplo destacado.
Hay muchos tipos diferentes de préstamos. Para obtener más información sobre los tipos de préstamos, consulte los artículos sobre préstamos y préstamos al consumo . Los pasos necesarios para originar un préstamo varían según el tipo de préstamo, los distintos tipos de riesgo de préstamo, el regulador, la política del prestamista, etc.
Proceso de solicitud
Las solicitudes de préstamos se pueden realizar a través de varios canales diferentes y la duración del proceso de solicitud, desde la solicitud inicial hasta la financiación, significa que diferentes organizaciones pueden utilizar varios canales para las interacciones con los clientes a lo largo del tiempo. En general, las solicitudes de préstamos se pueden dividir en cinco tipos distintos:
- Agente (basado en sucursales)
- Agente asistido (por teléfono)
- Venta de corredor (agente de ventas externo)
- Autoservicio
- Aplicaciones en linea
Los préstamos minoristas y las hipotecas suelen ser productos altamente competitivos que pueden no ofrecer un gran margen a sus proveedores, pero a través de un gran volumen de ventas pueden ser muy rentables. Por lo tanto, el modelo de negocio de la institución financiera individual y los productos que ofrecen afectan la decisión de qué modelo de aplicación ofrecerán.
Solicitud de préstamo asistida por agente (basada en sucursales)
Los tipos típicos de organizaciones de servicios financieros que ofrecen préstamos a través del canal presencial tienen una inversión a largo plazo en sucursales físicas. Normalmente estos son:
El atractivo para los clientes del préstamo ofrecido directamente en las sucursales es la relación a menudo duradera que un cliente puede tener con la institución, la apariencia de confiabilidad que tiene este tipo de institución y la percepción de que tener una cartera más grande de productos con un solo la organización puede conducir a mejores condiciones. Desde el punto de vista de un banco, la venta cruzada de productos a los clientes actuales ofrece una oportunidad de marketing eficaz, y los agentes de las sucursales pueden estar capacitados para manejar la venta de muchos tipos diferentes de productos financieros.
En una sucursal, los clientes generalmente se sientan con un agente de ventas que lo ayudará a completar el formulario de solicitud, a seleccionar las opciones de producto adecuadas (como las condiciones y tarifas de pago), a recopilar la documentación requerida (los requisitos de cumplimiento de apertura de una nueva cuenta deben cumplirse en esta etapa ), seleccionando productos complementarios (como un seguro de protección de pagos ) y, finalmente, firmando una solicitud completa.
Dependiendo de la institución y el producto que se ofrezca, la solicitud se puede completar en un formulario de solicitud en papel o directamente en una solicitud en línea a través del sistema de escritorio del agente. En cualquier caso, esta fase de la aplicación se ocupa principalmente de la captura precisa de los datos del cliente y no incorpora ninguno de los antecedentes del trabajo de toma de decisiones necesarios para evaluar la idoneidad del cliente y el riesgo de incumplimiento, o la debida diligencia que debe realizarse. realizadas para mitigar el riesgo de fraude y actividades de blanqueo de capitales.
Una gran complejidad para el canal de originación de sucursales es simplificar el proceso lo suficiente para que los agentes de ventas puedan capacitarse fácilmente para manejar muchos productos diferentes, al tiempo que se asegura que se cumplan los numerosos requisitos de debida diligencia y divulgación de los reguladores financieros y bancarios a nivel regional.
Muchas funciones administrativas de la originación de préstamos continúan desde este punto y se describen en la sección Procesamiento a continuación.
Solicitud de préstamo de autoservicio
- Las aplicaciones web de autoservicio se utilizan de diversas formas, y el estado de este negocio ha evolucionado con el tiempo.
- Imprima y envíe por fax las solicitudes o los formularios de precalificación. Algunas instituciones financieras todavía los usan.
- Imprima, escriba o escriba datos en el formulario, envíelo a la institución financiera
- Rellene el formulario en la web, imprímalo y envíelo a la institución financiera (no mucho mejor)
- Formularios web llenados y guardados por el solicitante en el sitio web, que luego son enviados o recuperados (de forma segura, presumiblemente) por la institución financiera
- Verdaderas aplicaciones web con interfaces para un sistema de originación de préstamos en el back-end
- Muchas de las primeras soluciones tenían muchos de los mismos problemas que los formularios generales (malos flujos de trabajo, tratando de manejar todo tipo de tipos de préstamos en un solo formulario).
- Aplicaciones de estilo asistente que son muy intuitivas y no hacen preguntas superfluas
Trabajos que debe realizar la aplicación en línea:
- Presentar las divulgaciones requeridas, cumplir con varias regulaciones de préstamos )
- Cumpla con los requisitos de seguridad (como la autenticación multifactor ) cuando corresponda.
