Título (propiedad)
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En el derecho de propiedad , un título es un conjunto de derechos sobre una propiedad en la que una parte puede poseer un interés legal o un interés equitativo . Los derechos en el paquete pueden ser separados y poseídos por diferentes partes. También puede referirse a un documento formal , como una escritura , que sirve como prueba de propiedad . Es posible que se requiera la transmisión del documento para transferir la propiedad de la propiedad a otra persona. El título es distinto de la posesión , un derechoque a menudo acompaña a la propiedad, pero no es necesariamente suficiente para demostrarlo. En muchos casos, la posesión y el título pueden transferirse independientemente el uno del otro. Para los bienes inmuebles, el registro de tierras y la grabación de un aviso público de información de propiedad.
En la ley de los Estados Unidos, por lo general, la evidencia del título se establece a través de informes de título redactados por las compañías de seguros de títulos , que muestran el historial del título ( resumen de la propiedad y cadena del título ) según lo determinado por las escrituras de registro público registradas ; [1] el informe de título también mostrará los gravámenes aplicables , como servidumbres , gravámenes o convenios . [2] A cambio de las primas de seguro , la compañía de seguros de títulos realiza una búsqueda de títulosa través de registros públicos y proporciona garantía de buen título, reembolsando al asegurado si surge una disputa sobre el título. [3] En el caso de la propiedad de un vehículo, una agencia gubernamental puede emitir un documento de título de vehículo simple .
Los principales derechos del paquete de títulos suelen ser:
- Posesión exclusiva
- Uso exclusivo y cerramiento
- Adquisición
- Transmisión , incluso por legado
- Servidumbre de acceso
- Hipotecario
- Dividir
Los derechos sobre bienes inmuebles se pueden separar más, ejemplos que incluyen:
- Derechos de agua , incluidos derechos ribereños y derechos de escorrentía
- En algunos estados de EE. UU., Los derechos de agua están completamente separados de la tierra; consulte los derechos de agua de apropiación previa
- Derechos minerales
- Servidumbre a propiedad vecina, para líneas de servicios públicos, etc.
- Tenencia o tenencia en mejoras
- Derechos de la madera
- Derechos agrícolas
- Derechos de pastoreo
- Derechos de caza
- Derechos aéreos
- Derechos de desarrollo para erigir mejoras bajo diversas restricciones.
- Derechos de apariencia, a menudo sujetos a ordenanzas de zonificación locales y restricciones de escritura.
La posesión es la posesión real de una cosa, tenga o no derecho a hacerlo. El derecho de posesión es la legitimidad de la posesión (con o sin posesión real), cuya prueba es tal que la ley lo mantendrá a menos que se pruebe un reclamo mejor. El derecho de propiedad es ese derecho que, si se conocieran (y permitieran) todos los hechos relevantes, anularía todos los demás reclamos. Cada uno de estos puede estar en una persona diferente.
Por ejemplo, supongamos que A le roba a B, lo que B había comprado previamente de buena fe a C, que C le había robado anteriormente a D, que había sido una reliquia de la familia de D durante generaciones, pero que originalmente había sido robado siglos antes (aunque este hecho ahora es olvidado por todos) de E. Aquí A tiene la posesión, B tiene un derecho aparente de posesión (como lo demuestra la compra), D tiene el derecho absoluto de posesión (siendo el mejor reclamo que se puede probar), y el los herederos de E, si lo supieran, tienen el derecho de propiedad, que no pueden probar. El buen título consiste en unir estos tres (posesión, derecho de posesión y derecho de propiedad) en la misma (s) persona (s).
La extinción de reclamos antiguos, olvidados o no afirmados, como los de E en el ejemplo anterior, fue el propósito original de los estatutos de limitaciones . De lo contrario, el título de propiedad siempre sería incierto.
