El financiamiento del vendedor es un préstamo proporcionado por el vendedor de una propiedad o negocio al comprador . Cuando se usa en el contexto de bienes raíces residenciales, también se le llama " bono por título " o " financiamiento del propietario ". [1] Por lo general, el comprador hará algún tipo de pago inicial al vendedor y luego realizará pagos a plazos (generalmente mensualmente) durante un tiempo específico, a una tasa de interés acordada , hasta que el préstamo se reembolse por completo. En términos sencillos, esto es cuando el vendedor en una transacciónofrece al comprador un préstamo en lugar de que el comprador obtenga uno de un banco . Para un vendedor, se trata de una inversión en la que el rendimiento está garantizado únicamente por la solvencia crediticia del comprador o su capacidad y motivación para pagar la hipoteca . Para un comprador suele ser beneficioso, porque es posible que no pueda obtener un préstamo de un banco. En general, el préstamo está garantizado por la propiedad que se vende. En el caso de que el comprador incumpla , la propiedad es embargada o embargada exactamente como lo haría un banco.
No existen requisitos universales obligatorios para la financiación del vendedor. Para proteger los intereses del comprador y del vendedor, se debe redactar un acuerdo de compra legalmente vinculante con la ayuda de un abogado y luego firmarlo ambas partes.
Mercado secundario
Existe un mercado secundario para los instrumentos de deuda financiados por el vendedor . Muchas empresas e inversores buscan comprar instrumentos de deuda debidamente estructurados como inversiones.
Financiamiento del vendedor en vivienda
En los Estados Unidos, el financiamiento del vendedor ha surgido como una forma para que las personas con mal crédito tengan un camino hacia la propiedad de una vivienda siguiendo regulaciones más estrictas sobre los préstamos hipotecarios luego de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. A diferencia de una hipoteca regular, en la que el comprador obtiene el título legal de la casa, el comprador en la financiación del vendedor no recibe el título legal hasta que haya pagado por completo el precio de compra de la casa. Esto significa que si un comprador no hace un pago, puede ser desalojado y perder todo el dinero y los intereses depositados en la casa. Además, el comprador suele ser responsable de las reparaciones, los impuestos y el seguro, lo que significa que tiene la responsabilidad de ser propietario de una vivienda sin los derechos de ser dueño de la propiedad. Los contratos de financiamiento del vendedor están sujetos a menos protecciones al consumidor que los préstamos hipotecarios en la mayoría de los estados.
Si bien el financiamiento del vendedor puede proporcionar una forma única para que las personas con puntajes de crédito bajos obtengan un camino hacia la propiedad de una vivienda, grupos como el Center for American Progress los consideran depredadores . Además, algunas empresas de inversión han evitado involucrarse con la financiación del vendedor por temor a su reputación. Un estudio de 2012 sobre contratos de financiamiento de vendedores en el condado de Maverick, Texas, encontró que menos del 20% de las personas que firmaron un contrato de este tipo alguna vez llegaron a ser propietarios por completo de la casa. [1]
Beneficios
Beneficios del vendedor / comprador:
- Tanto el comprador como el vendedor pueden lograr ahorros sustanciales en los costos de cierre .
- Pueden negociar la tasa de interés, el calendario de pagos y otras condiciones del préstamo.
- El comprador puede solicitar condiciones especiales para la compra, como la inclusión de electrodomésticos .
- El prestatario no tiene que calificar con un asegurador de préstamos.
- No hay primas de seguro de PMI a menos que se negocien.
- El vendedor puede obtener un mayor rendimiento de su inversión al recibir acciones con intereses.
- El vendedor podría negociar una tasa de interés más alta.
- El vendedor podría negociar un precio de venta más alto.
- La propiedad podría venderse "tal cual", por lo que no habrá necesidad de reparaciones .
- El vendedor puede elegir qué documentos de seguridad (hipoteca, escritura de fideicomiso , documento de venta de terrenos , etc.) para garantizar mejor sus intereses hasta que se pague el préstamo.
- Si la propiedad se vende con una ganancia sustancial, el vendedor puede distribuir la ganancia de capital resultante durante varios años, por lo general reduciendo la carga fiscal general al convertir la transacción en una venta a plazos .
Inconvenientes
- El comprador podría pagar el préstamo en su totalidad, pero aún así no recibir el título debido a otros gravámenes no divulgados por el vendedor o desconocidos para él.
- El comprador podría realizar los pagos fielmente, pero es posible que el vendedor no realice los pagos de ningún financiamiento prioritario que pueda existir, lo que somete la propiedad a una ejecución hipotecaria.
- Es posible que el comprador no tenga la protección de una inspección de la vivienda , un seguro hipotecario o una tasación para asegurarse de que no está pagando demasiado por la propiedad.
- Es posible que el vendedor no obtenga la imagen completa de crédito o empleo del comprador , lo que podría hacer que la ejecución hipotecaria sea más probable.
- Dependiendo del instrumento de seguridad que se utilizó, la ejecución hipotecaria podría demorar hasta un año.
- El vendedor podía aceptar un pequeño pago inicial del comprador para ayudar en la venta, solo para que el comprador abandonara la propiedad debido a la mínima inversión que estaba en juego.