- Recopile los datos necesarios del solicitante
- Exactamente lo que se necesita varía según el tipo de préstamo. La solicitud no debe solicitar datos que el solicitante no tenga que proporcionar absolutamente para llegar a una decisión de precalificación para el tipo de préstamo que busca.
- La aplicación debe completar previamente los datos demográficos si el solicitante es un cliente existente y ha iniciado sesión.
- Hágalo fácil, rápido y amigable para el solicitante (para que realmente complete la solicitud y no la abandone)
- Obtenga un informe crediticio actual
- Precalifique (auto-decisión) la solicitud y devuelva una respuesta rápida al solicitante. Por lo general, esto se aprobaría sujeto a estipulaciones, se remitiría a la institución financiera, se rechazaría (muchas IF evitan esto y prefieren remitir cualquier solicitud que no pueda ser preaprobada automáticamente).
Procesando
Decisiones y riesgo crediticio
El negocio hipotecario consta de unas pocas personas: el prestatario, el prestamista y, a veces, el corredor hipotecario . Las personas que originan los préstamos suelen ser el agente hipotecario o el prestamista. Dependiendo de si el prestatario tiene solvencia crediticia, entonces puede calificar para un préstamo. El puntaje FICO que califica como norma no es un número estático. Las pautas del prestamista y los factores atenuantes determinan este número. Los cambios recientes en el mercado y la industria han hecho que los préstamos de ingresos declarados y activos declarados sean cosa del pasado y ahora se requiere la documentación completa de ingresos y activos de la mayoría de los valores hipotecarios respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.
El puntaje crediticio de una persona no solo afecta su calificación, el hecho del asunto también radica en la pregunta: "¿Puedo (el prestatario) pagar esta hipoteca?" En la mayoría de los casos, el prestatario puede pagar su hipoteca. Sin embargo, algunos prestatarios buscan incorporar su deuda no garantizada en su hipoteca (deuda garantizada). Buscan saldar la deuda pendiente en cantidad. Estas deudas se denominan "pasivos", estos pasivos se calculan en una proporción que los prestamistas utilizan para calcular el riesgo. Esta relación se denomina "relación deuda-ingresos " (DTI). Si el prestatario tiene una deuda excesiva que desea liquidar, y esa proporción de esas deudas excede un límite de DTI, entonces el prestatario tiene que pagar algunas deudas en un momento posterior y liquidar solo la deuda pendiente. Cuando el prestatario refinancia su préstamo, puede pagar el resto de la deuda.
Ejemplo: si el prestatario debe $ 1,500 en pagos con tarjeta de crédito y tiene un ingreso bruto mensual de $ 3,000, su índice de DTI sería del 50%. Pero si el prestatario debe $ 1,500 en pagos y tiene un ingreso bruto mensual de $ 2,000, su índice de DTI sería del 75%. Tanto una proporción de DTI del 50% como del 75% sería demasiado alta para la mayoría de los prestamistas, ya que una proporción de DTI del 43% es generalmente el límite para las hipotecas convencionales. Dejando a un lado todos los demás factores, cuanto más alta sea la relación DTI, menos probable será que el prestatario pueda pagar un pago mensual, por lo que es más riesgoso para el prestamista.
Precios, incluidos precios basados en riesgos y precios basados en relaciones
La política de precios varía mucho. Si bien es probable que no se pueda influir en la política de precios de una determinada institución financiera, sí se puede:
- Comprando por ahí
- Solicite una mejor tarifa: algunas instituciones financieras responderán a esto, otras no
- Igualación de precios: muchas instituciones financieras igualarán una tarifa para un cliente actual [1]
A menudo, la fijación de precios se realiza de una de estas formas. Siga los enlaces internos para obtener más detalles:
- Todos pagan la misma tarifa. Este es un enfoque más antiguo, y la mayoría de las instituciones financieras ya no usan este enfoque porque hace que los clientes de bajo riesgo paguen una tasa más alta que la del mercado, mientras que los clientes de alto riesgo obtienen una tasa mejor de la que obtendrían de otra manera, lo que hace que la institución financiera obtenga una tasa de interés superior a la del mercado. tasa de rendimiento del préstamo más baja que la que podría implicar el riesgo.
- Precios basados en riesgos . Con este enfoque, la fijación de precios se basa en varios factores de riesgo, incluido el valor del préstamo , el puntaje crediticio , el plazo del préstamo (duración esperada, generalmente en meses) [1]
- Los precios basados en relaciones se utilizan a menudo para ofrecer una tarifa ligeramente mejor a los clientes que tienen una relación comercial sustancial con la institución financiera. Esto suele ser una mejora de precio que se ofrece además de la tarifa calculada de otro modo.
