Solle v Butcher [1950] 1 KB 671 es uncaso de derecho contractual inglés , relativo al derecho a que un contrato se declare anulable en equidad. Denning LJ reafirmó una clase de "errores equitativos" en su juicio, lo que permitió a un reclamante evitar un contrato. Denning LJ dijo:
Solle v carnicero | |
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Tribunal | Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales |
Cita (s) | [1950] 1 KB 671 |
Palabras clave | |
Contrato, remedios |
... un contrato se anulará si el error de una de las partes ha sido inducido por una tergiversación material de la otra, aunque no haya sido fraudulenta o fundamental; o si una de las partes, sabiendo que la otra está equivocada acerca de los términos de una oferta, o la identidad de la persona por quien la hace, lo deja permanecer bajo su engaño y concluye un contrato con los términos equivocados en lugar de señalar el error. .... Un contrato también está sujeto en equidad a ser anulado si las partes estuvieran bajo un malentendido común, ya sea en cuanto a los hechos o en cuanto a sus derechos relativos y respectivos., siempre que el malentendido fuera fundamental y que la parte que pretendía anularlo no tuviera la culpa.
Básicamente, esto habría reconocido una aplicación más amplia del deber de divulgación en la mayoría de los casos, provocada por el conocimiento real de una parte de que la otra parte estaba equivocada acerca de los términos. El caso fue puesto en duda por un caso posterior de la Corte de Apelaciones, La Gran Paz .
Hechos
Solle, un inquilino, afirmó que se le debería reembolsar el dinero por la regulación de alquiler legal para un apartamento que alquiló, y Butcher, el propietario, reclamó que su contrato debería ser nulo porque ambos estaban equivocados sobre la aplicación de la regulación de alquiler. El Sr. Charles Butcher había alquilado el piso en Maywood House, Beckenham , al Sr. Godfrey Solle por £ 250 al año, creyendo que las Leyes de Alquiler no se aplicaban a la propiedad. Las secciones 1 y 14 de la Ley de Aumento de Rentas e Intereses Hipotecarios (Restricciones) de 1920 y la Ley de Rentas e Intereses Hipotecarios (Restricciones) de 1938, sección 7, regulaban los aumentos de renta y otorgaban a los inquilinos derechos básicos en el momento de la renovación, para evitar que el mercado de la vivienda se volviera inasequible. Butcher estaba de hecho en un socio comercial, haciendo bienes raíces, con Solle. En 1947, Butcher había comprado ese piso, junto con otros cuatro, que fueron dañados por una mina terrestre durante la guerra. Gastó dinero en renovarlos y arrendarlos. En 1939, el primer piso se había alquilado a un tercero al alquiler regulado de 140 libras esterlinas al año. De hecho, se aplicaron las leyes de alquiler, por lo que sin pasar por los procedimientos legales de alquiler, el alquiler real debería haberse fijado en el alquiler anterior del primer piso, de £ 140. La relación comercial de Solle y Butcher se había deteriorado, por lo que cuando Solle se dio cuenta del error sobre la regulación del alquiler, reclamó la devolución del alquiler pagado en exceso (es decir, la restitución ) a Butcher. Butcher reclamó la rescisión de todo el contrato por error común .
Juicio
El Tribunal de Apelación sostuvo por mayoría (disidente de Jenkins LJ) que no debería haber una orden de restitución del alquiler pagado en exceso, y que el contrato debería rescindirse en los términos (es decir, con condiciones adjuntas) que permitan a Solle elegir si desea tener una renta pagada en exceso. contrato de arrendamiento a £ 250, o si dejar el piso.
Bucknill LJ sostuvo que Butcher, el propietario, tenía derecho a rescindir el contrato, diciendo lo siguiente.
En mi opinión, por lo tanto, existía un error de hecho común en una cuestión de fundamental importancia, a saber, la identidad del piso con la vivienda alquilada anteriormente a un alquiler estándar de 140 litros. un año, y que se aplica el principio establecido en Cooper v Phibbs [1] ... Sujeto a los argumentos del abogado sobre este punto, estoy de acuerdo con los términos propuestos por Denning LJ , sobre los cuales el presente contrato de arrendamiento debe anularse.
