El permiso de planificación en el Reino Unido es el permiso de planificación requerido en el Reino Unido para poder construir en terrenos o cambiar el uso de terrenos o edificios . [1] En el Reino Unido, el ocupante de cualquier terreno o edificio necesitará el título de ese terreno o edificio (es decir, "propiedad"), pero también necesitará "título de planificación" o permiso de planificación. El título de planificación se otorgó para todos los usos y edificios preexistentes mediante la Ley de planificación urbana y rural de 1947 , que entró en vigor el 1 de julio de 1948. Desde esa fecha, cualquier nuevo "desarrollo" ha requerido permiso de planificación. "Desarrollo", según lo define la ley, consiste en cualquier edificio ,operación de ingeniería o minería , o la realización de un cambio material de uso en cualquier terreno o edificio. Ciertos tipos de operación, como el mantenimiento de rutina de un edificio existente, están específicamente excluidos de la definición de urbanización. Las categorías específicas de desarrollo menor o insignificante reciben un permiso de planificación automático por ley y, por lo tanto, no requieren ninguna solicitud de permiso de planificación. Estas categorías se denominan desarrollo permitido . [2]
En el caso de cualquier propuesta, por lo tanto, hay una prueba de dos etapas: "¿la propuesta es en absoluto desarrollada?" y, si la propuesta es de desarrollo, "¿se permite el desarrollo?" Solo si no se permite un desarrollo, se requerirá una solicitud de permiso de planificación. Se debe presentar una solicitud de permiso de planificación a la autoridad de planificación local (LPA).
Las LPA son generalmente el municipio local o el consejo de distrito ( 'autoridad local' en Escocia ), aunque la solicitud para una operación minera, extracción de minerales o una instalación de gestión de residuos sería decidida por el consejo del condado local en áreas no metropolitanas . Dentro de un parque nacional, las solicitudes de planificación se envían a la autoridad del parque nacional .
Todas las LPA tienen su propio sitio web que accederá a formularios de solicitud relevantes, datos de contacto y otros documentos relevantes. Por lo general, son receptivos a la discusión previa a la solicitud para aclarar si una propuesta requerirá permiso de planificación y, suponiendo que así sea, la probabilidad de que se conceda dicho permiso de planificación.
Determinación
La ley requiere que todas las solicitudes de permiso de planificación se decidan de acuerdo con las políticas del " plan de desarrollo ", a menos que las consideraciones de planificación de materiales indiquen lo contrario. Por lo tanto, la decisión sobre cualquier aplicación de planificación está "dirigida por las políticas" en lugar de "impulsada por la influencia". Aunque se consultará al público y a los residentes cercanos sobre casi cualquier aplicación de planificación, la decisión no se tomará por motivos de popularidad o impopularidad. El encuadre de la decisión con referencia a la política de planificación publicada evita que la decisión sobre una solicitud de planificación se tome por motivos arbitrarios, perversos o sujetos a irregularidades.
Por lo tanto, es muy importante que los solicitantes de permisos de planificación estén satisfechos con las políticas del plan de desarrollo local relevante antes de presentar una solicitud. Estos también se pueden ver a través del sitio web de la LPA o el Portal de Planificación del gobierno del Reino Unido , que proporciona una cámara de compensación a nivel nacional sobre información de planificación y asesoramiento para las políticas de planificación tanto gubernamentales como locales. En la práctica, es muy recomendable discutir las propuestas con la LPA o con un consultor de planificación experimentado que pueda brindarle asesoramiento independiente antes de incurrir en los honorarios y otros costos que implica realizar una solicitud de planificación, o las demoras y los costos abortivos que se derivarían de la denegación del permiso de obra.
Tipos de aplicación
Se pueden solicitar varios tipos diferentes de permisos de planificación para:
- Permiso de planificación completo : un permiso de planificación completo otorgaría permiso para todos los aspectos del desarrollo propuesto, aunque generalmente estaría sujeto a varias condiciones (ver más abajo).
- Esquema de planificación permiso : establece permisos de exposición del proyecto si la magnitud y la naturaleza de un desarrollo propuesto serían aceptables para la autoridad urbanística local. [3] Podría ser apropiado cuando un solicitante busca un acuerdo "en principio" para un desarrollo propuesto, sin estar comprometido con una forma particular de diseño o disposición.
- Aprobación de "asuntos reservados" : solicitar permiso para aquellos aspectos que no se trataron en un permiso de planificación general, o solicitar la aprobación de aspectos de un desarrollo que fueron reservados por una condición de planificación en una concesión anterior de permiso de planificación completo.
