En el sector inmobiliario , el financiamiento creativo es un medio no tradicional o poco común de comprar terrenos o propiedades. El objetivo del financiamiento creativo es generalmente comprar o financiar una propiedad , con el comprador / inversionista usando la menor cantidad posible de su propio dinero, también conocido como apalancamiento , OPM (Other People's Money). Usando estas técnicas, un inversionista puede comprar múltiples propiedades usando poco o nada de su "propio dinero".
Tipos
Préstamos de dinero fuerte
Los préstamos de dinero fuerte (abreviado como HML) son similares a las hipotecas privadas, excepto que se otorgan a través de un prestamista de dinero fuerte . Un prestamista de dinero fuerte puede obtener su financiamiento de sus propios contactos con prestamistas privados o de instituciones financieras con las que ha establecido sus propias líneas de crédito .
Los préstamos de dinero fuerte se otorgan a inversores inmobiliarios con el fin de invertir y rehabilitar inmuebles. Las tasas son un poco más altas que pedir prestado directamente a un prestamista privado , ya que el prestamista de dinero fuerte también puede estar cobrando un diferencial de rendimiento . El prestamista de dinero fuerte también cobrará puntos del 3% al 6% o más. Estos puntos a menudo se pagan por adelantado, pero algunos prestamistas pueden transferirlos al préstamo.
Los préstamos de dinero fuerte son hipotecas con altos intereses disponibles de inversionistas privados. Los prestatarios desesperados con calificaciones crediticias bajas, quiebras , sin ingresos verificables o demasiadas deudas a menudo solicitan préstamos de dinero fuerte cuando no pueden calificar para las hipotecas tradicionales. El dinero duro se convierte en un último recurso cuando los prestatarios no pueden cumplir con los estándares de préstamos establecidos por los bancos o las empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac .
Hipotecas privadas
Una hipoteca privada es un préstamo garantizado por bienes raíces otorgado por un prestamista privado , en lugar de un prestamista tradicional, una institución financiera o una institución gubernamental. Estos préstamos suelen ser a corto plazo y duran entre 6 meses y tres años. Estos son préstamos basados en activos otorgados para la compra y rehabilitación de bienes raíces. Debido a que los préstamos se basan en activos, la decisión de prestar se basa en los criterios de la propiedad y no generalmente en las calificaciones o crédito del prestatario.
Las tasas de interés de estos préstamos son considerablemente más altas que las de los préstamos tradicionales y pueden oscilar entre el 12% y el 18%, y a veces también se requieren puntos. Los préstamos se otorgan con un LTV ( préstamo a valor ) del 65% al 70%, para preservar el capital suficiente en la propiedad para el prestamista privado en caso de incumplimiento.
Cierres simultáneos
Un cierre simultáneo le permite al vendedor de una casa ofrecer financiamiento al propietario de una propiedad sin tener que tener ninguna hipoteca . El día del cierre, el título de propiedad se transfiere al comprador y la hipoteca recién creada (financiada por el propietario) se vende a un inversionista de pagarés por efectivo, simultáneamente.
Sujeto a
Una transacción sujeta a es una técnica financiera creativa en la que un comprador puede tomar el título de propiedad sin obtener un préstamo de la manera tradicional. La transacción generalmente involucra al vendedor de la propiedad dejando su financiamiento existente en su lugar. Este proceso es similar a asumir un préstamo, pero difiere porque generalmente se lleva a cabo sin el conocimiento de la institución crediticia original y opera fuera de los términos originales del préstamo. Esta técnica es útil porque le brinda al comprador la posibilidad de obtener financiamiento sin la necesidad de costos de transacción y no inmoviliza capital para obtener un nuevo préstamo. La técnica también permite al comprador comprar una propiedad rápidamente sin pasar por el arduo proceso de originación del préstamo. [1]
Fideicomiso de tierras
Un fideicomiso de tierras es un acuerdo mediante el cual una de las partes (el fideicomisario ) acuerda mantener la propiedad de una propiedad inmueble en beneficio de otra parte (el beneficiario ). Los fideicomisos de tierras son utilizados por organizaciones sin fines de lucro para mantener servidumbres de conservación , por corporaciones y grupos de inversión para recopilar grandes extensiones de tierra y por individuos para mantener la propiedad privada de sus bienes raíces, evitar la legalización y proporcionar varios otros beneficios.
En la aplicación del financiamiento creativo, se puede utilizar un fideicomiso de tierras para tomar el control de una propiedad mientras se mantiene en privado el nombre del propietario. Si bien esto no impide que la institución crediticia invoque la cláusula de vencimiento a la venta, será más difícil para la institución crediticia detectar que la propiedad se ha vendido utilizando financiamiento creativo. [2]
Venta corta
En una venta al descubierto, el vendedor a menudo tiene varios pagos atrasados e incluso puede estar cerca de la ejecución hipotecaria , el vendedor también puede mostrar dificultades importantes que lo han llevado a no poder seguir haciendo los pagos de esta propiedad . El vendedor le dará al inversionista de la venta al descubierto un contrato para comprar la propiedad, una escritura que probablemente se colocará en custodia , un poder notarial y una serie de otros documentos que le darán el control total de la propiedad. Luego, el inversionista presentará un caso al banco que tiene la hipoteca , que el vendedor ya no puede realizar los pagos, tiene que ceder el control de la propiedad y que el préstamo sobre la propiedad debe reducirse para que el inversionista pueda comprar. la propiedad.
El término "venta corta" es un nombre inapropiado porque no tiene nada que ver con poner en corto nada en el sentido financiero . Estas transacciones también pueden llevar una cantidad significativa de tiempo, por lo que tampoco se denomina "venta corta" por ese motivo. Sin embargo, el proceso es más corto que el proceso tradicional de ejecución hipotecaria y venta por subasta , que es probable que aún lleve mucho más tiempo.
Este es un método para vender su casa rápidamente, porque efectivamente pasa el control de su propiedad al inversionista de venta corta inmediatamente después de la firma de los documentos. A partir de ese momento, le corresponde al inversor completar la transacción. Si un banco se niega a aceptar la oferta del inversionista en una venta corta, no hay garantía de que la casa no vaya a ser ejecutada de todos modos, pero esto le brinda al vendedor una "posibilidad de evitar la ejecución hipotecaria", cuando todo lo demás ha fallado. [ cita requerida ]
Esta técnica también se puede utilizar para detener la ejecución hipotecaria el tiempo suficiente para permitir otra compra o hacer algo más con la propiedad.
Ver también
- Contabilidad creativa
- Financiamiento del vendedor
Referencias
- ^ http://www.allbestarticles.com/finance/investments/the-role-of-creative-financing-in-subject-to-investing.html
- ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 2011-02-05 . Consultado el 6 de julio de 2012 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
enlaces externos
- "La financiación creativa puede ayudar a vender su casa" . Bankrate.com .
- Historia de ABC News sobre financiación creativa.
- Realty Times en "Demasiado 'financiamiento creativo'".