Denning LJ , coincidiendo, dijo que el contrato era válido por ley, pero anulable en equidad. El tribunal tendría la facultad discrecional de imponer los términos del contrato que se anule. Dijo lo siguiente.
Es evidente que las partes cometieron un error. Pensaban que el piso no estaba sujeto a un alquiler controlado, cuando en realidad lo estaba. Para ver si se puede evitar el arrendamiento por este error es necesario recordar que el error es de dos tipos: primero, error que invalida el contrato, es decir, nulidad desde el principio, que es el tipo de error que fue tratado por los tribunales de derecho consuetudinario; y, en segundo lugar, el error que hace que el contrato no sea nulo, sino anulable, es decir, susceptible de ser anulado en los términos que el tribunal considere oportuno, que es el tipo de error que fue tratado por los tribunales de equidad. Gran parte de la dificultad a la que se ha enfrentado este tema ha surgido porque, antes de la fusión de derecho y equidad, los tribunales de derecho común, para hacer justicia en el caso que nos ocupa, extendieron esta doctrina del error más allá de sus propios límites y celebraron contratos. ser nulos que en realidad sólo eran anulables, proceso que podía ser atendido con mucha injusticia hacia terceros que habían comprado bienes o se habían comprometido de otra manera con la fe de que existía un contrato. En el conocido caso de Cundy v Lindsay , [2] Cundy sufrió tal injusticia. Compró los pañuelos al pícaro Blenkarn antes de que entraran en vigor las Leyes de la Judicatura . Desde la fusión de la ley y la equidad, no hay razón para continuar este proceso, y se encontrará que ahora sólo se declaran nulos aquellos contratos en los que el error fue tal que impidió la formación de cualquier contrato.
Permítanme considerar primero los errores que hacen que un contrato sea nulo. Todas las decisiones anteriores sobre este tema deben leerse ahora a la luz de Bell v Lever Bros Ld . [3] La interpretación correcta de ese caso, en mi opinión, es que, una vez que se ha celebrado un contrato, es decir, una vez que las partes, cualquiera que sea su estado de ánimo más íntimo, han acordado todas las apariencias externas con suficiente certeza en los mismos términos sobre el mismo tema, entonces el contrato es bueno a menos que y hasta que se anule por incumplimiento de alguna condición de la que depende la existencia del contrato, o por fraude, o por algún motivo equitativo. Ninguna de las partes puede confiar en su propio error para decir que fue una nulidad desde el principio, sin importar que fue un error que en su opinión era fundamental, y sin importar que la otra parte supiera que estaba cometiendo un error. A fortiori , si la otra parte no conocía el error, pero lo compartía. Los casos en los que la mercancía ha fallecido en el momento de la venta, o pertenecen al comprador, son en realidad contratos que no son nulos por error, pero sí por razón de una condición suspensiva implícita, porque el contrato se desarrolló bajo el supuesto básico de que era posible. de rendimiento. En lo que respecta a los casos posteriores a Bell v Lever Bros Ld , no creo que Sowler v Potter [4] pueda estar de acuerdo con Norton Metal Co Ld v Edridge de King , [5] lo que demuestra que la doctrina del derecho francés enunciada por Pothier no forma parte de la legislación inglesa. Tampoco creo que el contrato en Nicholson y Venn v Smith-Marriott , [6] fuera nulo desde el principio.
Aplicando estos principios, queda claro que aquí hubo un contrato. Las partes acordaron en los mismos términos sobre el mismo tema. Es cierto que el arrendador cometió un error que para él fue fundamental: ni por un momento se habría planteado alquilar el piso en siete años si eso significaba que sólo podía cobrar 140l. un año por ello. Cometió el error fundamental de creer que la renta que podía cobrar no estaba ligada a una renta controlada; pero, ya sea por su propio error o por un error común tanto a él como al inquilino, no es motivo para decir que el contrato de arrendamiento fue desde el principio una nulidad. Cualquier otro punto de vista conduciría a resultados notables, ya que significaría que, en los muchos casos en los que las partes piensan erróneamente que una casa está fuera de las Leyes de Restricción de Alquiler cuando realmente está dentro de ellas, el arrendamiento sería una nulidad y el inquilino tienen que ir; con el resultado de que los inquilinos no se atreverían a buscar que sus rentas se redujeran a los montos permitidos por temor a que se les devolviera.