- Híbrido : una LPA puede aceptar una aplicación 'híbrida', es decir, una que busca un permiso de planificación general para una parte y un permiso de planificación completo para otra parte del mismo sitio.
Una vez que se ha otorgado un permiso, se pueden realizar las siguientes aplicaciones adicionales:
- Renovación del permiso de planificación: esto ocurriría cuando un esquema anterior o un permiso de planificación completo estuviera sujeto a una condición de límite de tiempo que ya venció. En esencia, esto requiere que se revise toda la aplicación de planificación a la luz de las políticas de planificación actuales en lugar de las anteriores. Las solicitudes de renovación de un permiso de planificación anterior generalmente se otorgan de nuevo, a menos que haya habido un cambio significativo en las consideraciones materiales relevantes que deben sopesarse en la decisión.
- Eliminación o alteración de una condición de planificación: como cuestión de ley, las condiciones solo deben imponerse a la concesión de un permiso de planificación cuando el cumplimiento de esa condición sea esencial para que un desarrollo inaceptable sea aceptable, por lo que se denegaría el permiso de planificación si no fuera por esa condición. Si el solicitante o desarrollador deseaba continuar con un desarrollo sin cumplir con una condición, o quizás con la condición en una forma alternativa, entonces se puede hacer una solicitud para "variar" la condición en cuestión, posiblemente eliminándola u ofreciendo una forma alternativa. de palabras. Tenga en cuenta que la LPA no puede alterar ninguna condición de planificación que imponga un límite de tiempo cuando se iniciará el desarrollo. Eso requeriría una nueva solicitud de permiso de planificación completo o general, pero desde octubre de 2009 es posible solicitar la extensión de un consentimiento existente.
La tarifa por cada parte tendría que calcularse por separado sobre la base apropiada, sujeta a cualquier máximo relevante, y el total, que no estaría sujeto a ningún máximo, sería cobrado entonces. Una autoridad también puede, después de la discusión, permitir que una aplicación se separe en elementos centrales para que el permiso para trabajos de preparación del sitio, por ejemplo, pueda tener prioridad. La aceptación de una propuesta en forma híbrida queda a discreción de la LPA, no es algo en lo que el solicitante pueda insistir. Se debe tener en cuenta que una LPA está facultada para requerir detalles incluso cuando la aplicación está en un esquema, si es necesario en aras de una buena planificación. El término "aplicación híbrida" no está definido en la ley.
Una solicitud para un cambio de uso de un sitio, por ejemplo, de uso residencial a uso comercial, puede realizarse por sí sola o junto con una solicitud de permiso para desarrollar el sitio para un nuevo propósito. El marco legal de las clases de uso de planificación en Inglaterra se establece en el Reglamento de planificación urbana y rural (clases de uso) (Enmienda) (Inglaterra) 2020 (SI 2020 No 757), que entró en vigor el 1 de septiembre de 2020. Este reglamento modificó el Orden de planificación urbana y rural (clases de uso) de 1987 . [4]
Condiciones
En el Reino Unido, una condición de planificación es una condición que se impone a la concesión de un permiso de planificación. Tales condiciones permiten que el desarrollo avance solo si se cumplen ciertas condiciones. Las condiciones incluyen límites de tiempo para el desarrollo, compromisos relacionados con cuestiones ambientales y de ruido y límites en el tamaño y la apariencia externa de un nuevo desarrollo.
Los permisos de planificación generalmente se otorgan sujetos a una condición de planificación que requiere que el desarrollo se inicie dentro de los tres años [ cita requerida ] . Por lo general, también incluirán una serie de otras condiciones, por ejemplo, compromisos relacionados con cuestiones ambientales y de ruido; límites sobre el tamaño y la apariencia externa de un nuevo desarrollo; requisitos para que el esquema se construya de acuerdo con los planos aprobados, los árboles se planten según el esquema del paisaje y se reemplacen si mueren en los primeros años, o que el color y el acabado de los materiales externos sean aprobados por la LPA. Algunos de estos deberán cumplirse antes de comenzar cualquier trabajo en el sitio; otros entrarán en vigor una vez que se inicie el desarrollo, o más tarde.