Título equitativo versus legal
En el derecho consuetudinario, el título equitativo es el derecho a obtener la propiedad total de la propiedad , cuando otro mantiene el título legal de la propiedad. [4]
Cuando se ejecuta un contrato de venta de tierras, el [interés / título] equitativo pasa al comprador. Cuando se cumplen las condiciones del contrato de compraventa, el título legal pasa al comprador en lo que se conoce como cierre . Algunas empresas, como Econohomes / Visio Financial, utilizan este término para describir una "escritura final". [ cita requerida ] Este no es el caso. [ cita requerida ] Las propiedades que se venden sobre la base de un título equitativo tienen una cadena legal de título intacta y una transferencia registrada con el municipio local.
El título legal es la propiedad real de la propiedad, ya que cuando la propiedad ha sido comprada, el vendedor pagó en su totalidad y una escritura o título se registra correctamente. El título equitativo se separa del título legal tras la muerte del titular legal (propietario). Por ejemplo: cuando muere una persona que tiene el título legal de propiedad, los herederos legales o los beneficiarios según el último testamento reciben automáticamente un interés equitativo sobre la propiedad. Cuando califica un albacea o administrador, esa persona adquiere un título legal, sujeto a desinversión cuando la herencia ha sido administrada para permitir la transmisión legal del título legal a quienes tengan un interés equitativo. La fusión resultante de lo legal y lo equitativo da lugar a un "título perfecto", a menudo denominado título negociable.
El título legal y equitativo también surge en fideicomiso . En un fideicomiso, una persona puede poseer el título legal, como los fideicomisarios . Otro puede poseer el título equitativo, como el beneficiario . [5]
Aplicaciones
En países con un sistema sofisticado de propiedad privada , los documentos de título se utilizan comúnmente para bienes raíces , vehículos de motor y algunos tipos de propiedad intangible. Cuando se utilizan tales documentos, a menudo forman parte de un sistema de registro mediante el cual se puede verificar la propiedad de dicha propiedad. En algunos casos, un título también puede servir como un registro legal permanente de expropiación de propiedad, como en el caso de un automóvil chatarra o un título de salvamento . En el caso de los inmuebles , el instrumento legal que se utiliza para transferir el título es la escritura . Una regla famosa es que un ladrón no puede transmitir un buen título, por lo que las búsquedas de títuloson de rutina (o muy recomendables) para la compra de muchos tipos de propiedades caras (especialmente bienes raíces). En varios condados y municipios de los EE. UU., La ley exige una búsqueda de título estándar (generalmente acompañada de un seguro de título ) como parte de la transferencia de propiedad.
El título supremo es el mejor título en Tarifa simple disponible para el verdadero propietario. La persona que es dueña de un bien inmueble con título supremo tiene el derecho más alto (o mejor, o "superior") en una acción al título silencioso . El concepto es inherentemente relativo. Técnicamente, el título supremo no siempre es el mejor (o el más alto) título, ya que necesariamente se basa en el título de otra persona. [6] [7]
Una acción de título silenciosa es una demanda que se resuelve con cualquier nube sobre el título , como reclamos en competencia o derechos sobre bienes inmuebles, por ejemplo, herederos desaparecidos , inquilinos , inversores , remanentes y titulares de gravámenes que compiten por obtener la propiedad de la casa o la tierra. [8] [9] Los problemas técnicos con el título incluyen errores ortográficos, deudas pendientes, transacciones no registradas y cualquier irregularidad que pueda indicar una ruptura en la cadena de propiedad. Cada uno de los Estados Unidos tiene diferentes procedimientos para una acción de título silenciosa . [10]
Sin embargo, la mayoría de los artículos de propiedad personal no tienen un documento formal de título. Para tales artículos, la posesión es la indicación más simple de título, a menos que las circunstancias den lugar a sospechas sobre la propiedad del artículo por parte del poseedor. La prueba de adquisición legal, como una factura de venta o un recibo de compra, es contributiva. La transferencia de posesión a un comprador de buena fe normalmente transmitirá el título si no se requiere ningún documento.
Problemas politicos
California impidió que los extranjeros (principalmente asiáticos ) tuvieran títulos de propiedad de la tierra hasta que la ley fue declarada inconstitucional en 1952. [11] Actualmente no existen restricciones a la propiedad extranjera de la tierra en los Estados Unidos, aunque las ventas de bienes raíces por parte de extranjeros no residentes son sujeto a determinadas normas fiscales especiales.