Permítanme ahora considerar los errores que hacen que un contrato sea anulable, es decir, susceptible de ser anulado por algún motivo equitativo. Si bien presupone que un contrato es válido en derecho, o en todo caso no es nulo, el tribunal de equidad a menudo exime a una de las partes de las consecuencias de su propio error, siempre que pueda hacerlo sin injusticia para con terceros. Se dijo que el tribunal tenía poder para anular el contrato siempre que considerara que no era consciente de que la otra parte se valiera de la ventaja legal que había obtenido: Torrance v Bolton [7] según James LJ
El tribunal, por supuesto, tenía que definir lo que consideraba inconsciente , pero en este sentido la equidad ha mostrado un desarrollo progresivo. Ahora está claro que un contrato se anulará si el error de una de las partes ha sido inducido por una tergiversación material de la otra, aunque no haya sido fraudulenta o fundamental; o si una de las partes, sabiendo que la otra está equivocada acerca de los términos de una oferta, o la identidad de la persona por quien la hace, lo deja permanecer bajo su engaño y concluye un contrato con los términos equivocados en lugar de señalar el error. . Es decir, me atrevo a pensar, el motivo por el que el demandado en Smith v Hughes [8] quedaría exento en la actualidad y por el que, según la opinión de Blackburn J de los hechos, el contrato en Lindsay v Cundy era anulable. y no vacío; y en el que el leas en Sowler v Potter , era, en mi opinión, anulable y no anulado.
Un contrato también es susceptible en equidad de ser anulado si las partes estuvieran bajo un malentendido común, ya sea en cuanto a los hechos o en cuanto a sus derechos relativos y respectivos, siempre que el malentendido fuera fundamental y que la parte que buscaba anularlo no fuera él mismo. en falta. Ese principio se aplicó por primera vez a los derechos privados ya en 1730 en Lansdown v Lansdown . [9] Había cuatro hermanos, y el segundo y el tercero murieron. El hermano mayor entró en las tierras de los hermanos fallecidos, pero el hermano menor los reclamó. Así que los dos hermanos rivales consultaron a un amigo que era maestro de escuela local. El amigo buscó un libro que luego tenía con él llamado El recordatorio del secretario y dio su opinión de que las tierras pertenecían al hermano menor. Recomendó a los dos que siguieran el consejo, lo que al principio pretendían hacer, pero no lo hicieron; y, siguiendo la opinión del amigo, el hermano mayor acordó dividir la propiedad con el hermano menor y ejecutó escrituras y fianzas que dieron efecto al acuerdo. Lord Chancellor King declaró que los documentos se obtuvieron por un error y por una tergiversación de la ley por parte del amigo, y ordenó que se entregaran para que fueran cancelados. Señaló que la máxima ignorantia juris non excusat sólo significa que la ignorancia no puede alegarse como excusa de los delitos. Dieciocho años más tarde, en la época de Lord Hardwicke , se aplicó el mismo principio en Bingham v Bingham . [10]
Si y en la medida en que esos casos fueron compromisos de derechos en disputa, han sido sujetos a críticas justificables, pero, en los casos en que no hay ningún elemento de compromiso, sino solo derechos equivocados, la Cámara de los Lores en 1867 en el gran caso de Cooper v Phibbs , afirmó que la doctrina allí actuaba como correcta. En ese caso, un tío le había dicho a su sobrino, sin tener la intención de tergiversar nada, pero cometiendo un error de hecho, que él (el tío) tenía derecho a pescar; y el sobrino, después de la muerte del tío, actuando en la creencia de la verdad de lo que el tío le había dicho, llegó a un acuerdo para alquilar la pesca a las hijas del tío, cuando en realidad pertenecía al propio sobrino. El error allí en cuanto al título de la pesquería no anuló el contrato de arrendamiento. Si lo hubiera hecho, el contrato habría sido nulo ante la ley desde el principio y la equidad habría tenido que seguir la ley. No habría habido ningún contrato que dejar de lado ni términos que imponer. La Cámara de los Lores, sin embargo, sostuvo que el error era sólo tal que lo hacía anulable o, en palabras de Lord Westbury, "susceptible de ser dejado de lado" en los términos que el tribunal consideró oportuno imponer; y así fue puesto a un lado.