La mayoría de las condiciones impuestas a un permiso de planificación otorgado se relacionarán con la implementación de obras dentro del sitio real de la aplicación (cuyos bordes deben estar definidos por una línea roja marcada en un mapa del sitio a escala con precisión, generalmente un extracto de Ordnance Survey , que acompaña la aplicación). Si existe la necesidad de controlar aspectos del desarrollo que deben ocurrir fuera del sitio de aplicación definido (como mejoras de carreteras relacionadas), entonces la implementación de esos aspectos puede ser requerida por una condición de Grampian . Esto se redactaría en el sentido de que el desarrollo que se permite no debe comenzar (o no debe ser ocupado, según corresponda), hasta que se hayan completado las obras requeridas fuera del sitio.
Las condiciones de planificación se imponen para exigir que el desarrollador haga o no haga algo para que el desarrollo sea aceptable. A veces, el permiso de planificación solo se otorgará sujeto a que el solicitante celebre un acuerdo legal bajo la Sección 106 de la Ley de Planificación Urbana y Rural que requiera que se hagan ciertas cosas o se pague dinero a la LPA, por ejemplo, para contribuir a la mejora de las carreteras locales, escuelas, espacios abiertos u otras instalaciones que sirvan al desarrollo antes de que se complete u ocupe el desarrollo. Estas contribuciones solo pueden ser necesarias si son necesarias para que el desarrollo sea aceptable, razonable y se relacione directamente con el desarrollo propuesto.
El permiso de planificación también se puede rechazar cuando el desarrollo no cumple con los objetivos de vivienda asequible. Esto se confirmó en el caso de Parkhurst Road Ltd contra el Secretario de Estado de Comunidades y Gobierno Local , en el que el Consejo de Islington rechazó la solicitud de un desarrollador porque no cumplía con “la cantidad máxima razonable de viviendas asequibles” (ver sentencia en el párrafo 14 ). Se consideró que el argumento del desarrollador de que no se construirían viviendas asequibles si se rechazaba su propuesta no era una excusa para no cumplir con los requisitos de vivienda asequible. Este juicio también demuestra cómo pagar de más por la tierra para el desarrollo no permite a los desarrolladores eludir los requisitos de vivienda asequible por medio de una 'inviabilidad financiera autoinfligida'. [5]
Crítica
El sistema de permisos urbanísticos ha sido criticado por ser "demasiado lento, burocrático y caro", contribuyendo así a la crisis de la vivienda en el Reino Unido . [6] En enero de 2015, había 150.000 hogares en espera de pasar de la etapa de planificación del "esquema" a la etapa de planificación "detallada". [6]
En el Commons Briefing Paper ' Abordando la oferta insuficiente de viviendas en Inglaterra ', Barton y Wilson argumentan que, debido al mayor valor otorgado, el permiso de planificación puede ofrecer tierras, el "comercio estratégico de tierras" por parte de los desarrolladores está contribuyendo a la crisis inmobiliaria del Reino Unido . [7]
Ver también
- Banca territorial
- Planificación urbana y rural en el Reino Unido
- Ley de planificación urbana y rural de 1990
- Permiso de construcción
- Edificio catalogado
- Monumento programado
- Registro Nacional de Parques y Jardines Históricos
- Ley de protección de naufragios de 1973
- Área de conservación (Reino Unido)
Referencias
- ^ "Permiso de planificación" . GOV.UK . Consultado el 17 de abril de 2019 .
- ^ "Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 1990" . Legislación.gov.uk . Consultado el 17 de marzo de 2013 .
- ^ Barrett, Chris. "Tipos de consentimiento" . www.planningportal.co.uk . Consultado el 1 de agosto de 2018 .
- ↑ Parrish, L., Changes to the Use Classes Order in England , Forsters LLP, publicado el 29 de julio de 2020, consultado el 1 de febrero de 2021
- ^ "El Tribunal Superior dicta un juicio importante sobre la viabilidad y la vivienda asequible en Londres" . Cámaras Landmark | Barristers Chambers London . 2018-04-30 . Consultado el 26 de mayo de 2021 .
- ^ a b de Castella, Tom (13 de enero de 2015). "¿Por qué el Reino Unido no puede construir 240.000 casas al año?" . BBC News . Consultado el 17 de agosto de 2018 .
- ^ Barton, Cassie; Wilson, Wendy (5 de julio de 2021). "Abordar la oferta insuficiente de viviendas en Inglaterra" . Cite journal requiere
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( ayuda )
enlaces externos
- Portal de planificación del gobierno del Reino Unido
- Consulta de declaración de política de planificación: planificación . Archivado aquí.
- Declaración de política de planificación 22 (PPS22) sobre energías renovables . Archivado aquí.