Título aborigen
Antes del establecimiento de los Estados Unidos, el título de propiedad de las tierras indígenas en las tierras controladas por Gran Bretaña en América del Norte se regía por la Proclamación Real del 7 de octubre de 1763. Esta proclamación del rey Jorge III reservaba el título de la tierra a los indios, sujeto a enajenación. solo por la Corona. Esta siguió siendo la ley de Canadá después de la Revolución Americana. [12]
En los Estados Unidos, el título indígena es el título subordinado que tienen los nativos americanos en los Estados Unidos sobre la tierra que habitualmente reclamaban y ocupaban. Fue reconocido por primera vez en Johnson v. M'Intosh , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823).
Muy pronto se convirtió en doctrina aceptada en esta Corte que, aunque los derechos de propiedad sobre las tierras ocupadas por los indios cuando llegaron los colonos pasaron a ser propiedad del soberano, primero la nación europea descubiertora y luego los estados originales y los Estados Unidos, un derecho de ocupación en el territorio indígena. Sin embargo, las tribus fueron reconocidas. Ese derecho, a veces llamado Título Indio y bueno contra todos menos el soberano, sólo podía ser terminado por acto soberano. Una vez que se organizaron los Estados Unidos y se adoptó la Constitución, estos derechos tribales sobre las tierras indígenas se convirtieron en el ámbito exclusivo de la ley federal. El título indio, reconocido como solo un derecho de ocupación, solo podía extinguirse en los Estados Unidos. Oneida Indian Nation contra el condado de Oneida , 414 US 661, 667 (1974).
El método habitual para extinguir el título indio era mediante tratado . [13]
Ver también
- Tarifa
- Feu
- Tenencia de la tierra
- Evaluación ambiental del sitio de fase I
- Declaración de origen del fabricante
Referencias
- ^ Asociación de abogados de Estados Unidos. (1995). La guía de la American Bar Association sobre la propiedad de una vivienda: la guía completa y sencilla de todas las leyes que todo propietario debe conocer . ISBN 0812925351 , 9780812925357. Muestra del capítulo 3 .
- ^ 3 cosas que debe saber sobre los informes de título preliminares . ZillowBlog.
- ^ "¿Qué es una empresa de títulos de propiedad?" . Compañía de títulos de referencia . Archivado desde el original el 10 de abril de 2013.
- ^ En los Estados Unidos, los títulos legales son aquellos que fueron reconocidos por los tribunales de justicia de Inglaterra. Los títulos equitativos eran los reconocidos por las cortes de cancillería inglesas. Ambos conceptos fueron adoptados por los distintos estados desde su creación excepto, posiblemente, aquellos basados en el Derecho Civil Europeo, como Luisiana. La mayoría de los estados, si no todos, han fusionado los tribunales de justicia y de equidad en un solo sistema judicial, aunque todavía puede haber divisiones de derecho y cancillería en algunos de los sistemas.
- ^ "Fideicomisos y herencias - ¿Cuál es la diferencia entre título legal y título equitativo?" . quizlaw.com . Consultado el 28 de marzo de 2010 .
- ^ "Respuestas: el lugar más confiable para responder a las preguntas de la vida" . Answers.com .
- ^ "Enotes: Enciclopedia de la ley de West" . enotes.com . Archivado desde el original el 21 de noviembre de 2006.
- ^ "Enotes: Enciclopedia de la ley de West" . enotes.com . Archivado desde el original el 21 de noviembre de 2006.
- ^ "Diccionario legal - Law.com" . Diccionario jurídico de Law.com .
- ^ Por ejemplo, California - acción de título silenciosa
- ^ Sei Fujii v. Estado de California , 242 P.2d 718 , 617 (California Supr. 1952) ("... sostenemos que la ley de tierras para extranjeros es inválida por violar la Decimocuarta Enmienda").
- ^ "Bufete de abogados virtual: Proclamación Real de 1763" . www.bloorstreet.com .
- ^ "Tierras indias" Douglas Roger Nash
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- Terminología legal