El principio así establecido por Cooper contra Phibbs se ha aplicado repetidamente: véanse, por ejemplo, Earl Beauchamp contra Winn , [11] y Huddersfield Banking Co Ld contra Lister . [12] No se ve afectado de ninguna manera por Bell v Lever Bros Ld , que fue tratado en la Cámara de los Lores como un caso de derecho dependiendo de si el contrato era nulo o no. Si se hubiera considerado por motivos equitativos, el resultado podría haber sido diferente. En cualquier caso, el principio de Cooper v Phibbs ha sido completamente restaurado por Norwich Union Fire Insurance Society Ld v William H. Price Ld . [13]
Aplicando ese principio a este caso, los hechos son que el demandante, el inquilino, era un agrimensor contratado por el demandado, el arrendador, no solo para arreglar el financiamiento para la compra del edificio y para negociar con las autoridades de calificación en cuanto a los nuevos valores catastrales, sino también para alquilar los pisos. Él era el agente de alquiler y claramente se formó la opinión de que el edificio no estaba controlado. Se lo dijo al encargado de la tasación. Le informó al acusado cuáles eran las rentas que se podían cobrar. Le leyó al acusado la opinión de un abogado sobre el asunto y le dijo que, en su opinión, podía cobrar 250 litros. y que no hubo control previo. Dijo que los pisos venían al margen de la Ley y que el acusado estaba "despejado". El demandado se basó en lo que le dijo el demandante y autorizó al demandante a alquilar los alquileres que había sugerido. El demandante no solo dejó los otros cuatro pisos a otras personas durante un largo período de años en los nuevos alquileres, sino que también se quedó con uno durante siete años a 250 litros. un año. Ahora se da vuelta y dice, sin vergüenza, que quiere aprovechar el error para conseguir el piso en 140l. al año durante siete años en lugar de los 250l. un año, que no es solo la renta que acordó pagar sino también la renta justa y económica; y también es la renta permitida por las Leyes en cumplimiento de las formalidades necesarias . Si las reglas de la equidad se han vuelto tan rígidas que no pueden remediar tal injusticia, es hora de que tengamos una nueva equidad, para corregir las omisiones de la antigua. Pero, en mi opinión, las reglas establecidas son sobradamente suficientes para este caso.
Sobre la evidencia del acusado, que el juez prefirió, debería haber pensado que había mucho que decir a favor de la opinión de que el arrendamiento fue inducido por una tergiversación material inocente por parte del demandante. Me parece que el demandante no estaba simplemente expresando una opinión sobre la ley: estaba haciendo una declaración inequívoca en cuanto a los derechos privados; y una tergiversación en cuanto a los derechos privados equivale a una tergiversación de los hechos para este propósito: MacKenzie contra Royal Bank of Canada . [14] Pero es innecesario llegar a una conclusión firme sobre este punto, porque, como ha dicho Bucknill LJ, claramente hubo un error común, o, como yo preferiría describirlo, un malentendido común, que era fundamental y de ninguna manera por culpa del acusado; y Cooper c. Phibbs otorga amplia autoridad para decir que, debido al malentendido común, este contrato de arrendamiento puede anularse en los términos que el tribunal considere oportunos.