Requisitos de cumplimiento específicos de préstamos
Muchos de los requisitos de identificación de clientes y diligencia debida para la originación de préstamos son comunes a la apertura de nuevas cuentas de otros productos financieros.
Las siguientes secciones describen los requisitos específicos de préstamos e hipotecas.
Venta cruzada, venta complementaria
- Complemento de seguro de crédito y cancelación de la deuda
- Venta cruzada de crédito
- Venta ascendente
- Venta a la baja
- Refinanciación
- Recuperación de préstamos
Tasación de garantías
El siguiente paso es hacer que un tasador de bienes raíces evalúe la propiedad del prestatario contra la cual desea tener el préstamo. Esto se hace para prevenir fraudes de cualquier tipo por parte del prestatario o del corredor hipotecario. Esto evita fraudes como "despojo de capital" y malversación de dinero. La cantidad que el tasador del lado del prestatario o del lado del prestamista es la cantidad que el prestatario puede prestar. Esta cantidad se divide por la deuda que el prestatario desea liquidar más otros desembolsos (es decir, retiro de efectivo, primera hipoteca, segunda hipoteca, etc.) y el valor de tasación (si es un refinanciamiento) o el precio de compra (si es una compra) { la cantidad que sea menor} y se convierte en otra relación más denominada relación entre préstamo y valor (LTV, por sus siglas en inglés). Esta relación determina el tipo de préstamo y el riesgo al que se enfrenta el prestamista. Por ejemplo: si la casa del prestatario se valora por $ 415,000 y desea refinanciar por la cantidad de $ 373,500, la relación LTV sería del 90%. El prestamista también puede poner un límite a cuánto puede ser el LTV; por ejemplo, si el crédito del prestatario es malo, el prestamista puede limitar el LTV que el prestatario puede prestar. Sin embargo, si el crédito del prestatario está en buenas condiciones, lo más probable es que el prestamista no imponga una restricción al LTV del prestatario. El LTV para préstamos puede o no exceder el 100% dependiendo de muchos factores.
La tasación se llevaría a cabo en el lugar de la propiedad del prestatario. El tasador puede tomar fotografías de la casa desde muchos ángulos y tomará notas sobre el aspecto de la propiedad. Él / ella escribirá una tasación y la enviará al prestamista o corredor (dependiendo de quién ordenó la tasación). La tasación está escrita en el formato que cumple con el formulario FNMA 1004 . El 1004 es el formulario de tasación estándar que utilizan los tasadores en todo el país.
Procesamiento de documentos / suscripción de préstamos
Preparación del documento
La preparación de documentos o Doc Prep es el proceso de organizar y preparar los contratos de cierre de los prestatarios. Estos documentos varían de una industria a otra, pero generalmente contienen una nota, divulgaciones y otros documentos que describen y detallan el acuerdo entre el prestatario y el prestamista.
Suscripción hipotecaria
Un asegurador es una persona que evalúa la documentación del préstamo y determina si el préstamo cumple o no con las pautas del programa hipotecario en particular. Es responsabilidad del suscriptor evaluar el riesgo del préstamo y decidir aprobar o rechazar el préstamo. Un procesador es el que recopila y envía los documentos del préstamo al asegurador. Los aseguradores tardan al menos 48 horas en suscribir el préstamo y, una vez que el prestatario firma el paquete, un procesador tarda 24 horas en procesar los documentos.
Financiamiento del préstamo
- Reserva
- Desembolso de fondos
- Decidir la forma de pago:
- Dinero en efectivo
- Transferencia en línea
- Cheque
Regulación
Los préstamos son un negocio altamente regulado, tanto a nivel federal como estatal. Algunas de las principales regulaciones que se aplican a los préstamos se enumeran aquí. Para obtener más detalles, consulte la regulación bancaria .
- Veracidad en la ley de préstamos (también conocida como Regulación Z)
- Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (también conocida como Regulación B)
- Ley de divulgación de hipotecas de viviendas (HMDA)
Otros temas relacionados incluyen:
Ver también
- Servicio de préstamos
- Realizar pagos
- Informes de la oficina de crédito
- Préstamo predeterminado
- Recuperación de garantías y remarketing
- Los tipos de préstamos se tratan hasta cierto punto en el artículo sobre préstamos
- Préstamos electrónicos
Referencias
- ^ a b Qué afecta la tasa de interés de mi préstamo (artículo) Archivado el 19 de enero de 2008 en la Wayback Machine.