El hecho de que el contrato de arrendamiento se haya ejecutado no es obstáculo para este alivio. A este respecto, no se puede hacer distinción entre la rescisión por tergiversación inocente y la rescisión por malentendidos comunes, ya que muchos de los malentendidos comunes se deben a tergiversaciones inocentes; y Cooper v. Phibbs66 muestra que la rescisión está disponible incluso después de que se haya ejecutado y ejecutado parcialmente un acuerdo de arrendamiento. Las observaciones en Seddon v North Eastern Salt Co Ld , han perdido toda autoridad desde Scrutton LJ, arrojaron dudas sobre ellas en Lever Bros Ld v Bell , y el Privy Council anuló un acuerdo ejecutado en Mackenzie v Royal Bank of Canada . Si y en la medida en que Angel v Jay [15] decidiera que un contrato de arrendamiento ejecutado no podía rescindirse por una tergiversación inocente, fue en mi opinión una decisión equivocada. Significaría que personas inocentes serían privadas de su derecho de rescisión antes de que tuvieran la oportunidad de saber que lo tenían. Soy consciente de que en Wilde v Gibson , [16] Lord Campbell dijo que un transporte ejecutado sólo podía anularse sobre la base de un fraude real; pero esto debe considerarse limitado a tergiversaciones en cuanto a defectos de título en la transmisión de la tierra.
Por supuesto, en la forma ordinaria, la rescisión solo se concede cuando las partes pueden volver a situarse sustancialmente en la misma posición en la que se encontraban antes de la celebración del contrato; pero, como dijo Lord Blackburn en Erlanger v New Sombrero Phosphate Co : [17] "La práctica siempre ha sido que un tribunal de equidad otorgue este alivio siempre que, mediante el ejercicio de sus poderes, pueda hacer lo que es prácticamente justo, aunque no puede devolver a las partes precisamente al estado en el que se encontraban antes del contrato ". De hecho, eso fue lo que se hizo en Cooper v Phibbs . Se impusieron plazos para hacer lo que era prácticamente justo. Entonces, ¿qué términos deberían imponerse aquí? Si el contrato de arrendamiento se anulara sin que se impongan condiciones, significaría que el demandante, el inquilino, tendría que salir y tendría que pagar una suma razonable por su uso y ocupación. Sin embargo, eso no sería solo para el inquilino.
La situación es similar a la de un caso en el que se realiza un contrato de arrendamiento a largo plazo con el alquiler total permitido con la creencia generalizada de que se han entregado previamente avisos de aumento, cuando en realidad no lo han hecho. En ese caso, como en este, cuando se anula el contrato de arrendamiento, se deben imponer plazos para que el inquilino no sea desalojado injustamente. Cuando Sir John Romilly MR se enfrentó a un problema algo similar, le dio al inquilino la opción de aceptar pagar el alquiler adecuado o salir: véase Garrard v Frankel ; [18] y cuando Bacon VC. tuvo un problema similar ante él hizo lo mismo, diciendo que "el objeto del tribunal es, en la medida de lo posible, poner a las partes en la posición en la que habrían estado si el error no hubiera ocurrido": ver Paget contra Marshall . [19] Si el error aquí no hubiera ocurrido, se habría dado un aviso apropiado de aumento y el contrato de arrendamiento se habría ejecutado con la renta permitida completa. Creo que este tribunal debe seguir estos ejemplos e imponer términos que permitan al inquilino elegir entre quedarse con el alquiler adecuado o salir.
Los términos se complicarán debido a las leyes de restricción de alquileres, pero no está más allá del ingenio del hombre idearlos. Sujeto a las observaciones que las partes deseen hacer, los términos que sugiero son los siguientes: el contrato de arrendamiento solo debe anularse si el demandado está dispuesto a comprometerse a permitir que el demandante obtenga una licencia del local pendiente. la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento. Entonces, mientras el demandante sea un licenciatario, el demandado estará en posesión de la propiedad por ley y podrá entregarle al demandante, como posible inquilino, un aviso de conformidad con la s. 7, sub-s. 4, de la Ley de 1938 que aumenta el alquiler a la cantidad total permitida. Además, el demandado debe estar preparado para comprometerse a entregar dicha notificación en un plazo de tres semanas a partir de la redacción de la orden y, si el demandante lo solicita por escrito, en el plazo de un mes a partir de la notificación de la orden. previo aviso, otórguele un nuevo contrato de arrendamiento por el monto total permitido de alquiler, que no exceda de 250 litros. un año, por un plazo que expira el 29 de septiembre de 1954, sujeto en todos los demás aspectos a los mismos convenios y condiciones que en el contrato de arrendamiento rescindido. Si hay alguna diferencia de opinión sobre las cifras indicadas en el aviso, eso puede, por supuesto, ajustarse durante la vigencia del arrendamiento. Si el demandante opta por no aceptar la licencia o el nuevo contrato de arrendamiento, debe retirarse. No tendrá derecho a la protección de las Leyes de Restricción de Alquileres porque, una vez que se anule el contrato de arrendamiento, no habrá un arrendamiento contractual inicial del que pueda surgir un arrendamiento legal.
En mi opinión, por tanto, debería admitirse la apelación. La declaración de que el alquiler estándar del piso es de 140l. un año debería estar de pie. Sobre la reconvención, debe ordenarse que, una vez que la demandada haya contraído los compromisos que he mencionado, se anule el contrato de arrendamiento. Se debe tener una cuenta para determinar la suma pagadera por uso y ocupación. La reclamación del demandante por el reembolso del alquiler y por incumplimiento del convenio debe desestimarse. Con respecto a su ocupación después de la rescisión y durante la licencia posterior, el demandante estará obligado a pagar una suma razonable por uso y ocupación. Esa suma debe, prima facie, evaluarse en la cantidad total permitida por las leyes, sin exceder, sin embargo, de 250 & L por año. Las ganancias de Mesne frente a un intruso se evalúan por la cantidad total permitida por las leyes, aunque no se hayan entregado las notificaciones de aumento, porque esa es la cantidad perdida por el propietario. La misma evaluación debería hacerse aquí, porque las sumas pagaderas por uso y ocupación no son alquiler, y las disposiciones legales sobre avisos de aumento no se aplican a ellas. Por supuesto, todos los créditos necesarios deben otorgarse con respecto a pagos pasados, etc.
Jenkins LJ , disintiendo, dijo que el contrato no podía rescindirse porque era un error de ley.
Significado
La doctrina del error equitativo fue puesta en duda por el fallo de la Corte de Apelaciones en La Gran Paz en 2002, y Lord Phillips MR desaprobó formalmente la sentencia Solle v Butcher . Lord Phillips declaró que el juez de primera instancia, Toulson J., había "llegado a la audaz conclusión de que la opinión de la jurisdicción de la corte expresada por Denning LJ en Solle v Butcher era 'demasiado amplia', con lo que quiso decir erróneamente" ; y continuó apoyando la decisión del juez de primera instancia.
Solle v Butcher había preocupado a los abogados académicos y en ejercicio durante décadas, y hubo algo de alivio cuando se decidió el caso de la Gran Paz .
Sin embargo, sigue siendo un punto de controversia si el error en la equidad permite, y debería, permitir la rescisión por razones más amplias que las reconocidas en La Gran Paz y su interpretación restrictiva.
Ver también
- Derecho contractual inglés
- Derechos de alquiler en Inglaterra y Gales
Referencias
- ^ LR 2 HL 249
- ^ (1876-8) 1 QBD 348; 3 Aplicación. Cas. 459.
- ^ [1932] AC 161, 222, 224, 225-7, 236.
- ^ [1940] 1 KB 271.
- ↑ (1897) 14 TLR 98.
- ↑ (1947) 177 LT 189.
- ^ (1872) LR 8 cap. 118, 124.
- ↑ (1871) LR 6 Q 597
- ↑ (1730) Mos. 364; 2 Jac. Y W. 205.
- ↑ (1748) 1 Ves. Sen. 126; Suplemento de cinturón 79.
- ↑ (1873) LR 6 HL 223, 234.
- ^ [1895] 2 cap. 273.
- ^ [1934] AC 455, 462-3
- ^ [1934] AC 468.
- ^ [1911] 1 KB 666
- ↑ (1848) 1 HLC 605
- ^ (1878) 3 Aplicación. Cas. 1218, 1278-9.
- ↑ (1862) 30 Beav. 445.
- ↑ (1884) 28 cap. D. 255, 267.